1、簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？2一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)2二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)3第三章 二手房交易注意事項(xiàng)6第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同6一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件61 二手房買賣合同的基本內(nèi)容62 簽訂二手房買賣合同的主體資格63 共有權(quán)人售房的主體條件74 如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn)75 購房人多于二人怎么辦86 如何以未成年子女名義購房87 登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓98 能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款99 非京籍人士在購買二手房時(shí)與北京戶口購買的區(qū)別9二、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)91 賣方詐騙手法9（ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙10（

2、 2 ）利用假公證詐騙10（ 3 ）出售查封的房屋。10（ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。10（ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。10（ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。10（ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。102 買方詐騙手法11（ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋11（ 2 ）以不支付首付款的方式貸款購房11（ 3 ）先過戶后辦個(gè)人住房抵押貸款。11三、如何簽訂二手房買賣合同111 核對買賣雙方的基本信息112 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況123 如何約定抵押權(quán)124 如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容125 對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明126 對房屋租賃的聲明137 對特殊事件的聲明138 簽訂未辦理

3、產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題139 如何約定付款方式1310 如何約定房屋的交付14（ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn)14（ 2 ）約定與房屋一并交付的物品15（ 3 ）房屋附屬物的交付1511 如何約定房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移1512 提前入住裝修的風(fēng)險(xiǎn)1613 提前入住對裝修費(fèi)的約定1614 如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用1615 已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理1616 簽約時(shí)注意小區(qū)的供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1717 如何約定公共維修基金1718 在簽訂購房合同時(shí)如何約定延期交房內(nèi)容1719 售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買賣協(xié)議怎么辦1820 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定1821 如何約定違約責(zé)任1823 房屋買賣合同中違約金的

4、比例約定多少為合適1924 如何約定爭議的解決方式2025 如何約定二手房買賣合同的解除2026 如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓2027 如何約定合同的生效條件2128 合同的附件包括哪些內(nèi)容2129 賣方在簽訂和履行買賣合同時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)2230 在樓價(jià)上漲背景下的購房應(yīng)注意的問題23四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題241 對買方有利的交易程序242 對賣方有利的交易程序243 對買賣雙方都是安全的交易程序24(1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔(dān)保。24(2) 引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。24(3) 銀行的資金托管。25(4) 買方或賣方自己提供擔(dān)保。25(5) 公證提存。254 提存協(xié)議的基本

5、內(nèi)容25簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章第二，購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)

6、權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓

7、行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)購買二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問題：第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2未成年人的戶口簿或出生證明；3有委托代理人，須提供經(jīng)公證

8、的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物

9、業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決

10、糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同中止、終止或解除條款。按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓

11、的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。第三章 二手房交易注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備下面主要內(nèi)容： （ 1 ）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權(quán)證書名稱及編號(hào) （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （ 6 ）房屋交付及辦理過戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀； （ 8

12、 ）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責(zé)任； （ 10 ）解決爭議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項(xiàng)； （ 15 ）合同附件。 2 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國合同法規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。在簽訂買賣合同時(shí)，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力。中華人民共和國民法通則從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)

13、利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。 公民的民事權(quán)利能力一律平等。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。 不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民

14、事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。從上述法律規(guī)定來看，任何一個(gè)公民從出生至死亡這一段時(shí)間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。從房屋買賣的角度來說，任何一個(gè)人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個(gè)人簽訂的房屋買賣合同都有效。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。房

15、屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護(hù)人或法定代理人簽署。精神病人或意識(shí)不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。 3 共有權(quán)人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。共有權(quán)人售房時(shí)需全體共有權(quán)人同意，任何共

16、有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實(shí)，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 4 如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn) 在二手房交易過程當(dāng)中，有時(shí)會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購買了這樣的房屋則后患無窮。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。在買房時(shí)必須將房屋所有權(quán)證登

17、記的房屋所有權(quán)人與身份證相對應(yīng)，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對照，一致后才能基本確認(rèn)是房屋所有權(quán)人本人，但也會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認(rèn)。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對身份證時(shí)對房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說就主動(dòng)走了，還有一些與工作人員爭執(zhí)幾句堅(jiān)持一會(huì)后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過戶的房產(chǎn)證。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)

