1、管理計劃方案及服務承諾書第一章 擬采取的管理方式第一節 項目服務需求的分析一、我們對校園后勤物業管理市場化趨勢的理解和探索進入21世紀以來，任何行業的競爭都白熱化，教育行業也不例外。隨著民營資本機構介入高等教育、職業教育、中小學的基本教育，現在21世紀馬上就是第一個10年將要結束的時間，教育資源也開始變得市場化。學校與學校的競爭從開始的硬件（校園設施、教學樓、教學設備等）比拼，如，學校的規模、建筑設施、牌子人才等。逐漸演變為綜合實力的比拼，特別是提倡素質教育以來，學校的軟實力變得越來越重要。校園文化、人文精神等開始列入等同于升學率、師資力量等競爭要素里面，競爭開始全面化。校園物業管理所承擔的校

2、園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。實際上，學校都是人口高度密集型的區域，各類物業建筑是專用物業，具備很強的功能性，很多科研資料、實驗設施價值較高，特別是學校。所以在這樣的一個機構團體里面，后勤起到了一個連接各項工作的橋梁的作用，是招生、辦學、科研等工作的重要支撐。一個學校的后勤工作包括校園基建、物資采購、校園交通管理、各類學習生活宣傳、戶籍管理（流動人口管理）、物業管理、校車管理、校產（物業類）管理、校產（設備類）管理、基本醫療保障、安防（消防救助）宣傳管理、食堂管理、水電網絡設施管理、燃料、取暖等諸多事宜

3、。物業管理就是學校后勤中的重要的一環。2007年以來，廣西開始不斷有大專院校、重點高中等開始嘗試將后勤校園物業管理外包予物業公司，取得了一定的成績，涌現了一些涉足校園物業管理的企業。但是專業從事校園管理的企業還是不多，由于原來學校的后勤人員打包外送處理，學校還沒有真正做好甲方是思想準備，行業沒有制定出可行的技術標準等諸多原因，校園物業管理還需要共同的關注和規范。而今，引入物業管理企業至學校將是目前乃至下一階段的新課題，如何做好甲方，推進學校的后勤的效能，效費率，享受到自己應該享受的權利和服務。可以預見，未來數年內，誰解決自己的后勤專業化的問題，誰將在下一輪的教育辦學道路上取得先機。 一個學校的

4、后勤包括校園基建、物資采購、校園交通管理、各類學習生活宣傳、戶籍管理、物業管理、校車管理、校產（物業類）管理、校產（設備類）管理、基本醫療保障、安防（消防救助）宣傳管理、食堂管理、水電網絡設施管理、燃料、取暖等諸多事宜。如何有效的分配利益人力、財力等資源將工作做到最好呢，經過我公司和有關兄弟院校的探索，我們致認為以下的幾個方向將是學校后勤管理的趨勢：1、專業服務外包，有利于集中精力搞好招生及教學等重頭戲。原各學校后勤部門均是“正規軍”，占有學校的編制，從行政上講是學校的一個在編部門，職工基本是在編職工。由于學校后勤的攤子大，壓力大，負擔重，從經濟開支上講后勤開支占了學校開支的40%-55%，而

5、為學校教學科研招生等提供的支持，不足于在21世紀的新形勢下取得良好的成績。費用大，服務差，負擔重，成效小是一個難題。20世紀末國家提出高校后勤需要改革，社會化、專業化、市場化，由此來滿足新時期的學校辦學需求，逐漸擺脫后勤壓力的重負。而將食堂、基建項目、校園管理等服務予以外包，減輕負擔，學校可以集中經費、資源來搞好招生就業、教書育人、科研應用等“本職工作”，空出的人員編制可以用來增加在教學和科研上。非高校類學校也可走外包的道路，取得良好效果。2、走專業化服務道路，提高服務品質。物業管理、食堂、基建、醫療等服務內容均屬于專業性比較強的行業，如果一股腦的由后勤部門統一管理，不僅事雜繁多，難以出效果，

6、而且由于行業不兼容，沒有發揮應有的作用。因此引進專業企業合作，走專業化的道路將對各項工作起到質的改變。特別是物業管理是服務性較強，工作面比較寬的行業，引進有學校校園管理經驗的物業管理企業，將大大提升該項服務的工作品質。3、推進市場化運作，有利于節源開流。90年代末，廣西大學等幾所院校將原后勤部門剝離，合并成立廣西后勤服務集團公司，集中幾大院校后勤資源辦好后勤工作，開始了廣西學校后勤改革的嘗試，開始走市場化運作的道路。經過10年的經驗，到目前為止大部分規模較大的院校都建立了自己的后勤服務公司，作為校辦企業為學校服務。市場化運作成為各大學校的首選模式，推進市場化運作，有利于學校節源開流。其他一些大

