1、1 上海交大物業管理方案上海交大物業管理方案 上海高校物業管理公司 2017 年 8月 2 目 錄 一、 物業概況 二、 管理公司簡介 三、 管理服務宗旨 四、 管理服務目標 五、 管理服務原則 六、 管理服務模式 七、 管理服務內容及標準 八、 管理服務機構 九、 管理服務費用標準測算 3 一、 物業概況 1、物業類型： 上海交大徐匯校區學生公寓； 上海交大法華鎮路校區的物業：教學樓，學生公寓及相關的 設施、設備，相關的場地。 2、物業地址： 上海交大徐匯校區： 上海交大法華鎮路校區： 3、物業面積： 上海交大徐匯校區： 上海交大法華鎮路校區： 4、物業所屬的附屬的設備、設施： 高層： 4

2、多層： 設備、設施： 二、 公司簡介 上海交大高校物業管理公司于 2000年 6 月經后勤集團批準 成立，隸屬于上海交大后勤發展有限公司，是學校后勤服務系 統中物業行業的專業公司。公司按照交大教學園區的分布，集 學生公寓、教學大樓、辦公大樓、實驗大樓及校區物業管理于 一體，分設閔行校區、徐匯校區、法華校區三個管理處，管理 物業面積 30 多萬平方米。 經過十多年后勤改革的探索和實踐，生活后勤面對廣大師 生員工，為學校的教育、科研、培養人才積極做好保障工作， 逐步滿足不斷發展的教育事業的需求，堅持“服務育人、管理 育人”的原則，憑借員工對教育事業的奉獻精神，以服務為先 導，以質量為準繩，自我完善

3、，自我提高，為交大校園環境、 學習環境、生活環境的創優建設，為學校年年獲得市府頒發的 “文明單位”稱號作出了突出貢獻，員工隊伍得到磨練和積累 了經驗，為后勤管理體制和服務內涵，進一步面向社會，面向 行業標準化、企業化打下了堅實的基礎。 公司的成立，有利于進一步提高生活后勤的物業管理水 平，使物業管理的各個方面更加系統化和規范化。以人為本， 以服務質量為企業的生命線，堅持“自我運轉、自我完善、自 我發展”的目標，公司宗旨是：以人為本，優質服務，規范管 5 理，不斷完善。我們的服務理念是：“有困難找物業，您的需 要，我的目標”。 三、 物業管理服務宗旨 1、信守合同，客戶至上； 2、規范管理，優質

4、服務； 3、實行全天候、全過程的管理服務，做到管理無盲點，服務無 缺口。 四、 物業管理服務目標 1、近期目標：在 2000年 12 月 31 日前，在法華鎮路校區形成 物業管理一體化、收費標準規范化、服務行為標準化。 2、總體目標：在 2000年 12 月 31 日前在法華鎮路達到上海市 物業管理行業文明窗口標準，并經行業評比認可。 五、 物業管理服務原則 1、管理規范，服務到位； 2、合法經營，收支平衡。 6 六、 物業管理模式及框架 1、模式：物業管理一體化； 管理服務綜合化。 2、框架： 模 式 物業管理一體化 物業管理綜合化 7 業 戶 管 理 資 料 檔 案 房 屋 管 理 設 備

5、 管 理 配 套 設 施 環 境 交 通 常 規 性 服 委 托 性 服 經 營 性 服 無 償 性 服 8 七、 物業管理服務內容及標準 （一） 房屋使用、維修保養管理 1、建立房屋極其維護保養檔案； 2、實施房屋結構完整與完好的維護； 3、實施房屋裝修、裝潢工程的管理與控制； 4、實施房屋使用的登記管理； 5、實施建筑內外的標志、標識廣告的管理； 6、建立房屋維修保養管理制度； 7、制定年度維修、保養計劃。 （二） 水系統的使用、維修保養管理 1、建立水系統使用、維護保養管理制度； 2、建立水系統及其維護保養檔案 6； 3、建立水系統質料檔； 4、實施水系統的日常維護保養及定期修理； 5、

6、實施水系統故障的及時排除； 6、實施水池、水箱的清潔保潔，防止二次污染； 7、實施停水的預先通知； 8、制定水系統的年度維護保養計劃； 9 9、水系統正常運行率達 100%； 10、 水泵房的清潔。 （三） 供電系統的使用、維護保養管理 1、建立供電系統使用、維護保養管理制度； 2、建立供電系統及其維護保養檔案； 3、實施路燈、樓道燈的維護保養和修理； 4、實施供電系統故障的及時處理； 5、實施房屋維修、裝潢工程臨時用電的管理； 6、實施（學生公寓）電表抄表及用電量計量； 7、供電系統的正常運行率達 100%。 （四） 電梯的使用、維護保養管理 注：此部分適用于徐匯校區研究生公寓的物業管理服務

