1、茂名學院物業管理建議書 茂名市鼎源物業管理有限公司敬呈二零零六年三月六日目 錄 前言 P.3P.4 一、提高物業管理服務水平的整體設想及策劃 P.5P.9 二、質量目標 P.10P.11 三、擬采取的管理方式和工作計劃 P.12P.17 四、管理人員的配備、培訓 P.18P.23 五、管理服務用房及工作必需的物資裝備 P.24P.26 六、房屋本體維護管理計劃和實施 P.27P.31 七、機電設備設施的管理維護方案 P.32P.42 八、緊急事故處理流程 P.43P.45前 言鼎源物業管理公司成立于2003年，是一家具有物業管理、清潔保養、安全保衛、工程服務等多元化、專業化的服務公司。公司目前

2、管理面積近五萬平方米，管理類型包括寫字樓、住宅小區、會所等物業管理各個領域。經過短短兩年的飛速發展，鼎源物業已成為茂名市規模最大、人員最多、最具專業實力的物業管理公司。2004年，公司通過國家建設部物業管理國家三級資質認定。2005年，公司所管項目全球通大廈被評為“茂名市物業管理示范大廈”，成為茂名市第一幢獲此殊榮的高層建筑。鼎源物業主要管理層成員，均來自中、港大型的物業管理公司，對各類型物業均有一定的管理經驗及完整的管理策略。同時，公司擁有一支技術精良，團結向上的員工隊伍，擁有各類型專業技術人員，目前正不斷向著高科技、高層次、多元化的管理目標邁進。公司經過兩年多的不斷探索、發展完善，建立了科

3、學、規范的管理體系。鼎源物業積極倡導“以人為本，以質登峰”的管理理念，遵循“服務至誠、精益求精；管理規范、進取創新”的質量方針，鼓起一切從零開始的決心和信心，銳意進取，積極創新，在現有物業的基礎上不斷拓展新市場。公司現參與管理的項目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。為加速鼎源公司市場化的進程，標新創績為社會樹立一個規范、健康、溫馨的精品物業管理的形象，擴大市場占有率，公司進行了大膽的拓展嘗試，并有幸為茂名學院的物業管理工作提供管理方案，為此，公司形成了以總經理為核心，聚集了各類專業人才的經營策劃小組，通過對茂名學院周邊環境、市場氛圍、物業保值趨勢等周密的市場調研和細分，確立了初步的管

4、理設想，提出了樹立“管理功能、維護功能、服務功能”三大功能為核心的管理思路，并根據實際的要求，結合公司的管理經驗，為茂名學院精心設計了整體管理方案，以保障業主的利益，為校區提供一個安全、舒適、和諧的學習和居住工作環境。同時，更要提高物業品牌。本著“用心面對客戶，服務創造價值”的服務理念，鼎源人以現代化的管理和敬業的精神為茂名學院提供優質服務，持續超越業主不斷增長的服務期望。并將以卓越的品牌締造與茂名學院齊頭并進，相得宜彰的經典之作。提高項目管理服務水平的整體設想及策劃一、 認識與定位茂名學院坐落在我國南方最大的石油化工工業基地，美麗的海濱城市-廣東省茂名市。于2000年由原廣東石油化工高等專科

5、學校、茂名教育學院、茂名石化公司職工大三校合并組建的廣東省屬本科高等學校，學院實行省市共建的管理體制，校本部現有官渡和光華兩個校區，主校區設在官渡校區。目前主校區占地面積32.88萬平方米，建筑面積28.76萬平方米。廣東石油化工高等專科學校創辦于1954年，茂名教育學院創辦于1984年，茂名石化公司職工大學創辦于1983年。三校在長期的辦學過程中，不斷深化教學改革，重視學科建設和人才培養，在教書育人、教研科研、基礎建設和學校管理等方面都取得了可喜的成就。茂名學院是茂名市委、市政府為實現茂名市高等教育跨式發展，加快高層次人才的培養，增進科學技創新能力和發展后勁，提高經濟質量和文化品位，促進茂名