7、專中專學校也紛紛跟進，時至今日，大部分院校都把能夠外包的業務外包提上議事日程，不很成熟市場化的學校也逐漸安排部分后勤職工內退或另行安排，為此項工作做好準備。4、確立甲乙方關系，明晰責任。由于在市場化的經濟環境下，物業管理服務是通過甲乙雙方的合同來明確關系的，因此，訂立條款詳細合理的合同將是合作的重點之一。也是物業管理企業涉足學校校園物業管理、院校聘請物業公司服務的探索課題。通過建立合同甲乙方關系，明晰了責任，對學校而言將是獲得一個性價比比較高的一個途徑，同時避免了許多管理風險。5、聘請第三方服務供應商，減少人事聘用及有關紛擾。聘請第三方服務供應商提供服務，減少學校后勤的操作人員人數，保留管理監

8、督人員，可以減少學校的部分編制，用到其他教學等部門去。此外，由于原來許多學校均聘請有數量較多的臨時工，由于頒布了新的勞動法規，針對工人的福利保險做了強制性要求。因此數目不少的臨時工將是學校后勤人員薪資增加，同時涉及很多人事紛擾，特別是一些臨時工是學校教職工的家屬的，或者工作時間較長的，將會使學校在人事上面臨麻煩。而外包給第三方后，此類風險將降到最低。二、我們對本項目物業管理服務需求的調研和分析南寧有色金屬工業學校（南寧市安吉路）校區的安全保衛、環境衛生、綠化及學生宿舍管理等。整個校園面積約6.9233萬。本次招標服務的范圍為安全保衛方面、環境衛生方面、綠化養護方面、學生宿舍管理四個方面。南寧有

9、色金屬工業學校成立于1985年，是下屬的中專學校。于1999年與桂林工學院展開合作辦學，組建桂林工學院南寧分院，開始招收高職大專生。經了解，南寧分院主要從事高職高專教育，設有計算機與信息技術、機電工程、冶金工程、經濟管理4個系和基礎學科部，開設有計算機應用技術、模具設計與制造、數控技術、通信技術、冶金技術、工程測量技術、旅游管理、市場營銷等20多個專業，現有全日制在校生3500余人，分別來自全國近20個省、市、自治區。校園占地面積7萬余平方米，經過不斷發展，現有行政辦公樓棟，實訓樓棟，圖書館，教學大樓，學生宿舍樓9棟。桂林工學院是一所具有50多年辦學歷史、在國內外有一定影響的多科性學校。南寧有

10、色金屬工業學校與桂林工學院合作組建南寧分院后，在專業設置、培養模式上既依托工科院校、本科教育的辦學優勢，又突出高職教育以就業為導向、以職業能力為本位的特點，不僅在師資、教學設施方面實現資源共享，學院先進的教育理念、科學的管理體系、豐富的辦學經驗以及廣泛的社會影響也全面輻射高職高專教育的辦學過程。經過多年的辦學實踐，南寧分院在辦學條件、培養模式方面已形成明顯的教育優勢和辦學特色。桂林工學院是區教育廳確定的接受專升本的高校之一，品學兼優的高職高專學生，可按規定直接升入學院本科學習。南寧有色金屬工業學校（南寧市安吉路）校區此次進行校園物業管理服務外包采購，合同期兩年，邁出了后勤專業化、市場化、社會化

11、關鍵的一步。優質的專業化市場化物業管理服務必將促進學校的規范管理和資源優化配置，讓學校在內部管理和外部形象方面形成優勢，促進學校的發展。經研究招標文件，現場勘察，網上資料收集，接洽甲方主管領導、走訪教職工及學生，匯總資料后認真分析，根據南寧分院的實際情況，我公司經過項目調研分析，認為整個物業管理區域有以下特點是我們如進駐接管后必須重視的：1、整個校園投入使用多年，比較符合實際使用的要求，不需要在設計上做大的修改，但由于建筑設施投入使用時間長，需要小修小補的反而較多；2、校園建筑分區合理，教學區、生活區、宿舍區、休閑區、運動區等分布明顯，便于管理及工作；3、校園內各類配套設施齊全，如取水點分布、

