1、 項(xiàng)目工程管理策劃作業(yè)指引編制日期2015.11.5審核日期2015.11.5批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人第一版參加討論認(rèn)定人員： 1. 目的使得項(xiàng)目開發(fā)在工程營建階段達(dá)到效益最大化，進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)最小化。2. 適用范圍適用于所有新建項(xiàng)目。3. 策劃部署3.1. 拿地45天內(nèi)需完成項(xiàng)目工程管理策劃，輸出的成果為項(xiàng)目工程管理策劃書。3.2. 房產(chǎn)項(xiàng)目部是項(xiàng)目工程管理策劃書編制的主責(zé)部門，南寧房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)、采購、工程、營銷、成本、運(yùn)營等部門是主要成員。3.3. 項(xiàng)目工程管理策劃書編制完成后，應(yīng)在7天內(nèi)由房產(chǎn)項(xiàng)目部項(xiàng)目工程經(jīng)理組織由房產(chǎn)項(xiàng)目部、南寧公司設(shè)計(jì)、采購、工程、營

2、銷、成本、運(yùn)營部等參加的聯(lián)合評(píng)審，并輸出評(píng)審報(bào)告。經(jīng)修改確認(rèn)后的工程管理策劃書由項(xiàng)目工程經(jīng)理在3天內(nèi)向南寧公司工程部報(bào)備。4. 策劃內(nèi)容4.1. 工程概況調(diào)查項(xiàng)目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉龋顩r等。對(duì)可能面臨的民擾風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做深入調(diào)查并做好應(yīng)對(duì)措施。明確建設(shè)用地規(guī)劃要求，例如項(xiàng)目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。應(yīng)掌握建筑概況，包括總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。策劃建筑分期概況，項(xiàng)目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。

3、4.2. 項(xiàng)目管理架構(gòu)及人力資源計(jì)劃提出項(xiàng)目管理組織架構(gòu)設(shè)想與項(xiàng)目管理人員配置計(jì)劃，繪制擬組建的項(xiàng)目管理部組織系統(tǒng)框圖。項(xiàng)目管理架構(gòu)中各崗位的工作內(nèi)容、職責(zé)應(yīng)有詳細(xì)描述。擬定項(xiàng)目部的辦公場(chǎng)所，編制辦公設(shè)備配置及項(xiàng)目部費(fèi)用計(jì)劃。4.3. 項(xiàng)目管理目標(biāo)策劃工程進(jìn)度目標(biāo)。確定總進(jìn)度計(jì)劃、分期計(jì)劃、標(biāo)段計(jì)劃的目標(biāo)及偏差控制目標(biāo)；標(biāo)準(zhǔn)工期目標(biāo)及基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的偏差控制目標(biāo)。策劃質(zhì)量管理目標(biāo)。確定工程實(shí)體質(zhì)量控制目標(biāo)，例如實(shí)測(cè)實(shí)量，滲漏，裂縫等質(zhì)量通病控制目標(biāo)；客戶質(zhì)量滿意度目標(biāo)；質(zhì)量獎(jiǎng)目標(biāo)，例如合格工程、地方質(zhì)量獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)等。策劃項(xiàng)目營建階段成本管理目標(biāo)。公司下達(dá)的目標(biāo)成本控制。

4、動(dòng)態(tài)成本控制，包括設(shè)計(jì)變更，計(jì)劃不周、管理不善等造成返工、簽證成本的控制目標(biāo)。措施成本控制，包括設(shè)計(jì)優(yōu)化，施工方案優(yōu)化，施工工藝改進(jìn)等成本控制，以及減少浪費(fèi)、節(jié)約成本目標(biāo)。確定設(shè)計(jì)管理目標(biāo)。圖紙質(zhì)量管理目標(biāo)，施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點(diǎn)詳圖等）及錯(cuò)、漏、碰、缺控制目標(biāo)。設(shè)計(jì)變更管理目標(biāo)，包括避免重大設(shè)計(jì)變更、減少變更頻次控制目標(biāo)4.4. 開工準(zhǔn)備工程開工前，首先應(yīng)做好資源準(zhǔn)備、采購策劃和計(jì)劃。由采購部門策劃制定勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位及專業(yè)分包單位等的采購計(jì)劃；優(yōu)先采用集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略采購的承包商和材料設(shè)備，其次采用一線公司采購的承包商和材料設(shè)備。工程開工前宜完

5、成施工圖設(shè)計(jì)。土建，安裝，裝修，樁基、地基處理，室外道路、管網(wǎng)，建筑構(gòu)造及工序工藝等施工圖的深度要求應(yīng)明確。施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機(jī)構(gòu)審查通過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會(huì)審、設(shè)計(jì)分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。確無法及時(shí)完成整套施工圖設(shè)計(jì)的，應(yīng)完成0.00以下的建筑及結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)。承包單位進(jìn)場(chǎng)前現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)完成一些必要的準(zhǔn)備，包括四通一平（水通、電通、路通，通訊通，場(chǎng)地平整）。正式開工前尚需完成政府部門核準(zhǔn)準(zhǔn)備。包括及時(shí)完善項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報(bào)送、審批、準(zhǔn)許等手續(xù)，例如施工許可證的辦理，質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督的備案等。4.5. 項(xiàng)目總平面規(guī)劃及工程承包的范圍劃分項(xiàng)目建設(shè)總平面規(guī)劃應(yīng)根據(jù)總體、分

