1、新項目啟動會管理辦法修訂記錄修改內容修改人批準人發布日期第一章 總則一、目的：進一步有序強化公司新項目啟動階段的工作實施效率，規范項目啟動會工作、梳理項目價值點、決策點和控制點，識別項目風險點提出預案，切實保障保障項目開發品質和周轉速度。二、適用范圍：南寧城市公司投資的新項目三、組織形式、成員架構及職責： 組織形式：抽調城市公司和項目的各方專業力量，以啟動會工作小組和會議研究決策的形式，高效協作，快速決策，提高項目前期研發工作效率，達成啟動會工作目標。啟動會小組成員架構：項目總監、各職能部門專業骨干（精英）；根據階段性工作需要邀請物業、運營等部門參與。職責1、 啟動會小組是承擔項目開發建設過程
2、中各項前期工作的團隊組織；主要負責啟動會的會議管理、計劃推進以及階段性成果文件管理；實施并保障啟動會機制的良性運轉。具體有以下：2、 制定項目工作計劃；3、 報告啟動工作計劃的執行情況；4、 發現實施過程中的問題，研究處理解決并擇取向上匯報，請求資源和決策幫助；5、 適度做出關于資源分配、工作方向和內容優先級取舍等問題的決定，以推動啟動工作順利完成；6、 為保證項目成功實施，就已經明確的工作事項和成果標準完整成稿提報審批、總結經驗和分享。召集/主持人項目總監項目總監項目總監由城市公司總經理指派職責1）組織召集啟動會，全面掌握項目操作方案和關鍵點，對項目關鍵決策負全責。2）對內統籌決策各專業問題
3、，對外溝通協調關系資源，保障會議取得實質性成果。四大金剛職責條線設計營銷成本工程職責1）對設計進度和設計質量負主要責任。2）完成戶型配比，總平、單體方案設計；3）完成示范區方案設計等。4）提供多方案進行測算比選，選擇最優方案。1）對項目定位準確性和策劃推廣效果負主要責任。2）產品核心價值導入、客群定位等市場定位。3）營銷前策、推盤節奏等方案編制。1）對成本控制成果和限額成本落地負主要責任。2）完成啟動會階段的目標成本、合約規劃編制（具體可適項目條件而定）；相關招標采購。3）提前介入方案定位和方案評選，配合技術部進行多方案測算，選擇最優方案，做好前端成本控制。1）對前期施工進度和質量、整體施工質
4、量和進度負主要責任。2）完成圍擋、地勘、土方、基礎等前期施工；編制施工節點計劃；確定建造標準。3）明確工程質量進度目標，做好提前籌劃。后臺支持條線征收拆遷配合報批報建運營財務物業職責1、對征收安置政策進行調查研究，制定相關思路和辦法。2、負責征收安置工作的協調；提供相應征收安置數據；與有關部門單位協同工作（包括且不限于以下工作：對擬征收房源建筑物附屬物的普查摸底；征收協議簽訂、開展征收補償及安置等）；確保安置建設工作順利開展。深入調研項目所在區域報批報建程序，前置對接政府核心干系人的要求和喜好等，完成項目的報批報建手續。階段性參與啟動會工作。協助負責地價、契稅繳交等土地交接工作，做好融資，統籌
5、資金情況，確定現金流回正，投資回收周期。從客戶需求和物業管理角度給出功能設計優化意見。四、運作方式與周期：啟動會工作運作方式：啟動會小組更多以各種正式和非正式的內部溝通會議和會議研究決策的形式，來達成啟動會工作目標。啟動小組會議定義為兩類：1.一類是帶有決策或審批點的階段性成果研究審批會（項目層次），在此定義這類會議為啟動會。（以下同）2.不涉及決策或審批，專業性工作溝通較多的小組會議，可定義為項目啟動階段的工作例會。（以下同）生命周期開始標志首次啟動會結束標志以項目前期開發最不可控節點做為結束標志（暫以方案報批通過后2個月內，提交啟動會成果文件并通過城市公司審批時點為標志，可結合公司關注重點
