1、二手房培訓資料第一講 基本要求基本操作要求1按公司規定時間正常考勤，保持公司整潔形象；2虛心誠懇，認真負責，勤快謹慎，絕對忠誠；3嚴守公司業務機密，愛護公司一切工具及設施；4主動收集競爭者的售樓資料，并及時向主管匯報；5業績不靠運氣而來，唯有充實自我，努力不懈，才能成為成功者；6經驗是從實踐中積累而來，對任何上門客戶均應視為可能成交之客戶而予以接待；7同事間的協調和睦與互相幫助，能營造一個良好的工作環境，并提高工作效率。服裝儀容、準則1員工必須整齊干凈，無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣、結好領帶、領花、秀袋中不要有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；女工宜穿肉色絲襪，不能穿黑色或白色；2男員工頭發要常修

2、剪，發腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須，要每天修臉。女員工不得留披肩發，頭發長度以不超過肩部為適度，頭發要常洗，上班前要修理整齊，保證無頭屑；3女員工切忌濃妝艷抹，不許紋眉，可化淡妝，使人感到自然、美麗、精神好。女員工不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水；4員工上班前不得吃異味食物，要勤洗手，要勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物；5在對客服務時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風度優雅地為客人服務；6提倡每天洗澡，勤換衣物，以免身上發出汗味或其他異味。接聽電話1注意電話禮貌，拿起話筒先自報公

3、司名，并問候”您好”；2若屬找人的電話，回答：“請稍候”或“請等候”再行轉接，若找人不在則應客氣地請對方留言或留下電話，以便回電；3倘接洽咨詢購房者，則掌握重點說明，吸引對方前來現場洽談；4工作時間應盡量不打私人電話，并不許長時間通私人電話。接待客戶1客戶上門時，業務員必須主動面帶笑容上前迎接；2迎接客戶后，業務員應先開日招呼對方，向客戶問好，或說“歡迎光臨”并詢問客戶意向；3當客戶表明購房之意愿，則請客戶在電腦前入座，并為客戶調出意向房源;4在介紹的過程中，銷售人員注意客戶的反應，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購、代購還是咨詢或是競爭對手的探子；5隨時注意自己的形象，因為您現在代

4、表公司，也代表產品，所以必須保持微笑，態度上要誠懇、親切，博得客戶的好感及信賴；6不論成交與否，客戶離去時，業務人員應起身相送至大門，并說：“謝謝，歡迎再次光臨”；7中午休息時間，值日人員須接聽電話及接待客戶；8在有客戶時，不準大聲喧嘩。銷售工具的準備1每人應準備一套完整的資料，并配合行銷時介紹流程，依次排列，裝于資料夾內；2每人應備計算器，名片夾，書寫流暢的筆，便條，客戶資料信息薄；3必須熟悉每個專案的環境、位置、分布、大小、價格、分期付款、業主等一切資料；4業務員在接待客戶的時間內不應接聽電話以免打斷與客戶的交談，其他人代接電話時應告知對方“對不起，請過X分鐘再打來或請留下電話讓XX回復”

5、；第二講 房地產基本知識房地產基本知識如何收集房源收集房源的幾個環節：鑒別篩選整序編輯研究。鑒別：主要是注意分別信息的準確性、真實性、可信性。篩選：主要是對已鑒別的房地產經紀性信進行挑選。主要從信息的深度和廣度著手。整序：整序的主要方法就是分類。編輯：就是對整序的信息進行具體的文字整理過程。研究：經過分析、判斷、思考，產生具有深度和新價值的信息。房源收集途徑收集公開傳播的；從有關單位內部獲取；現場收集；利用網絡獲取。基本知識房地產：房產和地產的總稱。就是土地及土地上的建筑物。與其它商品相比，有以下特點：位置固定性、不可復制性、長久性、有限性。房地產業：是指從事房地產開發，經營活動。包括房地開發

6、、房地產經營、房地產經紀及物業管理等行為。商品房：是指房地產開發企業按照市場的經濟規律，經當地政府部門批準，面向境內外客戶以贏利為目的而修建的商品房。公攤：大家共同使用的部分，包括過道、樓梯、平臺、外山墻、配電房、水房等。高層還包括電梯井、高壓房等。樓梯是公攤最多的部分。公攤系數：多層8%13%，高層1825%。樓間距：樓與樓之間的距離。樓間距影響著房間的采光及通風。樓間距不能低于1：0.8（即樓高為1，樓間距為0.8）。基地面積：城市規劃管理部門正式劃定的項目用地范圍面積。（即建筑用地面積）綠化率：基地面積內的綠化面積與基地面積之比。 總綠化面積 綠化率= （%） 建設用地面積容積率：基地面