6、市率先基本實現社會主義璣代化的高屋建的構想。茂名學院的創建將勾畫出茂名市在新世紀以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態環境優美的人文魅力，將塑造出國內知名的集產學研于一體的高等教育發展區。二、 總體思路茂名市鼎源物業管理有限公司將以自己首創的物業管理新概念“以人為本、以質登峰”為管理內核，以“用心面對客戶”和“服務創造價值”為立足點，以先進的管理技術和豐富的管理經驗為依托，明確工作重點，采取科學先進、切實有效的管理措施不斷實施服務創新，在茂名市努力創建“優質低價”的管理新模式，為推動茂名市物業管理市場化進程和城市建設做出貢獻。三、 管理模

7、式構建校園管理體制新模式“優質低價”模式鑒于我國的國情和茂名學院物業和特殊性，茂名市鼎源物業管理公司將采用最先進的管理手段和技術，最大限度地降低和理成本，同時提供高水準的優質管理和服務，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優質低價模式”。創建該模式的主要措施有：*狠抓管理，全方位過程開展增收節支活動。*采用“集約型”管理方式，提高物業管理專業化技術含量，以降低管理成本。*在人員配務上堅持“價廉質優”、“質優量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。四、 工作重點1、 工作重點（1） 設施設備管理如果將機電設施設備比喻為整個建筑系統的心臟，那么供配電系統及消防系統就是重中之重。供電質量

8、好壞，將直接影響著其他設施設備能否正常的運作；而消防系統則是整個建筑系統的安全保障。為此，茂名市鼎源物業管理公司抽調機電管理技術骨干，組成強有力的安全保障體系，制定嚴格的運作管理制度及周期性的維護保養計劃和標準，運用現代科技和管理手段，對茂名學院的機電設施設備進行全方位的綜合管理，達到最經濟的設備使用周期的設備綜合服務效益。同時加強對重點設備的監管力度，實行24小時的跟蹤服務。對所有設施設備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現機電設施設備運作的高效、節能和環保的最大化。（2） 房屋本體管理制定維修、養護計劃：制定科學、合理的日常和定期的維修、養護計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方

9、案執行；重在查勘：監督房屋的合理使用，防止房屋結構的過早損耗或損壞，對房屋結構易出現問題的部位在查勘中進行重點檢查，制定日常和定期的查勘養護計劃，做好早發現早處理；及時維修：在早發現的基礎上，及時維修，加強房屋維護，延長房屋使用壽命；建立房屋管理檔案：為每一棟房屋建立系統的檔案，及時統計檢查的結果，掌握房屋完損情況；2、 管理難點（1） 由于缺少設備裝前期的介入管理，設備在使用初期階段各類技術參數的不穩定性，增加了管理和操作難度；（2） 管理區域廣，各類設施設備安裝較分散，人員的配備相當增多，加大了費用開支；（3） 電梯系統采取甲方分包形式，使得乙方與維保單位在實際運作中會增加協調的難度性；（

10、4）五、 工作措施措施之一：派遣精銳骨干，組建優秀管理團隊“一流”的管理需要“一流”的人才，鼎源業管理公司一貫強調人的因素始終是第一位的，實踐證明，委派項目管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵，鼎源物業管理公司高度重視茂名學院的物業管理項目，將派駐最優秀的管理者和技術人員，組成富有效率的管理團隊，并持之以恒開展系統有效的培訓工作，使他們能有斷地適應物業管理發展的需求，為實現的總體目標不斷地努力奮斗。措施之二：全面推行ISO9001：2000質量管理體系鼎源物業管理公司ISO9001：2000質量體系經過多年實際運作，具有很強的生命力和可操作性，是保證物業管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學院

11、的物業管理全面推行并結合項目特點，確立適合的質量目標。在管理服務人員的培訓過程中，要增強質量體系實操能力，使廣大員工熟悉體系內容，增強質量意識和規范意識，使質量體系正常運作。鼎源物業管理公司還將在茂名學院的物業管理中積極引進ISO140000環境控制體系，以此全面促進管理服務水平上新臺階。措施之三：加強與學校各管理機構的關系協調和合作物業管理公司和學校各管理機構涉及有項目管理的不同側面，一者關系若協調不好，必將演化為提高項目管理服務水平的一種阻力，需要協調好，首先要有正確的認識，實際工作中需強調各管理機構的指導監督作用，要全面加強與學校教務處、學生處、后勤處等各管理機構的合作，使之形成合力，從

