1、二手房交易流程全知道，助您購房全程無憂！（1）買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。（2）簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）辦理過戶買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權

2、，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。相關閱讀：【二手房交易稅費包括哪幾種 二手房交易稅費計算】（6）辦理產權轉移過戶手續交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證

3、部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。（7）銀行貸款對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。（8）打余款完成交易買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。二手房交易注意事項大全（1）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產

4、證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對

5、抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，

6、作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期

7、拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。我覺得在購房當中最重要的問題上，交易的安全性是第一位的，便捷性是第三位的，省錢是第三位的。不管

8、什么時候要保持清醒的頭腦。選擇的時候不要圖省錢要選擇也品牌的。消費者在選擇一套既實惠、又舒適的二手房過程中，合理的戶型布局是至關重要的。為此，“鏈家地產”市場研發中心建議，從兩個方面七個注意點來把握看房環節。 第一部分：整體結構，大局把握 關注點一：格局規整緊湊，正大光明 上乘的住宅格局應是方正寬敞，通風良好。首先，各居室朝向以南北為宜，臥室和客廳至少有一間南向。各項數據顯示，東西向的居室不僅采光通風 不暢，而且在消耗能量方面比南北向居室多出5.5%。另外，各居室形狀宜方正規整，斜角布局雖然可以活躍空間，但不利于物品擺放，同時，斜墻造成的視線錯覺，容易使人產生緊張情緒。 關注點二：布局公私分明

9、，功能合理 公私分明、動靜分區是指將戶內公共活動空間(如會客,起居,洗衣,燒飯,用餐等)與要求安靜的空間(休息,學習,工作,浴衛等)適當分開,避免相互干擾，以滿足人們的心理和生理要求。 從人的行為習慣來看，客廳應設在住宅的最前方，進入大門后首先看見客廳，而臥室、廚房以及其他空間應設在住宅的后方。另外，住宅布局還應注意廚房、衛生間是否潔垢分區，主臥、客臥是否公私分離。 關注點三：居室面積合宜，比例和諧 隨著生活水平的提高，我們對居室面積的要求越來越高，80年代，普通兩居面積在5060平米左右，而現在，一般兩居在8090平米，有的甚至出現120平米的大兩居。但實際上，并不是居住的面積越大越好，所謂

10、“合適的就是最好的”。而何為“合適”？ 這里有兩種計算方法。第一種：家人歲數總和乘1.1平米。如男主人是40歲，女主人是35歲，小孩10歲，總和為85歲，85乘以1.1是93.5，也就是說適當的住宅面積是93.5平米。第二種方法：三代計算法。夫妻以60平米計，學齡前的小孩是10平米，小學至高中的小孩是每人15平米，大學的小孩和老人每人20平米。所以，消費者可根據自己家庭的實際人口、年齡來有針對性地選擇適合自己的居室。 當我們對總面積需求有大體把握后，接下來就要看各個居室了。單個居室長寬比應不超過1.5：1，過大長寬比的居室易使人有狹長、壓抑的感覺，并且此類居室不宜通風，容易潮濕。 第二部分：各

11、個居室，細節把握 關注點四：客廳應位于住宅的最前端，與臥室隔開 客廳是家庭群體生活的空間，除用于休息外，也是接待賓客和娛樂的場所。所以，客廳應位于住宅的最前端，與臥室隔開。同時，客廳與大門之間應設有玄關或有矮柜遮擋，使內外有所緩沖，其一，不至于一入房門，就將整個客廳一覽無余，其二，緩沖區可阻擋外界對住宅內部的窺探，消除居住時的不安全因素。 另外，客廳的墻面應盡少有門的設置，以利于擺放家具。同時，客廳內應減少穿行面積，以使其發揮出最大使用空間。 就客廳的使用情況來看，客廳的面積一般在1423平米左右，進深在3.95.1米，面寬在3.34.5米為宜，含有餐廳的客廳面積可達1827平米。 關注點五：

12、臥室的面積不宜過大 臥室是主人養精蓄銳的場所，一般位于住宅的盡端，私密性最強。我們挑選臥室時，應綜合考慮臥室的形狀、門窗位置、床位布置及活動面積等因素。其中床是臥室布局的關鍵，一般床要緊靠內墻，不宜放在臥室中央。此外，床頭的位置宜南北向（順應磁力線方向），不宜靠窗下，不宜對門。同時，臥室的面積不宜過大，一般1015平米左右即可。 關注點六：廚房應具備良好的采光與通風 廚房與衛生間合并稱為住宅的核心部位，是家庭活動的重要場所，設備密集。廚房除應具備良好的采光與通風，還應注意廚具的擺放和管道的布局。同時，廚房應以面向西北為最佳方位，以便油煙被南風吹走，難以在室內停留，利于身心健康。 總之，如今的廚

