1、成本測算指引成本測算指引 1、 目的目的：指導成本測算及成本測算表的編制，合理確定項目總成本。 2、 范圍：范圍：本細則適用于公司各所屬項目的成本測算。 3、 科目定義及要求科目定義及要求： 項目成本分為開發成本、期間費用和成本機動值及企業風險基金合計三大項目。其中， 機動值及企業風險基金可根據項目實際情況確定是否預設及預設額度。 3.13.1 開發成本項目開發成本項目 3.1.13.1.1 開發成本項目內容開發成本項目內容 開發成本項目指項目開發過程中發生的各項費用，一般包括下列七項： 3.1.1.1 土地獲得價款 3.1.1.2 前期準備費 3.1.1.3 主體建筑安裝工程費 3.1.1.
2、4 社區管網工程費 3.1.1.5 園林景觀工程費 3.1.1.6 公共配套設施費 3.1.1.7 開發間接費 3.1.23.1.2 各成本項目的核算內容各成本項目的核算內容 3.1.2.1 土地獲得價款：為取得土地開發使用權而發生的各項費用。 A.政府地價:支付的土地出讓金、轉讓費、征用費，土地勘界費，土地評估費、交納的契稅、 土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 （1）土地出讓費/轉讓費/征用費 （2）土地勘界費 （3）土地評估費 （4）土地契稅 （5）土地使用費 （6）耕地占用稅 （7）土地變更用途和超面積補交的地價 B.合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給
3、合作方的房屋成本和相應稅金等、為 獲得土地的收購費用。 （1）為獲土地收購公司費用(合作開發的形式包括利潤分成、物業分成) （2）為獲土地專項資本的利息 C.紅線外大市政配套費:向政府部門交納的大市政配套費或紅線外道路、水、電、氣、通訊 等建造費、接口補償費，根據土地合同的簽訂確定是建造還是向政府交納費用。 （1）市政配套費（交政府） （2）紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費 （3）接口補償費 D、增容費：包括教育增容費和水、電、煤氣增容費。 （1）教育增容費 （2）水、電、煤氣增容費 E.拆遷補償費:有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作 物補償費，危房補償費等
4、。 F.土地評估調整（內部考核）:集團認定的該項目土地增值金額 3.1.2.2 前期準備費 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性 研究、籌建、“三通一平”等前期費用。 A.勘察費:包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀 測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積 丈量費等。 B.跨期設計費:包括方案招標費、設計費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效 果圖設計費、總體規劃設計費、可行性研究費。 （1）方案招標費 （2）方案設計費 （3）規劃設計模型制作費 （4）方案評審費 （5）效果圖設計費 （6）總體規
5、劃設計費 （7）可行性研究費 C.本期設計費:包括初步設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費、其 他專項設計費、其他用于設計方面的費用、施工圖審圖費等。 （1）初步設計費 （2）施工圖設計費 （3）修改設計費 （4）環境景觀設計費 （5）其他專項設計費 （6）其他用于設計方面的費用（包括可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費和樣品 制作費等） （7）施工圖審圖費 D.報批報建費:包括交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集 資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、 新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷 管理費
6、、招投標管理費等。 （1）報建費 （2）證照費 （3）人防異地建設費 （4）規劃管理費 （5）審圖費 （6）消防審核費 （7）抗震審核費 （8）環境評估費 （9）紅線復核費 （10）法律顧問費 （11）墻改基金 （12）散裝水泥基金 E.三通一平費:包括臨時道路、臨時用電、臨時用水及場地平整費。 （1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電的設計、建造費用。 （3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時用水的設計、建造費用。 （4）場地平整費：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 F.臨時設施費:包括臨時圍墻、 臨時辦公室、 臨時場地占用及
7、臨時圍板等費用。 （甲 方用） (1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。 (2)臨時辦公室 ：租金、建造及裝飾費用。 (3)臨時場地占用費 ：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。 (4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 G.咨詢顧問費 (1)招標代理費 (2)房地產評估費 (3)環境影響評估費 (4)健康住宅設計咨詢工作委托費 (5)房地產測繪費 (6)其他專項咨詢委托費 (7)健康住宅專項費用 3.1.2.3 主體建筑安裝工程費 指項目開發過程中發生的建筑、安裝工程費用。安裝工程包括（室內給排水系統費、室 內采暖系統費、室內電氣工程費、通風空調系統費、電梯及其安裝費（不含此
