1、第1講 物業管理的含義物業：是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。案例一：社區管理與物業管理有何關系小王住在一個舊小區，以前這個小區基本上是由街道辦（居委會）管理，前段時間推行物業管理，說是要由物業管理公司來負責，小王對此較為疑惑，難道街道辦管理與物業管理公司管理有什么不同嗎？評析：社區管理是指為適應市場經濟改革和社會體制轉型，以街道辦為主協調和組織各種團體，通過專門化分工和發動居民廣泛開展互助活

2、動，對一定地域內的居民的社會生活進行社會化、綜合性的管理。街道辦管理屬于社區管理，物業管理公司管理和街道辦管理既有區別，又有聯系。社區管理與物業管理的區別：1、兩者的管理主體不同對于物業管理來說，它的管理主題理所當然就是我們常說的物業管理公司，而社區管理，通過我們隊社區管理概念的了解，就可以比較清楚的知道，它的管理主體首先是街道辦領導下的行政管理，它也是在街道辦領導和引導下的居民或者其他單位共同參與的一種管理形式，所以它們的管理主體不同。2、兩者的管理核心不同我們的物業管理，它的管理核心是：以物業為核心，也就是說它主要以這個房屋公用的一些設備設施、場地進行維修、養護以及其他方面的管理；我們所說

3、的社區管理，它的管理核心就有所擴大，它是以人的居住為中心。它包括了物業管理，但是它又不完全只是停留在物業管理的層面上，它還包括了一些比如說我們的計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系、安置就業等等這些方面的內容。社區管理與物業管理的區別：3、兩者的管理性質不同我們的物業管理是一種有償的服務，是有經營性質的管理活動，而社區管理主要是行政管理，還有一種戶主管理，所以它們兩者的性質不同。社區管理與物業管理的聯系：1、物業管理是社區管理的組成部分，是社區管理的子系統；實際上從剛才我們分析的它們的管理核心就可以看得出來，物業管理是社區管理的子系統。社區管理與物業管理的聯系：2、物業管理和社區管理相互影響、相互作用

4、。主要體現在：物業管理它主要是通過我們對這個居民的精神、道德這些之外的環境的管理來達到一個提升大家精神、道德方面的一個升華；社區管理它主要是深入到人們的精神生活來通過物業管理和人們精神生活的重建使我們創造一個比較文明的社區。也就是說著重于我們的精神文明建設，這就是社區管理與物業管理它們之間的聯系和區別。當然，從這里我們也可以看得出來為什么我們要推行物業管理，也就是說通過物業管理，可以起到社區管理不能達到的一些深度，可以不啊工作做得更細，使人們的生活水平得到更大的提升。案例二：物業管理到底是管理還是服務？某舊小區進行物業管理后，不少居民對物業管理公司的一些工作很不理解，比如，物業管理公司人員不讓

5、業主把車停放在樓下門口，把小區原來的四個出口封閉了兩個，不讓居民把被子拿到小區內的空地上隨地晾曬等等，而且對居民的態度也不盡人意。對這些居民非常疑惑，不是說物業管理公司是我們聘請來為我們服務的嗎？可物業管理公司為何又處處管著我們業主？物業管理到底是管理還是服務？評析：物業管理中一個很重要的法律關系是： 業主和物業管理公司之間是聘用與被聘用、委托與被委托、服務與接受服務的關系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。從理論上說: 物業管理所包含的法律關系的實體內容既有服務內容，又有管理內容，管理和服務融合在一起，不能分開。評析：從實際情況看: 物業管理工作既有打掃衛生、房屋與設備維修、綠

6、化清潔等服務工作，也有住宅小區內的道路車輛管理、治安管理、制止違章行為等具有管理性質的工作。 因此，既不能將物業管理單純地理解為管理，也不能將它單純地理解為服務。評析：在實踐中，由于我們現在的物業管理行業這個領域的競爭越來越激烈。那么作為物業管理公司的人員，我們應該把服務意識提高到第一位。雖然，我們說物業管理既有管理也有服務，那么我們應該認識到作為物業管理公司，要想讓自己的企業得到更好的發展。那就應該通過作好我們的一些工作來最大限度最好地我們的業主提供優良的服務。現在有些公司也提升到了這樣的高度。也就是說，業主就是上帝。我們的物業管理屬于第三產業，所以它的服務方面的內容應該是更加重要的。案例三

