1、房子第一部分 權證基礎知識一、二手房稅費的政策、征收管理和名詞解釋（一）稅費種類目前，北京市的二手商品房房交易中涉及到稅費有：契稅、房產稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅（包括交易印花稅和房產證印花稅）。其中買方繳納的稅費有印花稅（包括交易印花稅和房產證印花稅）、契稅；賣方繳納的稅費有印花稅、營業稅、個稅、土地增值稅。（二）稅費判斷目前，北京市的二手商品房交易稅費的判斷可分三步走： 首先是看房屋性質（住宅或是辦公或是商業）；其次是看房產證或者契稅票填發日期是否超過5年；第三看面積、總價（網簽價）、容積率，看是否是普通住宅。（三）稅費征收標準1、 契稅：（1）名詞解釋：是在房地產買賣、贈

2、與或交換訂立契約時，以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權人征收的一種財產稅。（2）征稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋。（3）稅率：3%，個人購買自用普通商品住房是減半征收契稅，非普通住宅與辦公及商業都是正常征收契稅。對于首次購房，建筑面積小于90平米的普通住宅按照1%普通住宅與非普通住宅的劃分：普通住宅：建筑面積低于140平米（含）容積率大于1.0（含）成交總價低于當地平均交易價格的1.2倍非普通住宅：對于上述三點只要有一點不符合即為非普通住宅平均交易價格：三環內的平均交平均交易價格易價格為：215萬元三環與四環之間的交易價格為：175萬元四環與五環之間的交易價格為

3、：165萬元五環以外平均交易價格為：100萬元2、營業稅（1）名詞解釋：是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業額征收的一種稅。（2）征收對象：是提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額。（3）稅率：5%，但在具體的計算過程中是按照5.5%計算。（5%的營業稅+城市維護建設稅+教育費附加稅）。城市維護建設稅根據房產所處的地區不同，稅率也不同：營業稅額的7%（城八區、門頭溝、燕山）、營業稅額的5%（郊區縣城鎮）、營業稅的1%（其他）教育費附加稅的稅率是營業稅額的3%港澳臺及外籍人士不征收城市維護建設稅和教育費附加稅。（4）征收范圍：對于不滿5年的普通住宅，差額

4、征收營業稅對于滿5年的普通住宅，免征營業稅對于不滿5年的非普通住宅，全額征收營業稅對于滿5年的非普通住宅，差額征收營業稅對于辦公及商業用房，差額征收營業稅（5）計算：例如，朝陽區一套總價為50萬元的房產，需交營業稅，那么營業稅、城市維護建設稅及教育費附加稅共為：50*5%+50*5%*7%+50*5%*3%=50*5.5%=2.75萬元3、個人所得稅（1）名詞解釋：是對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售也是應稅所得之一。（2）征稅對象：是財產轉讓所得。（3）稅率：成交價的1%或差額的20%，具體如下：住宅類：提供原始購房發票的，按照差額的20%征收 不提供原始購房發票的，采

5、取核定征收，按照全額的1%征收滿5年，且家庭唯一一套住房的，在出售時免個人所得稅非住宅類：只能按照差額的20%征收優惠政策：除了上述的個人轉讓自用5年以上的唯一生活住宅的免征個人所得稅之外；對于出售自有住房并擬在現在房屋出售1年內按市場價重新購置房屋的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或者部分退還納稅保證金。（4）其它名詞：差額：成交價-購房原值-轉讓環節繳納的稅費購房原值：指購置該房屋時實際支付的房款，以購房發票為憑證轉讓住房過程中繳納的稅費：指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、土地增值

6、稅、印花稅、上次繳納契稅等4、 土地增值稅（1）名詞解釋：是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅。（2）征收對象：是轉讓不動產所得。（3）稅率：減除法定扣除項目金額后，按四級率累進稅率征收，具體計算方式如下：土地增值稅的四級累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%增值額超過扣除項目金額50%，但是未超過扣除項目金額100%的部分，稅率是40%增值額超過扣除項目金額100%，但是未超過扣除項目金額200%的部分，稅率是50%增值額超過扣除項目金額200%，稅率是60%目前，2010年的住宅類的土地增值稅免征，辦公及商業用房需要征收土地增值

