1、大唐地產(chǎn)集團(tuán)廈門城市公司文件廈城市字2016 3 號(hào)大唐地產(chǎn)集團(tuán)廈門城市公司新項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理操作指引（試行版）第一部分 啟動(dòng)會(huì)概念一、定義：啟動(dòng)會(huì)是項(xiàng)目在取得土地后，為加快項(xiàng)目前期開發(fā)速度，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力下的有效運(yùn)營工具。通過啟動(dòng)會(huì)機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)整體過程進(jìn)行沙盤推演，切實(shí)保障項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)和周轉(zhuǎn)速度。二、目的：1、梳理項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)、決策點(diǎn)和控制點(diǎn)，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出預(yù)案。2、抽調(diào)集團(tuán)、城市公司和項(xiàng)目的各方專業(yè)力量，以集中會(huì)議的形式實(shí)現(xiàn)各層級(jí)的無縫對(duì)接，高效協(xié)作，快速?zèng)Q策，提高項(xiàng)目前期開發(fā)運(yùn)營效率。三、成員架構(gòu)及職責(zé)分工：召集/主持人項(xiàng)目總監(jiān)由城市公司推薦，經(jīng)集團(tuán)人力資源部按規(guī)定

2、審批通過后報(bào)集團(tuán)經(jīng)營班子會(huì)通過后任命。職責(zé)1）組織召集啟動(dòng)會(huì)，全面掌握項(xiàng)目操作方案和關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵決策負(fù)全責(zé)。2）對(duì)內(nèi)統(tǒng)籌決策各專業(yè)問題，對(duì)外溝通協(xié)調(diào)關(guān)系資源，保障會(huì)議取得實(shí)質(zhì)性成果。四大金剛條線設(shè)計(jì)營銷成本工程職責(zé)1）對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任。2）完成戶型配比，總平、單體方案設(shè)計(jì)；3）完成示范區(qū)方案設(shè)計(jì)等。4）提供多方案進(jìn)行測(cè)算比選，選擇最優(yōu)方案。1）對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性和策劃推廣效果負(fù)主要責(zé)任。2）產(chǎn)品核心價(jià)值導(dǎo)入、客群定位等市場(chǎng)定位。3）營銷前策、推盤節(jié)奏等方案編制。1）對(duì)成本控制成果和限額成本落地負(fù)主要責(zé)任。2）完成啟動(dòng)會(huì)階段的目標(biāo)成本、合約規(guī)劃編制（具體可適項(xiàng)目條件而定）；相關(guān)

3、招標(biāo)采購。3）提前介入方案定位和方案評(píng)選，配合技術(shù)部進(jìn)行多方案測(cè)算，選擇最優(yōu)方案，做好前端成本控制。1）對(duì)前期施工進(jìn)度和質(zhì)量、整體施工質(zhì)量和進(jìn)度負(fù)主要責(zé)任。2）完成圍擋、地勘、土方、基礎(chǔ)等前期施工；編制施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；確定建造標(biāo)準(zhǔn)。3）明確工程質(zhì)量進(jìn)度目標(biāo)，做好提前籌劃。后臺(tái)支持條線報(bào)批報(bào)建運(yùn)營財(cái)務(wù)物業(yè)職責(zé)深入調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域報(bào)批報(bào)建程序，前置對(duì)接政府核心干系人的要求和喜好等，避免因政府因素的成果過時(shí)不保。負(fù)責(zé)啟動(dòng)會(huì)的會(huì)議管理、計(jì)劃管理以及成果文件管理；保障啟動(dòng)會(huì)機(jī)制的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)地價(jià)、契稅繳交等土地交接工作，做好融資，統(tǒng)籌資金情況，確定現(xiàn)金流回正，投資回收周期。從客戶需求和物業(yè)管理角度給出功

