1、使用說明1、 本手冊的制定主要是為了幫助經紀人了解其工作內容、業務規范和相關的專業知識，告訴經紀人如何從一個新人成長為一個業務熟練的經紀人；2、 每個經紀人應熟記手冊的所有內容；我們的使命用服務為顧客創造房產價值，用發展為同事提供事業平臺，成為燕郊最具品牌價值的房地產服務公司。 我們的價值觀 尊重顧客：為顧客提供高質量和人性化的服務，不斷創新出優質低價的服務產品；用敬業負責的精神對待顧客，贏得顧客信任，成為客戶更信賴的專業顧問。 團隊合作：建設無邊界企業，匯集整個團隊的資源，共同為顧客提供高水準的服務；幫助同事與企業共同成長，給予同事持續的培養和發展機會，使同事獲得更多的事業發展空間。 追求卓

2、越：發自內心地熱愛房地產服務業，始終以改善顧客的生活和工作品質為己任，不斷挑戰為顧客提供的服務完美極限，矢志不渝地追求創造真正卓越的事業。 經紀人的品牌特征 熱情的笑容我們的笑容，不是虛偽的假笑、不是得意的狂笑、更不是陰險的壞笑，它是發自內心的笑。因為人們年輕所以我們對生活充滿熱愛，對世界熱情而友善，我們會充滿熱情地努力工作，我們會充滿熱情地戰勝困難，我們熱情的笑容代表我們的生活態度，我們熱愛生活，我們熱情友善，我們充滿自信，我們笑對人生。 專業的水準我們專業，因為我們勤于學習，善于運用專業的知識，我們專業，因為那是我們在工作中體現自我價值的最好方式。我們專業，所以我們才能為客戶排疑解難，才能

3、讓客戶的價值最大化，才能為客戶提供顧問式的服務。 職業的素養我們不僅專業，我們更有良好的職業素養。我們著裝整潔，言語得體，舉止端莊；我們謹守職業操守，保證買賣雙方交易透明、公正；我們恪守誠信原則，不欺瞞客戶、同事、上級。 敬業的精神我們敬業。因為我們知道“業精于勤，荒于嬉”；我們敬業，因為我們明白“勿以善小面不為，勿以惡小而為之”；我們敬業，因為我們懂得這是我們事業不斷進步的動力之源。我們敬業，所以我們才能為客戶開發真正適合其需求的房源，才能在第一時間帶客戶看房，才能安全、快速地達成買賣雙方的房產交易。 周到的服務我們追求完美，所以我們的服務力求周到、細致；我們更加專業，所以從開始為客戶服務的

4、那一刻起，我們就最大限度得為客戶規避風險，想客戶所想不到的，做客戶所期望不到的；我們擁有責任，所以我們并不視交易結束為服務的結束。服務無止境，能想到的就力求做到；暫時想不到的，站起來想到了也一定力求做到。 經紀人工作流程每天必做的事：1、 準時到公司簽到，不能遲到；值日人員應早到15分鐘，清潔店面。2、 查閱本人的記事本，根據事情的輕重緩急安排時間；3、 參加店內早會，給今天的工作定計劃和目標；4、 認真、真實的記錄經紀人工作日志；5、 熟悉新上的房源，最好能聯系，自己先去看一下房，更快更好的了解新房源；6、 根據新上的房源，查找客房，推薦合適的房；7、 給前一天看完房的客戶打電話進行回訪；8

5、、 給前一天所看房的房主打電話，禮貌回訪，視情況傳達看房結果；9、 上新浪網等各個網站發布房源信息廣告；10、上網開發房源和客戶資源；11、出去轉小區開發房源和客戶；12、參加店內會議，檢查今天的工作計劃完成情況，并總結經驗和不足；13、值班人員下班前應清潔店面，關好燈、飲水機、空調、關閉電源、門窗等。每兩周必做的事：1、 參加店經理組織的房源討論；2、 參加各店組織的學習討論；每月必做的事：1、 積極參加公司每月一日的公司清潔日活動；日常必做的事：1、 及時了解公司的動態，積極參與公司組織的各項活動；2、隨時查詢新出的政策法規，認真學習商討； 新人入職培訓一、 培訓目的：1、 讓新入職人員全