7、積內的總建筑面積與基地面積之比。 總建筑面積 容積率= 建設用地面積建筑密度：建筑物底層占地面積與基地面積（建筑用地面積）的比值。 建筑基底面積 建筑密度= 建設用地面積總建筑面積：地上建筑面積+地下建筑面積+公共建筑面積。套內面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積（套內凈使用面積+套內墻體面積）以及陽臺的面積之和。產權面積：指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。陽臺面積：全封閉算全面積，半封閉算半面積。房產稅：是以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或租金向產權人征收的一種稅種。契稅：是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋的買賣、贈與交換發生了產權轉移時，向產權承受人征收的一種稅種。

8、（普通住宅按1.5%征收，非普通住宅按3%征收）印花稅：指在經濟活動中，經濟交往中，書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅種。建筑物的概念：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，也包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋。建筑物的分類：（1）按使用性質，建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業建筑和農業建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統稱為民用建筑。（2）按屋數，住宅分為低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層住宅（7-9層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑。建筑總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑、綜

9、合性建筑，均稱為超高層建筑。（3）按建筑結構，建筑一般分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。建筑構造：（）基礎和地基、（2）墻體和柱、（3）門和窗、（4）地面、樓板和梁、（5）樓梯、（6）屋頂。建筑設備：因為生活、生產等的需要，建筑物需要安裝給排水系統、供電系統、采暖和空調系統，某些建筑物還有電梯、燃氣管道系統和消防系統。建筑設備是建筑隊物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風、空調、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設施設備。銷售必備五證：國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證開發商向客戶提供的兩證兩書：（1）土地使用證、房產證

10、；（2）商品房使用說明書、商品房質量保證書 房地產登記：是房地產產權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續。房地產登記有三個方面的作用：（1）產權確認，即確認房地產的權屬狀態；（2）保障權利人的合法權益；（3）加強房地產管理，即通過房地產登記對房地產交易狀況進行管理和監督。 （4）不辦房地產登記對權利人會產生什么影響？ A未經登記的房地產不能依法辦理轉移登記；B未經登記的房地產不能依法辦理抵押登記；C未經登記的房地產發生侵害，或其使用發生變化時，其權利人的合法權益得不到有效保護。 （5）怎樣申請房地產登記？ 申請房地產登記，應當按照有關房地產登記的法

11、律、法規及政策向登記部門提交申請表及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記部門應在規定時間內核準登記，頒發房地產權利證書。（6）房地產登記主要記載哪些內容？ 房地產登記的內容包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、房地產他項權利、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、坐標、形狀等進行專門的記載。（7）有哪些情形的房地產暫緩登記？ 有下列情形之一的，登記部門可作出暫緩登記的決定： A、產權糾紛尚未解決的； B、涉及違法用地、違法建筑事項，未經處理或正在處理之中的； C、受理申請后發現申請文件需要修正或補齊的；

12、D、房地產權利受到司法機關或行政機關沒收、查封等限制的； E、法律、法規、市政府規章規定應暫緩登記的其它事由。（8）哪些房地產登記須辦理公證手續？ 根據有關規定，下列房地產登記應當辦理公證：A、房地產贈與、繼承；B、房地產轉讓、抵押當事人一方或雙方為境外組織或個人的，轉讓、抵押合同應當經公證機關公證。（9）什么情況下登記部門可以決定撤銷全部或部分核準登記事項？ 有下列情形之一的，登記部門可以決定撤銷全部或部份核準登記事項：A、當事人對房地產不擁有合法權利的；B、當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；C、登記部門審查有疏忽，核準登記不當的。（10）房地產登記