7、。 1、建立電梯使用、維護保養制度； 2、建立電梯及其維修保養檔案； 3、制定電梯年度維護保養計劃； 4、實施電梯規定時段內的專人操作； 5、實施電梯的日常維修保養管理與控制； 6、實施電梯故障的及時排除； 7、實施電梯的安全年檢； 8、實施電梯檢修、停梯的預先通知； 9、電梯正常運行率達到 98%以上； 10、 電梯轎廂的保潔； 10 11、 電梯機房的保潔。 （五） 安全保衛管理 1、建立安全保衛管理制度； 2、在法華鎮路校區門衛（包括學生公寓），徐匯校區學生公 寓實施 24 小時的安全保衛； 3、在法華鎮路校區設置固定和流動的巡邏崗位，實行全方位 的安全保衛； 4、在法華鎮路新教學樓、學

8、生公寓，徐匯校區學生公寓實行 來客登記制度； 5、在法華鎮路校區大門已實行大宗物品外出登記檢查制度； 6、設置安全保衛防范設施； 7、開展安全防范宣傳教育； 8、杜絕重大盜竊、傷害事故。 （六） 消防管理 1、建立消防管理制度； 2、實施消防設施（消防泵、消防栓、避雷針（帶）維護保 養的管理； 3、實施消防器材的日常保潔和檢查； 4、建立消防設施、設備的使用、維護保養管理制度； 5、加強監督、定期檢查、消防火險隱患； 6、建立消防安全應急預案； 7、做好火警第一時間的撲救工作； 11 8、杜絕重大火警事故； 9、制定消防設施、設備年度維修保養計劃。 （七） 清潔衛生管理 1、建立保潔衛生管理制

9、度； 2、實施在學生公寓樓道、通道、盥洗室、廁所、浴室、窗、 玻璃的保潔； 3、實施在教學樓樓道、通道、盥洗室、廁所、教室、窗、玻 璃、教師休息室的保潔； 4、實施校區綠地的日常清掃； 5、實施外墻的定期清洗，保持房屋外觀的美觀和整潔； 6、實施垃圾的收集、清運，做到日產、日收、日清； 7、實施對垃圾箱、陰井、下水道定期噴灑消毒藥水； 8、定期疏通下水道，做到暢通無堵； 9、實施保潔衛生的宣傳教育，做到預防為主。 （八） 環境、綠化管理 1、制定環境綠化管理制度； 2、制定年度綠化維護保養計劃； 3、制定環境綠化日常保養、維護規定； 4、實施綠化的日常維護、保養工作，保持所有的綠化面積和 樹木

10、的成活率； 12 5、在學生公寓、教學樓、法華鎮路校區主要部位實行綠化布 置，并在重大節假日實施花卉的布置，美化生活、工作環 境，提高綠化品位； 6、實施綠化、美化環境的宣傳教育，提高校區的文化氛圍。 （九） 車輛交通管理 1、制定車輛停放管理制度； 2、實施車輛停放的日常管理； 3、實施車輛停放設施的維護保養； 4、實施車輛交通標識的管理。 （十） 業戶保修管理 1、按行業文明窗口達標的要求，制定業戶報修管理制度和相 關的收費標準； 2、實行 24小時報修受理，設置報修處理電話和地點； 3、實行業主報修承諾制度，做到急修不過夜，小修不過 3 天。急修項目 2 個小時趕到現場； 4、實行業主報

11、修驗收制度，修理及時率、合格率分別達到 95%和 98%； 5、實行報修回訪制度，做到業戶稱心滿意；回訪率 85%；業 戶滿意率達到 90%。 （十一） 業戶管理 1、學生公寓的業戶管理 制定學生公寓管理制度； 13 建立業戶資料檔案； 制定學生公寓公約； 實施學生公寓學生的進出登記及退房手續的辦理； 配合學校相關部門做好學生公寓的服務工作； 建立學生公寓中所用的用具資料檔案，并實施維護保養及 管理； 根據學校相關部門的要求和規定，對學生公寓學生入住的 房屋進心進行分配，并同入住者簽定入住公約； 定期召開學生公寓管理座談會，聽取業戶的意見和建議； 為加強管理，提高服務質量，建立業戶聯系箱，設置