6、面了解行業的現狀和將來的發展趨勢；2、 讓新入職人員全面了解公司的組織結構、管理制度；3、 讓新入職人員系統的掌握房地產行業的相關基礎知識；4、 讓新入職人員熟悉整個業務操作流程；5、 讓新入職人員熟悉店面所在區域的周邊環境及相關業務知識；二、 培訓方式及內容：1、 公司新人入職統一培訓；培訓內容：（1） 行業現狀及發展趨勢； （2）公司的組織結構、管理制度的特點；2、 在各門店，由門店經理對新人進行個別培訓；培訓內容：（1） 門店所處區域的周邊環境； （2）業務流程； （3）相關的過戶、貸款等業務知識；3、 自學房地產行業的相關基礎知識以新人自學為主，店經理指導為輔；三、 考核：第一次：時

7、間：新人入職兩周時主 考 人：店經理考核內容：房地產基礎知識、業務流程、周邊小區相關知識（如產權特點、建成年代、物業費、取暖費等）；考核標準：必須了解考核內容的知識；懲罰措施：不及格者可按情況由店經理酌情處罰（罰款或是開除）；第二次：時 間：新人入職一個月時主 考 人：各店經理和總經理考核內容：房地產基礎知識、業務流程、周邊小區相關知識（如產權特點、建成年代、物業費、取暖費等）、貸款、過戶的相關知識；考核標準：必須全面了解和深入理解考核的內容知識；不罰措施：不及格者可按情況由店經理酌情處罰（罰款或是開除）；四、 轉正時間：入職三個月后；標準：入職后月均業績（視情況而定），不達標者，推遲轉正時間

8、，直至達標。業務技能工作流程：接待來電，來店面的房主、客戶 約看房 為客戶核算買房所需全部費用 談價、收取定金 付款過戶 客戶做貸款手續 見銀行律師 評估 銀行批貸 打首付過戶 放貸一、 店面接待1、迎接客房1）顧客在窗前或門前停留時，經紀人必須手持宣傳資料，出門迎顧客進來；標準用語：您好，有什么可以幫忙？ 有興趣的話，可以進來看看？ 請隨便看，送一份公司的資料給您。 2）顧客進門時，要微笑、熱情的招呼客戶。 標準用語：您好，請問您有什么需求？2、 安頓客戶 1） 請客戶在合適的位置就座；標準用語：您請這邊坐！2） 臨近的經紀人必須在第一時間為客戶倒水。3） 遞送名片，一定要手心向上，且名片正

9、面朝向客戶遞送。 標準用語：我叫XXX，有什么想要了解的問題，請隨時與我聯系。3、 咨詢需求1） 對于買主a) 詳細了解其真實需求（包括：地理位置、面積、購房預算、朝向、格局、樓層、裝修狀況、社區環境、購房原因、什么人住、付款方式等。）標準用語：您希望選擇多大面積的房子？ 您購房的預算在什么范圍？ b) 留下客戶的聯系方式，最好還能留下其工作單位的聯系方式。c) 告訴客戶公司的收費標準。 2） 對于賣主a) 詳細了解待售房屋的地理位置、面積、預售價格、格局、朝向、裝修狀況、年代、供暖、物業、交通狀況等，并盡量獲得賣主的專房底價。b) 留下賣主盡可能多的聯系方式。c) 了解賣主方便看房的時間，及

10、房屋是否為空房，若是最好能拿到鑰匙。d) 了解房主賣房的心態，如賣房動機，是否著急等。e) 明確告知房主，我公司是透明交易，決不食價。f) 告訴客戶公司的收費標準。4、 敬送客戶 1） 讓客戶先起身提出走的要求，才能跟著起身。2） 提醒客戶是否有遺留的物品。3） 禮貌地把客戶送至門外并說道別語。5、 在接待客戶時，應注意握手禮節：1） 握手時應以右手與人相握；2） 握手時應首先走近對方，右手向側下方伸出，握住對方手掌大部；3） 如遇女士握手，如對方沒有握手表示時，不要主動與其握手，在與女士握手時，一般輕握對方手掌或手指即可；4） 當與對方握后，應目視對方雙眼，一般將手上下晃動兩三下，不要用力左