8、項集中采購項 中）、發電機及其安裝費（如此項在集中采購中就不包括） A.地基及基礎工程:指項目開發過程中發生的列入主體土建預算內的各項費用，主 要包括土石方、樁基、基坑支護工程、地基處理工程、樁基咨詢及檢測費、降水 等費用。 (1)樁基施工：單獨施工的地基或基礎工程 (2)樁基檢測 (3)地基處理工程費 (4)基坑開挖及邊坡支護、降水費用 B.主體建筑安裝工程:指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費 用， 主要包括結構及粗裝修工程主體內列入安裝預算內的各項費用， 主要包括室 內給排水系統、室內采暖系統、室內電氣工程、室內通風空調工程。 (1)地下室工程費：包括地下室的土建工程費 (
9、2)地下室人防工程費：人防所有費用 (3)單獨的人防工程費：單獨修建的人防地下工程 (4)上部結構及粗裝部分：包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平 及抹灰、防水等上部施工的所有費用。 (5)室內給水排水系統：包括室內所有給水管道及雨污水排水管道（室內與室外界 劃分以室外的第一個閥門、第一個檢查井為分界線） (6)室內采暖系統：包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片。 (7)室內電氣工程：從電表箱為分界線（包括電表箱如為甲供材料則需將甲供材料 剔出），包括樓棟及單元配電箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含 弱電工程管盒的預埋、機電預埋工程費。（如果是精裝修房室內如何
10、處理） (8)室內通風空調系統：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用。 (9)室內消防系統：包括室內報警、自動滅火系統、室內消火栓系統、防排煙系統、 常開防火門、防火卷簾、電梯回降控制、火災應急廣播、火災報警、火災應急 照明及疏散指示燈。（包括消防的一些室外線路） (10)鋼結構、網架設計施工費 C.室內精裝修工程費: (1)室內公共部位裝修(顧客敏感點)：主要包括樓梯、公共走道、電梯廳、入口大 廳等的裝修費用。（在制定目標成本或實際+預測分析時如本項內容在總包合同 中，則應拆分合同。） (2)室內精裝(顧客敏感點)：主要包括廚房、衛生間、客廳、陽臺、室內露臺等的 裝修費用，戶內裝修
11、是不包括水電部分。 (3)可售樣板房裝飾設計、施工 D.集團集中采購材料設備費:指項目開發過程中發生的主體內但由集團集中采購 的材料、設備費用。 (1)電梯工程 (2)門窗工程：單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。 (3)屋面瓦（只供料） (4)外墻涂料（只供料） (5)外墻面磚、石材（只供料） (6)戶內開關、插座 (7)進戶門、防火門、車庫門供貨及安裝工程 (8)鋁合金門窗及幕墻 (9)UPVC 排水管及 PVC 電線管 (10)火災報警設備 (11)泳池設備 (12)衛生潔具 (13)廚房設備、廚具 (14)可視對講設備 (15)配電箱等 E.甲供材料設備費:發電機，電線、電
12、纜等 3.1.2.4 社區管網工程費 包括室外給排水系統費、 室外采暖系統費、 室外電氣及高低配電工程費、 泛光照明系統、 室外消防系統、燃氣系統、弱電系統、室外道路系統、電表集抄系統。 A.室外給排水系統費:包括室外給水系統和雨污水系統，室內外劃分：以室內、外的 第一個閥門、第一個檢查井為室內外系統分界。 (1)室外給水系統：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、等費用。 (2)雨污水系統 B.室外采暖系統費:主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。 (1)管道系統 (2)熱交換站 (3)鍋爐房 C.室外電氣及高低配電工程費:主要包括高低壓配電設備及安裝、室外強電管道及 電纜敷設和室外
13、弱電管道埋設。 如高低壓安裝在室內， 則以低壓配電至單元的第 一個配電箱（高層則以第一個配電箱，為系統分界） （1）供配電設備及安裝（到電表箱）：小區內開閉站、變配電室的高壓柜、低壓 柜、變壓器、柴油發電機、高壓電纜、負荷開關設備及安裝工程 （2）室外強電管道及電纜敷設：指自小區變電站低壓柜（不含低壓柜）引至下一 級配電柜/箱（不含柜/箱）或用電轉換點的電纜敷設及室外強弱電預留管工程。 采用四級配電時， 下級配電的低壓柜出線電纜計入室內電氣工程。 三級配電時的 屋面專用電纜均統一計至屋面配電箱。 該項工程的電纜在地下室內敷設時， 不計 入地下工程費。 D.泛光照明系統: E.室外消防系統: F
14、.燃氣系統:主要包括室內、室外的管道系統、調壓站。管道系統包括土方工程。 （1）管道系統（室內、室外） （2）調壓站 G.弱電系統:主要包括停車管理系統費用、小區閉路監控系統費用、周界紅外防越 系統費用、小區門禁系統費用、電子巡更系統費用和電子公告屏費用等。 （1）有線電視等系統：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、 檢查井等費用。 （2）通訊系統 （3）智能化系統：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的 費用。 H.室外道路系統如在招標時并入其他項目時，則在測算與核算時必須將其拆分， 按規定并入此項中。包括：1、室外道路工程費 2、行車道路的路燈工程（含燈 具及