7、稅。5、 印花稅（1）名詞解釋：是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證所征收的一種稅，這里特指交易印花稅。（2）征收對象：有經濟合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定征收的其他憑證；納稅人是買賣雙方。（3）稅率：成交價的0.05%2010年，住宅類免征印花稅，辦公及商業用房征收買賣雙方各成交價的0.05%房產證印花稅：每個房產證是5元，貸款客戶的他項權利證印花也是5元（4）征收范圍：所有二手房交易。（四）個人繳稅時，所需提供的材料1、 買方：大陸提供身份證（目前，朝陽區必須是二代身份證）香港人需提供來往大陸通行證或香港永久身份證臺灣需提供臺胞證或旅行證外籍人士提供中文譯本公

8、證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證如買方不能到場，需委托書及委托人身份證復印件、受托人身份證原件及復印件一份；港澳臺集外籍人士需要辦理委托公證。2、賣方：大陸提供身份證（目前，朝陽區必須是二代身份證）香港人需提供來往大陸通行證或香港永久身份證臺灣需提供臺胞或旅行證外籍人士提供中文譯本公證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證及房產證原件（土地證原件）、購房發票原件、契發票原件如賣方不能到場，需提供公證書、賣方身份證件復印件、受托人的身份證件原件及復印件一份3、 網簽材料中的納稅信息表及代開發票申請表以上資料使用A4紙復印件時，必須為100%復印，不得縮印或擴印，也不得在其

9、上添加任何字跡。（五）單位繳稅時，所需提供的材料1、賣方為單位的：須提供企業法人營業執照（副本）（外國注冊企業需提供中文翻譯公證書原件）或社會團體登記證（副本）、事業單位法人證書（副本）、地稅稅務登記證（副本）、組織機構代碼證（副本）2、購買方為單位的：須提供企業法人營業執照（副本）（外國注冊企業需提供中文翻譯公證書原件）或社會團體登記證（副本）、事業單位法人證書（副本）、地稅稅務登記證（副本）、組織機構代碼證（副本）3、購買方為個人的：須提供個人合法性身份證件4、買賣雙方法人代表身份證明及授權委托書（原件存檔）5、法定代表人個人合法性身份證件6、原始購房合同、原始購房全款發票、原始購房契稅完

10、稅證明7、房屋入住證明8、本次轉讓存量房屋買賣合同（網簽）及信息表（納稅）9、法院判決（裁定）書、民事調解書、拍賣成交確認書、協助執行通知書、法院委托拍賣合同、法院案款收據等相關資料10、原產權單位工商、稅務登記注銷證明及清算組出具報告原件等相關資料11、出售方土地增值稅涉稅證明（主管稅務機關開具）12、稅務機關代開統一發票（主管稅務機關開具）13、房屋所有權證、國有土地使用證14、情況特殊的，按稅務機關要求提供其他證明資料注意：A出售方為非本市單位，未辦理市稅務登記的：需先到我所補繳歷年度房產稅（城市房地產稅）、土地使用稅、稅款滯納金或提供其完稅證明，然后辦理土地增值稅和代開統一發票手續。B

11、出售方單位地稅稅務登記在朝陽區的，先到我所辦理土地增值稅手續，再到主管稅務所辦理代開統一發票手續。C出售方單位地稅稅務登記在外區縣的，到外區縣主管稅務機關辦理土地增值稅和代開統一發票手續。D購買方為外地企業的，除上述資料外，應先回稅務登記主管機關所在地開具外出經營活動稅收管理請，辦好后持外出經營活動稅收管理請在我局主管稅務所辦理報驗登記，再辦理契稅申報手續。E購買方為外國企業（境外機構）的，除上述資料外，必須提供該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書，再辦理契稅申報手續。F買賣雙方需提供已繳納的各稅種稅收繳款書復印件一份存檔。G賣方涉及稅種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、