12、投 訴、監督電話，投訴處理及時率達 100%； 為加強溝通，開展管理處和學生的聯誼活動，密切相互之 間的關系，共同搞好學生公寓的管理和服務。 2、教學樓的業戶管理 制定教學樓管理制度； 制定教學樓管理公約； 建立業戶資料檔案； 根據以教學為主導的服務思想，配合業戶搞好教學的配合 和服務工作； 定期召開教學樓物業管理座談會，聽取業戶的意見和建 議，不斷改進服務； 14 為加強溝通，建立聯系箱及監督投訴電話。投訴處理及時 率達 100%。 （十二） 物業管理檔案資料的管理 1、 建立物業管理檔案資料管理制度； 2、 實施檔案資料的計算和管理； 3、 實施檔案資料的實時管理； 4、 實施檔案資料的專

13、人管理 （十三） 綜合服務 1、 學生公寓的綜合服務 建立綜合服務的管理制度； 制定綜合服務的收費標準； 提供洗衣服務； 提供餐飲服務包括熱飯、訂飯等； 提供小件物品租借服務如：雨傘等； 提供報刊信件的收發服務； 提供代訂報刊雜志； 提供業戶委托的其它項目。 2、 教學樓 建立綜合服務的管理制度及收費標準； 提供報刊信件的收發服務； 代辦非物業管理范圍的保潔服務及打蠟服務； 代辦室內擺花服務； 15 代辦購物等業務； 業戶委托的其它服務。 八、 管理服務機構 資料管理 資料管理 保安 保潔 收發、其它 房屋 設備設施 綠化 租賃 經營 委托服務 綜合管理部 綜合經營部 工程管理部 管理處 16

14、 九、 管理服務費用標準測算 一、合作標的 根據上海交大后勤發展有限公司與上海電話物業有限公司雙方 簽訂的規定（以下簡稱協議）標的為：上海交大法華鎮路（學生公 寓、新教學大樓、老教學大樓的相關場地）、徐匯校區學生公寓 二、合作期限 從 2000年 8 月 1日起至 2002 年 1 月 31 止 三、合作期限 根據房地局滬房地委辦199810 號文件關于印發上海市物業 管理行業規范服務達標考核標準的通知的精神，雙方協議合作要 達到的管理目標： 四、計劃編制 17 由上海電話物業有限公司負責該計劃的編制。 五、實施方法 (1) 以甲方為主乙方配合，共同實施計劃； (2) 根據計劃責任至具體的部門

15、； (3) 適時邀請物業管理落實行業主管部門檢查指導； (4) 分工合作，共同完成，確保計劃的貫徹落實。 六、計劃的修改 在該計劃的實施范圍中，甲乙雙方可根據具體情況對此計劃指 出修改意見，經雙方協商討論后，修改并執行。 18 七、工作計劃表 序 號 實施內容 完成時間 責任部門(人) 第一準備階段 2000 年 812 月份 1 物業管理現狀的調研 8/18/15 后發物業公司、顧問 方 2 物業管理現狀調研情況匯總 8/168/20 后發物業公司、顧問 方 3 物業管理環境整治方案制定 8/168/20 顧問方 4 物業管理機構的設置方案 8/218/31 后發物業公司、顧問 方 5 物業

16、管理整治(法華路環境) 8/218/31 法華路管理處 6 物業管理整治（法華路房屋、設 備） 8/2112/31 法華路物管處 7 物業管理整治(徐匯學生公寓) 8/2112/31 徐匯物管處 8 物業管理方案的制定(草稿) 8/168/21 顧問方 9 物業管理方案草稿討論 8/218/26 后發物業公司、顧問 方 10 物業管理規章制度的制定 8/269/30 后發物業公司、顧問 方 11 物業管理崗位職責、考核標準制 定 8/269/30 后發物業公司、顧問 方 12 物業管理方相關關系的協調 8/158/31 后發物業公司 13 物業管理檔案、資料的建立、完 善 8/1511/30

17、后發物業公司 14 物業管理相關崗位培訓 8/2612/31 后發物業公司、顧問 方 15 牧業管理參觀學習 8/269/15 后發物業公司、顧問 19 方 16 牧業管理 2001年財務預、決算 10/112/15 后發物業公司 17 物業管理 2001工作計劃 10/112/15 后發物業公司 18 物業管理房屋設施、設備維護保 養計劃 10/112/15 后發物業公司 19 物業管理服務座談會 10/111/15 后發物業公司 第二階段：試運行階段 2001 年 14月份 20 物業管理崗位培訓(內部) 1/11/31 后發物業公司、顧問 方 21 物業管理人員培訓(持證上崗) 1/12