18、，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時(shí)查看委托書的授權(quán)范圍，核對代理人是否有權(quán)出售該房屋。即使是公證的委托書也不能全部避免購房的風(fēng)險(xiǎn)。 2005 年北京有一個(gè)案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。除了上述風(fēng)險(xiǎn)之外，售房人想反悔，不想賣房了，經(jīng)常也以當(dāng)時(shí)本人沒有同意賣房為由出面要求撤銷已過戶的房產(chǎn)證。 5 購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按民法通則的規(guī)定，兩人以上

19、所購房屋應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，所以在訂立合同時(shí)就應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的份額。二人以上共同購買一套房屋，在房屋買賣合同上應(yīng)當(dāng)共同簽署合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機(jī)關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個(gè)人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。兩人以上購買一套房屋需要做公證，主要是財(cái)產(chǎn)份額的公證。對于份額的比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當(dāng)事人之間的約定，比如兩個(gè)買受人，對于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個(gè)人占 99% 的份額，另一個(gè)人占 1% 的份額。 產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購房合同上簽字的購房人來確認(rèn)的，并非想登記誰的名字就能登記誰的名字。如

20、果房屋買賣合同只由一個(gè)人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機(jī)關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。 6 如何以未成年子女名義購房 有些購買二手房的購房人因?yàn)榭紤]將來征收遺產(chǎn)稅，或者考慮婚姻的問題，希望以未成年子女的名義購房，房產(chǎn)證落在未成年子女名下。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到房屋買賣民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認(rèn)公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù)，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚?dān)民事法律責(zé)任的資格。 根據(jù)中華人民共和國民法通則第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與

21、他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。從年齡上分析，十八周歲以下的子女屬于限制民事行為能力人或無民事行為能力的人，能進(jìn)行與其智力能力相當(dāng)?shù)姆尚袨椤Ｙ彿啃袨椋瑯?biāo)的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預(yù)測和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，因此，購房行為必須由他的法定監(jiān)護(hù)人來代為行使。 另外，根據(jù)我國房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)

22、屬證書上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與房屋買賣合同上的“買方”名稱一致。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署房屋買賣合同。但未成年子女不能以自己的名義單獨(dú)簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護(hù)人以“買方監(jiān)護(hù)人”的名義同時(shí)簽署。以未成年子女名義購房必須辦理父母和子女關(guān)系公證。 7 登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 如果父母或其它人以未成年子女的名義買房，取得房屋所有權(quán)證之后， 該房屋將很難再進(jìn)行所有權(quán)人變更，也就是說，無論以何種形式再次轉(zhuǎn)讓都很困難。按照民法通則第十八條規(guī)定： “ 監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 ” 這就是說，如果房產(chǎn)登記在未成年子女名下

23、，在孩子具備完全民事行為能力之前，父母想出售這套房屋必須是為未成年人的利益才能出售，否則無權(quán)再出售這套房子了。因此以未成年子女名義購房的成年人應(yīng)該想清楚。 8 能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 如果只以未成年人自己的名義購房，因未成年人沒有經(jīng)濟(jì)收入，銀行不會(huì)放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購買人簽訂合同，則成年人購買人可以申請按揭貸款。按揭貸款是另一種單獨(dú)的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴(yán)格的要求，以降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合以上分析，申請住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人來進(jìn)行。對此，銀行

24、有相關(guān)的要求：第一，申請人（監(jiān)護(hù)人）必須在房屋買賣合同上簽字。第二，監(jiān)護(hù)人作為按揭貸款的申請人提出貸款的申請。第三，辦理父母和子女關(guān)系公證，及共有產(chǎn)權(quán)和父母代為還款的承諾公證。第四，銀行需要的其它文件。完成以上程序，才有可能達(dá)到貸款的要求，但實(shí)踐當(dāng)中銀行一般不批準(zhǔn)這類貸款，除非未成年人與其監(jiān)護(hù)人作為共同買受人銀行才會(huì)考慮向監(jiān)護(hù)人發(fā)放貸款，由監(jiān)護(hù)人由償還貸款。 9 非京籍人士在購買二手房時(shí)與北京戶口購買的區(qū)別 外省市個(gè)人在北京購房程序與北京戶籍的購房人基本相同，非京籍人士要辦一個(gè)暫住證。以前外省市個(gè)人在京購房需向北京市房地產(chǎn)交易中心提交購房申請書。交易中心審核無誤后，簽發(fā)有效期為六個(gè)月的外省市個(gè)