12、土地增值稅、房產稅（城市房地產稅）土地使用稅、印花稅。H買方涉及稅種：契稅、印花稅。以上資料均審核原件，并提供A4復印件一份存檔，全部加蓋單位行政公章，并注明“此復印件與原件核對無誤”及“核對人姓名、日期”等字樣。（六）單位繳納房產稅（城房稅）、土地使用稅是，所需提供的材料1、營業執照（副本）原件及復印件（外國注冊企業需提供中文翻譯公證書原件）2、地稅稅務登記證（副本）原件及復印件3、組織機構代碼證（副本）原件及復印件4、法人身份證明書原件5、授權委托書原件6、被委托人證件原件及復印件7、房產證原件及復印件8、土地證原件及復印件9、購房合同原件及復印件10、購房發票原件及復印件11、結算單原件

13、及復印件12、自開發商處取得須提供入住通知書原件及復印件注意：A目前所征收房產稅、土地稅主要針對在本市無稅務登記的外地外資企業。B購買一手商品房的：自入住通知、結算單開具之日起次月開始計算繳納。C購買二手存量房的：自取得房產證之日起次月開始計算繳納。D對外資企業：城房稅最多追征5年稅款、土地使用稅自2007年起開始征收。E對內資企業：房產稅、土地使用稅均最多追征5年稅款。F以外幣結算的房產：按每年申報征期最后一個工作日當天匯率折算人民幣進行稅款計算房產稅（城市房地產稅）、土地使用稅、申報征期為每年4月1日-4月15日和10月1日-10月23日兩次。（七）其它注意事項1、發票地址與房本地址是否一

14、致，不一致需要開發商或者物業開局發票地址與房本地址為同一套房屋的證明；2、契稅票、發票等票據是否齊全，契稅票可以去相應的房屋管理局調檔加蓋檔案查詢章，效用等同契稅票原件；房屋原為一手房的，可以去開發商調檔加蓋財務章，效用等同發票原件；3、公寓立項的房屋產權年限的確定，可以提供原始購房合同或者土地證來證明房屋是70年產權或者是50年產權；如果沒有這類證明，可以到相應的房管局調此房屋的原始購房合同或者開具證明。4、繳稅時，只能使用帶有“銀聯”標志的銀行卡。二、二手房過戶知識（一）個人二手房過戶所需材料1、 房產證過戶材料（1）買方：大陸提供身份證、外地人另需提供暫住證香港人需提供來往大陸通行證或香

15、港永久身份證臺灣需提供臺胞證；外籍人士提供中文譯本公證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證新繳納的契稅票原件（2）賣方：大陸提供身份證香港人需提供來往大陸通行證或香港永久身份證臺灣需提供臺胞證；外籍人士提供中文譯本公證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證房產證原件及房產證的登記表及測繪圖復印件一式兩份（3）網簽材料：包括轉移登記申請書、資金自行劃轉聲明及網簽合同一份買方若不能到場，需要委托書及委托人身份證和受托人身份證原件及復印件一份；港澳臺集外籍人士需要辦理委托公證。賣方若不能到場，需要提供公證書、賣方方身份證件復印件、受托人的身份證件原件及復印件一份2、土地證過戶材料（

16、1）買方：大陸提供身份證、外地人另需提供暫住證香港人需提供來往大陸通行證或香港永久身份證臺灣需提供臺胞證外籍人士提供中文譯本公證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證新的房本原件（2）賣方：大陸提供身份證香港人需提供來往大陸通行證或香港永久身份證臺灣需提供臺胞證外籍人士提供中文譯本公證華僑提供中華人民共和國的護照和國外綠卡譯文公證土地證原件及土地的宗地表及測繪圖復印件一式兩份（3）網簽材料：包括網簽合同一份及土地登記申請書買方若不能到場，需要委托書及委托人身份證和受托人身份證原件及復印件一份；港澳臺集外籍人士需要辦理委托公證。賣方若不能到場，需要提供公證書、賣方方身份證件復印件、受托人