7、：誰有權決定在樓頂搭建廣告牌？某公司購買了一套位于所在大廈頂層的寫字間作為辦公室，并已取得房地產產權證書。有一天，該公司發現，大廈的開發商與大廈物業管理公司的人員正在組織工人往樓頂上搭建一面巨大的廣告牌。原來，開發商與物業管理公司同一家廣告公司達成了協議，在該公司所在樓的樓頂上豎立廣告牌，樓頂使用費由廣告公司支付。對此，該公司提出抗議，認為自己購買了頂層的寫字間，相應的樓頂使用權應由自己行使。針對此案例，我們提出以下問題：1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權應該歸誰所有？2、某開發商在出售頂層房屋時，合同中規定屋頂花園的所有權歸頂層業主所有和使用，這個規定有效嗎？3、誰有權決定在樓頂搭建廣告牌？4、設

8、立廣告牌收益歸誰？評析：1、寫字樓或住宅樓樓頂所有權的歸屬問題。屋頂產權應該歸這座樓宇的各個房屋產權人所共有。原因：購房者購買的商品樓宇，其價格構成中不僅包含了建筑本身的面積，還包括了相應土地使用權和公共配套設施的面積。這些面積的土地使用權既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部。開發商在銷售此樓房時，已相應地把此套房的土地使用權也同時轉讓給了每一位購房者，所以，樓宇屋頂的產權只能為此樓宇地每一位購房者所共有。2、開發商的售房合同的有效性。開發商在出售頂層房屋時，合同中規定屋頂花園的所有權歸頂層業主所有和使用，這個規定是無效的。 原因：國家有關條例規定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺

9、、屋面等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。”3、對此，有這樣兩種情況：（1）樓宇還未售出50時，因為開發商是擁有50以上產權的大業主，這個決定權在開發商；（2）樓宇售出50以上時，應由此樓宇業主組成的業主委員會作出決定，并委托物業管理公司具體操作。4、設立廣告牌收益的歸屬問題。由于廣告牌的使用收益屬于此樓宇共有人共同財產產生的收益，應當屬于此樓房全體共有人所有，其他任何人不能多占、獨占。當然，將收益按份額分配給業主較為困難，所以，在實踐中可以將此收益納入物業維修基金或是用于為共有人開展的公益服務。第2講 業主與業主大會業主：某區域物業（房屋及相關設備實施和

10、場地）的所有權人。 業主大會：是由物業管理區域內全體業主組成，是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項

11、維修資金的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。案例一：非業主不能參加業主代表大會嗎某小區在準備召開業主代表大會核定業主代表時，工作人員對一位老太太存有異議，認為她不是小區的業主，不能參加業主代表大會。事后了解，原來這個老太太是本小區某業主的岳母。評析：1、哪

12、些人可以參加業主代表大會？ 業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理權、決定物業重大管理事項的重要組織形式和最高權力機構。由此可知，業主參加業主代表大會既是合情合理，又是合乎法律規定的。但這并不是說其他人就沒有出席業主大會的權利和可能，只要在完成一定的法律手續后，是有資格代替業主參加業主（代表）大會。2、非業主如何參加業主代表大會？ 非業主在完成一定的法律手續后，都有資格代替業主出席業主大會。這個法律手續就是有業主的書面委托。 但是，受委托的非業主只能擁有業主的部分權利，主要是發言權和投票權，非業主代表本人沒有被選舉權 ，不能成為業主委員會候選人參選業主委員會委員。案例二：個別業主有要求，可以