11、右亂搖。6、 注意事項：1） 在客戶進門時，原則上以誰 先向客戶問好就由誰來接待的原則，其他人可以協助讓座，倒水，嚴禁經紀人之間當著客戶的面拴戶，否則罰款50元/次/人，情節惡劣者，還要處以通報批評直至開除的處罰；2） 在客戶進門店指定找某位同事時，應及時聯系這位同事，嚴禁私自切戶，否則不但要將客戶歸還，還要罰款50元/次，情節惡劣者，還要處以通報批評直至開除的處罰。二、 電話接待1、 來電接聽 標準用語，您好！XX公司2、 咨詢需求同店面接待。另向客戶了解從什么途徑知道我公司的，如朋友介紹，報紙、網站等。3、 禮貌掛店1） 先主動留下自己的聯系方式，再留對方的聯系方式。2） 最好能約定下次聯

12、系時間。3） 標準結束用語：您有什么需要，請隨時來電。4注意事項1）一般來說，在客戶來電咨詢廣告房源時，先不要馬上介紹房源，可先以電話太忙為由，留下對方電話，在約定510分鐘內給對方回電話。一是避免對方了解了咨詢房源后不留聯系方式，二是可以根據客戶需求，多準備幾套相關資料給其介紹，以提高介紹房源的成功率；2）如遇客戶找其他同事時，應請客戶稍等，立即叫那位同事過來，如同是不在，可先了解客戶有什么樣的問題，看看自己能否幫助解答，如不能，可請客戶致電同事的手機，或是留下對方電話，及時聯系同事，嚴禁私自切戶，否則不但要將客戶歸還，還得進行處罰，情節惡劣者，提出通報批評或是直接開除等處罰決定。三 、 看

13、 房怎樣才能為業主和客戶“配對”？熟知甚至熟記你的每一個客戶和店內的每一套房源信息，好記性不如爛筆頭；深層發覺每一個客戶的需求，了解的越仔細越好；不要忽視任何一個“潛在的信號”，甚至包括上班的地點 家庭人口 個人喜好 原居住地點等等；對于房屋的情況了解越細越好，實現質詢每一位看過房的同事，取得同事的幫助。（一） 約看房時的注意事項：1、 向雙方征詢合適的時間；2、 看房時間的安排也是需要技巧，最好是參與作主的家人同事到場；3、 到一個容易找到的見面地點；4、 告訴對方自己的特征和手機號；（二） 看房之前1、 在約定的看房時間前，一定要熟知帶看房屋的具體情況，熟知買主的購房需求；2、 在約定看房

14、時間的前兩個小時，一定要確認房主和買主的時間安排；3、 看房前，記好業主與買主的聯系方式，并帶一定數量的鞋套，以便使用；4、 提前到達見面地點，避免雙方自行碰面，這也是禮貌的一種體現；5、 看房前，最好能簽訂看房確認書；（三） 看房路上1、 看房的線路，應盡可能選擇最佳的景觀路線，而且去與回時最好不同，好讓客戶充分的感受小區周邊的環境；2、 去看房的路上，適當與客戶交談，可以介紹公司的情況 購房的一些流程 貸款和過戶的一些相關知識等等；但不要對要看的房屋有過多的溢美之詞，把驚喜留到看房時；一定要讓客戶明白，我們是為您堅持不懈的找房。可以盡其所能的描述該房屋所在社區；3、 在同客戶去看房的途中，

15、還應該注意以下的禮節：1） 陪同引導A 在同客人并排進行時，經紀人應居于左側；當與客人單獨行進時，經紀人應居于左前方約一米左右的位置，當客人不熟悉行進方向時，一般不應請客人先行，同時也不應讓客人走進外側；B 在陪同客人時，經紀人行進的速度應與客人相協調，切勿只顧自己，走得太快或是太慢；C 在陪同客人時，經紀人要處處以客人為中心，每當經過拐角 樓梯 道路不明或是照明欠佳時，須及時關照提醒客人留意；D 經紀人在請客人前行時，應面對對方表現出一定的手勢，當與客人交談或是答復問題時，也應注意面部上身轉向客人；2）上下樓梯E 盡可能的減少在樓梯上逗留，樓梯是人來人往之處，所以盡可能的不在樓梯上休息 交談

16、或是慢悠悠的行進；F 上下樓梯時應該進了可能的保證右上左下的原則，不并排行走；G 但那個經紀人陪同客人時，上下樓梯時應現行在前； （四）看房當中1、看房時，依據房屋的特點和買方需求，引導客戶看房，即引導他們自己發現那些能增加房屋吸引力的特點，嚴禁置之不理；不要被客戶牽著鼻子走；看房的時候我們是導游引導客戶，請求主動；2、小心并且預防客戶的小動作；3、看房的時間不宜太長；最好不讓雙方在房子里侃價。4、留出客戶自己看房的時間，但是需要隨時解答客戶的疑問；5、若房主不在場，一定要與房主寒喧，且走時勿忘與房主道別，并給房主留名片，以加深房主對經紀人和本公司的印象；6、若是自帶鑰匙看房，走時一定關好水、