17、的身份證件原件及復印件一份（二） 注意事項1、房屋是否需要重新測繪，部分房產測繪地址混亂，需要重新測繪，如建外SOHO、新城國際。2、 業主當時買房與現在賣房所使用的身份證件類型及號碼是否一致，若不一致，需要有權機關開具證明，證明這兩個證件上的為同一個人。3、公證書的具體規定，香港的公證書須經中國法律服務公司的轉遞、國外的公證書需要經中國駐該國大使館的認證、臺灣的公證書應由中國公證協會或者北京市公證員協會確認。4、未滿18周歲的未成年人購房需要監護人公證（戶口所在地出具的公證書）及由監護人代為辦理房產手續。5、賣方為共有房屋需要所有業主當場，否則提供委托公證書；買方為共有房屋需要約定共有方式是

18、共同所有還是按份所有（標明共有比例）。（三）單位產權的二手房過戶所需資料1、賣方為單位(1)須提供企業法人營業執照（副本）（外國注冊企業需提供中文翻譯公證書原件）或社會團體登記證（副本）、事業單位法人證書（副本）、組織機構代碼證（副本）（2）賣方法人代表身份證明及授權委托書（原件存檔）（3）法定代表人個人合法性身份證件（4）房屋所有權證（5）公章2、買方為單位（1）須提供企業法人營業執照（副本）（外國注冊企業需提供中文翻譯公證書原件）或社會團體登記證（副本）、事業單位法人證書（副本）、組織機構代碼證（副本）（2）賣方法人代表身份證明及授權委托書（原件存檔）（3）法定代表人個人合法性身份證件（4

19、）公章3、網簽材料（四）港澳臺及外籍人士買房的特殊要求1、涉外批單港澳臺及外籍人士在北京購房須到北京市涉外安全辦公室辦理外批單，辦理外批單需要資料 ：業主身份證、房產證復印件；購買人護照復印件；辦理地點：西城區西環廣場T2-17C9；時間：5個工作日2、外國個人在境內拘留狀況證明港澳臺及外籍人士在北京購房須到北京市公安局出入境管理處出具外國個人在境內拘留狀況證明。辦理此證明的材料：身份證明、居留證明（派出所出具）、就業證或者專家證或者學生證等、2張2寸藍底照片；辦理地點：北京市公安局出入境管理處；辦理時間：10個工作日。3、在京購房為自住第二部分 銀行按揭基礎知識一、二手房銀行按揭的基本知識1

20、、個人征信記錄由中國人民銀行組織全國商業銀行建立的個人信用信息基礎數據庫（以下簡稱個人征信系統）自2006年1月正式建成并全國聯網運行，現在個人可通過該系統查詢到自己的信用報告。個人信用報告展示的內容 個人基本信息：包括個人身份信息、居住信息、職業信息等。 信用交易信息：包括個人信用卡、貸款以及為他人擔保信息。 異議標注信息 本人聲明信息。本人聲明是客戶對本人信用報告中某些無法核實的異議所做的說明，征信中心不對本人聲明的真實性負責。 查詢記錄 北京分中心是中國人民銀行營業管理部，地址：北京市西城區月壇北街26號恒華國際大廈A座8層810室，電話：010-68559206/685596712、客

21、戶資質 銀行在審理二手房按揭貸款時主要審核客戶的資質，客戶的資質與以下因素相關：1） 征信記錄客戶在人民銀行的征信系統中，有過哪些貸款、有沒有逾期現象、逾期的嚴重程度等都與客戶的新貸款相關。2） 年齡銀行要求客戶的年齡必須是年滿18周歲，上限女性是60歲左右，男性是65歲左右。銀行偏好于有一定的工作年限，年齡又不偏大的客戶。3） 婚姻狀況未婚、已婚、離異是常見的婚姻狀況。4） 學歷學歷在一定程度上與個人能力、收入相關聯，學歷高，有助于提升個、客戶的資質，其中國外的學歷證明需要得到中國權力機關的認可。5）工作單位及收入水平銀行傾向于收入穩定的客戶，能還得起銀行的本息但也不要一次性可以還清銀行貸款

