1、南寧城市公司文件邕城市工字20164號項目啟動會管理規(guī)定修訂記錄編制人批準人發(fā)布人發(fā)布日期修改內(nèi)容修改人批準人發(fā)布日期第一章 總則一、目的：進一步有序強化公司項目啟動階段的工作實施效率，規(guī)范項目啟動會工作、梳理項目價值點、決策點和控制點，識別項目風險點提出預(yù)案，切實保障保障項目開發(fā)品質(zhì)和周轉(zhuǎn)速度。二、適用范圍：南寧城市公司投資的項目三、組織形式、成員架構(gòu)及職責：組織形式：抽調(diào)城市公司和項目的各方專業(yè)力量，以啟動會工作小組和會議研究決策的形式，高效協(xié)作，快速決策，提高項目前期研發(fā)工作效率，達成啟動會工作目標。啟動會小組成員架構(gòu)：項目總監(jiān)、各職能部門專業(yè)骨干；根據(jù)階段性工作需要邀請拆遷、物業(yè)、運營

2、等部門參與。職責啟動會小組是承擔項目開發(fā)建設(shè)過程中各項前期工作的團隊組織；主要負責依據(jù)啟動會機制，對相關(guān)項目啟動階段工作（諸如會議管理、計劃推進以及階段性成果文件評審等）進行統(tǒng)籌推動；通過對項目操作方案的全程推演過程，以成果為導向和分步?jīng)Q策機制，切實保障項目開發(fā)品質(zhì)和周轉(zhuǎn)速度。具體有以下：1、 制定項目前期策劃與推演研究的整體工作計劃和階段性分解工作計劃；2、 梳理項目價值點、決策點和控制點，識別項目風險點提出預(yù)案；3、 研究制定項目階段性成果，實施成果呈報、修訂審批、確稿交底、評估等成果管理工作；特別強調(diào)：為保證項目成功實施，需就已經(jīng)明確的工作事項和成果標準成稿提報審批、以及后續(xù)的總結(jié)經(jīng)驗和

3、分享；4、 就啟動階段發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，研究處理解決并按啟動會機制擇取向上匯報，請求資源和決策幫助。召集/主持人項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目總監(jiān)由城市公司總經(jīng)理指派職責1）組織召集啟動會，全面負責項目操作方案和關(guān)鍵點，對項目關(guān)鍵決策負第一責任。2）對內(nèi)統(tǒng)籌決策各專業(yè)問題，對外溝通協(xié)調(diào)關(guān)系資源，保障會議取得實質(zhì)性成果。四大金剛職責條線設(shè)計營銷成本工程職責1）對設(shè)計進度和設(shè)計質(zhì)量負主要責任。2）完成總平、單體方案設(shè)計；3）確定建造標準4）完成示范區(qū)方案設(shè)計等。5）提供多方案進行測算比選，選擇最優(yōu)方案。1）對項目定位準確性和策劃推廣效果負主要責任。2）產(chǎn)品核心價值導入、客群定位等市場定位。3）營銷前策、

4、推盤節(jié)奏等方案編制。1）對成本控制成果和限額成本落地負主要責任。2）完成啟動會階段的目標成本；相關(guān)招標采購。3）提前介入方案定位和方案評選，配合技術(shù)部進行多方案測算，選擇最優(yōu)方案，做好前端成本控制。1）對前期施工進度和質(zhì)量、整體施工質(zhì)量和進度負主要責任。2）完成圍擋、地勘、土方、基礎(chǔ)等前期施工；編制施工節(jié)點計劃；確定建造標準。3）明確工程質(zhì)量進度目標，做好提前籌劃。后臺支持條線征收拆遷配合報批報建運營財務(wù)物業(yè)職責1、對征收安置政策進行調(diào)查研究，制定相關(guān)思路和辦法。2、負責征收安置工作的協(xié)調(diào)；提供相應(yīng)征收安置數(shù)據(jù)；與有關(guān)部門單位協(xié)同工作（包括且不限于以下工作：對擬征收房源建筑物附屬物的普查摸底；

5、征收協(xié)議簽訂、開展征收補償及安置等）；確保安置建設(shè)工作順利開展。深入調(diào)研項目所在區(qū)域報批報建程序，前置對接政府核心干系人的要求和喜好等，完成項目的報批報建手續(xù)。階段性參與啟動會工作。協(xié)助負責地價、契稅繳交等土地交接工作，做好融資，統(tǒng)籌資金情況，確定現(xiàn)金流回正，投資回收周期。1、 從客戶需求和物業(yè)管理角度給出功能設(shè)計優(yōu)化意見。2、 提出示范區(qū)服務(wù)方案及標準四、運作方式與周期：啟動會工作運作方式：啟動會小組更多以各種正式和非正式的內(nèi)部溝通會議和會議研究決策的形式，來達成啟動會工作目標。啟動小組會議定義為兩類：1.一類是帶有決策或?qū)徟c的階段性成果研究審批會（項目層次），在此定義這類會議為啟動會。（