13、房已不再限于烹調、備餐，而發展成儲物、就餐等多種功能混合的居室空間。所以，選擇好一個布局合理、環境優雅的廚房，不僅能幫助緩解烹飪的辛勞，還能帶給家人美的視覺享受。 關注點七：衛生間以寬為1.52.1米，長為1.21.8米左右最合適 衛生間作為家庭的洗理中心，是一個極具實用功能的地方。現在的衛生間一般包括浴室，為了方便各衛具、浴具的擺放，衛生間一般寬在1.52.1米，長在1.21.8米左右最合適。另外，由于衛生間易滋養細菌，并且常伴有異味，所以，衛生間的門不宜開向大門、臥室以及廚房門。 黃帝工經中說：“夫宅者，乃是陰陽之樞紐，人倫之軌模。”所以，消費者選擇住宅時，應用心體會，細意觀察，精心判斷。

14、最后，“鏈家地產”市場研發中心建議消費者看房時，應保持平和心態，謹慎的態度，根據自己實際經濟能力、生活習慣選擇適合自己的居所。隨著北京市房地產市場的發展以及房價的持續上漲，不僅一手樓市火爆；二手房市場也是熱鬧非凡，不過由于房地產中介市場門檻較低，經紀行業不免良莠不齊；那么普通的消費者應該如何甄別不良中介呢？“鏈家地產”市場研發中心認為，可以從以下五個方面進行識別： 首先，查看四大件：包括企業法人營業執照（涵蓋企業名稱、住所、注冊資本、法人名稱等）、房地產經紀機構備案證明、兩個及以上的經紀人擁有北京市房地產經紀人資格證、經紀人備案書；目前北京市規定合法的房地產中介機構，都必須在營業店面公示以上的

15、四大證件；如果在中介門店看不到這些證件，消費者要謹慎了。 其次，查詢建委違規中介名單；北京市建委或北京市房地產交易管理網定期都會公布違規中介，消費者可以在這兩個網站上進行查詢，避免選擇違規中介；同時，消費者也可以通過網絡進行搜尋，并盡量選擇大型品牌中介公司。 第三，租房時，是否收取看房費以及是否分租；正規的中介公司都不會收取看房費，而且房屋租賃通常都是整租；而黑中介往往強行收取看房費，租房時也通過分租給不同的消費者，簽訂多份合同來賺取更多利益。 第四，房屋買賣當中，如果中介百般阻攔交易雙方見面，或者中介所提供的不是獨家代理的合同，而是業主的公證書，那么這些中介通常都存在吃差價的行為；而北京市已

16、經明令禁止房地產中介欺瞞交易雙方吃差價。 第五，正規的中介公司通常都會公示交易的費用明細，在每一個交易環節結束后，往往也有蓋有公司章的發票或收據；消費者在這些細節方面也要多留意。買家了解這套房屋權數是否清晰。是否有租賃關系。如果有租賃關系防主和租客要說清楚，這套房子我賣了。是否這個租客有意購買，如果不愿意的話，要簽訂不愿意購買聲明。不能說房子已經賣了，租客提出購買，咱們國家有規定租客是有優先購買權的。還有什么情況下貸款，什么時候騰房，還有房主給買房者留下什么，是否空調、電器等等留下這方面要明確清楚。還有房主具備不具備出售的權力。作為買家來講要確定好首付款時間，你是辦公積金還是按揭貸款。你每月還

17、款多少，相應的稅費多少要算清楚。基本這邊是房主不承擔稅費。是要和相應的人員和機構核實清楚，心里要有一個數。作為我們中原來說這些條款都是放在合同當中。對于遺留的東西，業主需要留什么東西，剛才張律師是說了我們是有移交清單的。比如說留了一個床這個床是什么品牌的，留了熱水器這個熱水器是什么品牌，都會一一做詳細的說明。如果說是非常貴重的家具，像業主說我賣房的時候是帶這些家具。我們會拿數碼相機拍攝下來，在移交的時候全部移交給客戶。這都是口頭約定，也許在買賣過程當中業主就給換了。在簽訂合同之前需要落實房屋面積，房屋的用途是商業還是住宅。有沒有查封和抵押、租賃的情況。簽合同之前要把它體現在合同條文當中。像我們

