1、1 目的本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求，以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主委托方的服務需求。2 使用范圍適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。3 相關標準要素GB/T19002-ISO9002 4.2 4.54 相關文件4.1 質量手冊第4.2章質量體系4.2 深圳市經濟特區住宅區物業管理條例4.3 深圳市建設安全文明小區五條標準5 職責5.1 物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。5.2 物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入，參與物業管理方案的制定。5.3 總
2、經理審核并批準實施物業管理方案。6 實施程序6.1 物業管理方案的提出 公司在新接收物業管理項目時，將制訂物業管理方案以保證滿足業主（客戶）的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。6.2 物業管理方案的編制6.2.1 物業管理項目小組在編制方案時應考慮：a. 物業發展商的要求；b. 業主委員會的要求（必要時）；c. 國家/政府的法規要求。6.2.2 物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時，將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即：a. 物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求；b. 機電工程部將提
3、供有關物業機電設備的控制管理要求；c. 消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求；d. 電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。6.2.3 物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總，編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括：1) 物業管理范圍；2) 物業管理的財務預算；3) 本區物業管理的質量目標；4) 本區物業管理的組織結構和職責描述；5) 本區物業管理主要業務過程的描述：a. 物業的驗收和入伙；b. 物業的日常管理（供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理）；
4、c. 物業管理的應急處理（自然災害、匪警、火災）；d. 物業管理中部分分包項目的管理。 6) 本區物業的支持性業務過程描述：a. 采購管理；b. 標識和可追溯性管理；c. 人員培訓管理；d. 文件和記錄的管理。 7) 本區物業管理的質量評價和改進：a. 內部評價（日常檢查、定期大檢查、內部質量審核）；b. 外部檢查（業主、客戶評價、國家政府檢查評定）；c. 質量改進。6.3 物業管理方案的審批和發放。6.3.1 物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后，將提供相關部門進行必要的審查，并根據審查意見進行必要的修改定稿。6.3.2 定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。6.3.3 經審批的物業管理
5、方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件，應在發放的文件上加蓋紅色受控標識，發放前有物業管理項目小組確定發放范圍，發放時有接收人簽字，發放的記錄方式參考程序文件CPM- OP-028運作程序文件的控制。6.4 物業管理方案的修改6.4.1 物業管理方案編制完畢后，由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時，由修改提出人員提出書面申請，交物業管理處主管批準后，由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。6.4.2 修改后的物業管理方案按 6.3.3 發放，并收回作廢章節，統一銷毀，作廢的原件加蓋“作廢”章后保存一份。7 記錄7.1 物業管理方案
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