13、中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 國家對土地使用權最高年期規定如下：A、居住用地 70年；B、工業用地 50年；C、教育、科技、文化、衛生、體育用地 50年；D、商業、旅游、娛樂用地 40年；E、綜合或者其他用地 50年。（11）土地使用權終止的情況有哪些？ A、出讓合同規定的年期屆滿；B、土地滅失；C、土地使用者死亡而無合法承繼人；D、人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效；E、用地單位遷移或者被依法注銷的；F、市政府根據社會公共利益需要，提前收回土地使用權；G、法律、法規規定的其他情形。房地產證：是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。1、其主要記載業

14、主所購房地產的房產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號；宗地號、土地用途、土地位置、宗地面積、使用年限；房地產的名稱、棟號、房號、用途、建筑面積、竣工日期、建購價款以及房地產他項權利等。2、現在頒發的房地產證是由原房屋所有權證、國有土地使用權證合二為一，統一制作的房地產產權憑證，兩者主要區別是房地產證同時記載有土地資料和房屋資料，是對土地使用權、房屋所有權統一進行登記。而原房屋所有權證則沒有記載土地使用權狀況。3、如何查證房地產證的真實性？ （1）要確認房地產證是否真實，房地產權利人首先應到房地產檔案部門查詢，看是否有登記記錄，房地產證號、房地產坐落位置是否屬實。（2）注意識別房地產證上所

15、蓋印章的真偽。其真偽性可向房地產登記部門查詢。4、未成年人是否可以作為權利人辦理房地產證？ 未成年人可以作為權利人辦理房地產證，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。5、房地產登記的種類有哪些？ 房地產登記分為初始登記、轉移登記、變更及其他登記、抵押（注銷抵押）登記和查（解）封登記等。初始登記房地產初始登記是指對未經房地產登記部門確認其房地產權利的土地使用權及其建筑物、附著物的所有權進行的第一次登記。 哪些情況應申請初始登記？ （1）通過行政劃撥或出讓手續取得土地的，應在完成用地手續后三十日

16、內申請土地使用權初始登記；（2）在取得土地使用權的土地上建造建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工驗收證明之日起六十日內應申請房地產初始登記。已辦理初始登記的房地產增加面積的，增加部分應在竣工后六十日申請初始登記。 申請土地使用權初始登記應提交什么資料？ （1）南寧市房地產初始登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）土地權屬證明，包括：以出讓方式取得土地使用權的應提交：土地使用合同書。根據土地使用合同書規定由權利人自行征地的，應同時提交征地補償協議書；付清地價款證明。以行政劃撥方式取得土地使用權的應提交：市政府批準用地文件；用地紅線圖；征地補償協議書。以其他合法形式取得土地使用權的，應提交

17、有關證明文件。（4）有資質的測量機構出具的實地測繪結果報告書；（5）違法用地經處理并準許留用的，應提交行政處罰決定書及繳交的罰款發票；（6）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。 （7）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。 變更登記下列情形屬于房地產變更登記：(1)房地產使用用途改變的；(2)權利人姓名或名稱發生變化的；(3)房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。申請房地產變更登記及其他登記應提交下列資料：（1）南寧市房地產變更及其他登記申請表；（2）申請人身份證明：（3）房地產權利證書；（4）改變房地產用途的，應提交批準文件及土地使用權合同書；

18、（5）需補交地價的，應提交付清地價款證明；（6）改變權利人姓名或名稱的，應提交批準文件；（7）建筑物、附著物倒塌、拆除的，應提交證明文件；（8）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。轉移登記以下情形下需要辦理房地產轉移登記：（1）買賣；（2）贈與；（3）交換；（4）繼承；（5）共有房地產的分割；（6）人民法院判決、裁定的強制性轉移；（7）依照法律、法規規定作出的其他強制性轉移。 申請房地產轉移登記應提交以下資料：（1）深圳市房地產轉移登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）房地產權利證書；（4）有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，（按規定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書）或

19、經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明文件，或房地產交換協議書，或房地產分割協議書；（5）已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件；（6）人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協助執行通知書；（7）非法人企業、組織的房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批準文件；（8）行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明；（9）以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明；（10）屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復；（11）拆遷補償的應提交拆遷補償協議書；（12）房地產共有人同

20、意轉移的意見書；（13）收購或合并企業的，應提交有關部門的批準文件；（14）國有企業之間或其他組織之間的房地產調撥的，應提交有關部門的批準文件；（15）法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。下列行為視同房地產轉讓：(1)以房地產作為出資與他人成立法人企業的；(2)一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產并以產權分成的；(3)收購或者合并企業時，房地產轉移為新的權利人所有的；(4)以房地產抵債的；(5)國有企業之間或者其他組織之間的房地產調撥。下列行為不屬于房地產轉讓：(1)共有人之間對共有房地產的分割；(2)國家機關、由財政撥款的事業單位與其下屬的機構之間的房地產行政調撥。