12、而推動項目管理服務水平的提高。措施四：注重發揮學生自治、自律的能力注重發揮學生自治、自律的能力，變項目管理體制由單向推動方式為平等互動雙方共管方式，使項目的管理真正得以升華。鼎源物業管理公司將充分發揮學生、學生會的作用，倡導學生自治、自律，潛移默化地增強學生參與管理的意識。 質量目標二年內茂名學院項目管理的各項指標達到國家級全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）達標評分細則的各項分項標準。質量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質量目標完成的實施。序號指標名稱國家標準投標指標測算依據管理主要措施1房屋及配套設施完好率98%98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建

13、筑面積建立日常檢查制度；定期進行全面分項檢修；嚴格日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急及時率100%100%及時維修次數/應計報維修次數建立嚴格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具10分鐘內到現場，小修8小時內完成，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。回訪率25%25%以上維修工程回訪次數/維修工程項次照明燈及疏散燈完好率95%98%以上完好照明燈、疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量4主要機電設備完好率99%99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要機電設備總計完善機

14、電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，所有機電保養維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現故障及時排除。5消防設備完好率100%100%完好消防設備/茂名學院消防設備總數實行巡查制度，建檔記錄。6火災發生率1以下（年）1以下（年）發生火災面積/茂名學院內物業使用茂名學院管理處主任為消防負責人；下屬全體員工均為義務消防員；落實防火安全三級檢查制度；消防中心24小時值班，統一調動人員。7有效投訴率2以下（年）2以下（年）有效投訴次數/使用人總數做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質；投訴處理有結果、有記錄、有

15、回訪。有效投訴處理率95%100%處理的有效投訴數量/有效投訴總數8管理人員專業培訓合格率100%100%培訓合格人員/培訓人員總數人員培訓自學與培訓相結合；抓好上崗培訓、在職培訓、特殊崗位人員培訓；培訓考核制度與獎罰相結合；強化培訓結果。9服務回訪率25%25%回訪次數/服務次數建立健全回訪制度，做好服務回訪記錄，加強服務隊伍的服務意識。10使用人滿意率95%以上96%以上對管理滿意人數+基本滿意人數/使用人總人數采用現代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。擬采取的管理方式和工作計劃一、 擬采取的管理方式1、項目管理組織架構圖設立茂名學院物

16、業管理處，作為鼎源物業管理公司的派出機構，全面負責茂名學院的設施設備及房屋本體維護、治安消防、綠化環境衛生管理工作。物業管理處下設客服中心、工程部、安保部、保潔部（兼綠化組）。具體架構如下： 茂名市鼎源物業管理有限公司物業管理處主任客服中心工程部安保部綠化組保潔部（兼）（1）機構圖說明*物業為管理處內部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環節，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。*物業管理處內部實行公司領導下的項目物業管理處主任負責制，下設各專業部。*各專業部負責人構成管理層，各班組負責具體的管理服務工作，構成操作層。（2）部門（崗位）職責說明物業管理處主任*在鼎源物業管理公司的直接領導下，全

17、面組織、安排內部的日常管理工作*根據管理處的實際情況，制定管理處的年度工作規劃和專題工作計劃，并組織實施；*根據管理處的實際情況，制定管理處物品使用計劃，并監督控制；*根據管理處的實際情況，組織對管理處各部門工作績效進行監督考核；*負責管理處的外關系的協調。客服中心*負責管理處工作人員日常工作紀律和儀表的檢查、監督；*負責管理處內部文件及管理檔案的建立和管理；*負責收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進行回訪；*負責管理處內部人員招聘、調動、培訓、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務。工程部*根據物業特點和業主（使用人）的需要，制定茂名學院建筑本體、電力、照明系統、給排水系統、消防廣播系統及電

18、梯等其他機電設施、公共場地的日常維護保養計劃方案和應急方案，并組織實施；*制定本部門員工專業知識培訓計劃，并組織實施；*負責工程部日常工作效果的檢查、監督。安保部*根據公安部門和上級主管部門的有關規定和要求，結合茂名學院物業實際，制定安全管理總體方案和各種防范措施，同時布置警衛力量，保護公共區域和要害部位的安全，維護茂名學院內的公共秩序；*根據各種防范措施，采取一切必要手段，預防各種可能安全隱患的發生。對查出的不安全因素，提出解決意見，對已發生的安全事故查原因，提出處理意見；*根據公安消防部門的有關規定和要求，結合茂名學院的實際情況，制定防火預案和緊急疏散示意圖，從專業管理的角度搞好消防安全管