18、/28 后發物業公司 22 物業管理規范化試運行 2/14/15 后發物業公司 23 物業管理試運行自查 4/154/30 后發物業公司、顧問 方 24 物業管理試運行匯總 4/154/30 后發物業公司 25 邀請行業管理部門檢查指導 4/154/30 后發物業公司、顧問 方 26 物業管理試運行總結及整改 4/254/30 后發物業公司、顧問 方 第三階段：物業管理正式運行 2001 年 59月份 27 物業管理機構設置的完善調整 5/15/31 后發物業公司 序 號 實施內容 完成時間 責任部門(人) 28 物業管理規章制度的修改完善 5/16/15 后發物業公司 29 物業管理檔案資料

19、的進一步完善 5/16/5 后發物業公司 30 物業管理綠化的整治 5/16/30 后發物業公司 31 物業管理的正式運行 6/208/20 后發物業公司 32 徐匯校區學生公寓的整治改造 7/18/25 后發物業公司 33 物業管理正式運行自查 8/108/15 后發物業公司、顧問 20 方 34 邀請行業物業管理部門預檢 8/158/30 后發物業公司、顧問 方 35 根據物業管理自查及行業預檢進 行整改 9/19/30 后發物業公司、顧問 方 第四階段：行業評比檢查 20001 年 1012月份 36 迎接行業物業管理評比檢查 10/112/31 后發物業公司 37 協調關系確定檢查的確

20、切日期， 迎接正式檢查評比 10/112/31 后發物業公司 21 八、工作實施進度表八、工作實施進度表 時間 次目 八 九 十 十 一 十二 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十 一 十 二 準備階段 調研 方案制定 環境整治 機構設置 明年計劃 試運行 培訓 運行 檢查整改 正式運行 行業評比 交通大學物業管理調研計劃交通大學物業管理調研計劃 上海電話物業有限公司與交大治勤發展公司雙方通過會談，依據 合同，于 2000年 8月 1 日至 8 月 15日間對徐匯校區的學生公寓？法華 路設備設施進行現場調研，作如下概述： 一、法華路校區調研現狀，參加人員：電話物業劉衛 國、？、校區葉、錢

21、、楊、彭；時間：8 月 14日 22 1、環境： 整個校區綠化樹木面積約 5000 千平方米，基本處于突出管理，無 專業人員實施有效的修剪施肥等一整套綠化、樹木、草坪養護工作， 非機動車基本無人管理 2、保潔： 以學生公寓及管理教學大樓為主的保潔是以檢查為目地的清掃清 理為主，由于保潔員年齡偏大、勞動強度有限，根本無法保證有效時 段內所有需保潔，范圍內干凈整潔也無統一的垃圾塑料箱以及箱內的 垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的現象 3、保安： 整個校區與兩單位保安及大門的是交大保衛處安排，法華路校區 無法對其實施管理，學生公寓樓門口由法華路校區自己安排保安(并已 成傳人？模式)晚上 22:00 以后值

22、班休息型，無人對學生公寓走道巡崗 及 24 小時保安 4、消防： 原校區消防器材由交大總部保衛科實施管理因法華路校區無專人 對校區內的消防器材進行管理消防箱內的栓、水帶，水槍頭基本無 效，缺損嚴重，消防泵也無法啟動，滅火機配備也無人檢查，所有滅 火器材基本無效。 5、房屋設備設施： 7#、8#學生公寓樓及管理教學樓？帶銹蝕嚴重，無人管理測 試，頂層水箱蓋以及頂蓋都無鎖，鋼筋外露，損壞嚴重，蓄水泵及樓 頂供水箱無人清洗，造成二次污染水箱水位自動控制器無罩(用破塑料 瓶代替)層頂的水管儀供小層保暖材料缺損，上水泵及水泵間蓄水池都 需改造，特別是蓄水池口與地面基本持平(包括管理教學樓)大面積積水 后

23、果不堪設想(雨水、層道垃圾一并進入蓄水池內)管理教學樓上水泵 23 間，也在蓄水池旁與地坪一樣高，積水進入泵房，也無法水泵上抽， 所有水、電、泥、木等都常規小修，沒有進行保養維護。 二、徐匯校區學生公寓調研現狀參加由電話物業：劉衛國、唐文 景、徐、許。時間：8 月 15 日 1、7#學生公寓樓公用部位的保潔情況同法華路校區的基本相同， 特別是公寓門口已及收發室各種告示牌多而亂，安全梯和公用走道有 垃圾堆放。公用部門的保潔(綠化地由交大后勤管理) 2、保安及消防 保安情況也同法華路校區基本相同屬值班休息型樓寓內消防系統 無法啟動，滅火機也無人檢查，供電的有水泵的交大保衛科管理，無 法查看。 3、