22、。6）資產股票、基金、房產、車等有價物品均可以提升客戶的資質。3、還款方式等額本金還款法，每個月還款的本金是等額的，利息遞減，所以月供是遞減的。特點首月還款額最高，逐漸遞減。 等額本息還款法，每個月還款的本金和利息的總額是等額的。4、提前還款 北京市的銀行按揭提前還款都需要預約，各家銀行提前預約的時間不等，須聯系具體銀行；還款之后，須由貸款銀行出具解押材料，當房屋所在區域的房屋管理局辦理解押手續；之后方可過戶。二、二手房按揭的注意事項1、賣方1）婚姻狀況未婚需提供未婚聲明，已婚需要配偶出面并提供同意出售聲明，離異需要提供離婚證及者離婚協議書（標明房產歸屬）或者另一方的放棄此房屋產權的公證書。2

23、）有關產權清晰的其他問題有共有人的需要所有產權人出面否則提供委托公證書，此房屋涉及到繼承的需要提供繼承公證等3）賣方有委托他人出售此房屋的公證書首先確定此公證書的內容是否與貸款相關，其次確定委托人與受托人的關系是朋友關系還是親屬關系。2、 房屋狀況房屋的設計用途：住宅、公寓、寫字樓、商業房屋的實際用途：自用居住、自用辦公、出租辦公、出租居住房屋的抵押狀況：未抵押、已抵押、預抵押三、北京市二手房按揭政策（一）二手房商業貸款1、貸款要素（1）貸款成數（參考評估價）個人住房按揭貸款：首次140平米以下為七成40平米以； 二次根據銀行不同，成數均不相同個人非住房按揭貸款：無論面積大小均5成（2）貸款年

24、限個人住房按揭貸款: 最長30年; 實際年齡+借款期限=65 or 60 個人非住房按揭貸款:最長10年（3）利率(年利率)住宅類貸款:5年（不含）以上貸款基準利率是 5.94%; 首次住房貸款利率享受下浮30%優惠即：4.158%。根據客戶資質利率會有浮動。非住宅類貸款無論幾次均執行上浮10%即：6.534%2.提供資料買方：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明及營業執照副本復印件加蓋公章、資產證明如工資流水、完稅證明、其他房產、股票、基金、車、定存等；如果之前房貸有逾期需要提供還款流水及聲明；賣方：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明、房本；如果離婚需要判斷此房產的產權，如果是在婚姻存續

25、期間內購買需要提供離婚協議書；賣方委托必須有公證書，手寫委托書無效。3.其他細節外籍人士需要提供完稅證明或者流水，利率與中國人相同，但是貸款成數下降一成，年限不超過20年；臺灣人一般不做，和外籍人一樣對待；東南亞人需要提供戶口本；4.貸款流程面簽、評估、報行、批貸、過戶、放款。（二）二手房公積金貸款1、個人公積金貸款的基本條件具有北京市城鎮常住戶口或有效居留身份； 在北京市住房資金管理中心系統交存公積金的交存人，申請人累計交存12個月以上；具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力 ；2、公積金貸款所提供的材料借款人：1）身份證、戶口本（首頁、本人頁、變更頁）及復印件各5份；2）配偶身份證、戶口本（首頁、本人頁、變更頁）及復印件各5份； 3）結婚證（離婚需提供離婚證或離婚協議）復印件5份未婚無需提供；4）購房首付款發票（首付款+借款額=購房總價款）復印件5份；5）借款申請人學歷證明及職稱證明復印件1份；6）個人經濟收入證明；7）買賣協議；賣方:1）房屋所有權證原件 2）賣方及配偶身份證、戶口本、結婚證 3）賣方離異的須提供離婚證及離婚協議或者法院判決書