4、能設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。四、運(yùn)作周期：生命周期開始標(biāo)志首次啟動(dòng)會(huì)結(jié)束標(biāo)志以項(xiàng)目前期開發(fā)最不可控節(jié)點(diǎn)做為結(jié)束標(biāo)志（一般在土地摘牌后成立，在項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證獲得后解散。可結(jié)合公司關(guān)注重點(diǎn)做變動(dòng)調(diào)整）持續(xù)時(shí)長3-4個(gè)月為宜召開頻次1）可根據(jù)項(xiàng)目個(gè)性靈活設(shè)置間隔，3-5天/次為宜，原則上間隔不超過7天；2）需持續(xù)性召開會(huì)議，會(huì)后專業(yè)之間也還要多協(xié)同碰撞第二部分 啟動(dòng)會(huì)流程指引一、首次啟動(dòng)會(huì)流程指引會(huì)議目的1、授權(quán)和定義一個(gè)項(xiàng)目的開始，識(shí)別項(xiàng)目干系人的核心訴求；2、統(tǒng)一共識(shí)，提高重視，做出承諾；3、對(duì)啟動(dòng)會(huì)整體工作統(tǒng)籌安排和部署，設(shè)定啟動(dòng)會(huì)決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。會(huì)議時(shí)間1、常規(guī)情況下，項(xiàng)目取得（招拍掛或土地收購

5、協(xié)議生效日）后7天內(nèi)。2、特殊情況下（協(xié)議雖未實(shí)際落地但基本可確認(rèn)能夠獲取土地的情況）集團(tuán)可研決策會(huì)過會(huì)后7天內(nèi)。召集/主持人項(xiàng)目總監(jiān)參會(huì)人員1、城市公司總經(jīng)理等高層站臺(tái)；2、集團(tuán)戰(zhàn)略投資部、產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人或代表（有決策能力）；3、城市公司四大金剛和后臺(tái)支持相應(yīng)條線負(fù)責(zé)人或代表（有決策能力）；4、二級(jí)公司/項(xiàng)目部相關(guān)代表。會(huì)議準(zhǔn)備1、已通過投資決策會(huì)的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料1) 地塊紅線圖，地塊建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)；2) 土地出讓摘牌文件；3) 初步市場(chǎng)定位，戶型配比，初步強(qiáng)排方案；4) 可研經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)等。2、地塊周邊市政接口和不利因素調(diào)研1) 天然氣，供暖；2) 給水、雨水、污水、中水；3) 強(qiáng)電、弱電；

6、4) 周邊市政道路；5) 噪音源、污染源；6) 對(duì)心理產(chǎn)生不利因素，如加油站、高壓線、墓地等。3、深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)報(bào)建程序1) 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建程序，條件需求，周期需求，各環(huán)節(jié)干系部門、干系人；2) 熟悉了解報(bào)批過程各項(xiàng)法律政策及規(guī)范條例。會(huì)議內(nèi)容1、確定啟動(dòng)會(huì)正式生命周期城市公司總經(jīng)理2、初定項(xiàng)目成功標(biāo)尺和具體指標(biāo)：（包括但不限于）1) 總開發(fā)周期，首次開盤日期；2) 銷售凈利潤率；3) 內(nèi)部收益率等；4) 管銷費(fèi)用比；5) 回收周期；6) 項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)和貢獻(xiàn)；7) 客戶滿意度，交房一次成功率；8) 產(chǎn)品市場(chǎng)影響力；9) 對(duì)公司的品牌支持；10) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)情況等。3、確定啟動(dòng)會(huì)正式成員及分工

7、項(xiàng)目總監(jiān)4、設(shè)定專項(xiàng)考核（根據(jù)項(xiàng)目難易程度設(shè)置，包括獎(jiǎng)勵(lì)額度、獎(jiǎng)勵(lì)范圍、考核標(biāo)準(zhǔn)等）城市公司總經(jīng)辦項(xiàng)目總監(jiān)5、拿地前已通過決策會(huì)的項(xiàng)目信息交底集團(tuán)戰(zhàn)略投資部城市公司營銷部項(xiàng)目總監(jiān)6、討論梳理項(xiàng)目一二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃各專業(yè)條線7、初步部署和安排啟動(dòng)會(huì)關(guān)鍵工作任務(wù)（體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃、項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目景觀方案等）各專業(yè)條線8、其他需要討論決議的事項(xiàng)成果文件1、可實(shí)施的項(xiàng)目一二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；2、專項(xiàng)考核方案；3、會(huì)議紀(jì)要。二、階段性啟動(dòng)會(huì)流程指引序號(hào)階段會(huì)議關(guān)鍵控制點(diǎn)會(huì)議內(nèi)容必須參會(huì)人員選擇性參會(huì)人員成果文件1項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位1) 項(xiàng)目總平面價(jià)值點(diǎn)挖掘；2) 項(xiàng)目戶型配比亮點(diǎn)分析；3) 立面風(fēng)格；