25、人在京購房批準(zhǔn)通知單，辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)申領(lǐng)外省市個(gè)人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單，這些規(guī)定不符合市場原則及公平公正的原則，早已取消。但是涉及到政策性的房屋，比如經(jīng)濟(jì)適用住房五年內(nèi)不允許上市出售，如上市出售只能以原價(jià)出售，購買對象必須具有購買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，并經(jīng)過北京市相關(guān)部門的審批。如果持有北京市工作寄住證的非京籍人士不受此限制。 二、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng) 1 賣方詐騙手法 在二手房買賣中，有些售房人采用隱瞞事實(shí)或詐騙的手段，損害買房人的利益。售房人采用的詐騙手法如下： （ 1 ）用假房產(chǎn)證詐騙 假房屋所有權(quán)證詐騙的手法一般如下：一般是假房主，大多數(shù)是房屋的承租人，制作假房屋所有權(quán)證，將房屋所

26、有權(quán)人在假證上寫上自己的名字，然后要求買方核對自己的身份證及房產(chǎn)證，買方核對時(shí)如果不能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證是假的，就會(huì)確信這個(gè)房主是真的，因?yàn)榉慨a(chǎn)證與身份證是一致的。這時(shí)假房產(chǎn)證的持有人會(huì)在購房的程序上提出對買方有利的交易程序，比如只交一個(gè)定金，房產(chǎn)證押在買方這里，或者只交一個(gè)首付款，房產(chǎn)證押在買方，待備齊了房款去辦過戶。為了讓雙方盡快成交，售房人都會(huì)在價(jià)格上給出優(yōu)惠條件，一般都會(huì)低于市價(jià)，以讓買方盡快決定。等買方交了定金或產(chǎn)首付款后售房人便逃之夭夭。 （ 2 ）利用假公證詐騙 按照民法通則 第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為。 也就是說，公民有權(quán)將自己的事情交給別人代辦，這是符

27、合法律規(guī)定的，但是應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的手續(xù)。比如代售房屋的行為，按照房屋權(quán)屬登記工作規(guī)范的要求，委托書應(yīng)當(dāng)公證。委托書公證后，代理人便有權(quán)出售房屋。正是因?yàn)橛写淼姆梢?guī)定，售房人本人不一定親自辦理售房的具體事宜，這樣就給某此不法人員可乘之機(jī)，有些不法人員將其租賃的或借住的房屋出售，并且辦理假公證書，以達(dá)到出售房屋領(lǐng)取房款的目的。 （ 3 ）出售查封的房屋。 查封的房屋不能辦理過戶手續(xù)，還有被變賣、拍賣的可能。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情況下仍與買方簽訂買賣合同，仍然出售查封的房屋，導(dǎo)致買方不能辦理過戶手續(xù)，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由售房人承擔(dān)。但目前在二手房市場中對于查封的問題很難查清

28、，有時(shí)簽訂合同時(shí)查清了，但合同的履行過程當(dāng)中被法院查封，也有時(shí)有發(fā)生的。 （ 4 ）出售列入拆遷范圍的房屋。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過戶手續(xù)，如果沒有辦理完畢過戶手續(xù)即使拆遷時(shí)買方已入住也不會(huì)得到拆遷補(bǔ)償。 （ 5 ）利用房屋買賣合同詐騙。 有些房屋是開發(fā)商剛剛開發(fā)不久的樓盤，可能辦理了房屋所有權(quán)證，也可能沒有辦理。在有產(chǎn)權(quán)證的前提下，售房人稱沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程當(dāng)中，將與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同交給買方，購房發(fā)票也交給買方，以便讓買方相信其誠意。實(shí)際上如果賣方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，購房合同與發(fā)票已經(jīng)沒有實(shí)際意義。這種詐騙手續(xù)一般是房主與另外一個(gè)唱雙簧，由非房主一方親自出面冒充房