15、管線敷設）。 I、電表集抄系統 3.1.2.5 園林景觀工程費 指項目所發生的園林環境造價，包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周 邊綠化支出。 A.公共景觀工程（跨期分攤）:小區內共享的園林景觀，如小區入口、樣板區、 主景觀等。 （1）園林建筑工程：硬質鋪裝地面（除小區車行道路工程以外的道路含廣場，） 構筑物及小品（水景土建工程、雕塑小品、假山等）、各類圍欄（欄桿）、室 外零星設施(指標牌、標志牌等）。 （2）園林綠化工程 （3）園林安裝工程：室外環境照明（庭院燈、草坪燈管線等）、小區內的水景設 備及管網，綠化灌溉系統（含設備管網）水景照明等 B.非公共景觀工程(只服務于本期）:各
16、期或各期組團內相對獨立的園林綠化。 （1）園林建筑工程 （2）園林綠化工程 （3）園林安裝工程 3.1.2.6 公共配套設施費 指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓 也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。 A.公共配套設施（一）其成本只有本期承擔：指在開發小區內發生的不會產生經營收入 的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等。 （1）崗亭、屬于本期的物業管理用房 （2）自行車棚 （3）兒童樂園、游藝設施、室外健身器材 B.公共配套設施（二）跨期分攤的項目 （1）游泳池 （2）球場 （3）居委會 （4）派出所 （5）
17、社區消防大隊 （6）會所 （7）售樓處（售樓結束后轉為公共設施） （8）幼兒園 （9）學校 （10）社區醫院 （11）社區郵局 3.1.2.7 開發間接費 是指與項目開發直接相關、 但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出， 包括工程 管理費、資本化財務費用和物業管理完善費。 A.工程管理費:主要包括現場管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費和 工程保險費。 （1）現場工程管理費：直接從事項目開發部門人員的工資福利、獎金、補貼等人工成本， 以及從事項目開發部門的行政辦公等費用。 （2）施工合同外獎金 （3）工程質量監督費 （4）安全監督費 （5）工程保險費 （6）工程監理費 （7
18、）預結算編審費 （8）建設管理費：直接從事項目開發部門人員的工資福利、獎金、補貼等人工成本，以 及從事項目開發部門的行政辦公等費用。 B.資本化財務費用:包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、 折價或溢價攤銷和輔 助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等 （不包括為獲得土地的借款利息）。 C.物業管理完善費:包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、 公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。 （1）物業維修基金 （2）其他專項基金 （3）物業啟動費 3.23.2 期間費用期間費用 3.2.13.2.1 期間費用期間費用
19、 包括營銷費用、財務費用及稅金，均不屬于房地產的制造成本范疇。 3.2.23.2.2 各成本項目核算內容各成本項目核算內容 3.2.2.1 營銷費 A.顧問合作費 (1)項目策劃顧問費 (2)市調、情報費 (3)廣告公司（月費） (4)銷售代理公司（代理傭金） (5)其他 B.媒體投放費 (1)報紙（含硬廣、軟文、新聞等） (2)雜志 (3)戶外（立柱、候車亭等） (4)電視 (5)電臺 (6)網絡 (7)DM (8)其它 C.公關促銷活動費 (1)銷售公關活動 (2)交易會/展銷會 (3)其它（如評獎等） D.銷售物料（工具）制作費 (1)樓書（含單張、折頁等）印刷 (2)模型 (3)效果圖
20、 (4)三維動畫片 (5)看樓車、電瓶車 (6)禮品（含紙袋） (7)銷售員服裝費 (8)其它（如原創拍片、模特費等） E.現場包裝費 (1)形象墻（戶外圍板） (2)導視系統 (3)銷售通道包裝（綠化等） (4)其他 F.售樓處費用 (1)售樓處主體施工、裝飾設計、施工費（一次性使用的售樓處） (2)臨時售樓處租賃費 (3)其它 G.樣板房費用 (1)不可售樣板房設計、施工、裝飾費 (2)其他 H.公司客戶會費用 (1)地區運作費用 (2)總部運作費用分攤 I.信息系統費用 J.開發商銷售人員獎金 K.其他銷售費用 3.2.2.2 財務費：非資本化的財務費用 A.利息：非資本化利息 B.銀行
21、費用：非資本化的銀行手續費 3.2.2.3 稅金 A.營業稅及附加：營業稅是指提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的納 稅人以營業額為征稅對象征收的一種流轉稅； 營業稅附加是指以營業稅額為計稅 基數來開征的附加稅，如城鄉維護建設稅、教育費附加。 B.土地增值稅：納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物時，對增 值額 （轉讓過程中所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額） 按照規定的稅 率征收的財產稅。 3.33.3 成本機動數及企業風險基金成本機動數及企業風險基金 3.3.13.3.1 機動數機動數：有關成本項目的不確定、不完整性及編制誤差的估計值。 3.3.23.3.2 企業風險基金企業風險基金：防止不可預測或不可抗力事件、抵御房地產市場風險的備有額度。
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