18、提出的合同里面正文就把這些東西都包含進去。包括權力義務，什么時候辦理過戶，交付方式、違約責任，爭議的賠付等等。像騰房的一些物品、設施、設備、水電費的交納，都在一個清單當中列的很明確，把這些內容全部包含進去。當然了合同履行當中不可能一陳不變任何情況下都會出現變化。這種情況下，我們會建議買賣雙方進行補充協議。對合同的履行做一些變更和修改。這種情況下基本上把原來的約定更改為之后按什么方式履行，使我們在合同履行當中真正做到有文可依，有文可查。付款方式是不同的，有的選擇一次性付款，有的選擇按揭貸款有的是公積金貸款。一次性付款就是買賣雙方約定好交接時間，騰房時間約定好，過戶時間約定好。雙方人員到齊，一起到

19、房管局辦理過戶交接手續。房管局一個月時間就出新的房本了。名字就過戶到買家上面了。然后把錢過戶到賣方上。這種交接很簡便。作為按揭貸款或者公積金貸款。這種是要做評估，看房屋值多少錢，第二點要房管局打印買賣協議。打完買賣協議之后要去貸款銀行去做貸款的資信審查，包括和銀行簽訂借款合同。所有都沒有問題了，銀行會通知可以過戶了。然后買賣雙方進行過戶，過戶之后七天出現房產權證，然后一級一級往上報，應該說是過戶當天占有20天時間，基本上貸款也可以審批完畢，過戶也可以完畢，也就是說業主拿到錢，客戶也可以拿到房。全程在40天到45天左右。肯定的。首先客戶和房主達成價格上的一致。定金是直接轉付給房主的，定金是雙方的

20、約定，不能超過總房值的20%。約定好具體打首付的時間，具體的過戶時間，具體的房主騰房時間，在這中間房主要交一部分騰房押金。現在所有錢進房管局的資金監管，擔心房主拿完錢，不交房或者解決房主的拖欠的煤水電的費用。我們現在是基本上在打買賣協議之前把相關說有費用都要結清，避免今后業主欠很多費用。如果當時不能騰房要讓房主繳納一些騰房押金。對于買家來講，因為二手房牽扯的問題比較多。買家比較謹慎。對于賣家來講，我給賣家的建議就是選擇大的中介品牌公司，不要去小中介公司交易。對于買家來講自己心里頭都要對這套房子有一個衡量。這套房子產權是否是本主、什么時候能騰房，這個心里頭要有一個譜。對于中介公司的話如何相信，我

21、覺得對于買家來講，如果他選擇正規的中介公司，這個心應該起碼放在肚子里沒有太大問題。因為中介公司是以經營發展為主導方向，不是說故意騙您就走了，這個現象不會存在。還有一個衡量標準是在稅費上，心里要有數，可以去房管局咨詢一下，自己購買的時候要交納多少費用看和中介公司是否說的一致。還包括如果貸款的情況下，也可以自己先去銀行咨詢一下，這個貸款能否貸下來，是否符合貸款條件，月還是多少，銀行也會算出來。基本上看是否和中介公司對得上這些數據。選房最重要的是頂樓的房子，客戶關注度要多一些，最敏感的就是房頂的防水問題，可能由于房齡來限制，因為防水層都是有壽命的。現在就天津來說，超過保修期的占到70%左右出現問題。

22、可能本身頂子已經有漏水現象，但是隔開雨季之后經過修補和粉刷之后會掩蓋一部分東西，但是真正到雨季會很明顯。客戶在選購之時，如果有條件也可以要求中介公司人員陪同可以到房頂直接觀察一下。這個主要在廚房和衛生間排水管道接口有問題，尤其容易忽視。在二手房當中本身都是現房，選房之前由于興奮也好什么也好對這種東西比較忽視。但是入住之后截然不同，可能由于老化問題，會出現滲漏。關于到煤、水、電，有線費等等，但是最主要就是暖氣費。在交接之前，經紀方要進行配合，包括像有線電視這是比較容易產生欠費的，這點要之前進行清查。按照物業公司正常操作來說，臨近物業交驗流程的時候，我們建議把電話移機，或者報拆除。現在天津電話清算

