1、中寶大廈管理方案中寶大廈管理方案哈爾濱保利科技大廈有限公司二00三年八月中寶大廈物業(yè)管理方案目錄中寶大廈物業(yè)管理方案目錄一、中寶大廈概況二、中寶大廈現(xiàn)狀分析三、中寶大廈功能定位四、委托管理模式及委托費取酬辦法五、組織機構(gòu)與部門設(shè)置六、家具設(shè)備配備計劃七、營銷策劃分析八、效益測算一、中寶大廈概況（一、中寶大廈概況（略）二、現(xiàn)狀分析二、現(xiàn)狀分析1、大廈設(shè)備設(shè)施狀況。中寶大廈建成于2001年，樓宇的主要硬件和裝修相對較新，但其設(shè)備型號并非先進設(shè)備。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩(wěn)定性較差，未來安全運行系數(shù)較小；自備發(fā)電機組為國產(chǎn)機器，即時啟動能力差，工作狀況尚不得知，產(chǎn)生排煙目
2、前無法順利排出室外，應(yīng)列入重點設(shè)備設(shè)施改造之列及時處理；大廈煤氣閥違規(guī)安放在大廈室內(nèi)， 且緊貼暖器片， 潛有嚴重的隱患， 也要進行改造。 一些新風供給管道、大廈自動噴淋，監(jiān)控等工程尚未完工或完善；一些配套設(shè)施尚處于基建或完善之狀態(tài)（如樓層電表、樓層裝修、客房、泳池裝修等） ，未來工程量較大，其次二號樓正處于基本建設(shè)中，大廈與安發(fā)橋打通并擴建平臺， 樓宇牌匾及主要入廈門面的裝修尚未進行。 內(nèi)部也有需完善處（車庫、鍋爐房，大廈個別處隱性基建不足等） 。2、物業(yè)管理狀況。大廈現(xiàn)有物業(yè)人員均非專業(yè)化人員，未經(jīng)過規(guī)范、系統(tǒng)的培訓，管理處于基本維持狀態(tài)。工作無細分，管理無章法，發(fā)展無目標。保安規(guī)范、職業(yè)化
3、較差；無正常規(guī)范保潔。絕大多數(shù)已基本竣工地方也未進行衛(wèi)生開荒；工程基本要素：各種圖紙、設(shè)備說明，合格證等不健全；內(nèi)業(yè)管理空白；物業(yè)核算不清；物業(yè)管理意識尚未形成；對已存在的問題物業(yè)人員不能監(jiān)管發(fā)現(xiàn)。3、經(jīng)營狀況。大廈雖已運行兩年，廈內(nèi)有近十家客戶入駐，但沒有簽訂任何經(jīng)營合同，更無租賃許可證合法經(jīng)營之談， 沒有進行系統(tǒng)的經(jīng)營測算與基本規(guī)劃， 致使公司總體構(gòu)想難以實現(xiàn)，日常經(jīng)營也處于收不抵支狀況。4、綜合問題，由于大廈尚有較多須完善和更新改造問題，一些優(yōu)勢項目如游泳館、連橋平臺等尚處于待建階段， 使物業(yè)管理與基建均處于混亂無序狀態(tài)， 致使大廈總體上還不具備全面營業(yè)條件。就核算而言，由于無法提供完備的合同、圖紙、臺帳等，因此缺乏科學的測算依據(jù)。三、中寶大廈功能定位三、中寶大廈功能定位以寫字樓出租出租為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租13層，形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體的綜合性服務(wù)大
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