6、以下同）2.不涉及決策或?qū)徟瑢I(yè)性工作溝通較多的小組會議，可定義為項目啟動階段的工作例會。（以下同）生命周期開始標志首次啟動會結(jié)束標志以項目前期開發(fā)最不可控節(jié)點做為結(jié)束標志（暫以建筑方案報批通過后1個月內(nèi)，提交啟動會成果文件并通過城市公司審批時點為標志，可結(jié)合公司關(guān)注重點做變動調(diào)整，并在首次啟動會確定）召開頻次啟動階段需持續(xù)性召開正式的啟動會和非正式的工作例會。提倡啟動會要有意見會簽及會后多進行工作例會以便各專業(yè)之間的多協(xié)同多碰撞。1） 可根據(jù)項目個性靈活設(shè)置間隔，建議根據(jù)形成的階段性成果或某些重要事項需要項目啟動小組團隊和領(lǐng)導決策審批意見的需要來適時召開啟動會。以便對重要事項或階段成果做出

7、研判預(yù)決策；2）工作例會則具體按照項目啟動小組團隊需要，自行安排即可。建議每周例行安排一次。第二章 啟動會會議流程指引 一、首次啟動會流程指引會議目的1、授權(quán)和定義一個項目的開始，識別項目干系人的核心訴求；2、統(tǒng)一共識，提高重視，做出承諾；3、對啟動會整體工作統(tǒng)籌安排和部署，設(shè)定啟動會決策點、控制點。會議時間1、常規(guī)情況下，項目取得（招拍掛或土地收購協(xié)議生效日）后 7 天內(nèi)。2、特殊情況下（協(xié)議雖未實際落地但基本可確認能夠獲取土地的情況） 集團可研決策會過會后 7 天內(nèi)。召集/主持持人項目總監(jiān)（啟動會負責人）參會人員1、城市公司總經(jīng)理等高層站臺；2、集團戰(zhàn)略投資部、產(chǎn)品研發(fā)部負責人或代表（有決

8、策能力）；3、城市公司四大金剛和后臺支持相應(yīng)條線負責人或代表（有決策能力）；4、二級公司/項目部相關(guān)代表。會議準備1.已通過決 策會的項目 基礎(chǔ)資料1) 地塊紅線圖，地塊建設(shè)規(guī)劃指標；2) 土地出讓摘牌文件；3) 初步市場定位，戶型配比，初步強排方案；4) 可研經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)等。2.地塊周邊市政接口和 不利因素調(diào) 研1) 天然氣，供暖；2) 給水、雨水、污水、中水；3) 強電、弱電；4) 周邊市政道路；5) 噪音源、污染源；6) 對心理產(chǎn)生不利因素，如加油站、高壓線、墓地等。3.深入調(diào)查當?shù)仨椖块_ 發(fā)報建程序1) 項目報批報建程序，條件需求，周期需求，各環(huán)節(jié)干系部門、干系人；2) 熟悉了解報批過

9、程各項法律政策及規(guī)范條例。會議內(nèi)容1、確定啟動會正式生命周期）城市公司總經(jīng)理2、初定項目成功標尺和具體指標：（包括但不限于1) 開發(fā)周期，首次開盤日期；2) 財務(wù)收益（凈利潤率和內(nèi)部收益率等）；3) 項目的創(chuàng)新點和貢獻；4) 交房一次成功率；5) 客戶滿意度；6) 產(chǎn)品市場影響力；7) 對公司的品牌支持；8) 團隊建設(shè)情況等。9） 其他公司確定事項3、確定啟動會正式成員及分工項目總監(jiān)4、設(shè)定專項考核（根據(jù)項目難易程度設(shè)置，包括獎勵額度、獎勵范 圍、考核標準等）城市公司總經(jīng)辦、項目總監(jiān)5、拿地前已通過決策會的項目信息交底集團戰(zhàn)略投資部城市公司營銷部 項目總監(jiān)、拓展部6、討論梳理項目一二級節(jié)點計劃