24、房層設備與設施 1#、2#研究生公寓樓上？及層頂水箱差鐵制，銹蝕嚴重，特別 是水箱銹蝕后要影起供水污染，層頂水水管供水管保暖已封損壞很嚴 重，大樓蔽雷帶銹蝕無油漆，無檢測電梯機房無標牌管理總電源是木 制配地板無量，電源線、銅線外露、非常危險，每層配電間也無標牌 標識。 3#、4#、5#、7#學生公寓房屋設備廢話與 1#、2#基本相同，其中 5#4#是？項，供水箱在？項內，處于無人管理狀態，4#、5#、7#據校 方介紹供水到層頂水泵是管理加水泵，無法查看，徐匯校區房屋設備 設施的維修保養由交大修造科負責。 下面符合實地調研情況收整識意見及時間表。 24 目 錄 一 概況 二 機構設置 三 物業管

25、理的范圍和內容 四 物業管理模式 五 物業管理規則 六 物業管理服務宗旨 七 物業管理目標 八 費用測算 九 建議及對策 25 一、概況 （一） 物業名稱：上海交大物業分為：教學樓、辦公樓、學校宿舍及其相關的 場地、設備、設施等。 （二） 物業地址：上海交大徐匯校園、閔行校園和法華鎮校園。（待開發的校 園：七寶和上中路校園） （三） 物業面積： 1總占地面積：1321379平方米 2總建筑面積約 300000平方米 3總綠化面積：265921平方米 （四） 物業現狀：目前管理的教學樓按陳舊而且建造時間長，學生公寓大部分 是 90年代的，部分教學辦公室是建國初期建造。 結論：大部份物業已老化，有

26、的甚至年久失修。 二、物業的機構設置： （一）機構設置原則：精簡、高效，以此設崗、職責明確 （二）機構設置： 1實行二級管理：第一級公司：（1）設經理、副經理若干名 （2）設一部、一室：一部即管理 部，一室即綜合辦公室 第二級管理處：設三個管理處。管理各類物業， 設主任、管理員若干名 2職能描述； （1）公司一級管理： 經理、副經理實行宏觀的綜合管理； 綜合辦公室：財務管理、公司日常事務處理、內外關系協調； 管理部：各項業務的管理及監督、考核； （2）管理處一級： 主任：管理處日常工作的處理，內外關系協調； 管理處：日常的各項工作落實、檢查，生產任務的計劃、安排， 并檢查。 其中：設置管理員及

27、領班進行現場的管理。 （3）組織機構圖 三、物業管理的范圍及內容 范圍：根據物業管理行業的規范精神，結合上海交大的具體情況，其物業 管理的有關范圍有所調整，并分類列出。 1學生公寓： 其物業管理的范圍與行業物業管理的范圍相同，即：公共、共用部 位的管理和服務。 2辦公樓： 其物業管理共用與行業物業管理的范圍相同。 3教學樓： 經理室 管理處 管理處 管理處 26 其物業管理的范圍：（1）公共、共用部份； （2）教室內的全部份； （一）內容： 1房屋的使用、維修與養護 （1）房屋的小修：主要指日常零星維修養護工作，及時修復，小損小壞， 使房屋保持原來完損等級。 （2）房屋維修的技術管理：主要工作

28、包括：制定年度房屋維修保養計劃； 房屋技術檔案的建立、完善和管理；保證資料齊全。 （3）房屋維修工程管理：主要工作包括：配合房屋維修部門進行施工、現 場的清潔；安全管理；協調關系；查驗施工相關手續；參與施工結束 后的質量驗收。 2房屋設備、設施的管理： 此部份為兩部份管理：第一運行管理；第二養護維修管理。 （1）運行管理： A. 設備、設施的檔案資料的管理； a建立檔案資料及臺賬 b檔案資料的動態管理； B. 設備、設施的運行管理； a建立健全各項規章制度和規范； b制定使用、運行的有關規定； c制定設備、設施的使用操作標準及應急使用預案。 （2）養護、維修管理 A.制定設備、設施的年度維修、

29、保養計劃，并提出經費預算； B.制定設備、設施的維修、保養的制度、規范和標準； C.制定崗位職責和工作標準； D.制定維修、保養時的工作預案及安全保障措施； E.設備、設施維修、保養資料的管理； F.建立設備、設施的維修、保養臺帳； G.對設備、設施總帳進行動態管理； H.建立維修、保養的匯總報表制度，經常分析設備、設施的運 行情況。 說明：主要設備、設施 設備：電梯、空調、給排水、供電、消防等； 公共設施：道路、綠地、停車場（庫）、照明路燈給排水、窨井、 化糞池、垃圾箱（房）等。 3物業安保管理 （1）制定安保工作的規章和規范； （2）配備必要的硬件設備； （3）24小時的值班、巡邏； （4