13、召開業主大會嗎？某住宅小區業主張某因在住宅裝修過程中與物業管理公司的員工發生爭吵，以致對物業管理公司不滿，于是就向業主委員會主任提出書面申請，請求立即召開業主大會，討論物業管理公司服務水平及解聘問題。對于業主張某的這一做法，新上任的業主委員會主任感到為難。請問，個別業主有要求，就可以召開業主大會嗎？評析：1、首次業主大會召開的條件：（1）物業必須已竣工并交付使用；（2）新建商品房物業交付使用后，已出售的建筑面積合計已達到總建筑面積的50，或超過50；（3）共有住宅出售建筑面積達到或超過30；（4）本物業管理區域內第一套房屋實際交付業主使用之日起已滿兩年。2、業主代表大會臨時召開的條件：（1）發

14、生重大事故或重大物業管理事項時有必要及時協商處理，經物業管理公司或業主委員會請求時；（2）經占全體業主一定比例（如20）的業主以書面形式說明召集的目的與理由并申請召開時。小結：通過我們這樣的分析，針對剛才的案例，我們就比較清楚了。個別業主他是不能夠以個人的要求提出召開業主大會就召開業主大會的，這樣是行不通的。如果我們實在是碰到了一些具體的情況或者是業主對物業公司的管理水平確實存在很嚴重的問題，那么他可以想一個什么辦法呢？也就是說他可以去組織和動員其他業主，要達到一定的比例，一般是20%以上。如果他能夠動員到這么多業主，以書面的形式來提出申請的話，業主委員會就沒有理由拒絕這些業主的要求，就應該應

15、這些業主的要求召開業主大會的臨時會議。所以作為我們業主，也不能夠一味的自我為中心，要了解一定的法律法規，要了解怎么樣才是合法合理的行使自己的權利。案例三：業主的表決權應以什么為依據？王某在某小區買了一套四室二廳的住房，總建筑面積約200平方米。在召開業主大會選舉業主委員會時，他發現一戶只購買一室一廳（建筑面積約為50平方米）住房的業主和他一樣都有一票投票權，而繳納物管費他卻是這個業主的幾倍，請問這合理嗎？業主的表決權到底應該以什么為依據？評析：這個案例牽扯的問題關鍵是以什么決定業主表決權。對此，有兩種代表性的看法：（1）以業主人數來計票。業主的人數越多，越能反映小區業主的思想與權益。（2）以物

16、業面積來決定。應當按責權利相一致的原則來計算業主的表決權。因為購買房屋面積大的業主交費多，則其享有的權利相應增加，反之亦然。評析：從上面可以看得出來這兩種觀點都有他們有道理的地方。但是呢，也有一些不足的地方，我們提出這樣的觀點：單純以物業面積或單純以業主的人數來決定其投票權，我們認為都是很片面的。舉個例子來講。如果一個小區有100戶人家，也就是有100位業主。那其中有90位業主他購買的這個物業的面積只占了這個小區建筑面積的30%。如果我們單純以物業的面積來決定投票權的話，勢必會出現一個什么樣的狀況呢？就是說10%的業主就完全占了主導地位。就會出現少數人代表多數人的情況。在事實中，少數人代表多數

17、人并不是我們大家都愿意看到的一個情況，如果我們單純的以業主的人數來決定投票權的話呢，又會出現擁有小面積的業主與擁有大面積的物也業主他們的權利是一樣的，由于他們所交的物業管理費相差甚遠，就不符合責權利相一致的原則。因此呢，我們考慮到一個比較折中的辦法。評析：物業管理條例中提到，業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。解決辦法：將兩者結合起來，在考慮客觀現實的基礎上，找一個最佳的結合點，力爭保證可操作性。可以考慮為兩者賦予一定的權重結合起來考慮。評析：也就是說，我們在決定投票權、表決權的時候，我們可以為物業面積以及業主人數

18、各自附上一個權重，然后按照一定的思路和方法進行投票權的計算。有關的專業人士對這方面做了一定的研究，通過這樣的考慮，我們就可以做到盡量地公平，也盡量考慮到了廣大業主的權益和利益。那么從這個案例，對我們做物業管理公司來講的話，就應該考慮到：物業管理公司在實際工作中遇到這樣的問題，就應該清楚怎么樣做是政府許可的，怎么樣做又是合理的，我們要在政府不反對，業主接受的條件下盡量地做好自己的工作，也不要為自己的工作留下后患。第3講 業主管理委員會業主管理委員會：簡稱業主委員會，它是業主大會的執行機構，是由業主大會從全體業主中選舉產生，并經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體，其合法權益受國家法律