12、垃圾桶分布、水電中轉設施設備分布合理，由于是職業教育機構，大專學生的綜合素質也不算很高，但校園內生活垃圾污染比較嚴重，存在小物品人為的損壞較多，難以管理到位；4、由于目前校園內尚有少量的裝修工程，存在建材及建筑垃圾，經過校區時對保潔存在二次污染，；5、南寧分院是系統內比較重視的一個學校，每年來參觀、指導的上級領導、兄弟部門單位較多，要求物業管理機構注重企業形象，工作無差錯，在配合學校接待各有關部門方面給予有力的支持，特別是在環境衛生、綠化養護、造型設計等方面；6、目前綠化方面的養護成效一般，整體的綠化效果不強，可以通過小型的造型設計修改工程，在一到兩年的時間來養護，和諧體現校園的嚴肅、活潑、向

13、上；7、中專生、大專生正是在學習、生活美好時期的青少年，活潑好動，學習能力強，因此住校生的管理和其他學校的學生宿舍管理不一樣。像南寧分院的學生大多來自廣西的各縣市，部分是省外生源。總的來說，農村學生還是占大多數，學生來到首府后，對社會知識缺乏認知，對生活經驗欠缺，還不完全能夠單獨承擔民事責任，在個人的行為判斷上存在知識的缺陷。因此需要老師、家長、宿舍管理員等多方的關心和愛護。8、學校內有幾棟宿舍樓屬于企業投資興建的，管理上也不在一個系統，但是希望能夠在學校學工部門的統一協調下，在管理措施和要求上嚴格要求，保持管理制度執行一致。第二節 管理服務的整體設想一、針對項目的管理思路根據我們對本項目的定

14、位分析，我們確立南寧有色金屬工業學校（南寧市安吉路）校區項目的管理模式是：1、在物業服務組織與管理上，建立并實施以項目服務中心為中樞的服務前向化模式的流程管理，建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈；2、在項目日常運營設計上，緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心，以提供超越客戶滿意的“質優價廉”的超值服務產品和保證項目能夠順利有序并可持續運行為目標；3、在服務實施及與客戶的溝通上，致力于與客戶建立平等的現代契約關系，推廣“平等互動”的服務文化和溝通常態化，確保與客戶之間的交流順暢無阻。在確定管理模式的基礎上，針對本項目特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業管理以下的基本思路： 強調成本控制

15、意識和成本管理程序； 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進； 強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化； 致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升； 致力于培養員工的專業素質以及社區全員的參與意識； 致力于文化功能的提升，塑造符合現代文明的校園生活學習與辦公的理想環境。 經過對本項目進行認真調研和匯總分析，我公司擬將以下幾點管理服務思路及措施作為我們進駐管理后的重點：1、內部管理方面 優先選聘原有工作人員，保證工作平穩過渡。南寧分院是第一次引進物業管理企業到學校中，學校原有的工作人員（臨時工）存在一個安置就業人員的社會問題，根據實際情況，我公司可以承諾在選聘錄用人員的時候優先考慮原有工作人

16、員，保證工作平穩過渡。調撥至物業公司的人員，和物業公司其他工作人員享受同等待遇。 組織培訓，提高工作技能效率。我公司進駐校園后，必制定單獨的培訓工作計劃。由于調撥來的或者招聘來的工作人員未能統一思想，統一部署安排，所以，在前兩個月培訓工作是重點，目的在于提高人員的工作技能熟練程度，提高整體工作效率。 重視企業形象，統一服裝及標識。專業企業運作與學校后勤管理，優越性在于專業、高效、服務、性價比。而統一的標識，統一的形象是關鍵，我公司在進駐校園后，將不同工種的崗位配置不同類型的工作服，以便識別。此外，校園內的一些溫馨提示，安全標語等都將酌情重新更新。 共同制定工作計劃，實行無縫工作鏈接。南寧分院的

