1、二手房買賣之買房流程與注意事項摘要 最近本律師接到很多關于二手房、動遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費、違約責任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產買賣居間協議并給付定金后，會就簽署二手房買賣合同即北京市房地產買賣合同約定簽署期限，并以定金擔保最終簽署該買賣合同。同時，下家在簽約當日支付首付款，上下家依據該合同繼續履行并直至完成交易。最近本律師接到很多關于二手房、動遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費、違約責任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產買賣居間協議并給

2、付定金后，會就簽署二手房買賣合同即北京市房地產買賣合同約定簽署期限，并以定金擔保最終簽署該買賣合同。同時，下家在簽約當日支付首付款，上下家依據該合同繼續履行并直至完成交易。下文中，本律師會根據中華人民共和國合同法和北京市房地產轉讓辦法共同制定的示范文本即北京市存量房屋買賣合同（以下簡稱“二手房買賣合同”）的規定（也即買受人、出賣人將于房產中介處訂立的二手房買賣合同），根據該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。本文所介紹的二手房買賣，不含較為特殊的五年內禁止上市交易的動遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開發商出售一手現房或預售期房，專指房地產權利人購買上市商品房后再轉手交易的二手房

3、買賣行為。二手房交易流程，主要包括簽約，過戶，交房三個核心環節。一旦發生糾紛，當事人要采取法律措施追究對方違約的最直接、最根本的依據即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二手房交易流程中是最關鍵，最核心、最發揮作用的一個環節，不要忽視簽約所能起到的策略作用。一、簽約提示在北京市房地產交易管理網（http:/ target=_blank售、購房者可以輕易地下載到北京市房地產買賣合同的示范文本，在簽約前應自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購房可能出現的問題，針對本次交易特別關注而在示范文本中未列明的，應先考慮好如何在合同的補充條款中加以表述。在中介公司簽約，比較負責的中介會針對分期

4、付款及方式與過戶期限等主要條款征詢雙方意見。上、下家若第一次買賣房地產，因缺乏相關經驗，亦無從把握可能產生的糾紛而匆匆簽約。其結果，就是一旦發生糾紛，合同中沒有規定，雙方又達不成補充協議，很有可能讓對方鉆了空子而后悔不迭。通常雙方初步商談完畢，客戶會看到打印的北京市房地產買賣合同樣本，首先映入眼簾的是特別告知，中介為了促成交易，會說這個告知可以跳過不看。但其實，如果客戶仔細逐條看完特別告知的三、四頁紙，基本上會肯定地認可其存在的價值。律師就詳細解釋一下該特別告知中所隱藏的秘密：1、共有、房改售房、夫妻財產共有的提示特別告知第三條第一項規定：“雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：1、

5、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任?！痹瓌t一：房屋共有即房產證上登記2人以上的，該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無權代理或無權處分，若部分所有權人代簽或空缺簽名的，在無公證授權委托書的情形下，很可能該合

6、同會被認定為無效或不成立。所以，需要全體共有人到場簽署該合同才能保證合同有效，買受人才可依據該合同追究違約責任。原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權或共有權。根據北京市高級人民法院處理公有住房出售后糾紛的若干意見規定，房屋產權人要求無產權的原公房同住人遷讓的，對有扶養、監護關系的同住人應保護其房屋居住使用權；對其他同住人可根據其在他處有無住房等情況，分別作出處理。同時規定，按“九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。也就是說，房改售

7、房的產權人在出售該房屋時應征得成年同住人的同意，并負責解決其相應權益。民事法律適用問答（年第期）規定：“長寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權人未經其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效？答：不動產上的權利以登記為公示要件，買受人沒有義務去查明買賣的房屋是否還有其他未經登記的用益權利人。因此，買受人與登記的房屋所有權人達成買賣房屋協議，又無違反國家禁止性法律法規情況的，應確認該協議有效。至于售后公房其他未經登記的同住人的權益，應由出售人負責解決。”雖然有此規定，但購房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產，需承擔相應責任。其法律意義在于，根據我國婚姻法規