17、電、門、窗； （五）看房之后1、看房結束后，禮貌詢問買主對所看房屋的態度，試探其成交意向；2、與買主道別時，約好簽約時間或下次看房時間，注意禮貌道別；3、客戶回訪時：開白場-問候客戶；記錄不滿意的原因；我們繼續為您找房。4、帶買主看完房后，不管買主是否滿意，都要給房主一個住處反饋。5、客戶對房屋比較滿意時，告訴店經理，聽聽他的意見；在收訂金后，約雙方到公司來談；順利成交的最重要一點-前期工作要做到位。四、收訂1、當客戶有成交意向時，應主動給客戶準確計算購房相關費用，并勸說客戶交付訂金。2、收訂前一定要向客戶明確闡述公司相對收訂的相關規定（各個公司的規定不一）。3、正確無誤的簽訂預訂合同。4、如

18、客戶提出合同原條款以外的要求時，需經店經理同意，才可答應客戶。5、如客戶提出便宜代理費的要求時，需經店經理同意，才可答應客戶。五、 獨家與開發（暫時不適用）1、 獨家與開發的方式：1） 簽訂獨家出售代理合同；2） 取得房屋鑰匙；3） 特許獨家（不符合上條件，但被視為獨家）的條件； 房主只與一個經紀人聯系。 該經紀人做了大量獨家工作。 經店經理與大家商量同意注：特許獨家必須提前向店經理匯報情況，并通過大家一致同意才生效。4） 在網上找到的房源，且經過確認可以與我公司合作的；5） 通過張貼的出售廣告與房主取得聯系，且房主同意與我公司合作的；6） 朋友、老客戶給的房源；2、 為客戶找房的具體方法：1

19、） 在內網上發布求購信息。2） 在社區網、社區論壇、房產網、門戶網上發布個人求購信息。3） 在門店櫥窗發布求購信息。4） 和小區的物業、保安、樓長和老住戶建立業務聯系。5） 在小區內張貼求購信息。6） 掃樓向每戶發放求購信息。7） 在超市或小區做宣傳活動，發布求購信息。8） 向以前購房的老顧客詢問周邊的出售信息。9） 規勸目前出租的業主改為出售。10）最后引導顧客擴大目標范圍，引導到其他小區。3、 獨家與開發的工作內容：1） 與房主聯系看房事宜，商談價位。2） 根據房主要求，為其提供代理服務。3） 義務幫其它經紀人帶客戶看獨家與開發的房子。4、 獨家工作注意事項：1） 獨家代理合同上需讓房主簽

20、上身份證號碼。2） 經紀人必須看過自己獨家的房子，熟悉房屋的裝修情況，并經常駐與房主溝通，及時了解價格的調整。3） 約看獨家的房子時，由獨家的經紀人負責聯系看房或談價。如獨家的經紀人不在或不方便，由店經理聯系，或由店經理認可后，可由經紀人自己聯系。沒簽獨家的房子，鼓勵大家去簽獨家。4） 獨家做假的，每發現一次扣經紀人500元錢，并在全區域通報批評一次。5） 如獨家代理的房屋在簽家獨家后仍被員工發現在其它公司出售，由店經理核實確認后，通知本人此房屋不可視為獨家。6） 一套房子，本公司只認可一份獨家代理，如果有兩個業務員都簽了獨家代理，則只認可第一份有效。5、 開發的注意事項：1） 開發房源的經紀

21、人，在被開發房屋第一次被客戶看到時，必須跟著一起去。2） 約看開發的房子時，由開發的經紀人負責聯系看房或談價。如開發的經紀人不在或不方便，由店經理或助理聯系。6、 其他：1） 怎么可以獲得更多資源？靠坐等客戶和房源自然會造成資源不足，想創造更好業績需要“走出去找”，到社區、到網上、發動身邊的朋友；被動等待不如主動開發；重視“老客戶效應”；一旦獲得資源就不放棄每次機會，100%的重視你的現在資源。2） 怎么樣和業主簽訂出售委托書？（暫時不用）及時去實堪房源；簽訂委托協議的意義-我們又增加了資源；離開房子談獨家；為什么要和我們簽獨家；向業主說明我們的銷售計劃；業主在委托協議簽字是信任，理是責任。3