19、保護。在這個概念中，有這樣幾點內容希望引起大家重視。業主委員會首先要清楚它是業主大會從全體業主中選舉產生的而不是由其他什么人指定的，是由業主自己選舉產生的；再有一點就是要求要經政府批準，要備案。這樣成立的業主委員會才是一個合法的社會團體，才會受到國家法律的保護。業主委員會履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會與選聘的物業管理公司簽訂物業委托服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。案例一：業主自發成立的“業主維權委員會”能罷免“業主委員會”

20、嗎？2001年9月，南京某住宅小區數百名業主自發組成了“業主維權委員會”，公開宣稱要罷免不能代表業主利益的“業主委員會”，并要求選出能代表廣大業主利益的新的業主委員會成員。據悉，該小區的業主委員會是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的，而且對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果，并未經過業主大會的審議，更未形成業主大會的決議，少了一道選聘程序，因此鬧出了現在的大麻煩。請問：1、從案例所提供的資料，你認為部分業主與業主委員會委員之間的矛盾是如何產生的，原因是什么？2、用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”是否可行？為什么？3、請提出一個合理的解決問題的途徑。評析：1、產生矛盾的原因

21、主要有兩個：（1）小區的業主委員會沒有經過業主大會的選舉產生，而是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的；（2）業主委員會并未按照正規的程序開展工作，對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果，并未經過業主大會的審議，更未形成業主大會的決議，少了一道選聘程序。2、用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”不可行。因為“業主維權委員會”是數百名業主自發成立的，未經物業管理主管部門的批準，也未備案，也就不能行使業主大會的職權。3、解決辦法物業管理條例規定有20%以上的業主提議，業主委員會應組織召開臨時會議，可以討論由業主大會決定的相關事宜，因此，有意見的業主可以組織更多業主達到20%以上即可申

22、請召開臨時業主大會。再就是還可在業主大會的年度會議上提出改選業主委員會的意見，進行改選。案例二：開發商能否進入業主委員會？某大廈在進行業主委員會的籌備工作時，出現了分歧，分歧的要點在于開發商能否進入業主委員會。一部分業主的意見：開發商應該進入。該大廈共計39000平方米，目前開發商手里邊還有近7000平方米未售出，數量較大，這部分產權單位的代表不進入，就難以管理好大廈。另一部分業主的意見：雖然開發商手里邊還有近7000平方米未售出，但房子一售完，開發商就要離開，不能承擔業主委員會的委員。請問：開發商能否進入業主委員會？評析：開發商能否成為業主委員會成員可以從三個方面探討：1、開發商已經把自己開

23、發的物業全部售出，這種情況下，開發商已經完成了角色的轉變，即從大業主到小業主，再到非業主的轉變，作為非業主的第三方，開發商自然不能成為業主委員會的成員；2、開發商如果出售了一部分房屋之后剩余的部分不再出售，而是留作自己產權，將來進入租賃市場。在這種情況下，開發商就是產權人代表，根據相關規定，開發商就可以進入業主委員會；3、開發商目前還沒有把自己開發的物業全部售出，但將會在較短的時間內將剩余的物業出售完畢。在這種情況下，由于還有較大數量的房屋未售出，在業主委員會討論有關事宜時，有許多事情還離不開開發商，同時又考慮到隨著物業售完，開發商就要離開，如果將開發商選為業主委員會委員，在其離開時，會出現真

