自持型與銷售型商業(yè)物業(yè)的要點、難點及解決方案 (2)（6頁）.doc
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自持型與銷售型商業(yè)物業(yè)的要點、難點及解決方案 (2)（6頁）.doc
1、目 錄商鋪自持和銷售的市場概況商鋪自持和銷售的市場發(fā)展商鋪自持和銷售的市場的現(xiàn)狀商鋪自持和銷售的利弊商鋪自持和銷售的市場操作商鋪自持和銷售的市場比例問題未來發(fā)展的預測一、 商鋪自持和銷售的市場概況：自持物業(yè)就是開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，投資者（包括但不限于開發(fā)企業(yè)本身）以長期租賃及/或股權(quán)、基金等形式進行投資的物業(yè)類別。這里所說的投資者包括：1、 資金投入者1.1 純粹的資金投入者，他們負責買斷長期的租賃權(quán)，之后由開發(fā)商及/或商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者進行二次招商，投資者享受租金差；或者在取得長期租賃權(quán)后，通過自行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓承租權(quán)等方式獲取收益；1.2 純粹的資金投入者， 他們收購項目開發(fā)公司的股權(quán)或投資于那些對
2、項目開發(fā)企業(yè)進行投資的基金， 通過項目開發(fā)公司的日常運營收取經(jīng)營性股份收益并在他們認為適當?shù)臅r候退出并享受股權(quán)/基金的溢價收益。2、 大型商業(yè)企業(yè)/商管企業(yè)，他們在取得較長的承租權(quán)后，通過自營、聯(lián)營、轉(zhuǎn)租等方式對商業(yè)物業(yè)進行經(jīng)營并取得相關收益。家樂福等大賣場經(jīng)常以不超過 2 元/天/平方米的價格長期租賃上萬甚至上兩萬平方米的的商業(yè)面積，除自營（大部分是與廠家的聯(lián)營）外，黃線外的大量面積被分隔成商鋪用于出租，在第一年租金的基礎上，每年每平方米的租金都會上調(diào)一塊錢。2006 年在北京通州九棵樹開業(yè)的家樂福是全球第一千家店，當時該大賣場三樓的商鋪租金為每天每平方米 4 元，同年，北京中關村 B1 層
3、的租金已經(jīng)達到了 16 元，而位于北京雙井地區(qū)的首層不臨街的商鋪租金更是達到了 27 元，遠遠超過了諸如新世界百貨等大型商場的租金水平。3、 小型商業(yè)連鎖企業(yè)，在獲取長期租賃權(quán)后，或在自營過程中降低了成本，或?qū)⒌赇伣桓都用?代理商經(jīng)營并獲取租金差價。中國改革開放后，商業(yè)活動日益繁榮，而開啟中國現(xiàn)代連鎖商業(yè)時代的，就是目前在中國大陸已經(jīng)擁有超過 3，000 家餐廳的 KFC。他們在 1987 年進入北京，而當時，作為第一家肯德基餐廳的房東的北京市宣武區(qū)飲食公司， 甚至不知道該如何確定租金數(shù)目。 這家餐廳開業(yè)后， 只經(jīng)營了十個月就收回了全部投資， 不但為日后中國連鎖商業(yè)的持續(xù)性發(fā)展打響了第一炮，也使得 KFC 這個在國外早已經(jīng)被邊緣化的品牌迎來了新生，同時也開啟了新中國商鋪正規(guī)長租的新時代。 在中國出現(xiàn)大規(guī)模連鎖購物中心以前， 麥當勞曾經(jīng)是世界上最大的房地產(chǎn)商，其通過購買及長期租賃商鋪經(jīng)營餐廳
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