21、 個人住房貸款知識1、個人住房貸款：是指貸款人向借款人發入的用于購買、建筑和大修理各類型住房的貸款。2、按資金來源，個人住房貸款可分為商業性貸款、住房公積金貸款和組合貸款。商業性貸款是貸款人以營利為目的的貸款。住房公積金貸款是用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，貸款利率比商業性貸款低。組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。3、個人住房貸款期限最長為30年。4、申請個人住房貸款的條件（1）具有完全民事行能力的自然人；（2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份；（3）有穩定職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力

22、；（4）具有合法有效的購買住房的合同或協議；（5）以不低于所購買住房全部價款的一定比率（90平米心下按20%，90平米以上按30%）作為所購買住房的首期付款。（6）有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。（7）貸款人規定的其它條件。5、申請個人住房貸款一般需要向貸款人提供下列資料：（1）個人住房借款申請書。（2）身份證件（指居民身份證、居民戶口簿和其它有效居留證件）；（3）有關借款人家庭的經濟收入的證明（收入證明、流水賬）；（4）符合規定的購買住房合同、協議或其他批準文件；（5）借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明（即首付款證明）；（6）抵押物或質押物的清單

23、、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押證明；（7）有房地產價格評估資質的機構出具的抵押物價值評估報告；（8）保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；（9）貸款人要求提供的其他文件或資料。第三講 過戶的相關知識一、房產交易過程的時間和材料（1）辦證各步驟所需要的時間： 期房：提前還款由各個銀行所規定的時間注銷抵押8個工作日注銷備案12個工作日簽訂新的商品房買賣合同1天重新備案12個工作日抵押登記8個工作日 現房：提前還款由各個銀行所規定的時間注銷抵押8個工作日評估，測繪1個工作日總登記（產權過戶登記）16個工作日抵押登記8個工作日 （2）辦證個步驟所需要的材料：總登記所需的材料:測繪報告及

24、圖紙 買賣契約(一式三份) 原 、查檔結果、共有權證 買賣過戶申請表 買賣雙方的身份證原件及復印件 雙方及共有人都要到場解押所需的材料：個人購房貸款合同 身份證原件 要本人去簽提前還款申請表解押后得出的材料：預購商品房貸款抵押登記證明 房屋他項權證注銷申請表退保險證明和保險單一張 注銷抵押所需的材料：抵押證明 注銷抵押申請表或結清證明 身份證 產權證及共有權證 銀行出具的注銷委托書，如果銀行委托我們去，還要我們身份證復印件提供給開發商的材料：銀行結清證明 原商品房買賣合同 賣方身份證復印件 更名申請表 備案證明（業主） 定金收據和首付款收據注銷備案所需的材料：身份證原作，復印件注銷備案申請表（

25、開發商蓋章） 備案證明2聯（業主一聯，開發商一聯，本人一定要去）重新備案所需的材料：商品房買賣合同登記備案申請書 首付款收據 商品房買賣合同身份件復印件，原件或身份件復印件（開發商蓋章）抵押登記所需材料樓宇抵押借款合同房屋抵押登記申請表銀行授權委托書授權人身份證原件、復印件買方要到場、身份證原件、復印件備案證明原件、復印件公證處所需的材料：委托書（A4紙） 雙方身份證 商品房買賣合同或產權證書戶口本 結婚證 夫妻雙方到場二關于銀行按揭的知識：（1）費率表（等額本息還款法）10000貸款年限（年）月利率還款期數（月）還款總額利息負擔總額月均還款本息額1000014.335110520.2520.