19、理，并做好防火管理檔案；*配合工程部做好平時消防設備設施的維護保養工作，并對學院內各種消防設備的使用進行監督，確保使用正常；*負責做好學院內平時的消防安全日檢、月檢工作，并對火險隱患進行及整改，以及整改的復查工作；*負責制定停車場安全管理制度，保證車輛停放安全，維護車場良好的行車秩序，指揮車輛按指定位置整齊停放，不得阻塞通道，杜絕交通事故發生。保潔部（兼綠化組）*制止校區內亂丟、敵放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫，制止飼養家畜家禽，控制噪音及空氣水質污染，消除校區內污染源；*負責對學區內的馬路、便道、綠化帶、公共場所及時清掃保潔，設立衛生收集器具，及時收集、清動垃圾，及時對垃圾桶等衛

20、生器具清洗消毒歸位，加強防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強對校區內經營商戶的衛生管理檢查，保持校區內清潔衛生；*加強校區內的綠化養護，對綠化帶、校區小公園、道路兩側樹木、花草設專人、培、修、護，保持校區的美化綠化。2、工作流程（1）工作流程圖入職、上崗培訓建立規章制度，完備資料、裝訂與協作單位建立聯系物業接管日常管理與服務隊伍輪訓完善配套建立檔案（2）工作流程圖說明針對日常物業管理和服務工作，鼎源物業管理公司編制了詳盡的ISO9001：2000質量管理體系文件，其中大部份已在實際工作中有效地加以運用，相信只要按照完善后的質量方針和程序去運作，一定能保證既定目標的實現。3、信息反饋處理機制（1）設置

21、原則信息源全面豐富。信息搜集科學有效。信息通道暢通。信息反饋及時到位。信息處理及時準確。（2）信息傳達室遞示意圖鼎源物業管理公司政府主管部門行業物業管是單位外部公共媒體后勤科客服人員員工物業管理處物業使用人（3） 信息反饋處理流程圖備案存檔 NO采取正確措施處理驗證反饋是否需處理載 體 YES可行性方案論證信 息篩選排除 NO是否可利用判斷決策實 施調查分析 YES（4） 信息反饋與處理機制說明信息是企業運作的重要管理資源。實際操作中必須保持信息的真實、科學和全面。信息流的走向是雙向的，我們應該時時保持信息反饋通道的暢通，才能形成收集 整理 利用 反饋的良性循環。要充分利用現代化管理手段對信息

22、進行收集、處理、分析和理用。信息源（載體）是全方位的，示意圖中僅列出與管理工作直接相關的部份。保持指令權、檢查權和處理權的高度統一，避責權分離所導致的管理失控。信息反饋時，對組織內部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相應的質量標準和措施隨加以衡量并糾正，對組織外部引進的管理經驗保持積極態度，隨時加以吸收和利用。管理人員的配備、培訓一、 管理人員的配備1、 管理人員配備的原則（1） 精干、高效、敬業愛業的原則；（2） 文化素質與實際管理經驗相結合的原則；（3） 內部調整劑為主和社會招聘為輔的原則；（4） 先定崗后定編以及德才兼備、一專多能和原則。2、 物業管理處人員配備方案（略）二、 管理人員的

23、培訓1、 培訓目標（1） 管理處主任：除熟練掌握物業管理系統知識和技能外，重點是具備業經營戰略的宏觀分析，決策組織、協調和控制能力，具備現代管理學、組織行為學等前沿學科知識，以及具備獨立、創新、進取、博愛等現代觀念和人文品質。（2） 管理層員工：具備熟練的專業技術知識和能力，勤奮、踏實、敬業，有勇于創新，開拓進取的精神，以及處理各類突發事件的能力。（3） 操作層員工：熟練掌握自己的工作職責、ISO9002質量標準和管理要求，了解的物業管理處的經營思想，以及任勞任怨、團結協作、精益求精的團隊精神和良好的服務形象。（4） 分解目標為：管理人員持證上崗率100%特種工持證上崗率100%操作層員工專業