29、主賣房，將合同、發(fā)票等都給買方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主隨后出現(xiàn)，假裝房子被人賣了，自己是產(chǎn)權(quán)人，拿出產(chǎn)權(quán)證要求買房人搬家，買房人不搬家則起訴到法院要求騰退房屋。 （ 6 ）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。 有的售房人在售房前拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、天然氣費(fèi)用、通訊費(fèi)等費(fèi)用，有的時(shí)間長達(dá)幾年，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用從幾千到幾萬不等，尤其是在高檔社區(qū)項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可能欠付十幾萬元。這些費(fèi)用在售房時(shí)售房人故意隱瞞，不告訴購房人，而且在簽訂買賣合同時(shí)，對于付款的方式售房人極力要求先付款后過戶，然后再辦理交接手續(xù)，或者過戶后付款，然后再辦理房屋交付手續(xù)。待售房人取得房

30、款后將 鑰匙交出后不再辦理物業(yè)費(fèi)等其它費(fèi)用的交接，購房人在與物業(yè)進(jìn)行交接時(shí)發(fā)現(xiàn)售房人因該房屋欠下大量債務(wù)。有時(shí)物業(yè)公司因?yàn)榍耙粯I(yè)主沒有交清物業(yè)等費(fèi)用，拒絕新業(yè)主入住，物業(yè)公司要求新業(yè)主交納老業(yè)主欠下的物業(yè)等費(fèi)用，雖然沒有法律依據(jù)，但可能會(huì)給新業(yè)主的入住帶來麻煩，比如小區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣等需到小區(qū)物業(yè)處購買，則物業(yè)公司可能會(huì)以此要挾新業(yè)主，否則就不賣水、電、不供暖，新業(yè)主被逼無奈只能為老業(yè)主背債。 （ 7 ） 私賣夫妻房產(chǎn)行騙。 有些夫妻感情破裂準(zhǔn)備離婚，在離婚前一方轉(zhuǎn)移婚姻共同財(cái)產(chǎn)，將登記在自己名下的房屋私自出售。按規(guī)定出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋應(yīng)該由另一方出具同意出售的證明，但出售方偽造另一方

31、的簽字，謊稱另一方已簽字同意辦理過戶手續(xù)，辦完過戶手續(xù)，拿到房款后將房款轉(zhuǎn)移。 2 買方詐騙手法 （ 1 ）以先過戶后付款的方式再次出售房屋 買房人的這種詐騙手法方法如下：買方與賣方接洽，準(zhǔn)備買房，房屋的定價(jià)比較高，賣方覺得房價(jià)賣得比較高，很值，很高興，因此很容易成交，但買方的要求是先過戶再一次性付款，買方只付一個(gè)定金，賣方覺得房價(jià)賣得高，所以在交易程序方面很可能會(huì)讓步，答應(yīng)買方的條件，雙方辦完過戶手續(xù)后買方并不急于付款，而是將這套房屋再次出售并先收取下一家的購房款，收到購房款后便逃之夭夭，即使不逃，買方也拒付房款，賣方到法院起訴因買房人沒有可執(zhí)行的房產(chǎn)賣房人的債權(quán)也得不到保障。 （ 2 ）以

32、不支付首付款的方式貸款購房 有些購房人通過貸款買房，但說自己的資金不足，沒有能力支付首付款，要求賣方先給打一個(gè)收條，證明已經(jīng)收取了首付款，用于辦理銀行貸款。銀行辦理貸款時(shí)的確需要首付款的證明，等貸款辦下來之后，房主只能拿到銀行貸款部分，而首付款部分，買方要么拖著不給，要么干脆翻臉，拿出賣房人給打的收條，一口咬定房款已付清，否則賣房人怎么會(huì)給我打收條？如果賣房人沒有其它證據(jù)證明首付款未付，只能氣得七竅生煙。 （ 3 ）先過戶后辦個(gè)人住房抵押貸款。 很多買房人都通過二手房貸款來支付房款，有時(shí)貸款辦不下來，而貸款要求先辦過戶，然后才能放貸，尤其是辦理個(gè)人住房抵押貸款的情況下，只有取得了買方名下的房產(chǎn)