17、校園管理工作，涉及多個單位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面互相配合才能把工作做好，南寧分院的教育事業蒸蒸日上，各項工作開展基本已經形成流程和制度，我公司擬采取月底總結、月初計劃的方式進行工作。做計劃時將充分考慮甲方的大工作計劃，按照學校的節奏來工作。如果能夠做到工作計劃由雙方共同制作完成，執行交由物業公司執行，則可以做到整個物業管理工作無縫鏈接。 注意服務過程文字記錄，檔案完整。服務是一個過程，具有時效性，不可復制性。因此，服務的評估需要過程的記錄，明確服務工作指標，以便進行結果的評審。作為物業管理服務商，我公司將會注重整個物業管理過程的文檔管理，建立齊備的檔案目錄，在日常工作中做好單項工作

18、有記錄表單，工作指標盡量能夠數字量化。一般物業管理檔案將在我公司保管兩年。2、安全防范方面 安全管理人員一專多能，按技能分等級。由于校園面積較大，但建筑物多，人員成份多，常駐人口超過5000人，流動人口超過6000人，而安全管理人員需要監控門崗、校園重點巡邏、消防設施管理、大件物資進出監督、車輛秩序維持等諸多方面工作，因此工作人員需要學習具備多個崗位技能；按掌握不同的技能多少分為多個等級，鼓勵一專多能。 健全組織，加強宣傳，全員重視參與。安全防范是耗費人力較大，屬于半軍事化管理，安全管理員的隊伍建設是重中之重，隊員的綜合素質，忠誠度，自律性將是招聘關注的要點。校園安全設計的面廣，特別是學生的安

19、全，也是一項政治性的任務。因此，在學生和教職工中加強安全教育，宣傳也是一個重要工作。每年能夠在新生入學后開展一個安全教育的課程，則更有利于日后的管理工作。 規范管理，堅持制度，常抓不懈。安全防范是一個全員參與的工作，是一個專業性強，技能性高，社會化的工作，因此，需要規范管理，健全各種管理制度，持之以恒，常抓不懈。 利用監控系統，做到全盤掌控。學院原有校園監控系統，投入使用數年，對學院的整體安防起到重要的作用。我公司將利用好技防、設備防，做好監控是眼睛的效果，注重防范和及時反應，注意有關資料的留存。3、校園保潔方面 按照使用功能特點分區域保潔。按照樓宇、地面、綠化帶、大門、衛生間等不同的保潔需要

20、，實行區域劃分保潔，更有利于保潔工作的開展； 實行保潔責任承包制，工作量化定崗考核。根據不同區域的工作量、學院的要求，定員定崗，定流程，方便管理，方便監督，能夠從工作質量的源頭去管理； 會同學院對全院倡導環保校園，人人參與。環境整潔是每一個學校師生和教職工共同的財富和義務，人人都有責任區遵守市民公約和學院的規章制度。因此我公司提議對全院發出倡導，每學期做一個美化校園、整潔校園的活動，以保持校園的整潔和美觀； 實行全員參與，保持長效保潔機制。我公司派駐的工作人員不論工作崗位和職務均有義務自動自覺維持維護學院的環境保潔，除在工作時間使用工具保潔外，任何時間發現較大的環境垃圾污染，均立即處理和勸阻有

21、關人士。真正做到全員參與，保持長效機制； 努力創優評優。在公司總部的引導下，派駐的物業服務中心依據學院的要求及合同，積極參與學院組織各類評比活動，參與到學院的運作中來，做到工作不分你我。作為二次項目服務部，積極參與公司內部的各項評優選優活動。此外，我公司將會積極參與教育界、物業管理行業的各項評優活動，有助于大力提高服務質量和甲乙雙方的榮譽。4、學生宿舍管理方面 按照學校要求，執行宿舍管理制度。學生在學校的目的很明確，學習知識，學習做人的道理，為下一步的升學和到社會上工作積累。學生在學生宿舍里面的各種行為將牽涉到學習的效率，牽涉到其他同學的成長。因此學校為學生制定了許多制度，物業公司將按照學校的

22、要求，嚴格執行宿舍管理制度； 配合開展思想引導工作。學生宿舍管理是學生管理工作的一個重要部分，學生在學校，學習的時間約每天6小時，其余就是課外活動和學習休息的時間，一名中學生在宿舍的時間比在教室的時間要長。因此，學生宿舍的管理是學生工作部門不可忽視的一個部分。在學生宿舍里，學生的日常行為，思想動態，為人處事等是一個真實的體現，物業公司將配合學工部門做好學生思想引導工作。有條件的情況下，還開展學生宿舍的各類文化活動。 維持宿舍區的生活工作秩序，開展各類評比。南寧分院是高職院校，學生一部分是來自周邊區域，一部分來自廣西各地，還有來自外省以及外國留學生。大專生的生活正式告別少年，逐漸開始涉足社會。宿

