楊浦區平涼路149街坊地塊開發姓名可行性研究報告（160頁）.doc
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楊浦區平涼路149街坊地塊開發姓名可行性研究報告（160頁）.doc
1、1第一章第一章簡介簡介一、任務介紹 大通地產受電力集團的委托，為位于楊浦區平涼路 149 街坊地塊提供投資咨詢服務。 此次投資咨詢服務的目的是在研究區域商業辦公等發展情況的基礎上，為此地塊提供適當的地價方案、適宜的項目規劃以及電力集團參與項目的合作模式等。二、重要結論及建議1. 報告說明本報告中投資估算的地價按照 82341.84 萬元計算，依據定額標準和行業普遍慣例。租價預測采用市場比較法，售價預測采用市場比較法和收益還原法。本報告所采用的計算方法、 分析依據以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點， 供開發商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發中按照實際情況作相應調整。22. 方案比較 主
2、要經濟技術指標占地面積32675建筑總面積98026土地規劃用途商業、辦公容積率3.0建筑密度35%綠化率30%建筑限高100 米方案說明方案一方案一： （自有資金自有資金 5000050000 萬元萬元，保留保留 2000020000 平方米甲級辦公物業平方米甲級辦公物業，其余物其余物業全部銷售）業全部銷售）經市場調研和科學預測(詳見租售價格定位)：20132013 年辦公樓預期銷售均價年辦公樓預期銷售均價 3068530685 元元/ /平方米平方米20132013 年商鋪預期銷售均價年商鋪預期銷售均價4697046970 元元/ /平方米平方米( (使用面積使用面積) )方案二方案二：租
3、售模式租售模式( (自有資金自有資金 5000050000 萬元萬元，保留區政府使用面積保留區政府使用面積，商鋪和部商鋪和部分辦公物業出售，其余辦公樓租賃分辦公物業出售，其余辦公樓租賃) )經市場調研和科學預測(詳見租售價格定位)租金收益以項目預計投入使用的租金收益以項目預計投入使用的 20142014 年開始計算：年開始計算：20142014 年辦公樓預租賃均價年辦公樓預租賃均價2.592.59 元元/ /平方米平方米/ /天天33. 方案比較投資估算表(直接開發成本)編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）總值（萬元）備注1 1土地出讓金及動遷安置費土地出讓金及動遷安置費840084009802682341.8482341.842 2前期費前期費539539980265283.605283.602-1 規劃設計、勘察費692-2 工程監理費及審價費462-3 三通一平費202-
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