26、21000024.46252410567.33567.33440.311000034.46253610847.00847.00301.311000044.59481164.861164.86232.601000054.596011462.911462.91191.051000064.8457211869.361869.36164.851000074.8458412196.422196.42145.201000084.8459612529.012529.01130.511000094.84510812867.102867.10119.1410000104.84512013210.653210.6

27、5110.0910000114.84513213559.643559.64102.7210000124.84514413914.033914.0396.6310000134.84515614273.774273.7791.5010000144.84516814638.824638.8287.1410000154.84518015009.145009.1483.3810000164.84519215384.675384.6780.1310000174.84520415765.365765.3677.2810000184.84521616151.156151.1574.7710000194.845

28、22816541.996541.9972.5510000204.84524016937.816937.8170.5710000214.84525217338.557338.5568.8010000224.84526417744.157744.1567.2110000234.84527618154.548154.5465.7810000244.84528818569.648569.6464.4810000254.84530018989.398989.3963.3010000264.84531219413.719413.7162.2210000274.84532419842.539842.5361

29、.2410000284.84533620275.7810275.7860.3410000294.84534820713.3610713.3659.5210000304.84536021155.2211155.2258.76注：1.2006年8月19日執行 下浮15。 2.1年期貸款到期一次還本付息，利隨本清。（2）申請按揭所需的材料：建行借款人（個人）需向銀行提供的資料申請條件：具有完全民事行為能力，年滿18周歲無不良信用記錄和不良行為記錄有償還該款本息能力抵押房產的狀況符合建設銀行有關規定，面積60平米以上，房齡10年以下的商品住房面積小于90平米付2成以上首付款、面積大于或等于90平米以上

30、需付3成以上首付款。貸款銀行要求的其他條件申請材料：借款人申請書（原件）借款人、共同借款人、共有人的身份證復印件、婚姻狀況材料借款人、共同借款人償還貸款能力證明材料房產評估報告首付款收據房地產買賣契約（原件）、買賣雙方與中介公司簽訂的中介代理服務合同賣房人身份證復印件、聯系電話賣房人在建行的賬戶復印件辦理個人住房貸款的程序：借款人向建設銀行提出借款申請并提交相關材料；建設銀行審查同意貸款；簽訂貸款合同；發放貸款；審查時間：最長五個工作日。中行按揭所需資料申請條件：1.具有完全民事行為能力，年滿18周歲2.無不良信用記錄和不良行為記錄3.有償還該款本息能力4.抵押房產的狀況符合中國銀行有關規定，

31、面積60平米以上，房齡10年以下的商品住房5.面積小于90平米付2成以上首付款、面積大于或等于90平米以上需付3成以上首付款。6.中國銀行要求的其他條件申請材料：買方：身份證復印件，結婚證復印件，戶口本復印件，收入證明（單位蓋章、現金流量），首期款收據復印件，借款申請表（銀行提供填寫），扣款存折復印件（在所在支行營業部開戶）。賣方：身份證復印件，商品房買賣合同復印件、備案證明復印件或房產證復印件。買賣契約（要原件），中介服務合同（要原件），戶口本復印件，結婚證復印件。評估報告書，委托轉款合同，婚姻具結書貸款的程序1.借款人向中國銀行提出借款申請并提交相關材料；2.中國銀行審查同意貸款；3.簽訂

32、貸款合同；4.發放貸款；審查時間：最長五個工作日。(3)關于個人消費額度貸款個人消費額度貸款室建行向個人客戶發放的用于其各類消費用途的人民幣貸款，包括住房裝修、購買耐用消費品、旅游、教育、臨時資金周轉等用途。申請條件：1. 年滿18周歲，具有完全民事能力的中國公民，且借款人年齡與貸款有效期之和不超過65周歲。2.良信用記，不良行為記錄3.在建行有個人銀行結算賬戶4.我行的其他要求貸款額度：最低為單筆2萬元，最高為單戶150萬元。貸款期限:最長10年。申請需提供的材料1.有效身份證件2.當地常住戶口或長期居住證明3.借款人償還能力證明材料，如：收入證明、納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對帳單等證

33、明材料中的一種或幾種4.借款人已婚的，需提供婚姻證明、配偶有效身份證件、共同還款的承諾或聲明5.建設銀行要求的其他必要材料辦理個人住房貸款的程序：1.個人向建設銀行提出借款申請并提交相關材料2.建設銀行審查同意貸款；3.簽訂貸款合4.發放貸款審查時間：最長五個工作日。(4) 關于住房公積金個人住房抵押貸款貸款條件：1.連續余年以上按時足額繳存住房公職金（從貸款申請時往前推算）2.具有城鎮常住戶口或有效居留身份。3.有效期償還貸款本息的能力。4.有合法有效的購房或集資建房協議。5.已交付20以上的房款。貸款程序：1.提出申請。（借款人到望園路5號二樓聯合辦公大廳領取申請表）2.簽訂借款合同。3.