23、舍區的生活工作秩序是學生在校學習的最重要保障。因此，宿舍管理員將加強學生宿舍的管理，巡視；記錄學生的內務、行為、思想動態、預防安全事故發生。5、綠化養護方面 制定年度目標計劃，嚴格執行。綠化是建筑的點綴，是文化的一個綜合體現，采用何種風格的綠化造型來襯托主題是有講究的。線條型、對稱型多見于事業單位；花圃型、景觀型多見于企業等；因此綠化養護應制定長期的一個目標，分解為各年度或階段性的目標，最后形成年度計劃，嚴格的按計劃執行。二、服務的組織模式鼎城物業管理公司將秉承“服務創造價值，品質成就未來”的管理理念，依托我們在已有項目的成功經營模式和經驗，完善的質量管理體系，根據項目服務要求和綜合公共設施等

24、因素，我們擬在本項目采用以“以客戶為中心、以品質為導向”的 “服務前向化”服務組織模式。具體闡述如下：述職后臺前臺反饋（回訪）指令考核指令考核反饋需求信息指令授權考核提供服務接受信息信息反饋反饋延伸服務產品滿足需求項目服務中心客戶核心服務產品服務質量投訴服務需求信息服務中心經理部門主管作業人員鼎城物業公司項目物業管理運作原理模型圖本項目物業管理組織架構描述： 組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用服務中心經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。 服務中心各崗位所需人力資源配置實行鼎城物業管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證服務中心經理建立一支高效、協調的團隊。 服務中心內部采用完全扁平

25、化的直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。注：本項目服務中心的組織架構和人員配置見本投標書其他部分。三、創建有效的服務價值鏈圍繞我公司“服務創造價值、品質成就未來”的經營理念和我們擬在本項目采用的“以客戶為中心，以品質為導向”的經營管理模式，如中標后我公司將在項目全面推行競爭型服務戰略；采取有效的管理策略提升鼎城物業管理公司的服務價值，建立一支高效的、既能為客戶、住戶提供優良的服務，又能向周邊展示鼎城物業管理公司風采的團隊。鼎城物業用高性價比的優質服務為客戶提供使用物業的便利、安全和舒適的生活環境、促進物業的保值增值，同時為自己創造生存和發展空間，我們用服務為客戶創造

26、消費價值、為公司股東、員工創造投資和工作價值、同時為社會創造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標。日 常 管 理社 區 文 化滿意度 調 查企業文化導入培 訓員工檔案有效激勵自我評價業余活動合理化建議與業主開發商與周邊單位與 居 委 會與 派 出 所與主管部門服務價值鏈服務價值供應基本要素內部滿意機制互動服務鏈創建有效服務鏈示意圖四、項目物業管理服務外部溝通導向圖工 商市 政稅 務勞 動交 通消 防環 保物 價南寧市房管局鼎城物業管理有限公司行業管理授權指令校領導與相關部門委托監督監督管理校園服務中心監督服務實施相互協調供 電供 水燃 氣通 信街道辦派出所學校老

27、師和學生訪客等提供服務相互配合外部溝通導向圖說明： 通過招投標成本本項目選聘的物業管理人，并與招標單位簽訂物業管理合同。 如中標我們將設立專門項目的物業管理服務中心，全面負責項目物業管理工作。 在委托合同和相關法規的規范下，我公司接受招標單位的監督和委托，切實履行合同，遵守相關法規，建立向校方主管領導和相關部門的定期匯報與常態溝通機制，確保雙方順暢交流。 項目服務中心在業務上接受市房管局、街道辦事處和派出所等政府組織的監督和指導。 服務中心將在物業管理公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系，以確保管理目標的實現。五、人員的管理與激勵機制 量才錄用、培養提升我們在用人機制上的

28、理念是重視管理人員的品德修養、工作能力以及在職培訓；強調管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準，根據招聘標準擇優錄用。不片面強調工作年限和學歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現象。在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養，不斷提升其綜合素質。 默契合作、充分授權強調分工合作的工作態度。我們將采用服務中心經理全權負責的直線職能管理方式，本著精干、高效的原則設置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責的交叉，做到“人人有事