33、證才能辦理貸款，這種情況對賣方的風(fēng)險(xiǎn)最大，萬一買方的貸款辦不下來又沒有能力用其它的方式支付剩余房款那么賣方的損失就非常大。 三、如何簽訂二手房買賣合同 1 核對買賣雙方的基本信息 在簽訂二手房買賣合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)對方的情況，并在合同的開頭寫明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、身份證號(hào)碼、現(xiàn)住址、電話、郵編等基本信息。買賣雙方所有資料都要完整填寫，不可有空項(xiàng)。如果有中介公司參與，應(yīng)該將中介公司的營業(yè) 執(zhí)照注冊號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)、住所、實(shí)際經(jīng)營地、法定代表人的住所、身份證號(hào)、電話、郵編等內(nèi)容寫清楚 。如果中介公司有“委托代理人”，那么不僅相關(guān)內(nèi)容要詳細(xì)注明，而且還要出具有中介公司蓋章的“授權(quán)委托書”，并將此

34、“授權(quán)委托書”作為合同附件。如果買方或賣方有“委托代理人”，并且房屋買賣合同是由該委托代理人簽名的，那么買方或賣方除分別要與委托代理人簽訂“授權(quán)委托書”之外，該“授權(quán)委托書”還必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。如果是父母（或其他監(jiān)護(hù)人）代理未成年子女簽訂房屋買賣合同的，必須具備經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的、是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。基本信息寫清楚后，不僅可以通過工商或建設(shè)部門中介公司的基本情況，還可以避免因?yàn)榇頇?quán)的問題產(chǎn)生爭議，并可以在訴訟時(shí)提交準(zhǔn)確的起訴信息，以作為法院送達(dá)或執(zhí)行的參考，以利于訴訟及案件的執(zhí)行。 2 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況 二手房買賣合同一定要注明房屋所有權(quán)證號(hào)，并核實(shí)房屋所有權(quán)

35、證號(hào)與買賣合同約定的房號(hào)及現(xiàn)狀房屋是否相符。房屋所有權(quán)證上房屋的房號(hào)決定買方所購買的是哪一套房屋，房號(hào)應(yīng)該是唯一確定的，在合同中寫明的房號(hào)應(yīng)與房產(chǎn)證標(biāo)注的完全一致。在房號(hào)相符的前提下，還要在合同中標(biāo)明房屋的坐落位置、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、 房屋面積、房屋用途 等信息，并與實(shí)際的房屋相核對。 簽訂未取得房屋所有權(quán)證的買賣合同，應(yīng)注明買賣合同號(hào)、開發(fā)商的名稱、房屋的位置、施工號(hào)、房屋的面積或約定的面積、房屋的層數(shù)、朝向及房屋用途等基本情況，除此之外，還應(yīng)注明銷售許可證號(hào)或登記在開發(fā)商名下的大產(chǎn)證號(hào)等信息。沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋是不得轉(zhuǎn)讓的，如果簽訂了買賣合同，可能被認(rèn)為是無效的行為。 3 如何約定抵押權(quán) 如果

36、售房人所售房屋沒有抵押，在合同中用文字聲明未抵押，如果已做抵押，購房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明已抵押，并承諾解抵押解除的時(shí)間，如超過承諾的期限仍未解除抵押的售房人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任可以這樣約定：首先給售房人一個(gè)解除抵押的寬限期，在寬限期之內(nèi)按照合同總價(jià)款的日萬分之三支付違約金，超過寬限期仍未解除抵押的，購房人有權(quán)解除合同，購房人解除合同的售房人應(yīng)賠償購房人的實(shí)際損失或約定一個(gè)違約金的比例。如果購房人不解除合同，則合同繼續(xù)履行，售房人仍應(yīng)按房屋總價(jià)款的日萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任，直至抵押解除。如果售房人隱瞞抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或解除的，給購房人造成損失的，購房人要求售房人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。具體

37、的賠償可由雙方協(xié)商在合同中約定。 4 如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容 購房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明房屋是否存在共有權(quán)人，如存在共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)保證簽訂本合同前已經(jīng)征得了房屋共有權(quán)人的書面同意出售該房屋，并要求共有權(quán)人本人到場簽訂同意出售的證明。如果售房人隱瞞事實(shí)真相，共有權(quán)人主張權(quán)利導(dǎo)致合同無效、被撤銷或解除的，售房人應(yīng)當(dāng)賠償共有權(quán)人。雙方可約定賠償?shù)臄?shù)額或約定損失的計(jì)算方式。 5 對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明 購房人應(yīng)要求售房人保證所售房屋在 簽訂前沒有設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，沒有被司法機(jī)關(guān)查封、無權(quán)屬爭議或者其他的債權(quán)債務(wù)糾紛。售房人還應(yīng)保證合同簽訂后不得將房屋再次轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者以其他的方式處分給任何第三人。 6