24、空階段，不利于工作的開展。因此，可以考慮把開發商作為業主委員會顧問，出席業主大會，討論與業主緊密相關的重要事情，這樣既調動了開發商的積極性，又不影響業主委員會的工作。開發商還沒有把自己開發的物案例三：在什么情況下業主委員會可以解聘物業管理企業？李老師擔任他所在小區業主委員會主任后，按規定在第一季度末對物業管理公司的帳戶進行了審查，發現財務狀況混亂，當即提出問題。但在第三季度再進行審查時，不僅原有問題沒有很好解決，在根據廣大業主要求重點檢查公共設施設備維修開支情況時，發現物業管理公司并未按物業管理協議做到每月暢通下水道一次，清潔水箱一次。業主委員會對此非常氣憤，決定行使權利解聘物業管理公司。請問

25、，在什么情況下業主委員會可以解聘物業管理公司？評析：業主委員會要在與物業管理公司簽訂的物業管理委托合同中明確寫明物業管理公司違反合同的行為條款。當物業管理公司出現合同中規定的違約行為時，業主委員會就可以按照委托合同的約定解聘物業管理公司。具體可以在物業管理公司委托合同中規定以下違約條款：1、收費問題；2、財務管理問題；3、公共設備設施維修養護問題；4、服務質量差；5、管理水平問題；6、治安消防 ；7、物業管理公司不履行物業管理合同約定的其他各種義務。第4講 物業管理公司物業管理公司：是指專門對建成投入使用的房屋及其附屬設備設施、相關場地實施專業化管理，并為業主和非業主使用人提供全方位、多層次的

26、有償服務和良好的居住和工作環境的具有獨立法人資格的經濟實體。案例一：物業管理公司有罰款權嗎？王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著政府給的拆遷補償款和多年的積蓄買了一套商品房，辦理入住手續后，物業管理公司要求王大爺交2000元的裝修押金，否則不發門鑰匙。裝修完畢后，王大爺的子女到物業管理公司要求退還押金，沒想到卻被物業管理企業以違章裝修為由罰了500元。王大爺的子女一氣之下將物業管理公司告上法庭。請問：1、物業管理企業有罰款權嗎？為什么？2、物業管理企業該不該收取裝修押金，為什么？3、物業管理企業有些什么權利？4、如何預防和解決此類事情的發生呢？1、物業管理企業沒有罰款權。 因為罰款是一種行政

27、處罰行為，而行政處罰應由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施，而物業管理企業只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，無權實施包括罰款權在內的任何行政處罰行為。2、物業管理公司可以收取裝修押金。 應按照購房人在買房時與開發商雙方的約定為準，即按房屋使用、管理維修公約中的規定執行。收取裝修押金之后，物業管理公司如果發現在裝修過程中出現損壞物業、設備設施，對他人造成生命、健康、財產方面的損失時，可以從這筆押金中支付。這可以說是一個較好的監督、控制、補救的辦法。3、物業管理企業的權利如下：（1）根據有關法規結合實際情況制定物業管理辦法；（2）依照物業管理合同和管理辦法對物業實施管理；（3

28、）依照物業管理合同和有關規定收取物業管理費；（4）有權制止違章行為；（5）有權要求業主委員會協助管理；（6）有權選聘專業公司；（7）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。4、預防和解決此類事情發生的辦法：第一，物業管理公司要擺正自己的心態和位置，要把自己當作提供服務者而不是管理者，理順關系，提高服務質量；第二，一些裝修人員違反了合理的裝修規定和有關協議，物業管理公司可以制止，如果損壞了房屋結構或其他設備設施，物業管理公司可以要求他們支付違約金或賠償金或通過法律途徑向當事人進行索賠。案例二：物業管理公司如何制止業主的業主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的物業內，遭到了周圍

29、業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產可以安置在自己的物業內。請問：1、購置財產是否都可以安置在自己的物業內，為什么？2、作為物業管理公司經常會碰到業主的違章行為，你認為應該如何制止業主的違章行為？1、并非所有業主購置的財產都可以安置在自己的物業內。 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。 公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利。應當

30、本著安全、合理的原則使用物業，并遵守法律、法規及業主公約的有關規定。同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提，否則應加以必要的限制。2、物業管理公司對以下違章行為有權制止（1）擅自改變小區內土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施設備，危及房屋安全的；（3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環境，影響小區景觀，制造噪聲擾民的。（4）不照章繳納各種費用的。案例三：業主入住拿鑰匙，物業管理公司小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續時，物業管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業主公約；第二，簽三年的物業管理協