29、做，事事有人管”。同時我們倡導全員協調管理（在其他章節有相應闡述），員工應以合作的姿態開展工作。倡導合理授權，在客戶面前，每個員工都是服務中心經理。學會授權是我們對管理人員的基本要求。服務中心經理通過授權，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。各項目主管通過授權從繁瑣的日常事務中脫離出來。同時，通過授權，每位員工都能迅速地解決客戶提出的服務需求，讓客戶在第一時間得到滿意的服務。同時建立檢查和反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權效果。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調一個上級的原則，并在服務中心內部建立逐級向上負責的垂直指揮系統。服務

30、中心經理及各項目主管根據實際情況發出工作指令，并通過現場指導、工作例會、內部電腦網絡等形式逐級向下傳達和執行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。 定期考核、績效為本績效考核，是我們人力資源管理的重要組成部分。其根本目的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。通過公司品質管理等相關職能部門、服務中心經理、經理助理的多種途徑、多種方式對服務中心管理人員進行日常工作的績效考核。 獎懲嚴明、優勝劣汰對員工實施準確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段。將以公司的員工獎懲

31、條例為依據，對管理人員進行相應的激勵和約束。對工作努力，成績優異的管理人員，我們將視情況授予 “優秀員工獎”及“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質獎勵。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。我們規定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。同時我們倡導項目服務中心所有員工積極參加物業管理公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質量成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。公司定期

32、對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補充新的員工，增強內部競爭力，從而保持整支隊伍的活力。第三節 項目的管理架構與機構設置一、項目管理組織架構圖項目經理南寧有色金屬工業學物業管理服務中心總經理公司核心職能部門各項目管理隊伍鼎城物業行政人力部財務核算部品質管理部廣西工商職業技術學院服務中心柳州第二職業技術學校服務中心其他項目服務中心門崗巡邏 崗監控崗宿舍管員保潔員綠化管理員宿舍管理部綠化保潔部安全防范部主管主管主管主管二、服務中心部門設置明如我公司中標，將專門成立項目部（對外稱鼎城物業管理公司南寧有色金屬工業學校服務中心）。服務中心實行項目經理負責制，項目經理

33、直接對公司總經理負責，對項目服務中心實行日常管理；公司職能部門對項目服務中心提供橫向支持，公司其他項目的業務部門對項目服務中心提供輔助支援。服務中心下設安全防范部、宿舍管理部、保潔綠化部，形成以服務中心為核心、三個專業部門作為支撐的項目服務管理組織結構。1、安全防范部安全部是維護項目正常生活、學習和辦公秩序的重要職能部門，負責公共治安管理、消防管理、車輛與交通管理和突發事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。2、宿舍管理部宿舍管理部負責對學生宿舍實行24小時門衛值班，密切與學工部門的聯系與溝通，按要求和標準做好宿舍樓區域內的公共安全防范工作，及時做好宿舍內的日常維修報修等工作。3、綠化保潔部綠化

34、保潔部負責環境衛生管理和綠化景觀管理工作 。注：項目的人力資源管理、行政事務管理、財務核算管理、品質管理等方面由公司職能部門直接負責，項目服務中心不設置相關崗位和編制。三、各主要崗位職責說明與崗位責任制度（一）、項目經理管理職責直屬上級：公司總經理督導下級：經理助理、安管主管、保潔主管、綠化班長 管理職責：1、全面負責項目服務中心的工作，領導全體員工完成公司下達的責任目標。2、根據國家的政策法規和物業公司的指示精神，制定項目服務中心的經營方針和運作模式。3、制定各項規章制度、服務規范及操作規程，明確各級管理人員和員工的職責，并監督貫徹執行。4、建立健全項目服務中心的各級組織架構及工作程序，使之

35、合理化、精簡化及效率化。5、編制項目服務中心業務中、遠期發展計劃，負責制定年度工作安排，員工培訓計劃及年終工作總結。6、對項目服務中心的全面工作有決策指揮權，對項目服務中心所屬管理崗人員的任免及聘用、調動和辭退有建議權；對項目服務中心所屬生產崗人員有人事決定權。7、負責制定、審核項目服務中心的經費收支，做到合理收支、開源節流，開展各項有償服務，力求取得良好的經濟和社會效益。8、組織項目服務中心的月檢工作，對項目服務中心的整體服務質量，安全生產負責。9、負責對外業務的聯系工作及合同的評審工作，并組織實施對供方的考評，有權建議決定聘用或解聘，并上報公司批復。10、注重與行客戶管部門及同行業之間的交

