1、六合黃山島旅游度假項目可行性及價值體系構建案度假項目市場前景如何？本區(qū)域的前景如何？ 哪個面積段市場最暢銷？哪種戶型最好賣？如何提升產品附加值？從五個部分進行闡述南京整體市場區(qū)域前景度假類房地產市場狀況市場定位產品建議南京整體市場區(qū)域前景度假類房地產市場狀況市場定位產品定位第一部分DI YI BU FEN備注：消化率按上半年認購成交總套數計算;余房消化周期按上半年平均月成交套數計算。 09年上半年南京整體市場運行狀況09年上半年南京整體市場運行狀況1.1半年成交量接近去年全年的成交量，同比去年上半年增長71%。根據統(tǒng)計，今年上半年全市新建商品住宅累計成交40225套，相當于去年全年成交量424
2、01套的94.9%，已經接近全年的成交量。與去年同期相比，上半年全市住宅成交量同比增長16729套，增幅71.2%;與07年上半年市場過熱時期相比，低12.7%;較06年上半年高5%。上半年成交量的大幅回升，首先是政策刺激帶動剛性需求的爆發(fā)，剛性需求消化庫存促使房價穩(wěn)定之后，在二套房貸松綁的刺激下，改善型需求開始入市，成交量進一步放大，開發(fā)商減緩開發(fā)上市節(jié)奏致使新增上市量短缺，供求比逐步降低之后房價開始小幅上漲，成交量回升成功轉化為房價的回升，通脹預期也吸引民間財富通過投資房產實現保值增值的愿望愈發(fā)迫切 。 1.2上半年43%的成交量來自于消化庫存，新增房源的供求比逐月走低，優(yōu)質房源日益短缺。
3、根據統(tǒng)計，今年上半年全市新建商品住宅累計上市22969套，與同期成交40225套相比，相差17256套，也就是說，上半年大約消化了17256套庫存房源，約占上半年成交量的43%，去庫存化成效顯著。上半年全市住宅新增房源的供求比為0.57，如果加上庫存房源，總體供求比約為1.89，總體處于供嚴重大于求的狀態(tài)，這也是上半年尤其是前3個月房價沒有明顯上漲的主要原因。從月度變化來看，上半年新增上市量處于持續(xù)萎縮狀態(tài)，由前4個月的5000多套下降到5、6月份的3000多套，成交量則從3月份起就回升到8000套左右的水平并基本穩(wěn)定，新增供求比逐月走低，供求關系逐步改善，新增優(yōu)質房源的短缺開始推動房價的全面回升。09年上半年南京整體市場運行狀況1.3庫存房源逐月遞減，消化周期降入房價拐點。由于月度上市量持續(xù)小于成交量，1-6月份庫存房源逐月遞減，在供求差逐月擴大的背景下，庫存房源去化的速度也逐月加快。隨
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