8、定，婚后購房，夫妻對所購房屋享有共同所有權。即使夫妻在房產登記上只登記為夫或妻一人的，也不影響共有狀態。目前，北京市房地產登記機構對于售房，只要求房產證上登記的房地產權利人簽署二手房買賣合同、過戶即可。因該售房款屬于夫妻共有，配偶另一方有權分得一半房款，權利人擅自售房侵犯夫妻共有財產。2、交房提示房屋交接是賣售人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。 出賣人將原購入的商品住房出售的，開發公司提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有兩書規定的權益。3、房地產查冊的提示房地產買賣合同簽訂前

9、，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記(備案)資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。上述特別告知條款，提示購房者可前往所購房屋所在的房地產交易中心對購買房屋進行房地產登記信息查冊。根據我國物權法相關規定，房產證上記載的事項與房地產交易中心登記簿登記不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。查冊的法律意義在于，購房人在簽署二手房買賣合同時可以掌握房產的準確信息，做到有的放矢。房地產查冊可以查出房子的很多信息，包括：1）房產坐落。2）房產權利人。3）房產建筑面積，包括分攤面積。4）竣工年限。對于以貸款方式購買房齡過老的房子，有可

10、能會無法獲得銀行貸款。5）房屋來源，比如售后公房或房改售房或拆遷安置房，會附記。6）有無抵押權。待注銷抵押后，房產才能在房地產交易中心辦理過戶手續。7）有無租賃備案。8）有無司法限制。通常被查封的房屋說明房產權利人涉訴，其履約能力不可輕信。8）有無違法、違章建筑等備案。根據新通過的北京市房地產登記條例規定和房地產交易中心的實踐，由房地產權利人必須先行拆除該違法、違章建筑將備案信息申請注銷后，該房屋才能過戶交易。每個信息都對二手房交易存在一定影響，本律師就碰到過當事人因產證上建筑面積、竣工年限與房地產登記簿不一致而產生的法律糾紛。4、承租人優先購買權的提示買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個

11、月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。為了保護承租人的利益，我國合同法有“買賣不破租賃”的規定及北京市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答相關規定，優先購買權的行使是以取得租賃物的所有權為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權之前，承租人行使優先購買權的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋

12、。在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。同時，租賃期間發生所有權變動導致產生新的租賃合同的，新的法律關系的產生以該房屋所有權變更登記的時間為準。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。合同法第二百二十九條規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”的規定，事實上，還包括贈與、互易等形式的所有權變更情況。審判實踐中，新舊法律關系交替的時間點掌握很重要。由于房屋買賣而產生的新的租賃關系，該時間點就掌握在所有權發生變動的時間，也

13、就是房屋權利變更登記的時間。5、抵押告知的提示買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。根據我國物權法第 191 條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產， 但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！弊⒁馕餀喾▽７捌浣忉尩男拚罁摋l規定，抵押人除非取得抵押權人同意或受讓人代債務人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權是否登記，債務人均不得轉讓抵押

14、財產，抵押權對受讓人有對抗的效力。根據目前北京市房地產交易中心及各大銀行的實踐操作來看，一，是做轉按揭，將上家未還之貸款轉入下家貸款銀行，該業務經常受央行政策影響；二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷后再行過戶。6、小產權房的提示集體所有土地上房屋的買賣對象。集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。也就是購買城鎮居民購買集體所有土地上的房屋，該買賣合同應屬無效，不受我國法律保護。7、戶口遷移的提示已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權利轉移外

15、，住房內的原有戶口是否及時遷出也會影響合同的履行。當事人可在補充條款內約定戶口遷移條款。莫小覷該提示，戶口糾紛也是常見法律糾紛，上家售房后因種種約定無法依約遷出戶口，若二手房買賣合同中未約定具體的違約責任，或約定尾款，則對下家將極為不利。根據北京高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答規定，對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，我們已在2003年第3期民事法律適用問答中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經研究，我們認為，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬

16、于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。據此，下家起訴強遷戶口不會得到法院支持，只有設立較重的違約責任才能對上家起到一定威懾力，以促使其不愿違約。8、維修基金交割的提示根據北京市居住物業管理條例規定，房地產買賣合同生效之日起的十日內，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續，帳戶內結余維修基金的交割，當事人可在補充條款中約定。9、中介公司條款的提示為保障買賣雙方自身權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托

17、居間介紹、代理的房地產經紀公司均應在附件六居間介紹、代理等中介服務情況中簽字蓋章；其中：委托人應將居間介紹的有關房地產經紀公司及執業經紀人情況在第一條內予以明示，以備與經紀公司、經紀人發生糾紛時作為投訴的依據。根據該提示，在買賣合同簽署時，應要求中介公司在合同中予以明示，這樣操作才符合規范。10、補充條款的提示為方便當事人訂立買賣合同補充條款，擬訂下列范例，當事人可根據需要自由選擇，范例未經當事人選取，不作為合同內容。房地產權利保證條款范例：甲方保證，上述買賣的房地產不存在產權爭議和其他人主張權利的情況。在本合同簽訂前，該房地產已存在的權利負擔，乙方同意甲方按下述第 項處理：(一)本合同生效后

18、日內，甲方與抵押權人或者其他權利人注銷他項權利的登記，逾期未注銷的，乙方有權追索甲方的違約責任。(二)在抵押權人或者其他權利人書面同意的前提下，乙方承認并繼受該項權利，并同意辦理變更登記。戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產權利轉移之日起的日內，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續。如由于甲方未及時遷出戶口造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。上述條款的提醒，對于售房或購房者應有一定的示范作用。比較規范的二手房買賣合同，大家可以翻到補充條款這頁，一般而言，買賣雙方對該買賣合同的補充約定越完整，最后違約的可能性越小。同時，補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。11、解決爭議條款的提

19、示中華人民共和國仲裁法規定了或裁或審制度，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。仲裁的維權成本較高，律師不建議采用。12、預告登記的提示買賣雙方當事人簽訂房地產買賣合同，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。13、合同密碼的提示為保護買賣雙方利益，通過網上操作系統簽訂合同后，系統將分別給予合同雙方密碼保護，請買賣雙方妥善保存密碼以備查驗。該密碼用于將來變更或撤銷網上備案的二手房買賣合同，因此必須由買賣雙方自己

20、輸入，也是對自己權利的保護。特別告知的技術含量很高，作為買受人或出賣人而言，閱讀上述提示后一定頗受啟發。律師提醒，簽約須謹慎，必須花一定時間去思考交易流程。二、簽約過程中應注意的事項律師就二手房買賣合同中較為重要的條款進行詳盡解釋，需要買賣雙方能依次約定，對主要條款加以重視，同時對于特定化的條款可以補充協議。一般的北京市房地產買賣合同涵蓋14個條文、1個補充協議、6個附件、1個簽署頁構成。14個條文是格式條款，僅能對其做相應選項選擇或內容填寫，無法改變選項或內容。1、價格及付款方式、付款期限條款第二條甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款為（人民幣）為 元，(大寫)： 元整。乙方的付款方

21、式和付款期限由甲、乙雙方在付款協議（附件三）中約定明確。乙方交付房價款后，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。本律師提示，該條文規定主要風險在于兩點：1）是否做低或做高房價，若做低或做高房價一般中介目前有2種方式，一是簽裝修協議，作為裝修補償款，二是私下再簽份買賣合同，和送房地產交易中心的合同總價款不一致，俗稱陰陽合同。這些都是存在法律風險的，無論采用何種方式，其目的無非就是多貸款或逃稅。一旦買賣雙方發生爭議，雙方無疑將對適用何種價格的合同各自爭執。北京高院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答中規定：“當事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價不一致?，F當事人對于房屋成交價格產生爭議，如何認