23、問題，尤其是國際長途，是兩個月才能清算掉。有的客戶入住之后，覺得我好心好意給你留一個電話，但是用原號之后，幾個月后發現有幾百塊錢上千塊錢的拖欠費用。煤氣就很簡單了，到煤氣站出示一個結算小票，和現場的數字進行沖抵，就可以很清楚地結算了。水費，現在天津房產大概水表有三種，一個是自來水公司上門抄表，還有一種是磁卡式，還有一個是遠端傳送。現在唯一有特別之處就是銀行卡那一種。我大概說一說吧！銀行卡現在結算費用相對來說，結算的時候好多人誤區就是，我到銀行卡刷一下，看看有沒有余額，如果有余額我倒沖給業主費用就結算清了。實際當中會引申出以后的問題。我舉一個例子，第一個例子遠端傳送系統不保證所有的傳送系統都能正

24、常運行，有可能這個水表是清零的表，當轉到100噸的時候，有可能銀行卡當中你的一分錢也沒有扣走。自來水公司沒有看到這筆帳，相應你搬過來之后這筆帳會從你的帳戶當中劃走。另外還有一種情況，假如你的卡當中有99塊余額，但是實際發生101塊的費用.發生這種情況的時候，自來水公司就沒有資格從銀行當中劃帳，所以說還是要到自來水公司進行清算審查，不要以卡中的余額來作為清算結果。我覺得如果做什么結算費用還是買賣雙方和相應的機構到場最好。如果不能到場，最好是委托中間方把相應的資料準備出來。現在全是中間方做的話，業主和客戶對于錢的問題多多少少發生誤解。還有一些部門要必須由業主陪同才能查一些東西。大概關于費用問題還是

25、應該注意這些問題。還有最關心的就是，有的小區有物業的房子，在入住之前和物業公司重新簽訂物業合同。費用無論是公證費、煤氣費、水費，結算起止都是交房交鑰匙之日起算。我們在工作當中也遇到過這種情況，業主說預留一個海爾的熱水器，但是最后收房的時候，被調包了，就是因為在合同當中沒有寫明，所以業主只能吃一個啞巴虧。在二手房當中，最主要就是要注意下水。下水沒有檢查好的話對以后生活會帶來非常大的不方便。我可以告訴大家一個小知識，你在去檢查下水的時候，拿一個盆盛滿滿一盆水，然后倒進去，要是聽到咕咚咚的聲音，那就是說明里邊是順暢的。然后再等一會兒，看看有沒有回水往外冒的現象，如果沒有說明是很順暢的，如果有雜物說明

26、至少不是那么通暢的。另外就是電路的問題。有的房齡比較長，電路比較老化，有的是暗藏在里邊的電路，你可能對于電路不太了解，在維修過程當中造成麻煩，你可以找原業主要一下電路圖。再有就是聽一下隔音效果。有的房子可能是在馬路邊兒，所以你可以在車最多的時段去驗房看一下聽一下，避免造成您在購買之后休息不好。另外就是一些費用的問題。在打買賣協議的時候，就到房管局把買賣雙方和我們中介一起到房管局把所有費用都結算清楚。還有比如說，新房的話尤其是有小區有物業的，可能入住的時候現房主在裝修的過程當中，要注意承重墻的拆改。收房注意事項 1)詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象；(陽臺裂縫危險大) 【提示】

27、：由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。 3)仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。 【提示】：如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速

28、度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 【提示】：關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 5)驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。 6)驗收地面下水情況。在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。 【

29、提示】：在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。 7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符； 【提示】：通常在這方面，應該沒什么大問題，但是確實要仔細核實。 8)測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若

30、影響，需要進行交涉了。收房入住注意事項 在驗房入住前查看房屋的住宅質量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表： 管線分布圖 查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 查看所購商品房整棟樓的北京市建設工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。和開發商共同對所購商品房進行驗收交接工作。主要注意以下幾點： 第一，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；第二，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符； 目前現房已經確定開發商沒有按合同履行的

31、項目有A開發商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶計量而現房無法分戶計量；B開發商承諾在每戶主臥室及客廳預留電話插孔、寬帶網插孔和有線電視插孔而現房的主臥室沒有寬帶網插孔和有線電視插孔；C開發商承諾供水系統用北新牌PPR冷熱供水管材而現房則用的是鍍鋅管；）根據 合同第十三條約定開發商應在交房時補償業主的差價，并估算賠償由于供暖不能分戶計量，而造成的無形損失。賠償費用為：安裝分戶計量設備的價格請政府相關部門來驗收的費用裝修時要開槽改動的寬帶網插孔和有線電視插孔（即改動線路長度每米開槽改動費50元費用舉證見開發商推薦的裝修公司東易日盛報價）PPR管與鍍鋅管的差價（即屋內露出地表的管的長度與地下部分和公攤