22、） 客戶不愿意留下聯系方式怎么辦？為什么不愿意留電話？是不是對我們的不認可？一套正在實堪的房源可能會引起客戶的興趣；告訴客戶你的姓名和聯系方式，讓客戶可以找到你。六、 合同簽訂1、客戶看房確認書（待定）2、業主看房確認書（待定）3、委托出售代理合同（待定）4、委托出租代理合同（待定）5、預訂合同（待定）6、交易居間合同（1） 簽約時哪些工作需要做？準備合同以及條款；接待客戶；學習簽約過程；不同客戶簽約的過程各有不同，靈活應對；（2） 怎樣做好簽約后的工作？ 相關資料轉交門店經理；不要忽視過戶按揭流程；詳細記錄客戶情況；將權證過戶以及貸款流程提前告知客戶以利于店經理的工作；隨時配合門店經理辦理按

23、揭以及過戶程序；配合辦理物業交接；物業交接的一些工作分解到過戶前進行。七、 貸款 費用：貸款服務費，保險費，底押評估費等（因各地方而議）流程：第一步：見律師，交貸款服務費和保險費； 第二步：評估，需業主配合； 第三步：出評估報告，確定貸款額及年限； 第四步：打首付，過戶，出房本； 第五步：退押金。八、過戶（過戶及費用詳見地方過戶稅收）房地產的相關知識一、權屬知識：（一）產權種類： 1、商品房產權（俗稱大產權）（1）直接從開發商手中購買的商品房；（2）已經交易過一次并且是繳納過土地出讓金的房改房、成本價房、標準價房、經濟適用房等等； 2、房改房（俗稱小產權）（1）成本價產權：按照政府規定的房改成

24、本價格購買為個人產權的公有住房。（2）標準價、優惠價：在政府規定的房改成本價格基礎上，按照原產權單位給予的進一步優惠的價格購買為個人產權的公有住房。（在成本價房的基礎上又一次優惠的住房，上市交易需先轉為成本價房，再轉成商品房，在交易）（3）央產房：同樣是按照政府規定的房改成本價格購買為個人產權的公有住房，但是原產權單位為中央部委、國務院直屬機關、中央直屬的企事業單位的、國家級社團組織或科研機構的，須在符合一定條件的情況下方可上市出售。3、經濟適用房（相關知識需要時再備注） 4、回遷房 不受時間限制的規定，但是上市交易必須補交土地出讓金。(二)房屋過戶交易稅費知識（詳見各地方稅制）二、房地產行業

25、相關知識：1、什么是一、二、三級市場？（看看了解一下就好）答：分為房地產一二三級市場和住房一二三級市場：（1） 房地產市場：一級市場是指土地交易市場；二級市場是指預售房（期房）銷售市場；三級市場是指存量房（尾房、二手房）市場。（2） 住房市場：一級市場是指新建商品房、經濟適用房市場，二級市場是指二手房交易市場；三級市場是指租賃以及使用權（承租權）交易市場。2、 什么是大產權和小產權？答：“大產權”指的是商品房產權，該種產權包括直接從開發商手里購買并且由開發商交納過土地出讓金的房產以及已經過戶并且交納過土地出讓金的房改房和經濟適用房；“小產權”指的房改房（成本價、優惠價、標準價）和經濟適用房。區

26、分大小產權主要看是不是交納過土地出讓金。需要注意的是有些權屬類型也被稱為小產權：一種是使用權公房，一種是違規建設的俗稱“鄉產權”。3、 住宅的土地使用年限是多久？答：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地塊的土地使用權之時起算。房改房的產權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經濟適用房的使用年限為50年。4、產權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平民圖。5、尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代

27、的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下的少量的沒有競爭力的房子，這些房子或是朝向不好、采光不好、或是樓層不佳、位處兩級，其中一層不帶小花園且遮擋較嚴重。6、爛尾房是指那些開發商由于資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停瀉的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現的。7、 城市居住區一般呈居住區，泛指不同的居住人口規模的居住生活聚集地