24、技術培訓時間第年不小少于80小時；其中安保人員軍訓時間每年不少于120小時。2、 培訓主要內容（1） 項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理，機電維修等專業技術知識；（2） IS09001（2000）質量管理和ISO14000環境管理體系知識；（3） CS顧客滿意戰略和CI企業形象識別系統知識；（4） 企業文化（物業管理理念，企業精神等）、職業道德和現代思想文化觀念。3、 培訓類別與方式（1） 培訓類別入職培訓：側重于對物業基本知識及IS09001（2000）質量體系和各項規章制度的培訓；上崗培訓：側重于專業技能與職業道德的培訓，在員工到崗的頭兩個星期內進行；在職培訓：管理層側重于綜合管

25、理能力和培訓，操作層側重于專業技能的提高和多種技術的掌握，在員工工中穿插進行；轉崗培訓：側重于新崗位的專業知識及技能的培訓，在員工到新崗位頭兩個星期內進行，采用授課或帶崗的方式的進行；職外培訓：主要是組織員工參加行業主管部門組織的各項專業培訓，經公司批準后，采用獲得畢業證書即予以報銷學費的方式進行鼓勵。（2） 培訓的組織方式集中授課，組織學習；參觀學習，操作現場實踐；定期舉行學習研討會，教學與自學相結合；根據不同的主題，物業管理中的難點問題，進行專項研討、攻關，學習，旨在培訓員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。4、培訓的實施運行（1）培訓系統圖培訓計劃 修正 執行崗位應用培訓組織培訓考核

26、反饋 評價（2）系統圖說明針對茂名學院的管理特點來設置培訓目標并擬定實施計劃；有效動用多種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果；通過對員工進行考核，了解培訓的有效性及員工的接受程度；根據對考核結果的評估和反饋，及時調整培訓思路，并確定未來培訓重點，強調將理論應用到實踐中。5、培訓計劃物業管理處員工培訓計劃分為兩部分。第一部分為物業接管前期人員的強化培訓，采用集中授課的學習方式進行；第二部分為管理期間員工培訓計劃，視物業管理處工作具體情況分階段安排進行。（1） 接管前期員工培訓計劃序號培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1物業管理法規及配套文件三天公司本部全體新員工公司本部培訓

27、考核熟悉掌握辦法等內容2物業管理專業知識培訓六天有關部門未獲物業管理上崗證的管理人員公司本部培訓考核確保持證上崗率100%3茂名學院管理目標模式及投標書的有關內容兩天公司本部全體新員工公司本部培訓崗位考核明確各項工作要求、目標、模式4崗位職責和茂名學院物業管理運作制度兩天公司本部全體新員工公司本部培訓筆試、實際操作掌握崗位要求和考核標準5整體布局、水電設施、消防設施等內容介紹兩天設計、安裝單位全體新員工公司本部培訓考核熟悉校園區管理、運作6設施及設備維護標準及作業程序一天公司本部管理、維修人員公司本部培訓考核明確公用設施設備維修范圍及標準7各工種工作技巧和服務禮儀規范及人際溝通技巧一天公司本部

28、全體人員公司本部培訓考核行為規范及技巧8消防職責及滅火作戰實施程序和急救常識兩天公司本部全體人員公司本部培訓考核掌握應急方案及常識（2）正常管理期員工培訓計劃序號培訓內容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1管理技能知識兩天聘請物業管理專家授課全體員工分批進行公司本部內部培訓知識考核提高員工與客戶的溝通技巧和管理水平2組織協調、公共關系及公眾形象培訓兩天公司本部全體員工分批進行公司本部內部培訓考核增強組織協調能力和公共關系處理，建立良好的公共形象3有關主管單位安排、規定必須參加的業務培訓根據實際情況安排有關管理服務公司本部外部培訓根據規定要求以提高業務管理水平4維修服務人員升級培訓市