10、各專業(yè)條線7、初步部署和安排啟動會關(guān)鍵工作任務(wù)（體驗區(qū)選址、定位及開放計劃、項目建造標準、 項目景觀方案等）各專業(yè)條線8、其他需要討論決議的事項成果文件1、 項目成功標尺定義2、 可實施的項目一二級節(jié)點計劃；3、 專項考核方案；4、 會議紀要。二、階段性成果評審啟動會會議流程指引序號階段會議關(guān)鍵控制點會議內(nèi)容必須參會人員選擇性參會人員成果文件（13項）1項目定位市場定位1) 目標客群；2) 產(chǎn)品調(diào)性；3) 對標樓盤、競品樓盤產(chǎn)品分析；4) 銷售賣點分析項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、成本、工程、報批報建物業(yè)、財務(wù)、運營1.項目定位報告（營銷）2產(chǎn)品定位1) 對項目總平規(guī)劃的建議（價值點挖掘）；2) 對項

11、目業(yè)態(tài)組合及戶型配比的建議；3) 立面風格建議；4) 項目技術(shù)經(jīng)濟指標建議3總平及單體方案設(shè)計、報批報建依據(jù)項目定位，深度理解和挖掘產(chǎn)品價值點，形成設(shè)計提案（成果）：1) 戶型設(shè)計；2) 戶型和單體組合平面；3) 總圖設(shè)計；4) 立面效果確定5) 經(jīng)濟測算2.建筑設(shè)計方案4示范區(qū)1) 示范區(qū)選址、定位及開放計劃；2) 看房動線設(shè)計；3) 示范區(qū)方案設(shè)計（包括平面功能性確定、客戶興奮點的挖掘和表達實現(xiàn)、對標提出的質(zhì)量目標等）；4) 示范區(qū)前期相關(guān)招標采購。項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、成本、工程物業(yè)、財務(wù)、運營、報批報建3.示范區(qū)規(guī)劃方案4.示范區(qū)建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點計劃5營銷推盤節(jié)奏預(yù)排、營銷道具及支持文件1

12、) 策劃推廣、推盤節(jié)奏預(yù)排；2) 價格規(guī)劃；3) 項目案名；4) 項目外部形象包裝。5）交房標準；6）銷售賣點；7）樓書、營銷百問（銷售手冊）項目總監(jiān)、設(shè)計、營銷、工程、成本報批報建、物業(yè)、財務(wù)、運營5.營銷綱要（案名及市場形象占位、營銷節(jié)點、價格體系、推廣策略及工具等）6目標成本1) 目標成本（實施版）編制；2) 合約規(guī)劃（實施版）編制；3) 前期各項相關(guān)招標采購。上述實施版需上集團評審會項目總監(jiān)、成本、工程、設(shè)計營銷、報批報建、物業(yè)、財務(wù)、運營6.目標成本預(yù)設(shè)（實施版）7.合約規(guī)劃（實施版）7項目建造標準確定項目建造標準（集團標準化推廣應(yīng)用）項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本營銷、報批報建、物業(yè)、

13、財務(wù)、運營8.項目建造標準（模板）8前期施工1) 圍擋、地勘、土方、基礎(chǔ)、臨設(shè)等施工；2) 工程策劃書編制；3) 基礎(chǔ)選型及施工先行；項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本、報批報建營銷、物業(yè)、財務(wù)、運營9.工程管理策劃書9資金統(tǒng)籌1)審核現(xiàn)金流量表，明確現(xiàn)金流回正和投資回收周期，特別是集團資金回收周期；2) 融資方案考慮；項目總監(jiān)、財務(wù)、成本、營銷設(shè)計、工程、報批報建、物業(yè)、運營10.投資模型、11.融資策略10風險點分析對項目開發(fā)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的各類風險進行整理、識別、分析，提出化解措施、應(yīng)急預(yù)案項目總監(jiān)、設(shè)計、工程、成本、營銷、報批報建運營12. 風險控制表13. 應(yīng)急預(yù)案會議文件各階段性成果評

14、審會的會議成果：1、 本次會議應(yīng)該達成的階段性成果文件，詳見本表；2、 本次會議紀要。說明：1. 為確保示范區(qū)在開盤前開放，更好地向客戶展現(xiàn)產(chǎn)品價值，啟動會階段示范區(qū)方案設(shè)計必須落地。2. 為確保項目最終確定的成果與拿地階段定位要求一致，項目前期工作的關(guān)聯(lián)人員（如初步定位和初步方案負責人）至少要階段性參與。三、啟動會成果文件的公司級審批會議流程指引：會議目的1、 就啟動會達成的13項階段性成果提煉、匯總，提報城市公司層級審批；2、 對仍需修訂完善的階段性成果及成果標準進行明確，以推進成果的再優(yōu)化過程。3、 公司對項目啟動會成果在后續(xù)開發(fā)建設(shè)的指導性意見之交底。 會議時間啟動會結(jié)束標志（見四、運