28、和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30005000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚集地。8、 居住小區通常稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模700015000人相對應，配建有一整套能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚集地。9、 建造商是指負責建設房地產項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。10、發展商是指策劃開發建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。房地產主營企業必須向房地產業務的行政管理部門申請資質等級。11、代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金

29、的房地產中介機構。三、 房地產的建筑基礎知識：1、 按樓體的高度分類：（1） 低層住宅 一般是指13層的，高度低于或等于10米的住宅，如平房、別墅等等。（2） 多層住宅 一般為47層的，高度高于10米、低于或等于24米。（3） 小高層住宅 多為812層，一般采用鋼筋混泥土結構，帶電梯的。（4） 高層住宅 多為1324層。（5） 超高層住宅 多為24層以上。2、 按樓體結構材料分類：（1） 磚木結構用磚墻、木柱（磚柱）和木屋架作為主要承重結構。（2） 磚混結構豎向承重結構用磚墻，水平承重結構用鋼筋混泥土樓板作為主要承重結構的建筑物。適用于一低層和多層住建筑物。（3） 鋼筋混凝土結構-房屋的主要承

30、重結構構件全部采用鋼筋混凝土制的建筑物。適用于多層及高層建筑物。（4） 鋼結構-房屋的主要承重結構構件全部采用型鋼制作的建筑物。適用于高層及超高層建筑物。3、 按承重方式分類：（1） 墻承重-用墻體支撐樓板及屋面板傳來重的建筑物。如磚混結構、現澆大模板建筑。（2） 剪力墻承重豎向為鋼盤混泥土墻體承重。墻體既承重垂直荷載，又承受水平荷載，具有良好的整體性，可抵抗風荷載和地震產生的水平荷載，抗震能力比磚混結構、框架結構強，更適用于高層建筑物。（3） 框架結構又稱骨架式結構，用柱、梁、板組成的骨架承重，墻體只起圍護、分隔作用的建筑物。房屋布置靈活，不受樓板跨度的限制，是用于建造辦公樓、旅店、商店和工

31、業產房。（4） 空間結構包括懸索、網架、拱、殼體等結構形式。適用于大跨度建筑。如體育場所、展覽館等。4、 按樓體建筑形式分類（1） 低層四合院（2） 板樓從平面圖看，橫向與縱向相差較懸殊，通常有多個單位組成，各單元設有樓梯或電梯。（3） 塔樓以公共樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層建筑。（4） 別墅5、 按照房屋用處分類（1） 普通住宅 （2）甲宅 （3）公寓（包括商住公寓） （4）寫字樓 （5）別墅 （6）TOWN-HOUSE聯排別墅6、 常見的房型（1） 平層房屋的各個房間處于同一樓層的同一平面;（2） 復式住宅一般位于房屋的頂層，分為上下兩層，內有樓梯連接，上層大多為坡形屋頂，有些還有露

32、臺；（3） 躍層分為上下兩層，與復式住宅不同之處在于躍層大多處于中間樓層，復式處于頂層；（4） 錯層房屋各個房間不是處于同一平面，又比較小的落差。7、正向是指主要的采光面是朝南的，陽光以及日照比較充足； 側向是指主要采光面朝東、西、北等。8、單氣是指只有暖氣管道，而沒有天然氣或是煤氣管道，需要使用煤氣罐； 雙氣是指具有暖氣和燃氣管道。9、塔樓大多有電梯，一層大約4至16戶不等，外觀像塔，屬于點式住宅，部分單元，戶型不通透，塔樓大多公攤面積較大； 板樓屬于條式住宅，區分單元門，戶型大多通透，總高6層或6層一下的又稱為多層住宅，俗稱小板樓，總高6層以上戶型通透的俗稱“高板”，有電梯。板樓戶型通透通

33、風效果較好且公攤面積較少，所以多層住宅比較受歡迎。10、開間住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就以自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3米3.9米，磚混結構開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增加住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2，便于靈活隔斷、裝修改造。11、進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或移動居住建筑從前墻皮到后墻壁的實際長度。進深大的住宅可以有效的節約用地，

34、但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大齡的城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不宜任意擴大。12、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計算，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。13、凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。14、使用面積又被稱為是地毯面積、套內面積，是指除去墻體、公攤面積之后室內的凈面積。15、房屋的建筑面積是指房屋的使用面積+套內墻體面積陽臺建筑面積+公攤面積之和。16、使用面積換算建筑面積-使用面積X系數（系數：多層板樓一般為1333，塔樓多為