30、）處理突發事件，并采取措施； 4物業的保潔管理 27 （1）制定保潔的服務規范及標準； （2）建立合理、科學的檢查、考評制度； （3）保證公共和共用部位的整潔，并列出相關標準。 （4）制定不同物業或同一物業中不同材料的保潔規范和操作規范，使物業 保值增值。 5物業的綠化管理 （1）制定綠化管理的年度工作計劃，并提出預算經費； （2）制定綠化維護保養工作的制度和規范； （3）建立綠化的明細臺帳，并進行動態管理； （4）配合委托方的工作，進行各項活動的配合工作。 （5）制定綠化管理的有關規定，保持綠化等級，爭創綠化達標單位。 6物業的車輛交通管理 （1）制定交通管理的規章和規范； （2）制定車輛管

31、理硬件設施的年度維修、保養、更換計劃，并提出預算經 費； （3）制定交通管理的各項規定，使之管理有序； （4）制定崗位職責及工作標準。 7物業的環境管理 主要工作：防止污染；降低噪音；杜絕黑色污染（亂張貼、亂涂畫） 8綜合服務： （1）通信服務 （2）郵政服務 （3）其它經營性服務 三、管理模式： 采用 ISO9002 國際質量體系認證認可的管理模式，并結合上海交大的具體 現狀情況，制定和摸索出具有高校特點的管理模式。 四、物業管理原則： 1.統一管理，綜合服務； 2.收支平衡，量入為出； 五、物業管理服務宗旨： 業戶至上，優質服務。 六、物業管理目標 1總目標： 2分目標： （1）閔行校區

32、2年內通過環境質量認證。 （2）徐匯校區 2年內達到市文明單位； （3）2年內 3 個研究生公寓達文明樓宇； （4）2年內導入 ISO9002質量認證體系，實現管理規范化。 （5）23年內進行全崗位培訓，使培訓率達 90%，合格率達 80%。 七、費用測算（略） 28 八、建議及對策： （一） 通過與校領導及有關方面的協商、論談、溝通，明確上海交大后勤改革 的整體思路，從確定物業管理的服務范圍，理順管理關系，實行統一管 理，提供綜合性的服務； （二） 改變觀念，明確思路，開源節流，認真、合理地分析財務情況，按物業 管理行業的規范提出切實可行的收費價格。規范物業管理的收費行為。 （三） 降低成本

33、，合理用工，加強培訓，實行持證上崗。 物業管理處檢查評比管理辦法（暫）物業管理處檢查評比管理辦法（暫） 根據上海交大的規章制度及相應的考評辦法和上海市物業管理行業的相應規定，結合法華物 管處的實際情況，為了提高物業管理服務質量，強化管理，獎優罰劣，增強激勵機制的有效性，特 制訂法華物管處檢查評比管理辦法（以下簡稱管理辦法）。 一、 目的：管理辦法的制訂和實施是為了提高物業管理的服務質量，使物業管理服務規范化、標 準化，提高從業人員的服務技能，從而樹立全新的物業管理服務理念和意識；強化內部管 理，理順內部管理關系，提高工作效率；建立健全管理處內部的競爭激勵機制，獎優罰劣， 建立競爭機制的良好氛圍

34、，提高員工的責任心和工作進取心。 二、 實施辦法： 物管處的監督檢查評比按兩個管理層次實施。 第一：各物業管理專業組的每日檢查，由專業組管理員組織實施每周匯總，每月向管理處報 告，并提出相應的建議和預防措施； 第二：物業管理處每周至少組織一次全面的檢查評比，由物管處領導小組負責組織實施每月 匯總，并及時組織各專業管理組分析物業管理工作的開展情況，提出相應的預防糾正措施。 三、 組織領導： 1、 管理處成立檢查評比小組。 組長：管理處經理；組員：管理處副經理及各專業組管理 員。 2、 管理處每月制訂檢查評比計劃及確定實施辦法。 3、 每月末由管理處制訂下個月的檢查計劃，確定實施檢查的具體辦法，實

35、施辦法有三種： 第一：由管理處對各專業組進行全面檢查評比；第二：由管理處組織各專業組進行交叉 檢查；第三：管理處組織對任一專業組的檢查評比（或采用抽查的方法）。 4、 每周的檢查評比由管理處經理帶領，或管理處經理委托管理處副經理帶領。每次實施檢 查評比前要召開預備會，就本次檢查評比的人員、內容、評比的方法等進行溝通。每日 的檢查由管理處各專業組的管理員實施 5、 管理處經理定期檢查副經理、管理員的崗位責任落實情況，并進行評比。 四、 檢查評比的要求： 1、 物業管理檢查評比領導小組組長負責檢查評比工作，并經小組討論后由組長確定考評結 果； 2、 管理處的檢查評比的結果須以書面形式每月匯總，并告

