1、01辦公市場分析 | 張江商務區 作為浦東新區重點發展區域之一，張江商務區一直緊跟時代、持續發展。張江總部園、上海集成電路設計產業園、張江在線新經濟園在 2020 年初正式開園，吸引來自生物醫藥、集成電路、人工智能、創新研發平臺等領域的大量總部企業入駐，為張江科學城注入新活力。疫情期間，50個重點項目集中簽約、開工啟動，相較于同時期其他商務區，張江商務區相關工作進度穩步推進，辦公租賃市場保持活躍。 區 塊 分 析 1、區塊基本情況 張江商務區位于浦東中部，目前區塊內有兩條軌道交通，2 號線貫穿張江北和張江東區域， 02 13 號線途徑張江南延伸區域，張江南區域暫無軌道交通。商業配套方面，張江北
2、區域配套最為齊全，共有 3 個商業綜合體，包括目前張江規模最大的商場長泰廣場；張江南延伸和張江東區域分別有 2 個和 1 個商業綜合體，但規模均不大；張江南區域暫時僅有少量園區配套。 張江科學城致力于培育高新技術產業和戰略性新興產業， 依靠政策扶持， 大量醫藥生產基地、創新研發中心扎根于此，同時也聚集了較多來自集成電路、人工智能等行業的企業。為推動相關企業發展，張江商務區對初創科技企業推出專項補貼政策，現有政策包括：1）房租補貼政策，補貼 03 面積最高 200 ，補貼額度不超過 2 元/天，補貼總金額最高不超過 15 萬；2）小張江專項補貼，共有 33 項，例如研發投入補貼、孵化畢業補貼、股
3、權融資補貼等；3）疫情期間人社補貼，例如創初期社會保險費補貼、疫情期間浦東新區創業擔保貸款和貼息等。 2）區塊價格分析 ? 低端和中端市場 租金方面來看， 2019年至2020年張江商務區辦公平均租金整體比較平穩， 未出現較大波動，在進入 2021 年后開始有所提升，中端市場租金上漲幅度大于低端市場，前三季度累計漲幅相差約2%，主要原因是中端市場租金水平相較全市中端而言處于低位，提價空間大于低端市場。具體來看，低端市場 2021 年第一季度平均租金在 2.8 元/天，經過兩個季度的連續增長，平均租金在第三季度達到 3 元/天。中端市場 2020 年辦公平均租金在 3.7-3.8 元/天徘徊，于 2021 年二季度增至 4 元/天、漲幅高達 8%，三季度延續二季度增長行情，但漲幅明顯收窄，平均租金小幅提升至 4.1 元/天。 空置率方面， 低端市場租賃情況長期良好、 租戶穩定， 個別園區近兩
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