38、 對房屋租賃的聲明 售房人應(yīng)當(dāng)對所售房屋租賃的事實(shí)予以聲明，否則影響到房屋交付或承租人要求優(yōu)先購買權(quán)時(shí)售房人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具體的違約責(zé)任雙方應(yīng)的合同中約定。 7 對特殊事件的聲明 有些售房人賣房的原因是因?yàn)樵摲课輧?nèi)發(fā)生過刑事案件，或者其它治安案件，或者其它類似的事件，如果購房人知道后肯定不會(huì)購買，因此購房人應(yīng)當(dāng)要求售房人聲明該房屋未發(fā)生過任何異常事件，不會(huì)導(dǎo)致購房人做出錯(cuò)誤的判斷。如果購房人因?yàn)橹卮笳`解購買了該房屋，購房人可以撤銷該房屋買賣合同。 8 簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合同，所簽訂的合同可能被認(rèn)定為無效。因此，未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣對

39、于買賣雙方來說都存在風(fēng)險(xiǎn)。未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣至少應(yīng)注意下面的問題： 約定售房人保證于某年某月某日之前辦理完畢本人名下的所售房屋所有權(quán)證，否則雙方可解除合同。 將售房人所購房屋的基本信息在買賣合同中注明，比如購房合同簽訂的日期、開發(fā)商的名稱、合同編號(hào)、房屋坐落位置、樓號(hào)、房號(hào)，實(shí)測建筑面積或暫測建筑面積、購房方式及付款金額、與開發(fā)商買賣合同的履行情況等。并要求售房人聲明對其所提供的商品房買賣合同、購房款發(fā)票原件、稅費(fèi)發(fā)票原件的合法性、真實(shí)性及有效性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)具體約定的違約責(zé)任。 因新建商品房開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任或其它義務(wù)，因此買賣雙方轉(zhuǎn)讓時(shí)部分開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給購房人，因此

40、售房人與購房人應(yīng)在合同中約定，辦理完畢房屋驗(yàn)收交接手續(xù)之日起，甲方將享有的與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同項(xiàng)下的一切權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方行使，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利包括但不限于： 1 、房屋質(zhì)量不合格時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利； 2 、要求開發(fā)商修復(fù)房屋的權(quán)利。 9 如何約定付款方式 購房人購買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二種是分期付款，第三種是貸款方式付款。貸款方式付款至少有兩種貸款方式可供選擇，一是商業(yè)銀行貸款，二是住房公積金貸款。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒有什么太大區(qū)別，都是向售房人付款，但這幾種方式對購房人的影響還是不一樣的，有時(shí)影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風(fēng)險(xiǎn)。

41、購房者在確定付款方式時(shí)仍需仔細(xì)考慮一下幾種付款方式對自己有什么影響，以便爭取到將來對自已有利的結(jié)果。 選擇一次性付款可能會(huì)得到售房人一定幅度的房價(jià)款優(yōu)惠，但購房者必須以足夠的資金做后盾，對資金尚不寬裕的購房者會(huì)有一定難度，這種付款方式風(fēng)險(xiǎn)比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過戶的情況下，當(dāng)購房人把全部積蓄都交給售房人時(shí)，可以說主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過戶、不交付房屋或者將來房屋質(zhì)量出了問題或出現(xiàn)延期交房的情況，對購房人來說就相當(dāng)不利，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房子住不上，錢又要不回來。如果所購房屋在簽訂合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，對于售房人來說，那么售房

42、人不一定著急做解除抵押登記，因?yàn)橘彿咳说腻X已經(jīng)付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不歸還，售房人可能用購房人已付的房款做其它的事情，這樣一旦售房人最終不能解除抵押購房人的損失就比較大。一次性付款適用于購房者資金充足、售房人信譽(yù)良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒有任何問題的情況下。即使是在這種情況下，筆者也建議最好付全款的 90% ，以此來對抗可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題或其它在合同履行之前不能預(yù)見的其它問題，以便開售房人及時(shí)配合解決這些問題。 相對來說，分期付款對購房者比較有利，購房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、實(shí)際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。