36、之責任人予以整改； 3、 在工作中出現嚴重違紀和違反規章的行為，要依有關規章，發出整改、處罰通知，依章 處罰。 4、 在檢查評比中，如遇對評比結果或事實有異議的可以進行核準，并相應調整； 5、 任何人不得對物業管理處的檢查評比工作進行干擾，出現此項情況要嚴肅處理。 五、 獎懲： 1、 獎懲的依據是物業管理處的檢查評比結果； 2、 獎懲的實施依據員工所處的評價考評等級確定； 3、 獎懲的數額按規章制度確定。 六、獎懲實施細則 29 物業管理工作匯報物業管理工作匯報 根據上海交大與我公司簽訂的合同，受公司的委派我們一行三人于 今年八月中旬正式進駐上海交大實施物業的顧問式管理。在公司的正 確領導和支

37、持下，經雙方的共同努力交大的物業管理工作正在走上正 軌、有了比較明顯的變化，并得到了校方對我們工作的肯定和好評。 目前，此項工作正在順利進行之中。 現將我們在兩個月中的主要工作，向公司領導做一匯報。 一、 深入實際、調查研究，明確工作目標和方向 這次與交大物業管理項目的合作成功是公司實施的面向社會、開拓 高校物業管理市場的重要舉措。高校的物業管理作為一個新的物業類 型即有其自身的特點，又給我們的工作提出了新的課題。為了有的放 矢地開展工作，我們確定先從調查研究入手廣泛全面地掌握第一手資 料。通過實際勘察、個別了解、召開座談會、翻閱檔案資料等形式， 我們找到了主要矛盾、發現了存在的問題： 第一、

38、 從整體看，管理比較混亂 其主要表現是在一個校區內存著在多頭管理現象，缺乏一體化 的物業管理； 第二、 從內部看，缺乏規范的管理制度 其主要表現是內部崗位職責分工不明確，造成管理松懈、服務 不到位； 第三、 從硬件看，缺乏章法無計劃性 其主要表現是房屋及其附屬設施、設備年久失修造成了不同程 度的損壞。其中最嚴重的是消防設施、器材的損壞較為嚴重， 假如一旦發生緊急情況后果不堪設想。 30 在調查研究的基礎上使我們明確了工作方向，并確定了工作的重點 即在九月一日開學前使交大法華校區的環境面貌有明顯的改變。為了 實現這一目標，我們制訂了詳細的工作計劃和具體的措施。實施的主 要工作如下： 1實施了以美

39、化和優化環境為內容的整改工作 首先對校區的綠化進行了重新規劃和布置，優化了綠化環境。其 次，對校內的車棚進行了改造。第三，對建筑物等表面進行了重新涂 刷美化了校區環境。 2實施了以標識清、方向明為內容的整改工作 首先，制作了法華校區的總平面圖使教師員工一進入校區就能便捷 地辯明方向。其次，制作、完善并規范了各類標識使其方便教學和管 理。 3實施了以規范交通環境為內容的整改和管理 首先，新設或完善了各類交通標識，增劃了行車引導標識線從而規 范了內部的交通管理。其次，調整了相關的崗位職責強化了交通環境 管理。 4實施了以樹立物業管理新形象為內容的宣傳工作 首先，提出了明確的服務目標和宗旨-以物業管

40、理為基礎，以教 學為中心，以優質服務為保障。從而突出了高校物業管理的重點。其 次，為配合新學期的到來首次在法華校區掛出了“祝新學期順利；物 業管理給你一個溫馨的家”的橫幅，給教師員工帶來了一種新的感覺 和觀念。 5實施了以實現物業管理一體化為內容的協調工作 首先，與校內保衛部門進行了協調，對校內的車輛管理等達成了共 識。其次，與其他相關部門對校區的統一管理等問題也進行了商談基 31 本上取得了一致意見。以上工作為一體化的物業管理打下了良好的基 礎。 二、 有的放矢、加強管理、制定規章，提高服務質量 制定嚴格、合理的規章制度是實現企業科學管理的基礎和前提。同 時，又是企業管理思想、管理方式、管理

41、技術的綜合體現。據此， 我們依據行業的標準并結合交大的實際情況制訂了物業管理的實施 計劃、方案和規章制度。 1. 物業管理的提案和實施計劃進度表； 2. 內部管理規章制度及崗位責任制； 3. 內部員工的考評及服務管理監督制度； 4. 教學大樓和學生公寓管理規章制度。 目前，以上所訂的規章制度經討論已基本定稿，并準備培訓實施。 三、 我們的體會及下一步的工作打算 （一）、體會 1. 有公司做我們的堅強后盾使我們在工作中充滿信心，心里更踏實 此次，我們一行三人受公司委派到交大實施物業的顧問管理。開 始時，重擔在肩心里沒底，而且還有些擔心。但在關鍵的時候，公 司領導給了我們及時的指導和極大的支持。公