36、流，樹立公司對外形象，努力爭創優質服務。研究制定項目服務中心所轄物業的“創優”評比計劃及方案，使所轄物業隨社會的不斷進步和行業的不斷前進而發展，最終形成品牌物業。11、定期巡視所管物業及各部門的工作情況，檢查服務質量，及時發現問題，解決問題，做好上請下達的保障工作。12、以身作則，關心員工，獎罰分明，使項目服務中心具有高度凝聚力，引導員工以高度熱忱和責任感去完成本職工作。13、完成公司交辦的其它工作。（二）項目經理助理崗位職責直屬上級：項目服務中心經理聯系部門：公司各職能部門、項目服務中心各班組崗位職責：1、負責項目服務中心各類公文的擬稿、修改、并呈送經理審核，以及項目服務中心收發文登記分發工

37、作。2、協助經理安排項目服務中心會務工作，做好會議記錄，按要求編寫會議紀要或決議。3、熟悉檔案歸檔范圍，懂得分門別類，對檔案的整理、書寫要求規范化，科學化。做好各種文件記錄資料的收集，分期分類歸檔案，為日后查找提供方便。對所管理檔案的丟失、損壞、泄露負責，并對具體確定文件材料作出保管期限的劃分。4、負責項目服務中心的日常接待工作。5、負責項目服務中心的報銷工作。6、全面負責物業管理服務品質的監管工作。 7、遇到緊急突發事件在第一時間通知安管隊伍隊長并匯報經理，協助相關人員做出有效的應急處理，并向上級匯報。8、掌握現代化的辦公設備，不斷提高服務意識及管理水平、物業管理業務知識，及時與有關部門協調

38、合作；9、完成上級交辦的其它工作。（三）、安管主管崗位職責直屬上級：項目服務中心經理督導下級：安管隊領班、保安員崗位職責：1、堅決貫徹執行所屬項目服務中心經理的指示，工作直接對所屬項目服務中心經理負責。準確傳達項目服務中心的工作安排，制定本部門工作計劃，并負責檢查落實；2、全面負責安管隊伍的工作，確保安管隊伍能夠完成公司下達的任務目標。根據公司下達的任務和目標，制訂安管隊伍的年度工作計劃并督促實施。3、負責批示下級上報的各類文件，對重大的獎懲事件提出建議，對安全責任事故進行處理。4、參與公司的業務拓展，負責編制保安方面的方案。5、主動與地方上級主管部門、公安機關作好雙向溝通工作。6、督促指導下

39、級開展工作，檢查下級落實保安處安排工作的實施情況。7、負責組織召開安管隊伍人員的每月例會，總結上月工作情況及布署下月工作安排。8、負責協調項目服務中心其它部門的有關工作。9、定期向上級領導匯報工作，提出有關保安工作建議。10、完成上級交給的其他任務。11、經常深入檢查各班次工作，了解員工當值情況和思想動態，發現隱患及時處理；12、負責擬定保安培訓計劃，并具體組織實施；13、跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發生的事件（包括各種治安案件）；14、負責員工的考核評比工作，并對不稱職的保安員提出處理意見；15、負責消防系統的監控工作，制定消防設施的安全檢查制度，組織訓練消防人員，制定消防安全知識

40、的宣傳工作。17、定期檢查物業之消防器材和設施，按期組織員工更換滅火器材，保證消防器材的安全可靠；18、收集和整理本部門的有關資料，匯總后交項目服務中心閱讀；19、負責本部門員工的排班和考勤，在權限范圍內審批本部門員工的請假和調班；20、完成上級交辦的其它工作。（四）、巡邏崗崗位職責1、負責按規定路線巡查轄區各樓層，密切注意治安消防情況。掌握防火、滅火知識，熟悉火災報警119系統和盜警110系統。2、巡視檢查轄區內是否有不安全的因素，發現情況應及時報告，并采取有效措施進行處理。3、對形跡可疑人員進行必要的詢查，及時將閑雜人員等勸離轄區。4、制止轄區內吵架、打架斗毆事件的發生。5、制止在轄區內，