29、勞動部門維修、服務人員公司本部外部培訓考核確保每年該類人員10%以上達到中級技工等級證書5勞動安全衛生一天公司本部全體員工公司本部內部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛生知識6消防技能訓練及演習三天有關協作單位全體義務消防員公司本部內部輪流培訓實際操作掌握消防技能知識和實戰能力7操作規程示范三天公司本部各相關部門員工公司本部培訓實際操作規范員工操作規程，提高員工操作技能8服務意識、職業道德一天公司本部全體員工公司本部培訓考核提高員工服務意識增強員工職業道德，加強工作責任心0 管理服務用房及工作必需的物資裝備 一、物質裝備計劃 為確保茂名學院物業管理的管理方式和管理手段現代化，我們本著高起點一步到位、

30、高水平科學先進、高效益合理實用的原則，擬定物資裝備計劃如下：1、管理用房 本公司按委托方提供的管理用房進行合理安排、布置。2、員工宿舍 為保證校區應急狀態的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體面積由雙方協定。3、 器械、工具、裝備以及辦公用品（具體如下表所示）（1） 辦公用品項目數量合計（元）備 注辦公桌、椅電腦、打印機傳真機保險柜照相機辦公文具鴻運扇電話文件柜工具柜職工服裝(冬、夏每人2套)3套1套1部1臺1部1批5把1臺2臺1個40套12007000100050030050050030016005004800小計：18200元（2） 維修工具項目數量合計（元）備 注電

31、焊機沖擊鉆電工儀表電動工具(手電鉆、砂輪機各1)手提式潛水泵水、電維修工具及配件鋁合金梯鋁合金高梯常用材料備件1部1部1套1批11套2架1架1批400600500400800500350800300小計：4650元 3、 清潔綠化工具項目數量合計（元）備 注樓層垃圾桶高壓清洗機清潔、綠化工具手拉車垃圾轉運車72個1臺1批2輛1輛27362000500500700小計：6436元4、 治安、交通、消防管理裝備項目數量合計（元）備 注無線對講系統警棍警示、指示牌消防斧頭專用消防扳手鋼盔消防靴防火衣及防火手套滅火器訓練器材3套4根 1批2套1把4個4對4套1批1套450040050015015040

32、04751180500300小計：8555元共合計：37841元房屋本體維護管理計劃和實施房屋共用部位、共用設施設備的維修養護與管理是茂名學院物業管理的重要內容。針對茂名學院的特點，通過對物業進行維修養護和管理，不但要保證物業正常使用功能，而且還要達致以下四個效果：一、 絕對保證有一個正常的辦公、學習環境，特別是日常所需的水、電的正常供應要得到保證，保障電梯的正常運作。二、 保證茂名學院與外部信息交流及內部信息的暢通。三、 保證茂名學院對外的形象。對于能體現茂名學院形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃窗的清潔明亮、無破損；是涂、亂畫和亂懸掛

33、現象。空調安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。四、 杜絕各種安全事故的發生。通過加強對監控中心的維護和管理，采取各種安全排養護和定期養護計劃及實施方案，以求達到對茂名學院的有效管理。一、 房屋共用部位、共用設施設備的維修養護計劃分日常維修和定期維修兩個方案，具體內容如下：1、 房屋共用部位、共用設施設備日常維修養護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發現問題，立即處理。1、由于使用不當造成結構局部受損較輕由工程部按房屋修繕規定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業公司

34、實施；2、因施工質量原因造成結成構問題，請開發單位處理。1、安全牢固，正常使用；2、功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按有關修繕規程實施。1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2、無違章，邊角線齊整；3、整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發現問題，及時維修。由工程部按相應作業規程實施維修1、無積水、無滲漏；2、隔熱層完好無損；3、避雷網無間斷，缺損；4、天面水箱無破損，無滲漏；5、無違章，無亂堆放。4公用照明每月檢查一次，發現問題及時維修。由工程部按照相應作業規程實施維修。1、線路無亂搭接；2、照明燈具正常有效；3、開關、箱體完成，無缺損。5公共通道、門廳、樓梯間、

35、會議室、每天檢查一次，發現問題及時維修。工程部和清潔部負責組織實施。1、墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2、室內設施齊全；3、整潔、無灰塵、無霉跡；4、無違章、無亂堆放。6本體消防設施每月檢查一次，發現問題及時維修由工程部按相應技術作業規程實施維修。1、箱體完好，標識清楚；2、設施能有效使用；3、靈敏，準確報警。7衛生間、茶水間每天檢查一次，發現問題及時維修。由工程部按相應技術作業規程實施維修。1、墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；2、設施、設備完好，無缺損，使用正常；3、整潔、無污跡，無積塵，無積水；4、無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發現問題及時維修。由工程部負責維修1、上、下水