6、做變動調整）召開頻次啟動階段需持續性召開正式的啟動會和非正式的工作例會。提倡啟動會要有意見會簽及會后多進行工作例會以便各專業之間的多協同多碰撞。1） 可根據項目個性靈活設置間隔，建議根據形成的階段性成果或某些重要事項需要項目啟動小組團隊和領導決策審批意見的需要來適時召開啟動會。以便對重要事項或階段成果做出研判預決策；2）工作例會則具體按照項目啟動小組團隊需要，自行安排即可。建議每周例行安排一次。第二章 啟動會會議流程指引 一、首次啟動會流程指引會議目的1、授權和定義一個項目的開始，識別項目干系人的核心訴求；2、統一共識，提高重視，做出承諾；3、對啟動會整體工作統籌安排和部署，設定啟動會決策點、
7、控制點。會議時間1、常規情況下，項目取得（招拍掛或土地收購協議生效日）后 7 天內。2、特殊情況下（協議雖未實際落地但基本可確認能夠獲取土地的情況） 集團可研決策會過會后 7 天內。召集/主持持人項目總監參會人員1、城市公司總經理等高層站臺；2、集團戰略投資部、產品研發部負責人或代表（有決策能力）；3、城市公司四大金剛和后臺支持相應條線負責人或代表（有決策能 力）；4、二級公司/項目部相關代表。會議準備1.已通過決 策會的項目 基礎資料1) 地塊紅線圖，地塊建設規劃指標；2) 土地出讓摘牌文件；3) 初步市場定位，戶型配比，初步強排方案；4) 可研經濟指標數據等。2.地塊周邊市政接口和 不利因
8、素調 研1) 天然氣，供暖；2) 給水、雨水、污水、中水；3) 強電、弱電；4) 周邊市政道路；5) 噪音源、污染源；6) 對心理產生不利因素，如加油站、高壓線、墓地等。3.深入調查當地項目開 發報建程序1) 項目報批報建程序，條件需求，周期需求，各環節干系部門、干系人；2) 熟悉了解報批過程各項法律政策及規范條例。會議內容1、確定啟動會正式生命周期）城市公司總經理2、初定項目成功標尺和具體指標：（包括但不限于1) 開發周期，首次開盤日期；2) 財務收益（凈利潤率和內部收益率等）；3) 項目的創新點和貢獻；4) 交房一次成功率；5) 客戶滿意度；6) 產品市場影響力；7) 對公司的品牌支持；8
9、) 團隊建設情況等。3、確定啟動會正式成員及分工項目總監4、設定專項考核（根據項目難易程度設置，包括獎勵額度、獎勵范 圍、考核標準等）城市公司總經辦、項目總監5、拿地前已通過決策會的項目信息交底集團戰略投資部城市公司營銷部 項目總監6、討論梳理項目一二級節點計劃各專業條線7、初步部署和安排啟動會關鍵工作任務（體驗區選址、定位及開放計劃、項目建造標準、 項目景觀方案等）各專業條線8、其他需要討論決議的事項成果文件1、可實施的項目一二級節點計劃；2、專項考核方案；3、會議紀要。二、階段性成果評審啟動會會議流程指引序號階段會議關鍵控制點會議內容必須參會人員選擇性參會人員成果文件1項目定位產品定位1)
10、 項目總平面價值點挖掘；2) 項目戶型配比亮點分析；3) 立面風格；4) 項目技術經濟指標項目總監、設計、營銷、成本、工程、報批報建物業、財務、運營項目定位報告2市場定位1) 目標客群；2) 產品調性；3) 對標樓盤、競品樓盤產品分析；4) 銷售賣點分析3總平及單體報批方案設計深度挖掘產品價值點：1) 戶型設計；2) 戶型和單體組合平面；3) 總圖設計；4) 立面效果確定5) 經濟測算建筑設計方案4示范區1) 示范區選址、定位及開放計劃；2) 看房動線設計；3) 示范區方案設計；4) 示范區前期相關招標采購。項目總監、設計、營銷、成本、工程物業、財務、運營、報批報建示范區建設關鍵節點計劃5營銷
11、推盤節奏預排、營銷道具及支持文件1) 策劃推廣、推盤節奏預排；2) 價格規劃；3) 項目案名；4) 項目外部形象包裝。5）交房標準；6）銷售賣點；7）樓書、營銷百問（銷售手冊）項目總監、設計、營銷、工程、成本報批報建、物業、財務、運營6目標成本1) 目標成本預設（方案版）編制；2) 合約規劃（方向版）編制；3) 前期各項相關招標采購。項目總監、成本、工程、設計營銷、報批報建、物業、財務、運營目標成本預設（方案版）合約規劃（方向版）7項目建造標準討論確定項目建造標準（集團標準化推廣應用）項目總監、設計、工程、成本營銷、報批報建、物業、財務、運營項目建造標準（模板）8前期施工1) 圍擋、地勘、土方