8、4) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、營銷、成本、報(bào)批報(bào)建、運(yùn)營物業(yè)、工程、財(cái)務(wù)項(xiàng)目定位報(bào)告2市場(chǎng)定位1) 目標(biāo)客群；2) 產(chǎn)品調(diào)性；3) 對(duì)標(biāo)樓盤、競(jìng)品樓盤產(chǎn)品分析；4) 銷售賣點(diǎn)分析3總平及單體報(bào)批方案設(shè)計(jì)深度挖掘產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：1) 戶型設(shè)計(jì)；2) 戶型和單體組合平面；3) 總圖設(shè)計(jì)；4) 立面效果確定5) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算建筑設(shè)計(jì)方案4示范區(qū)1) 示范區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃；2) 看房動(dòng)線設(shè)計(jì)；3) 示范區(qū)方案設(shè)計(jì)；4) 示范區(qū)前期相關(guān)招標(biāo)采購。項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、營銷、成本、報(bào)批報(bào)建、運(yùn)營物業(yè)、工程、財(cái)務(wù)示范區(qū)建設(shè)專項(xiàng)計(jì)劃5營銷推盤節(jié)奏預(yù)排1) 策劃推廣、推盤節(jié)奏預(yù)排；2) 價(jià)格規(guī)劃；3) 項(xiàng)目案名

9、；4) 項(xiàng)目外部形象包裝。項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、營銷、工程、成本、運(yùn)營報(bào)批報(bào)建、物業(yè)、財(cái)務(wù)6目標(biāo)成本1) 目標(biāo)成本預(yù)設(shè)（方案版）編制；2) 合約規(guī)劃（方向版）編制；3) 前期各項(xiàng)相關(guān)招標(biāo)采購。項(xiàng)目總監(jiān)、成本、工程、設(shè)計(jì)、運(yùn)營營銷、報(bào)批報(bào)建、物業(yè)、財(cái)務(wù)目標(biāo)成本預(yù)設(shè)（方案版）合約規(guī)劃（方案版）7項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)討論確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)（集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化推廣應(yīng)用）項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、工程、成本、運(yùn)營營銷、報(bào)批報(bào)建、物業(yè)、財(cái)務(wù)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)（模板）8前期施工1) 圍擋、地勘、土方、基礎(chǔ)、臨設(shè)等施工；2) 工程策劃書編制；3) 基礎(chǔ)選型及施工先行；項(xiàng)目總監(jiān)、設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷、報(bào)批報(bào)建、運(yùn)營物業(yè)、財(cái)務(wù)工程管理策劃書9資金統(tǒng)籌

10、1) 現(xiàn)金流回正和投資回收周期，特別是集團(tuán)資金回收周期；2) 融資方案考慮；項(xiàng)目總監(jiān)、財(cái)務(wù)、成本、營銷、運(yùn)營設(shè)計(jì)、工程、報(bào)批報(bào)建、物業(yè)說明：1、為確保示范區(qū)在開盤前開放，更好地向客戶展現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，啟動(dòng)會(huì)階段示范區(qū)方案設(shè)計(jì)必須落地。2、為確保項(xiàng)目最終確定的成果與拿地階段定位要求一致，項(xiàng)目前期工作的關(guān)聯(lián)人員（如初步定位和初步方案負(fù)責(zé)人）至少要階段性參與。三、總結(jié)啟動(dòng)會(huì)流程指引：會(huì)議目的1、提煉和總結(jié)啟動(dòng)會(huì)推進(jìn)過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)和待改進(jìn)提升的方面，以利于后期啟動(dòng)會(huì)的更好開展，帶動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營水平的進(jìn)一步提高；2、對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)做好交底。會(huì)議時(shí)間啟動(dòng)會(huì)結(jié)束標(biāo)志完成后5個(gè)工作日內(nèi)召集人/主持人項(xiàng)