22、定？答：對于前后合同約定的房價不一致這一情況，根據后合同優先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的北京市房地產買賣合同等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關部門予以處理。因此，該等法律風險顯而易見。2）其次，下家若采取貸款方式支付部分房款，

23、或上家需要還貸后辦理注銷抵押登記再行過戶的，該部分條款約定需要細化，將交付時間地點、違約責任約定清楚。對于下家選擇貸款方式支付部分房款的，建議最好在簽約前就上家房產證復印件及自身情況親自咨詢貸款銀行的客戶經理，一般從申請到批準貸款需要三到四周，一定要預留足夠的時間。2、實物交房條款第四條 甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的 日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【 】為房屋轉移占有的標志。第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬

24、設施被損壞或被拆除的，應按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值倍】【價值元】向乙方支付違約金。本律師提醒：一般人理解，實物交房就是交鑰匙，其實還包括所購房屋合同附件的設備及裝飾的交付，因此除了在附件中對貴重設備及裝飾約定品牌、數量、型號等，同時應約定大致包含在房價或另計價格的單項設備價格。在交房時須進行交接，簽訂房屋交接書。若發現設備或裝修拆除等情形，即有賠償依據。同時，根據我國合同法第142條規定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。3、權利交房及過戶期限條款第六條 甲、乙雙方確認，在 年 月日之前，【甲乙雙

25、方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。上述房地產權利轉移日期以 【市】【區】【縣】房地產登記處準予該房地產轉移登記之日為準。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。甲、乙雙方同意，自本合同簽訂后，甲乙雙方或其中一方均有權向房地產登記機構辦理預告登記。本律師提示：為維護當事人合法權益，防止一房多賣，通過網上操作系統簽訂合同后，當事人應及時到房地產交易中心辦理轉讓過戶手續。據此，該過戶期限應根據買賣雙方的實際交易條件來確定，不宜過長。一般1-2月為宜。4、物業交

26、接條款第八條 本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。在上述房地產轉移占有前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。附件四物業管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付(粘貼線) (騎縫章加蓋處)物業管理費、水、電、煤、電訊等費用，在轉移占有前未支付和未結算的費用由甲方承擔;轉移登記后，使用該房地產所發生的費用由乙方承擔。甲方在本合同第四條約定的房屋驗收交接后，與乙方共同辦理水、電、燃氣、電話、有線電視等過戶手續。物業維修基金、水、電、有線電視、電話、燃氣初裝費按以下第 款辦理：（一）由甲方無償轉讓給乙方，乙方無需另外支付費用。（二）由乙方

27、另行向甲方支付，具體金額由甲、乙雙方辦理過戶手續時以各相關部門規定為準。本律師提醒：水、電、煤清點及過戶雙方須一同至自來水公司、電力公司、煤氣公司辦理過戶手續，并向工作人員詢問有無其他欠費，如有則要求上家補交。然后，雙方再根據最后一期繳費單據上載明的數字和房屋表具上的差額，根據單價進行結算。特別要注意在辦理過戶手續時一定要向工作人員詢問上家的欠費，這些欠費可能是上家以前拖欠的費用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計起來相當高）。同時，對于電話、寬帶過戶，雙方到電信公司辦理電話過戶手續，也要詢問工作人員有無欠費。維修基金過戶，一般上家都贈送維修基金，至物業公司辦理更名手續即可。5、買受人逾期

28、付款條款第九條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲乙雙方同意按下列第 款內容辦理。（一）每預期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的 的違約金，合同繼續履行。（二）乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的 日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的 日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款 的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之起 日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。（三