15、作方式與周期）完成后5個工作日內(nèi)；召集人/主持人項目總監(jiān)參會人員城市公司總經(jīng)理，項目總監(jiān)、各職能部門負責人會議內(nèi)容1) 啟動會成果匯報2) 成果評審及決策意見3) 后續(xù)項目運營方向和節(jié)點排布交底；2) 后續(xù)開發(fā)建設(shè)風險識別和預(yù)案；3) 城市公司總經(jīng)理做最后總結(jié)。成果輸出會議紀要（明確啟動會成果文件優(yōu)化、修訂要求等決策意見；）第三章 成果保障機制一、決策機制：啟動會是一連串項目操作方案的推演操練會，需以成果為導向，分布決策，通過多次會議來輸出成果。 1、涉及政府過會審批的審議，以政府相關(guān)審批人員最終意見為準。 2、涉及集團過會審批的事宜，以集團專業(yè)評審小組最終意見為準。 3、不涉及集團和政府過會

16、審批的事宜，需報城市公司決策的事項以城市公司決策為準；不需報城市公司決策的以項目總監(jiān)最終決策為準。決策事項請具體依據(jù)集團管控文件權(quán)責手冊和仍在實施的有關(guān)管理辦法、規(guī)定進行。備注： 1）需過集團決策會議的文件：項目定位報告、項目建設(shè)設(shè)計方案、示范區(qū)方案；2）政府層面過會文件：總平、立面專審（視項目情況）、日照分析報告、交通評價分析報告、修建性詳細規(guī)劃方案、建筑設(shè)計方案。二、審批機制1、成果文件的整理（啟動會運營組成員負責）提交審批（啟動會項目總監(jiān)負責）集團專業(yè)評審會過會審批 2、成果抄送城市公司總經(jīng)理、項目分管領(lǐng)導、啟動會相應(yīng)專業(yè)負責人及城市公司總經(jīng)辦運營組。3、成果審批決策點依據(jù)集團現(xiàn)有發(fā)布的

17、權(quán)責手冊和仍在實施的有關(guān)管理辦法、規(guī)定進行。城市公司對啟動會成果另有特殊要求的按事前約定進行，以相關(guān)會議紀要文本體現(xiàn)。 三、調(diào)整機制1）通常情況下，根據(jù)集團專業(yè)評審會的修正意見進行微調(diào)。2）特殊情況下，如市場因素、自然因素、政府因素等切實成果需要小部分變更情況，需至少在城市公司范圍內(nèi)召開專題決策會議，由城市公司總經(jīng)理（或指派代表）做決策是否變動。3）若遇大面積的變更情況，需重新提報集團專業(yè)評審會。四、優(yōu)化機制1、為保證該指引文件的實用價值，不斷強化運營工具，該指引實行階段性優(yōu)化機制。2、指引優(yōu)化與完善由項目總監(jiān)統(tǒng)籌、啟動會運營組執(zhí)行，重點總結(jié)啟動會實際操作中碰到的現(xiàn)實問題和經(jīng)驗教訓，要求在總結(jié)

18、會議后5個工作日形成修訂意見。3、由城市公司運營部門匯總項目總監(jiān)提報的修訂意見，統(tǒng)籌城市公司各啟動會執(zhí)行情況，報送城市公司班子領(lǐng)導審批。五、考核機制1、啟動會成果文件作為項目開發(fā)建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，用以指導項目全程運作，以達成項目運營目標2、啟動會成果文件作為項目運營目標考核書制定的來源，是設(shè)定和實施項目及團隊考核的基礎(chǔ)性文件.根據(jù)需要成果文件可按專項考核方案執(zhí)行考核。3、啟動會成果在后續(xù)項目執(zhí)行過程中，如有發(fā)生重大變更導致項目運營目標考核的指標性調(diào)整，應(yīng)視調(diào)整后的影響予以責任追溯。第四章 解釋及執(zhí)行1、本制度自頒布之日起執(zhí)行第五章 附件附件1.南寧公司項目啟動會成果編制模板； 附件2.項目啟動會操作經(jīng)驗分享 南寧城市公司工程部 二一六年十二月二十二日主題詞：啟動會 管理規(guī)定 2016年12月22日印發(fā)