11、目總監(jiān)參會(huì)人員城市公司總經(jīng)理，所有啟動(dòng)會(huì)實(shí)際參加人員，項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)的各條線負(fù)責(zé)人會(huì)議內(nèi)容1) 固化啟動(dòng)會(huì)成果，后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營方向和節(jié)點(diǎn)排布交底；2) 后續(xù)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)案；3) 統(tǒng)計(jì)啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營目標(biāo)達(dá)成情況；4) 啟動(dòng)會(huì)實(shí)際參與人員的感悟和總結(jié)；5) 城市公司總經(jīng)理做最后總結(jié)。成果輸出1、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)案；2、 各條線專業(yè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和評(píng)估。第三部分 成果保障機(jī)制一、決策機(jī)制：啟動(dòng)會(huì)是一連串項(xiàng)目操作方案的推演操練工具，需以成果為導(dǎo)向，分步?jīng)Q策，通過多次會(huì)議來輸出成果。1、涉及政府過會(huì)審批的事宜，以政府相關(guān)審批人員最終意見為準(zhǔn)。2、涉及集團(tuán)過會(huì)審批的事宜，以集團(tuán)專業(yè)評(píng)審小組最終意見為

12、準(zhǔn)。3、 其他類型的審批事宜，以集團(tuán)發(fā)布的組織管控文件為準(zhǔn)。備注：1）需過集團(tuán)決策會(huì)議的文件：項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案；2）政府層面過會(huì)文件：立面專審（視項(xiàng)目情況）、日照分析報(bào)告、交通評(píng)價(jià)分析報(bào)告、修建性詳細(xì)規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)方案。二、審批機(jī)制1、成果文件的整理（啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營組成員負(fù)責(zé)）提交審批（啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)）集團(tuán)專業(yè)評(píng)審會(huì)過會(huì)審批2、成果抄送城市公司總經(jīng)理、項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)、啟動(dòng)會(huì)相應(yīng)專業(yè)負(fù)責(zé)人及城市公司總經(jīng)辦運(yùn)營組。三、調(diào)整機(jī)制1）通常情況下，根據(jù)集團(tuán)專業(yè)評(píng)審會(huì)的修正意見進(jìn)行微調(diào)。2）特殊情況下，如市場(chǎng)因素、自然因素、政府因素等切實(shí)成果需要小部分變更情況，需至少在城市公司范圍內(nèi)召開專

13、題決策會(huì)議，由城市公司總經(jīng)理（或指派代表）做決策是否變動(dòng)。3）重大設(shè)計(jì)變更，需重新提報(bào)集團(tuán)專業(yè)評(píng)審會(huì)。四、優(yōu)化機(jī)制1、為保證該指引文件的實(shí)用價(jià)值，不斷強(qiáng)化運(yùn)營工具，該指引實(shí)行階段性優(yōu)化機(jī)制。2、指引優(yōu)化與完善由項(xiàng)目總監(jiān)統(tǒng)籌、啟動(dòng)會(huì)運(yùn)營組執(zhí)行，重點(diǎn)總結(jié)啟動(dòng)會(huì)實(shí)際操作中碰到的現(xiàn)實(shí)問題和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，要求在總結(jié)會(huì)議后5個(gè)工作日形成修訂意見。3、城市公司總經(jīng)辦匯總項(xiàng)目總監(jiān)提報(bào)的修訂意見，統(tǒng)籌城市公司各啟動(dòng)會(huì)執(zhí)行情況，報(bào)送城市公司班子領(lǐng)導(dǎo)審批。第四部分 啟動(dòng)會(huì)操作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)一、成功因素：1、扁平化的組織架構(gòu)設(shè)置：打破組織架構(gòu)壁壘，融合各專業(yè)條線共同探討、解剖項(xiàng)目關(guān)鍵，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和城市公司無縫對(duì)接，為決策的快速高