34、劃撥貸款。建款合同生效后，按借款合同的約定將貸款資金劃入售房單位賬戶。貸款種類：1.純公積金貸款：可用于購買商品房、經濟適用房（安居房）、房改房、集資建房、二手房（包括拍賣房）等。2.組合貸款：純公積金貸款仍不足以支付房款時，科同時申請銀行的商業性住房貸款來補充購房資金。貸款的額度、期限：1.貸款額度不能超過購房總價的80（二手房不超過購房總價的70），貸款最高額度為25萬。2.貸款期限為1-30年。評估、擔保：1.2005年9月1日起，按公積金管委會規定友中心指定的評估機構按5費率計收評估費，計算公式：評估費評估總價*費率。2.2006年9月1日起，按貸款額度計收擔保費，計算公式：擔保費貸款

35、額度*費率。貸款利率：貸款利率分兩檔：貸款期限在5年以下（含5年）的利率是4.14(月利率為3.45%。)，貸款利率限超過5年的，年利率是4.59（月利率為3.825。）申請住房公積金貸款所需的資料清單：1.住房公積金委托貸款申請（3份）2.經濟收入證明（2份）3.房產證（復印件4份） 契約（原件2份，復印件2份）4.身份證復印件3份5.戶口本復印件1份6.首付款憑證復印件1份7.結婚證復印件（或婚姻狀況證明、聲明）8.房產評估報告2份 （5）月供的算法： 公式：每月月供每月每萬元還款額*（貸款額/10000） 例如：張三買文華園某套公寓，成交價為30元元，需貸款20萬元，貸款年限為20年。

36、每月月供68.83*（210000/10000）1445.43（元）月供要低于個人收入的50，不含50。如：月供為1000元，那么個人月收入要大于2000元。二手房按揭貸款年限最長30年。二手房按揭貸款最高的成數為7成（合同房可按合同價的8成）。現房：預算銀行放貸的成數的基點為現房的評估價期房：預算銀行放貸的成數的基點為商品房買賣合同中的購房價。怎么預算二手貸款的成數？ .商品房在96年以后的，可以預算為7成；同時，取所處的地段的好壞。.10年以上的公房，銀行要嚴格審核或者不放貸。.瑞士花園的最高放貸額為每平米800元。其中銀湖苑的房子不放貸；秀靈公寓，新世紀花園的房子，銀行放貸的成數比較低。

37、.地段比較偏僻的樓盤，銀行放貸的成數比較低。三.關于辦證過程中房產局收取費用的知識：南寧市房屋產權交易過戶辦證繳費一覽表契稅交易服務費評估費查檔費制圖費曬圖費工本費印花稅登記費商品房1.5%（商鋪、車庫、非普通住宅3）6元/M20.5%50元10元 35元10元5元80元/次私房房改房安居房經濟適用房說明:以上收費標準為個人與個人交易標準;如是國有資產或股份制企業、全名制企業相互交易時，在以上稅費標準的基礎上加5.5%的營業稅，且契稅為3%；所有非住宅交易也需要交營業稅，契稅3%。以上費用由房地產交易部門依法收取，如有變動，以有關政策為準。辦證服務費交易服務費代辦按揭咨詢登錄信息墊資解押居間擔

38、保商品房500元/宗成交價1貸款額1免費墊資額4私房房改房安居房經濟適用房以上費用由我公司收取房屋交易費用預算表房屋編號:基本情況房屋（地址、面積）：價 格 ： ￥首 期 款： ￥貸款金額： ￥墊資金額： ￥貸款金額： ￥墊資金額： ￥付款方式： 一 次 性 按 揭服務費賣方買方1、中介服務費2、按揭服務費3、墊資服務費小 計：產權轉移登記稅費1、契稅 1.5%或3%2、營業稅 5.65%3、查檔費 60元/次4、制圖、曬圖 45元5、登記費 80元6、交易手續費 6元/7、工本費 10元/本8、印花稅 5元/本9、個人所得稅全額的2%或3%或差額20%10、公證費小 計：銀行按揭抵押登記費1