35、1434），換算后難免有誤差，以產權證實際記載為準。公用建筑面積分攤系數-公用建筑面積/套內建筑面積之和。17、公攤面積-商品房分攤攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。18、計租面積-作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算；19、容積率-是建筑總面積與建筑用地面積的比

36、。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為04。20、綠化率-是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。21、綠地率-綠地率描述的是居住區用地范圍內各綠地的總和與居住區用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。四、二手房交易相關知識1、 哪些房產不允許上市交易？答：以下房產不允許上市交易：（1）未依法取得房屋所有權證的；（2）共有房產未經共有人書面同意的；（3）權屬有爭議，尚處于訴訟、仲裁或行

37、政處理階段的；（4）司法機關依法查封、扣押或以其他形式限制權力的；（5）依法收回土地使用權的；（6）以低于城鎮住房制度改革政策購買且未補足價款的（優惠價、標準價）；（7）處于拆遷公告范圍內的；（8）擅自改變房屋使用性質且未恢復原狀的；（9）房改房、經濟適用房，出售后會造成新的居住困難的；（10）不具備上市條件的央產房，以及軍產、校產等。2、 沒有參加過房改房的使用權公房是否可以買賣？答：根據規定，沒有房改的使用權公房上市出售需要交納高達20%的附加費用，所以，除此以外是不可以上市的。但是現在很多人通過“假換房”的形式進行暗箱操作。3、 購買二手房可不可以貸款？可不可以使用公積金貸款？答：自20

38、00年農業銀行率先推出二手房商業貸款之后，各大銀行均陸續推出二手房商業貸款，是以所購房產作為抵押物而獲取銀行的貸款。只要購買的是允許上市出售的產權房都可以辦理二手房商業貸款，但是對于房齡已經超過20年的多數銀行不再批準該筆貸款。公積金貸款由于審批放款時間較長（一般在過戶后2到3個月才能放款），業主方面不愿意等候并且配合所以很難操作，（此處指國管公積金貸款審批時間長）；市管公積金貸款手續比較快，可以做。4、 銀行是按照實際成交價格提供貸款嗎？答：不是，銀行會對該房屋事先進行評估，按照銀行評估價格提供最高為70%（七成）的貸款。銀行的評估價格一般會低于實際成交價格，目的是為了降低自身的風險系數。所

39、以很多時候貸款人只能獲取銀行60%甚至50%的貸款，也就是首付比例要達到實際成交價格的四成或五成。5、 什么是“轉按揭”？可不可以辦理轉按揭？答：轉按揭就是出售方尚處于按揭還款過程，而購買方也需辦理按揭。目前沒有真正意義的“轉按揭”，需要先將處于按揭狀態的房產還清剩余貸款并將產權證解凍后重新申請貸款。如果業主無力還清剩余貸款可與客房協商提前繳納首付款給業主，由業主用首付款償還剩余貸款。6、 是不是領取房產證才是過戶？答：到土地局遞交相關材料（遞件）并且“立契”就視為過戶，房產的所有人姓名已經更改。7、 什么是“改底單”？答：改底單是針對尚示下發產權證的商品房的一種交易方式，是在開發商的整個地塊

40、的“大產權證”下發之前，將業主與開發商簽訂的購房合同上姓名改為新的購房人的一種做法。但是并非所有開發商都可以辦理“改底單”業務，而且改底單一般會發生一些費用。8、 評估價-是指中介評估機構受委托而對地產評估出的價格。該價格也可以產生地產不一定要發生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款，清產核資等。9、 定金-是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和擔保法八十九條規定，定金就當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起

41、生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意決定不買，開發商有權以購房都違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。10、違約金-是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。五、關于公司1、公司的營業執照、資質證號？答：（適公司而定）2、公司的規模？答：（適公司而定）3、你們公司和其他的同行業的經紀公司有什么不一樣？答：現在很多不法的中介公司利用信息的不對稱低進高出，賺取差價，而我們公司的交易都是透明的，買賣雙方可以直接見面并且在我們的參與和協助下洽談交易細節，我們提供的交易合同是居間交易合同，買方、賣方和代理方同時到場簽署。透明的交易讓客戶覺得放心和踏實。而且我們的收費也是比較低廉的，貸款、評估方面的費用屬于業內最低等等。4、 公司的收費標準？答：（適公司而定）個人創業？團隊創業？