41、尤其是在住宅樓的電梯內、電梯廳等公共地方大聲喧嘩、隨地吐痰等不文明行為。6、檢查消防設施是否完好，及時消除火災的隱患。7、配合項目服務中心其他崗位的工作發現公共設施、設備、水、電、電梯保潔衛生等方面的問題應及時向主管負責人匯報，協助及時處理。8、認真記錄巡查過程中發現的情況，認真做好值班記錄和巡邏的交接班工作。9、完成上級領導交辦的其它工作任務。（五）、固定安防崗崗位職責1、疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，保證車輛及行人安全，使門前暢通無阻。2、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入校區。3、提高警惕，發現可疑人員和事情后應及時處理并迅速報告領導。4、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班

42、中所發生、處理的各種情況。5、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好轄區的大門關。6、為來訪客人提供校內物業引導服務（指明方向位置）。7、完成上級領導交辦的其它工作任務。（六）、學生宿舍管理員崗位職責1、嚴格制止閑雜人員、小商版、推銷人員等進入學生宿舍。2、認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發生、處理的各種情況，并做好交接班記錄。3、積極配合其他保安員，做好防火、防盜等各項安全防范工作，把好宿舍的消防安全工作，掌握宿舍消防器材的分布情況，精通各消防器材的使用。4、了解宿舍的物業常規和常識，有一定的物業管理知識。5、為來訪客人提供校內物業引導服務（指明方向位置）。6、具有

43、一定處理突發事件的能力。7、完成上級領導交辦的其它工作任務。（七）、保潔主管崗位職責直屬上級：項目服務中心經理督導下級：保潔部領班、保潔員 崗位職責：1、堅決貫徹執行所屬項目服務中心經理的指示，工作直接對所屬項目服務中心經理負責。對保潔部生產崗人員和設備的全權管轄和調配。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行。2、依據公司簽訂的保潔服務合同制定保潔質量及檢查標準，提高工作效率，實現管理目標。3、負責保潔所需物品的采購和管理，建立資產檔案及地盤物料使用情況的費用核算和控制。4、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。5、組織制定并實施員工的

44、考核工作。6、完成上級交辦的其它工作。（八）、保潔員崗位職責1、提前上班時間十五分鐘到崗，確保校區（大廈）范圍內各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區域內環境整潔。2、維護保潔區域的整潔，制止各種有損環境衛生的亂倒、亂涂等違章行為。3、保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛生，定期對果皮箱和垃圾桶進行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。4、定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。5、每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。6、完成上級領導交辦的其它工作任務。（九）、綠化

45、班長崗位職責直屬上級：項目服務中心經理督導下級：綠化領班、綠化工 崗位職責：1、堅決貫徹執行所屬項目服務中心經理的指示，工作直接對所屬項目服務中心經理負責。2、對綠化部生產崗人員和設備的全權管轄和調配。并合理編排工作人員的分班分級，保證人員安排合理。工作正常有序地進行3、依據公司簽訂的保潔服務合同制定綠化質量及檢查標準，提高工作效率，實現管理目標。4、負責綠化所需物品的采購和管理，建立資產檔案及地盤物料使用情況的費用核算和控制。5、針對員工的工作狀況和思想狀況，編制并實施培訓計劃，做好培訓管理工作。6、組織制定并實施員工的考核工作。7、完成上級交辦的其它工作。（十）、綠化工崗位職責1、掌握綠地

46、花草、樹木生長情況，做好四季護理，及時施肥、除草、殺蟲。2、及時清除已枯死的花草樹木并補種，根據季節每日噴淋，定期噴灑農藥。3、每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內的雜物垃圾。4、制止破壞綠化設備設施、踐踏綠地、花木的行為。5、完成上級領導交辦的其它工作任務。第四節 項目的日常管理服務方案一、安全防范的管理方案（一）、安全防范管理的措施及對策1、努力保證安全安管員的綜合素質 素質管理：對安管員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結的一整套安全人員管理程序，做到“五統一”“三集中”，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。 意識培養：努力培養安管員的服務意識，樹立“客戶需要就是工作”的觀念，改變原來安管員單一的護衛功能，使我們的安管員成為“安管員、迎賓員、服務員”的有機統一體。2、安全管理體系的建立 我們將采用固定崗和機動巡邏崗相結合的方式對校區進行安全管理。機動巡邏我們重點在校區內死角的巡邏，確保管理不出現盲點。 在巡邏上，采用電子巡更系統，通過科技手段保證巡邏工作效果。 在防范的策略上強調與周邊校區的聯防聯動。 強調全員安全管理。我們要求服務中心其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起