39、40元/次（查檔60元 登記費80元）2、評估費 0.5%3、保險（年限： 年）小 計：其它費用1、2、總計小寫：￥說明1、非普通住宅契稅為3%，非個人所有住宅交易契稅為3%。2、個人住房購買未滿5年，全額征收營業稅，非普通住宅滿5年再交易按差額征收營業稅。注：非普通住宅為面積144。期房辦證過程所收取的費用：更名費撤銷備案重新備案抵押登記看所處樓盤定60601402. 有關營業稅與契稅知識： 繼承：公證費為評估值的2，不用繳稅，再交易須繳納成交價5.5的營業稅，契稅為評估的1.5。贈與：公證費為評估價的2，契稅為評估的3，再交易須繳納成交價5.5的營業稅，契稅為評估的1.5。析產:不用繳稅，

40、再交易時契稅為評估價的1.5。購買不足五年再交易的須繳納成交價5.5的營業稅。而購買超過五年（含五年）的：144平米以下的不用繳納營業稅，144平米以上按售房收入減去購房價款后差額的5.5繳納營業稅。關于契稅不管購買多久，只要再交易144平方米以下要繳納評估值1.5的契稅，144平方米以上為評估價值3的契稅。3.房屋析產登記需提交的資料及稅費標準契約免稅證明（東葛路129號市財政局一樓）；測繪成果報告（到原測繪機構辦理測繪，房改房則到二樓曬圖室描圖）；房產檔案查詢結果（三樓房產檔案部）；南寧市交易過戶申請表（須黑色鋼筆填寫，簽章處不填）；雙方到場簽訂析產協議或民政局離婚協議書、法院生效判決書（

41、附法院出具的生效證明）、調解書；（核原件、收復印件）；離婚證（核原件、收復印件；法院判決不用此項）；申請人的有效身份證明（核原件、收復印件）；房屋所有權證原件；稅費標準：登記費:住宅80元/次、非住宅100元/次；共有權證工本費：10元/本；印花稅：5元/本；手續費：6元/平米第四講 銷售技巧一、聯系客戶由于房地產居間業務涉及的對象是房地產的交易雙方，尋找的客戶也是雙向性的。房地產經紀人尋找客戶的渠道與方式，是通過市場調研、信息的收集與發布去實現的。通過具有創意性的廣告信息發布，引起目標客戶的注意，等待客戶前來聯系。還有通過固定的交易場所，接待前來買賣房屋的客戶。接待客戶再房地產居間業務的活動

42、過程中，接待客戶是最重要的組織部分。當房地產交易信息發布出去后，許多房地產經濟人都在等待客戶的電話或上門來訪。但如何使來訪的客戶對我們推薦的商品發生興趣，并接受我們的服務，建立新的業務關系，房地產經紀人在接待階段要解決的問題有：接待前的準備、接聽客戶咨詢電話、接待到場客戶等。（一）、接待前的準備1、準備需要介紹的資料在接待客戶前，業務員要對目前市場上熱銷房產的區域、價格有通盤的了解，并對公司的房屋信息：區域、價格、戶型、樓層、小區環境、物業管理等優缺點比較熟悉。能根據客戶的需要進行針對性的推薦，為促成交易預先鋪路。此外，還應準備公司的宣傳資料與房地產有關的各種資料。2、設想有關問題針對可能出現

43、的問題，準備好應該做的勸說工作。業務員應當通過以往的成交經驗，事先準備。站在客戶的角度上，設想一些客戶可能提出的問題、反駁和拒絕等異議，計劃出自己處理異議時應采用的方式和技巧，并進行一些練習，由此來鍛煉自己的勸說能力。（二）、接待到場客戶接待到場客戶是非常重要的，它不僅是給新客戶留下良好的第一印象，有利于建立新的業務關系，而且對于老客戶也可以為下一個洽談過程進行鋪墊。因此一個令人愉快的迎來送往，是非常必要的。例如：業務員自始至終充滿微笑，儀表與舉止得體，服務態度熱情而平和；業務員落落大方的自我介紹與宣傳公司形象；對客戶恰到好處的贊美與談論客戶感興趣的話題；業務員專業水準的感染力與認真負責的敬業精神；真誠提供符合客戶需求的房地產信息。通過良好的接觸，使客戶對業務員產生信任感，由此而產生一種新的聯想，就是期