43、但這種方式對買賣雙方來說都有風(fēng)險(xiǎn)。首先買方的首付款安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進(jìn)行詐騙，或者惡意違約，購房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過戶手續(xù)，這樣即使購房人起訴得到法院的支持，在執(zhí)行階段也未必能順利要回定金或首付款。其次賣方后續(xù)的房款也不一定能順利得到。因?yàn)橛行┵彿咳宿k理完畢過戶手續(xù)及取得房屋鑰匙后，消極對待尾款，不按合同約定支付，給售房人造成一定的麻煩。分期付款的方式雖說對雙方來說比較公平，但同時(shí)對雙方來說都存在風(fēng)險(xiǎn)。 貸款支付房款的方式目前相當(dāng)多的一部分購房者都采用，原因主要是資金的問題。 很多 購房者都沒有實(shí)力一次性支付房款，必須采用貸

44、款的方式。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購房者按月向銀行償還。以按揭方式購房，除負(fù)擔(dān)銀行的利息外，還需支付銀行的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，這樣購房人的額外支出是顯而易見的。比如某人貸款三十萬，還款期限二十年，那么按現(xiàn)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，二十年后還清貸款時(shí)，除了三十萬本金外，其大約還要支付十八萬多元的銀行利息，從購房成本的角度來考慮，其總房款在購房價(jià)的基礎(chǔ)上又增加了十八萬，這是一筆非常大的支出。但通過銀行貸款從風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，對購房者是有利的，對售房人也是有利的，購房者及售房人可以利用銀行的信譽(yù)

45、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。另外，通過貸款方式支付房款還可以考驗(yàn)售房人所售房屋的合法性。對于銀行來說，給哪套房屋的購房人發(fā)放貸款，銀行會(huì)對該套房屋的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，銀行認(rèn)為產(chǎn)權(quán)合法，手續(xù)齊全，風(fēng)險(xiǎn)不大，才會(huì)給該套房屋發(fā)放貸款，否則銀行也不會(huì)給該套房屋放貸，這樣銀行就為購房人把了一關(guān)。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風(fēng)險(xiǎn)比較大，這樣購房人就可能判斷該房屋是不能購買的。當(dāng)然，通過銀行貸款也存在首付款的風(fēng)險(xiǎn)問題，有些銀行是要求將首付款也存入銀行的，將來與貸款一起支付給售房人，但有些銀行不要求。因此購房人對貸款支付首付款的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識(shí)并通過合適的方式化解。 上述三種方式實(shí)際上都不能完全解決買賣雙方資

46、金的安全問題，如果想保證買賣雙方的付款方式選擇與資金的安全掛鉤，可以將這三種付款方式進(jìn)行變通，比如采用銀行的資金托管業(yè)務(wù)或公證提存業(yè)務(wù)，或者居間擔(dān)保的業(yè)務(wù)。這幾種變通的付款方式在后續(xù)問題中陸續(xù)介紹。 10 如何約定房屋的交付 （ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 一般中介公司在合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)中約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因?yàn)槿鄙倏蓞⒄盏臉?biāo)準(zhǔn)，等于沒有約定。曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)也被拆走。當(dāng)買方

47、提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房價(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因在合同中沒有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能勝訴。在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個(gè)附件，以及將裝修、設(shè)備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬不可省略，并約定實(shí)際交付與合同約定不符的違約責(zé)任。等房屋辦理交接手續(xù)時(shí)與合同約定的清單一一對照，符合合同的約定即辦理交接手續(xù)，不符合約定的要求售房人按照事先的約定承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時(shí)應(yīng)將以下物品同時(shí)向購房人交付：房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃?xì)忾T的鑰匙等所有鑰匙；住宅使用說明書、住宅保修書、物業(yè)合同、物業(yè)管理公約；各種水、電、氣等卡；有線電視交費(fèi)憑證；買賣雙方約定的其它物品。買賣雙方辦理房屋交接時(shí)，售房人應(yīng)協(xié)助購房人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，辦理相關(guān)變更手續(xù)。 辦理房屋交接時(shí)，買賣雙方均應(yīng)到場。房屋交驗(yàn)完畢后，雙方應(yīng)簽署物業(yè)交驗(yàn)單對房屋設(shè)施、設(shè)備狀況予以明確。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨(dú)立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨(dú)立使用的，有些是與房屋一體的，比如一