32、部分管的長度之和兩種管每米的差價無形損失） 第三，檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用； 各種表的實際度數；墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。測量一下樓宇的層高 3招：門窗靈活嚴又亮：試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固 6招：陽臺裂縫危險大7招：保溫不好墻滴水：冬天，房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵：盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。驗收防水

33、的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管11招：拉閘斷電不可少。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各

34、個分閘是否完全控制各分支線路。13招：衛生間插座規矩多 衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。15招：開關接口拉一拉 檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。第四，對發現的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。 向開發商索要住宅質量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現質量問題按約要求維修。竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。交易過程中需交費用：1、印花稅：房價款的萬分之五 申辦產權證過程中

35、需交費用 1、登記費：每建筑平方米0.3元; 2、房屋所有權證工本費：4元/本 3、印花稅：5元/件 4、契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%；(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納) 5、住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的2% 出售方（以下簡稱甲方）： 買受方（以下簡稱乙方）： 根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之規定，甲乙雙方經友好協商，就甲方向乙方轉讓甲方房產一事達成一致，訂立本合同： 第一條 甲方聲明，甲方所售房屋已經依法取得北京市區（縣）的房屋所有權證書，證書證號為字

36、第號，房屋結構為，建筑面積為 平方米（以產權證上登記的建筑面積為準）。 甲方保證房屋產權無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜。 甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。甲方對違反國家及北京市關于房屋上市交易政策引起的后果承擔法律責任。 第二條 乙方聲明，乙方購買本合同第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。 第三條 甲乙雙方同意上述房產的交易價格為人民幣(大寫) 佰拾萬仟佰拾_元整（￥ ） 第四條 付款 1、乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金計人民幣(大寫)_萬元

37、整(￥_)； 2、乙方采用以下第_種方式 A. 乙方為非貸款客戶，應在簽定本合同后三個工作日內支付全部房款； B. 乙方為商業銀行貸款客戶，應在評估報告出具后三個工作日內，支付除乙方貸款申請額之外的剩余房款，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和。銀行貸款部分的房款按銀行規定支付； C. 乙方為公積金貸款客戶，首付款應在本合同簽署之日起三個工作日內交付，且不得遲于對交易房屋進行評估，乙方首付款應為除其貸款額度以外的其他購房款項總和，甲方應向乙方及貸款審核機構出具首付款收到證明。貸款部分的房款按貸款機構規定支付； 3、乙方經審批所獲貸款數額不足申請額, 乙方應于銀行審批貸款額度通過之日

38、起三個工作日內，補足購房首付款；乙方所申請的貸款未獲批準, 乙方應于銀行不予批準貸款申請之日起十個工作日內補足剩余房款。 4、甲乙雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的居間服務合同或補充協議約定為準。 第五條 產權過戶 A. 乙方為非貸款客戶的，甲乙雙方應當在乙方支付了全部房款之日起五個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續； B. 乙方為商業銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，甲乙雙方應在貸款機構簽發的乙方貸款審批通過之日起五個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續 第六條 房屋交付 1、房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續之日起七個工作日內完成；甲、乙雙方均應親自到場，辦理水、電、

39、煤氣、物業、供暖、戶口遷移等相關事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產生的水、電、煤氣、供暖、物業等各項費用由甲方承擔；房屋交付后所產生費用由乙方自行承擔。雙方應簽署物業交驗單。 2、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產權糾紛和債務糾紛，并結清物業、供暖等手續。房屋設定抵押登記的，已通知抵押權人。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，甲方應承擔全部責任； 3、甲方保證所售房屋建筑面積同產權證記載相符；并提供齊全辦理權屬變更的全部手續； 4、甲方存有公共維修基金的，根據北京市規定，在房產過戶之后公共維修基金歸乙方繼續使用 第七條 甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區（縣）房

40、地產交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申領房屋所有權證。辦理上述手續時產生的稅費及相關費用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規定繳納。 第八條 乙方交付甲方定金后，雙方依據合同法定金規定承擔違約責任，甲方悔約應當雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時，甲乙雙方如未按照約定履行義務的，導致合同履行遲延或無法履行，違約方應承擔違約責任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務，違約方每逾期一日應賠償相當于成交價格的萬分之二的違約金。 第九條 因履行本合同所產生的爭議，雙方應協商解決。協商不成的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。 第十條 本合同自雙方簽字之日起生效。 甲方： 身份證號： 通信地址： 郵政編碼： 電話： 委托代理人： 電話： 乙方： 身份證號： 通信地址： 郵政編碼： 電話： 委托代理人： 電話： 簽訂日期：年月日