31、議。小王發現業主公約中有些條款與開發商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年的管理協議也是不合理的，所以他拒絕了物業管理公司的要求，結果該物業管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請問：物業管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？評析：第一，業主在購買房屋時，已與開發商簽訂了房屋買賣合同。作為開發商，按照合同約定收取業主的購房款，就應該履行向業主交付房屋的義務，這與物業管理公司是沒有關系的。如果開發商或是物業管理公司因為業主沒有簽訂業主公約、對物業管理公司協議有意見而拒絕給業主辦理入住手續、不給業主鑰匙等，這種行為構成開發商對業主的違約，也是對業主權益的侵害。第二，逼迫業主簽訂3年的物業管理協議是沒有道理

32、的，既不符合國家有關的法律規定，也與目前物業管理市場的現實格格不入。 物業管理公司要求業主把臨時性的物業管理服務協議改為3年的物業管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規定的，業主當然有權拒絕 。第三，如果物業管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業主，可以直接找開發商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發商違約，并要求其承擔違約導致的損失賠償。第5講 物業管理委托與聘用案例一：物業管理公司前期介入誰付費由于所住的房屋將要拆遷，李先生打算用政府補償的拆遷補償費和自己多年的積蓄購買一套新房。在與家人討論買房之事時，在南方工作的孩子告訴他一些買房的經驗。特別強調了一點就是要選那些物業管理前期介入的房產。李

33、先生感到比較疑惑，對于物業管理前期介入不太理解，他認為前期介入沒有什么意義，這種想法也存在于很多業主之中。請問：1、什么叫物業管理前期介入？2、物業管理前期介入有些什么好處？3、物業管理前期介入的費用應由誰來支付？1、物業管理前期介入： 是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與非業主使用人及物業管理的角度，就物業開發、建設和今后使用管理等方面提出建議，并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。2、物業管理前期介入的好處：（1）為開發商省去不必要的開支，提高物業的品牌，促進物業的銷售；（2）可以保證物業最大程度的安全、適用，為業主今后的工作和生活帶來方便與效益，

34、促使物業保值增值；（3）可以避免一些在后期管理中難以解決的問題，從而有利于后期管理工作的順利進行。3、誰支付物業管理前期介入的費用（1）由開發商支付前期介入費用 開發商是物業管理公司前期介入與管理的直接受益者。當然應為此向物業管理公司支付相應的報酬；（2）由業主支付 業主是物業管理公司前期介入與管理的最終受益者。通過物業管理公司的前期介入與管理，為業主今后的工作和生活帶來方便與效益，促使物業保值增值。所以業主同樣有付費的義務。案例二：物業管理公司能否自行選聘專業服務公司 某小區業主委員會在對小區物業管理公司進行財務收支狀況審核時，發現該物業管理公司把維修費、保安費以及綠化保潔費劃轉給其他專業服

35、務公司，并不像業主原來想象的這些專業服務人員都屬于小區物業管理公司。部分業主認為，如果這些人員不屬于物業管理公司，那他們進行服務時，業主們怎么能放心呢？請問： 物業管理公司能否自行決定選擇專業服務公司？評析： 物業管理公司是依據物業管理委托合同對受托的物業實施管理的，在管理的過程中，物業管理公司可以行使一定的權利。這些權利中就包括了“選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務。”由此可見，物業管理公司是有權自主選擇專業服務公司來承擔專項管理服務工作的。案例三：物業管理一定要簽委托管理合同嗎？ 最近，某偏遠城市的房管部門正在按政府主管部門的要求進行內部整改，準備到市場上去接新的業務