42、司的相關部門也給與 我們密切的配合。這些都給了我們極大的鼓舞，增強了完成任務信 心。 2. 在與交大物業公司的合作中，通過交往建立了良好的關系。而且 初步掌握了一些作為高校物業管理所具有的特點和規律。 （二）、下一步的工作打算 1參與組織培訓，實行崗位責任制； 2參與物業管理費用標準的測算； 3參與物業管理整改項目的實施。 32 以上工作匯報有不當之處，請領導批評指正。 劉 衛 國 2000 年 10 月 根據上海市房屋土地管理局及物業管理協會的有關文件精神與高 校物業管理的特點相結合，特擬定交大徐匯校區學生公寓及法華路校 區物業管理的整治整改規劃，爭取近期內物業管理上一個臺階，依據 物業管理

43、窗口規范服務達標的要求，概述如下： 調研現狀 一、 法華路校區 1、 環境： 整個校區綠化約五千平方米，無專業人員實施有效的修枝 施肥等一整套綠化、樹林、草坪養護工作。 2、 保潔： 以學生公寓新教學樓廣場車道為主的保潔及檢查為目的的 清掃清理為主，由于保潔員年齡偏大，勞動強度有限，根本無法 保證有效時段內所需的保潔范圍內干凈整潔，無統一的垃圾箱及 箱內塑料袋，公用部位，走道及角落有垃圾堆放的現象。 3、 保安： 整個校區分兩單位保安，校區大門口是交大保衛處安排保安 人員，新教學樓及學生公寓由法華路校區的人安排保安，無法對 其實施統一管理，校區自己安排的保安人員基本是傳達室模式 （晚上 22：

44、00 后的值班休息型），不可能對整個校區及學生公 寓巡崗和 24 小時保安。 33 4、 消防： 原校區消防器材由交大保衛科實施管理，法華路校區無專 人對消防器材進行檢查，消防泵、消防箱、消防栓、水帶、水槍 頭基本無效，缺損嚴重（消防泵從大樓啟用后無啟動），滅火機 也沒有按規定配備，無人管理檢查，缺損嚴重，整個消防系統基 本癱瘓。 5、 房屋設備設施： 7#、8#學生公寓樓及新教學樓避雷帶銹蝕嚴重，無人管理 和測試，上頂蓋和水箱蓋都無鎖，鋼筋外露，損壞嚴重。蓄水池 及樓頂供水箱無人清洗，污染嚴重，水箱自動水位控制器無罩 （用破塑瓶代替），屋頂供水管保暖包封基本損壞，上水泵和上 水管無油漆，銹蝕

45、嚴重，水泵間無通風窗，潮濕時，水泵電機帶 來不安全因素，水泵間配電是木制的，根本不符合電工安全操作 規程。新教學樓供水泵在地下室，無排水泵，進口處與地面高出 30 厘米，汛期、雷雨季節大面積積水（雨水、垃圾一并進入蓄 水池及水泵間）后果不堪設想。所有物業相關的設施設備都只有 2 個維修工，沒有保養維護的長效管理全年計劃。 二、 徐匯校區學生公寓樓 1、 環境保潔： 1#、2#、3#、4#、5#、7#學生公寓樓門口及大廳內無季節 性盆花，大廳內告示牌雜亂無章，公用通道及安全梯有垃圾堆 放，保潔情況與法華路校區基本相同，屬檢查突擊型。 2、 保安及消防： 保安情況同法華路校區基本一致，屬值班休息型，消防系 統無法啟動，消防箱及滅火器沒有按照有關規定安放，也處于半 癱瘓狀態。 34 3、 房屋設備設施： 1#、2#、3#、7#避雷帶無油漆，銹蝕嚴重，無檢測，1#、2# 上頂蓋、水箱蓋是角鐵鐵制銹蝕嚴重；3#、7#上頂蓋是木制的鐵 皮包封的水箱蓋是水泥預制的，損壞嚴重，特別是水箱蓋損壞后 供水產生二次污染。1#、2#樓電梯機房無標牌標識，總配電板是 木制的，不符合電工安全操作的有關規定，電源銅線外露，非常 危險，配電間也無標牌標識。4#、5#學生公寓樓是尖頂，上頂蓋 也已損壞。1#、2#、3#上水泵及 4#、5#、7#管道加力泵屬交大 徐匯校區修建科管理，也無法查看。