29、）本律師提醒：對于買受人主要合同義務即支付房款，逾期付款是嚴重的違約行為，因此若按照第九條第二項來看，該項賦予了甲方即出賣人附一定期限及條件的合同解除權。該合同解除權是雙方協議約定解除權，具有法律效力。在房價高漲的情形下，對于買受人因銀行放貸或自身籌措房款困難等因素造成逾期付款，若該條款約定的解除合同期限過短，則在客觀上加重了買受人的責任，因此須謹慎對待，應與放款或另行自行約定違約責任。6、出賣人逾期交房條款第十條甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產的，甲、乙雙方同意按下列第 款內容處理。（一）每逾期一日，甲方支付本合同第二條約定轉讓價款的違約金，合同繼續履行。（二）甲方逾期未交接房地產，乙

30、方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的日內，甲方仍未交接房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的 日內甲方未提出異議，合同即行解除。甲方應向乙方支付本合同第二條約定轉讓價款的違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失且乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。（三）本律師提醒：出賣人的主要義務即交房，我國實行房地產權利登記制度，也就是說，不動產物權的轉讓，經依法登記發生效力；未經登記不發生效力。因此，交房包含兩個法律層面的含義，1）實物交房，即本條規定的交接房地產，也即出賣人將出售房屋轉移買受人占有、使用、收益。此時，買受人

31、還未真正獲得該房屋的所有權，必須盡快與出賣人去房地產交易中心辦理房地產所有權轉移登記手續，以確保自己成為房地產所有權人。2）權利交房，俗稱交易過戶，即指向買賣雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，目前房地產交易中心辦理產權證的期限為20天。根據北京高院關于審理二手房買賣案件的解答，“買賣合同成立后，出賣人未能自動履行產權過戶義務。對此，實踐中買受方既有主張確權的，也有要求出賣人履行產權過戶義務的，如何處理？答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權債務關系，買受人只能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括按約將標的物的所有權移轉給買受人。買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所

32、有權，實踐中也可能由于出現法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導致買受人不能實際取得標的物所有權的情況發生。同時，確權之訴系對民事權利是否存在、如何歸屬等加以確認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權移轉義務前，買受人尚未取得標的物的所有權，其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對出賣人不履行產權過戶義務的，買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務?！睋?，若買受人付了首付款，出賣人拒絕履行的，買受人有權向法院主張繼續履行買賣合同，賠償損失。7、合同生效條款第十二條 本合同自【甲、乙雙方簽訂】【 公證處公證】【 】之日起生效。本律師提

33、醒：合同一般簽字即成立、生效。同時，合同也可以雙方約定附生效條件或期限。為了保護買賣雙方利益，雙方應選擇雙方簽訂之日起生效。根據目前北京的司法實踐，北京市房地產買賣合同是北京市房屋土地資源管理局、北京市工商行政管理局共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。實踐中,買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后,為辦理過戶手續之需要,大多約定雙方再需簽訂北京市房地產買賣合同示范文本。對此，買賣合同是否成立、有效應根據雙方的合意情況，予以區別對待。如雙方明確以簽訂北京市房地產買賣合同為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。如雙方并未作出上述約定，而雙方已經簽訂的協議書具備了房屋買賣

34、合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。雙方約定再簽訂北京市房地產買賣合同，只是以格式合同的形式對買賣關系予以確認。當事人未簽訂北京市房地產買賣合同的，不影響原已成立的合同關系。8、附件協議附件五相關關系(包括租賃、抵押、相鄰等其他關系)和戶口遷移(粘貼線) (騎縫章加蓋處)已購公房參加房改購房時的同住成年人意見：同意出售上述房屋。(簽章)(簽章)(簽章)(簽章)租賃情況：抵押情況：相鄰關系：本律師提醒：對于相關關系(包括租賃、抵押、相鄰等其他關系)和戶口遷移可以在附件五中約定，若對于出售人違反該等承諾時，應在補充協議中明確約定承諾失實的違約責任。9、補充條款本律師提醒：買賣雙方應充分利用補充條款細化合同的違約責任及交易流程。據此，雙方能充分保護各方利益。結束語律師職業就是站在無數失敗經驗和教訓上，運用自身的經驗價值為當事人提供優質和高效的法律服務，希望能夠給閱讀者帶來新的價值和體驗