14、效提供了保證。2、建立活躍有生命力的信息平臺(tái)：利用視頻、微信等溝通平臺(tái)，使項(xiàng)目信息能夠及時(shí)有效的傳達(dá)到責(zé)任人員。3、強(qiáng)調(diào)首次啟動(dòng)會(huì)意義：1）首次高層領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議站臺(tái)，從層面上提高了各專業(yè)條線對(duì)啟動(dòng)會(huì)工具的重視。2）明確設(shè)定成功標(biāo)尺和獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)團(tuán)隊(duì)動(dòng)力，目標(biāo)堅(jiān)定，狀態(tài)更加激昂。3）會(huì)前準(zhǔn)備調(diào)研類工作力求細(xì)致。4、重視報(bào)批報(bào)建：啟動(dòng)會(huì)最核心的工作是明確項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)，但此兩項(xiàng)工作往往易受個(gè)人偏好、地區(qū)限制等因素影響；為保障效果，保障啟動(dòng)會(huì)成果的延續(xù)性，報(bào)批報(bào)建人員必須在啟動(dòng)會(huì)階段全程保持與政府核心干系人的持續(xù)性溝通，并達(dá)成共識(shí)，最大程度避免后續(xù)方案的顛覆性調(diào)整。5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用和推廣：集團(tuán)

15、建造、戶型等標(biāo)準(zhǔn)化已初步建立，通過標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用推廣和快速復(fù)制，減輕部分設(shè)計(jì)決策的工作量和難度，簡單高效。二、會(huì)議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1、成果質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：1）啟動(dòng)會(huì)成果質(zhì)量差，會(huì)造成后期會(huì)議的大量增加，進(jìn)而影響到運(yùn)營效率，影響成果質(zhì)量的因素有： 戰(zhàn)略定位是否清晰； 客戶定位是否準(zhǔn)確； 客戶肖像是否準(zhǔn)確； 各職能參會(huì)人員對(duì)業(yè)務(wù)是否精通等。2）成果質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)無法消除只能減弱： 充分運(yùn)用復(fù)制集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化，以及大量公司已固化沉淀的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，降低對(duì)偏差分析的不敏感。 指定高水平的專業(yè)條線人員做啟動(dòng)會(huì)指導(dǎo)顧問人員，減輕員工能力因素導(dǎo)致的偏差。 學(xué)習(xí)借鑒標(biāo)桿企業(yè)做法，結(jié)合公司實(shí)際靈活運(yùn)用。2、進(jìn)度把控風(fēng)險(xiǎn)：啟動(dòng)會(huì)階段的節(jié)點(diǎn)工作

16、往往因內(nèi)外部不確定因素造成大幅滯后，一二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃基本沒起到實(shí)際作用，很大原因還在于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判能力和對(duì)計(jì)劃落地的責(zé)任心仍然不夠。項(xiàng)目計(jì)劃梳理成功的關(guān)鍵是由節(jié)點(diǎn)倒推；1）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制需各專業(yè)條線深入討論、分析、共同編制，找出關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、上下鉤稽關(guān)系，工作前置條件和輸出。2）凡是下列情況都應(yīng)增加計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)，或者直接建立專項(xiàng)工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 職能間交叉反復(fù)較多的； 與外界政府批準(zhǔn)有關(guān)的； 分供方第一次合作的； 員工能力弱的組織在這個(gè)工作包上沒有經(jīng)驗(yàn)和把握的。3、決策承諾風(fēng)險(xiǎn)：議而不決是會(huì)議大忌，每次會(huì)議必須作出決議； 不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不得參會(huì)； 不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為相關(guān)工作負(fù)責(zé)人； 判斷是否胡亂承諾的方法就是在會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問。廈門唐門房地產(chǎn)有限公司二一六年五月主題詞：啟動(dòng)會(huì) 操作 指引 2016年5月印發(fā)