36、，參與市場競爭。可他們對市場化的物業管理不太了解，聽說接物業管理業務必須簽訂委托管理合同，是這樣的嗎？另外，在簽訂委托合同時，應該注意什么呢？評析：物業管理委托合同： 是物業所有人或業主委員會與物業管理公司，圍繞有關物業管理與經營服務各方面的事項，簽訂的明確各方權利與義務關系的協議。市場化的物業管理業務獲得，必須簽訂委托管理合同。簽訂物業管理委托合同的必要性：（1）物業管理委托合同是物業管理公司進行管理服務的依據。（2）物業管理委托合同是解決物業管理糾紛的依據。2、簽訂物業管理委托合同應注意的問題： 根據建設部發布的城市新建住宅小區管理辦法以及建設部和國家工商行政管理局聯合下發的物業管理委托合

37、同示范文本的要求，應注意以下兩個問題：（1）首先必須以國家下發的示范文本為范本，以保證公正性、適用性和嚴肅性；（2）物業管理委托合同中應包含的內容：第6講 物業管理服務（1）案例一：停車場意外丟失車輛物業管理公司究竟有無責任? 1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司駕駛員駕駛一輛小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業管理公司經營的停車場,后來駕駛員要提車時,發現轎車已丟失,駕駛員立即報案,但至今未將失竊的轎車追回。維修公司遂起訴至法院，要求物業管理公司賠償。請問，此案例中物業管理公司有責任嗎？評析：問題的關鍵在于：物業管理公司是否與車主形成了車輛保管關系。一審法

38、院認為:物業管理公司經營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業管理公司之間應為保管合同關系。二審法院認為:由于維修公司將車輛停放于物業管理公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業管理公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析:(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案例中的雙方當事人就

39、車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業管理公司,以便物業管理公司實際控制車輛,而物業管理公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業管理公司的經營范圍中并無保管業務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。（三）經調查物價局的批復及物業管理委托合同內容可以明確得出物業管理公司系對其經營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。終審判決:物業管理公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,并依法對一審予以改判，駁回維修公司的訴訟請求。案例二：住戶遭搶物業管理公司有無責任 某

40、小區的業主鐘先生的女兒一人在家洗澡時，3名歹徒從樓梯間的窗戶爬進他們家的廚房，將其雙手、雙腳捆綁起來，并用菜刀威脅她，搶走價值2萬多元的現金和首飾。據調查，鐘先生家廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離。鐘先生稱，出事時，屬于公用面積的樓梯間的窗戶并沒有安裝防盜窗，歹徒也正是利用這一點從樓梯間翻入他們家實施搶劫。鐘先生買房時，物業管理公司承諾“提供封閉式防盜系統和24小時固定崗哨，定時保安巡邏”。事發后，他們一家人找到此小區的物業管理公司討說法。物業管理公司認為，自身沒有責任，但表示，可以免去鐘先生一年的物管費。請問 : 住戶被搶，物業管理公司有責任嗎？要做好物業治安與安全管理有哪些具體措

41、施？評析：1、對“物業管理公司有否責任”有兩種觀點供參考：觀點一：物業管理公司對此應該負責任。觀點二：看物業管理合同的約定。總結起來，就是：只要小區的保安做到了盡職盡責，只要合同上沒有與財產、人身安全保障相關的條款，那么，物業管理公司就不應該承擔責任。否則物業管理公司就應當承擔相應的責任。2、做好物業治安與安全管理的具體措施:1、建立一只素質優良、訓練有素、忠于職守的治安人員隊伍，配備必要的裝備；2、根據物業的類型和特點，分別完善和落實物業治安、安全管理方面的各項制度；3、進行小區或大廈的隔離等封閉或半封閉式的改造，創造安全的環境；4、有條件的在物業內安裝相應的安全監控設備、設施；5、注意總結

42、物業治安、安全管理方面先進的、行之有效的管理經驗，探索其推廣和應用的條件和可能；6、汲取在物業治安、安全管理方面的教訓，完善措施和手段，堵塞漏洞。案例三：外墻滲水，家具霉爛誰負責？ 某住宅小區業主黃某住在三層樓，發現每逢大雨天就會有水滲入房內，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業管理公司，物業管理公司也派人對外墻進行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內墻壁更因長期滲水而剝落發霉，部分家具壁柜也因此而霉爛。 黃某認為內墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業管理公司賠償其家具的損失。那么，物業管理公司是否應當賠償呢？評析：房屋出現墻面滲水應視不同情況處理。第