36、暢通，無滲漏，無堵塞；2、無污跡，無銹蝕；3、無違章私接私斷管道。2、房屋共用部位、共用設施設備定期維修養護計劃及實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕情液體的侵害。工程部負責組織實施。1、結構安全，正常使用；2、結構性能完好。2外墻面1、每年對外墻面清洗一次；2、每三年對較大面積漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；3、每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。工程部負責組織實施。1、平整、無滲水、無裂紋；2、整潔統一。3公共屋面1、每年粉刷避雷網一次；2、每年全面修補天面隔熱層一次；3、每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部份；4

37、、每半年疏通屋面雨水管一次；5、每半年清洗天面水池一次，消毒一次。工程部與清潔管理部協同實施1、屋面無積水，無滲漏；2、隔熱層完好；3、避雷系統完好；4、水池水質清潔，無污跡。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程部按照相應作業規程實施維修。1、線路無老化；2、燈具正常使用，照明完好。5公共通道、門廳、樓梯間、會議室1、每半年對公共地面進行一次維護；2、每半年對樓梯踏步進行一次全面維修；3、每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護；4、每年對公共窗戶進行一次全面維護。由工程部按相應技術作業規程實施。1、美觀完好，無缺損；2、整潔、清爽。6本體消防設施

38、1、每半年進行一次煙感試驗；2、每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3、每年對消防疏散標志進行一次維護。工程部負責組織實施。1、設施完好率100%；7衛生間、茶水間1、每年對衛生用具進行一次全面維護；2、每年對水、電設施進行一次全面維護；3、每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。由工程部按相應技術規程實施維修。1、完好、無缺損；2、使用正常；3、整潔、清爽。8上、下水管道1、每年粉刷管道一次；2、每年檢修一次，并堅固管道定碼；3、每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應技術規程實施維修。1、美觀完好；2、上、下水通暢；3、無滲漏。二、 房屋本體維修服務標準為了使學校能夠有一

39、人良好的學習環境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照鼎源物業管理公司IS09001（2000）的要求來執行：1、 教學樓、實驗樓、綜合辦公樓等的水、電、衛設備、門鎖等零星小修2小時內完成，至多也要保證當天完成；2、 遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內趕往現場維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）；3、 廁所堵塞要在24小時內完成（需換潔具的除外）；4、 風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在學校開學前和學期結束后各進行一次詳細的檢查，在學期中還須安排一次檢查；5、 特殊原因不能及時維修的必須向報修人說明，

40、并告知能夠完成所需的時間。機電設備設施的管理維護方案茂名學院是一所集產學研于一體的高等教育發展區，機電設施設備管理的質量直接影響著教學質量和生活品質。為此，鼎源物業管理公司將嚴格按照“安全、可靠、優質、經濟”的管理方針，貫徹執行ISO9001（2000）質量管理體系，對各類機電設施設備進行高質高效的定期維護保養，對各分包單位進行全方位的質量監督和管理，嚴格按照各類應急處理方案處理機電設施設備的突發事故。運用各種科學手段，最大程度地實現節能降耗，創造良好的經濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學習和生活空間。一、供配電系統的管理如果說機電設施設備是整個建筑系統的核部位，那么供配

41、電系統則是它的大動脈。為了保障系統供電的連續性，鼎源物業管理公司將根據校區內不同場所的用電性質和特點，配備相應的專業技術人員，制定行之有效的運行管理是制度和維護保養方案，確保供配電系統的正常運行。1、 設備的定期維護保養方案和標準（1） 每日巡視保養項目 電力變壓器（干式）序號部位內容要求1外殼1、查低壓連接母線；2、檢查殼體。低壓母線不發熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡。2溫度計1、檢查是否完好；2、觀察溫度指示。顯示正常、無損壞、溫度不超過140。3聲響監聽變壓器聲響發出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。4變壓器室1、檢查門窗、地面、四壁；2、檢查通風道、通風設施；3、檢查室內照明設施4、檢查室內消防施。無雜物、有漏水