太原市后北屯城中村改造項目整體投資分析報告（21頁）.doc
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太原市后北屯城中村改造項目整體投資分析報告（21頁）.doc
1、太原后北屯城中村改造項目整體投資分析太原后北屯城中村改造項目整體投資分析一、目標和原則：（一）.改造目標：1、完成全部村民的整體拆遷安置，滿足自住居住和可經營出租住房的建設，使居住環境得到最大限度的提高；2、在符合市場需求的基礎上，根據村委會實際情況和資本投資現狀，實現可持續發展的村集體經營性商業物業的保留持有。（二）.投資原則：1、在 2 期項目中通過與合作投資方的共同開發，實現土地收益和開發盈利收益；2、在 1、3 期項目中完成全部村民的整體拆遷安置和村集體保留經營性商業物業的建設，并在剩余土地上通過與合作投資方的共同開發，實現土地收益和開發盈利收益；3、村委會作為項目組織實施者，必須確保
2、實現整體項目的投資平衡。（三）.投資發展策略：1、根據實際情況制定合理的、可操作性的拆遷實施方案，盡可能使村民安置住房需求得到滿意；2、市場開發的房地產投資實現價值最大化，使之實現良好的現金流和資本杠桿作用，并制定科學合理的開發計劃，為村委會完成整體項目改造提供資金保障；3、在前期策劃工作的基礎上，商業功能的定位必須以市場為前提，確定合理的業態定位和規模體量，并綜合考慮整體資金平衡的需要，不能一味求大，脫離市場；4、作為必要的整合性資源，除了確定房地產投資合作方外，必須重視商業營運資源的導入，并認清各方面資源的投資屬性和本案項目中商業項目自身的投資價值；5、確定合理的開發時序，并充分發揮財務杠
3、桿作用，完成整體項目的資本運作。二、設定開發模型：在前期大量工作的基礎上進行方案調整后，設定如下項目發展模型及主要經濟指標：開發區域開發區域2 2 期項目期項目1 1、3 3 期項目期項目備注備注規劃凈用地（畝）278.86602.25含保留建筑之用地總 建 筑面積（萬 M2）地下地下車庫17.9018.30調整后地下商業3.00調整后半地下車庫5.20調整后地上安置用房71.06142.19開發商品房住宅63.9067.1040.63調整后商業3.204.50按 10配比村委保留商業集中商業15.31調整后社區沿街商業4.69酒店3.00經濟型酒店（調整后）辦公3.00出租型辦公（調整后）教育建筑2.85容積率3.603.61調整后合計總建筑面積（萬 M2）85.00171.54地上/地下合計 西干渠上蓋規劃另行測算； R-1 和玉河南小區暫不考慮動遷； C-1 設置集中式商業設施； C
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