12、、基礎、臨設等施工；2) 工程策劃書編制；3) 基礎選型及施工先行；項目總監、設計、工程、成本、報批報建營銷、物業、財務、運營工程管理策劃書9資金統籌1) 現金流回正和投資回收周期，特別是集團資金回收周期；2) 融資方案考慮；項目總監、財務、成本、營銷設計、工程、報批報建、物業、運營10風險點分析對項目開發建設過程中可能出現的各類風險進行整理、識別、分析，提出化解措施、應急預案項目總監、設計、工程、成本、營銷、報批報建運營風險控制表、應急預案說明：1. 為確保示范區在開盤前開放，更好地向客戶展現產品價值，啟動會階段示范區方案設計必須落地。2. 為確保項目最終確定的成果與拿地階段定位要求一致，項
13、目前期工作的關聯人員（如初步定位和初步方案負責人）至少要階段性參與。三、末次啟動會會議流程指引：會議目的1、 提煉和總結啟動會推進過程中值得借鑒和推廣的經驗和待改進提升的方面，以利于后期啟動會的更好開展，帶動項目運營水平的進一步提高；2、 對項目后續開發建設做好交底。 會議時間啟動會結束標志（見四、運作方式與周期）完成后5個工作日內；召集人/主持人項目總監參會人員城市公司總經理，所有啟動會實際參加人員，項目后續開發建設的各條線負責人會議內容1) 固化啟動會成果，后續項目運營方向和節點排布交底；2) 后續開發建設風險識別和預案；3) 統計啟動會運營目標達成情況；4) 啟動會實際參與人員的感悟和總
14、結；5) 城市公司總經理做最后總結。成果輸出1、 項目開發建設風險識別預案；2、 各條線專業經驗總結和評估。第三章 成果保障機制一、決策機制：啟動會是一連串項目操作方案的推演操練會，需以成果為導向，分布決策，通過多次會議來輸出成果。 1、涉及政府過會審批的審議，以政府相關審批人員最終意見為準。 2、涉及集團過會審批的事宜，以集團專業評審小組最終意見為準。 3、不涉及集團和政府過會審批的事宜，以項目總監最終決策為準。 備注： 1）需過集團決策會議的文件：項目定位報告、項目建設設計方案；2）政府層面過會文件：立面專審（視項目情況）、日照分析報告、交通評價分析報告、修建性詳細規劃方案、建筑設計方案。
15、二、審批機制1、成果文件的整理（啟動會運營組成員負責）提交審批（啟動會項目總監負責）集團專業評審會過會審批 2、成果抄送城市公司總經理、項目分管領導、啟動會相應專業負責人及城市公司總經辦運營組。 三、調整機制1）通常情況下，根據集團專業評審會的修正意見進行微調。2）特殊情況下，如市場因素、自然因素、政府因素等切實成果需要小部分變更情況，需至少在城市公司范圍內召開專題決策會議，由城市公司總經理（或指派代表）做決策是否變動。3）若遇大面積的變更情況，需重新提報集團專業評審會。四、優化機制1、為保證該指引文件的實用價值，不斷強化運營工具，該指引實行階段性優化機制。2、指引優化與完善由項目總監統籌、啟
16、動會運營組執行，重點總結啟動會實際操作中碰到的現實問題和經驗教訓，要求在總結會議后5個工作日形成修訂意見。3、由城市公司工程部匯總項目總監提報的修訂意見，統籌城市公司各啟動會執行情況，報送城市公司班子領導審批。五、考核機制1、啟動會成果文件作為項目開發建設的綱領性文件，用以指導項目全程運作，以達成項目運營目標2、啟動會成果文件作為項目運營目標考核書制定的來源，是設定和實施項目及團隊考核的基礎性文件。3、啟動會成果在后續項目執行過程中，如有發生重大變更導致項目運營目標考核的指標性調整，應視調整后的影響予以責任追溯。第四章 解釋及執行1、本制度自頒布之日起執行南寧城市公司 二一六年十一月第五章 附件附件1.南寧公司項目啟動會成果編制模板附件2.項目啟動會操作經驗分享
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