43、一，倘若黃先生與開發商簽訂的房地產買賣合同中對此滲水、開裂等質量問題有約定的，則應該按約定處理。第二，倘若沒有以上約定，則我國法規對房屋建成后可能出現的問題，有保修期的規定，房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內，發現滲水，可以要求開發商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責任將外墻和受損的內墻修理妥當。第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數因房屋質量瑕疵所致。黃先生可以委托房屋質量鑒定部門對房屋質量進行鑒定，如確屬房屋質量問題，如施工質量粗糙，甚至填充墻未填實砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質量低劣等，且該質量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質量鑒定報告

44、依法向人民法院起訴，要求退房。當然，黃先生也可同開發商協商解決此事。第7講 物業管理服務（2）案例一：業主裝修影響他人，物業管理公司應否協調？ 業主劉某投訴：隔壁裝修施工噪音過大，一天到晚不停地打墻、鋸木，噪音很大，請物業管理公司盡快處理。物業管理公司趕快派人去查看，發現劉某反映的情況屬實，于是提醒裝修施工單位注意文明施工，不要影響他人生活。次日，劉某又打電話來說情況并未好轉，嚴重影響他們正常生活與休息。如果再這樣下去，他們將拒交以后的物業管理費，并向有關行政主管部門投訴。物業管理公司回話說，已經告知裝修單位了，但他們要趕工，沒辦法。劉某聽后很生氣，業主裝修影響他人，物業管理公司就不能有效協調

45、或制止嗎？評析： 業主裝修影響他人，物業管理公司理應想方設法予以協調或制止，這是物業管理公司的權利，也是其責任和義務。 業主既然把裝修管理的權利賦予物業管理公司，物業管理公司就應該去行使這項權利，履行這項義務。否則，就是違反了合同，業主也就可以據此投訴物業管理公司，嚴重時，甚至可以通過業主委員會將該物業管理公司解聘。為了避免裝修對鄰里的干擾，物業管理公司可采取如下措施：（1）裝修前發通知給周圍住戶，讓他們做好思想準備和采取一些預防措施；（2）在住戶提交裝修申請時，提醒住戶選擇信譽好、實力強、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期；（3）明確規定裝修作業的時間，要求裝修垃圾及時清理；（4）對噪音大的工

46、具、大功率工具、電焊等要限時、限地使用，保障公共道路、用地通暢、整潔不被侵占；（5）加強對裝修單元的監管，及時聽取鄰居們的意見，對違規施工人員視其情節輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰。案例二：物業管理公司能否改變原來設計擅設停車場？ 某小區數位業主反映，原來他們在樓前樓后停車，今年年初，物業管理公司未經小區業主委員會同意就把樓前樓后劃上線，改成臨時停車場并進行經營。該小區的業主委員會對停車場的經營提出異議，多次與物業管理公司協商，但都未達成一致。無奈之下，業主委員會將物業管理公司告上法庭，要求停止侵權并賠償損失。那么，業主委員會的要求能否得到法院的支持呢？

47、評析：業主委員會的要求能得到法院的支持，原因如下：(1) 小區內的道路和公共場地的使用權歸小區全體業主所有。任何人要使用公共場地，都必須得到全體業主或是業主委員會的同意。只有小區業主委員會才能在國家允許的范圍內，對小區的公共場地行使處置權、收益權，作為物業管理公司，僅僅是業主委員會聘請來的管理者，其管理行為不應侵犯業主的權利；（2）小區的規劃在建設之前已經經政府相關部門的批準，一旦更改規劃，還必須得到政府部門的同意。即使物業管理公司經政府部門同意更改了小區規劃，只要全體業主或業主委員會不知情，或沒同意，物業管理公司同樣對全體業主構成侵權。此時，政府部門也同樣是侵權者之一。案例三：物業管理人員入室引起的誤會某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時，發現1805號業主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也沒有反應，阿霞便懷著好奇的心理，側身進入室內