6、期、標(biāo)段建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)的先后順序，綜合布置施工道路、臨時(shí)水電網(wǎng)及施工用臨時(shí)設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工及堆放場(chǎng)地等，做到在項(xiàng)目建設(shè)過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。總平面規(guī)劃應(yīng)重點(diǎn)考慮場(chǎng)地內(nèi)外及各期分段施工的相互影響和制約。規(guī)劃開放展示區(qū)時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目建設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便；不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；項(xiàng)目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。合理劃分工程承包范圍的界面，以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面（承包范圍），明確驗(yàn)收、交接責(zé)任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)。4.6. 工程進(jìn)度

7、管理應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃來編制項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃應(yīng)納入政府管理部門、市政配套部門等與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報(bào)送、審批、準(zhǔn)許時(shí)間節(jié)點(diǎn)；應(yīng)納入公司內(nèi)部的研發(fā)設(shè)計(jì)、營銷、成本、采購等相關(guān)部門的計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃應(yīng)由總體計(jì)劃、分期計(jì)劃和標(biāo)段計(jì)劃組成。施工進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)綜合考慮單體工程與整體工程、室內(nèi)工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)鋪設(shè)的關(guān)系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制。考慮甲指、甲供材料設(shè)備的采購周期，編制供貨及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。考慮售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設(shè)計(jì)劃。考慮節(jié)點(diǎn)控制，如基礎(chǔ)、開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點(diǎn)的時(shí)間控制，防止壓縮階段工

8、期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生。應(yīng)制定可行的報(bào)批報(bào)建計(jì)劃，如土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計(jì)劃，避免無證開工。項(xiàng)目總控制計(jì)劃應(yīng)考慮報(bào)批報(bào)建、研發(fā)設(shè)計(jì)、施工、營銷、采購等的計(jì)劃安排。4.7. 工程質(zhì)量管理應(yīng)建立施工圖會(huì)審制度。解決施工圖的錯(cuò)、漏、矛盾、缺失問題。檢查設(shè)計(jì)功能缺陷，最大程度減少設(shè)計(jì)變更和工程返工。檢查設(shè)計(jì)缺陷，消除工程質(zhì)量隱患。對(duì)因設(shè)計(jì)造成施工降效提出設(shè)計(jì)修改意見，以提高施工效率，降低成本。如確因工程進(jìn)度的需要，全套施工圖無法及時(shí)完成，也應(yīng)該舉行分階段的圖紙會(huì)審，例如地下室及樁基礎(chǔ)圖紙會(huì)審，主體結(jié)構(gòu)圖紙會(huì)審，裝修圖紙會(huì)審，室外工程圖紙

9、會(huì)審，安裝施工圖會(huì)審等。建立可執(zhí)行的施工組織設(shè)計(jì)/施工方案評(píng)審制度。嚴(yán)格把控設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)關(guān)，建立設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度。質(zhì)量管理應(yīng)重視四個(gè)動(dòng)作：進(jìn)場(chǎng)材料證件查驗(yàn)，外觀檢查，材料/設(shè)備見證試驗(yàn)，施工過程中的隨機(jī)抽檢。應(yīng)把樣板引路制度落到實(shí)處。明確項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)，包括但不僅限于詳細(xì)介紹實(shí)測(cè)實(shí)量制度，對(duì)工程施工全過程進(jìn)行檢查和評(píng)估，做到日測(cè)日量，隨時(shí)掌握工程質(zhì)量狀態(tài)。嚴(yán)格隱蔽工程驗(yàn)收的制度，重點(diǎn)工序隱蔽前應(yīng)拍照留存。編制有針對(duì)性的質(zhì)量通病防治措施及質(zhì)量事故處理制度。為最大程度地較少設(shè)計(jì)圖紙?jiān)蛞鸬姆倒ぃ⒃O(shè)計(jì)協(xié)調(diào)機(jī)制。制定成品保護(hù)措施，合理的施工工序是成品保護(hù)措施能否切實(shí)執(zhí)行的前提，易損壞、易污

10、染部位的成品保護(hù)是成品保護(hù)的關(guān)鍵4.8. 工程成本管理工程成本管理涉及的幾個(gè)重要方面包括招投標(biāo)及材料采購方式、圖紙審查、設(shè)計(jì)變更與工程指令單管理、進(jìn)度款支付等。成本管理更應(yīng)做好工程營建階段的合同管理，包括：（1）合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定；（2）工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；（3）展示區(qū)、臨時(shí)設(shè)施等非永久建筑或設(shè)施的合同屬性的規(guī)定；（4）工程款計(jì)算依據(jù)、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算條件；（5）設(shè)計(jì)變更、工程簽證，是否采取合同總價(jià)包干；（6）工程款支付條件，關(guān)于計(jì)劃、質(zhì)量、安全文明施工等的獎(jiǎng)罰；（7）合同生效、失效的時(shí)間及條件；（8）解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。（9）合同交底制

11、度。4.9. 工程風(fēng)險(xiǎn)管理做好進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理。進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策包括：（1）充分的施工準(zhǔn)備；（2）管理組織、資源保障；（3）嚴(yán)謹(jǐn)可行的施工方案；（4）合理的施工工期；（5）技術(shù)保證。有針對(duì)性的技術(shù)方案不僅是工程質(zhì)量的保證措施，也可為工程順利實(shí)施提供有力支持。除了建立進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理制度，還應(yīng)建立質(zhì)量及成本風(fēng)險(xiǎn)管理制度。4.10. 展示區(qū)施工組織、工程交付及開放施工單位進(jìn)場(chǎng)首先應(yīng)重視銷售展示區(qū)的施工，宜編制專項(xiàng)的銷售展示區(qū)施工方案。房產(chǎn)項(xiàng)目部也應(yīng)就展示區(qū)開放做好詳細(xì)的策劃。展示區(qū)應(yīng)考慮場(chǎng)容場(chǎng)貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。應(yīng)做好工程交付計(jì)劃及方案：交付房屋類型，交付時(shí)間、數(shù)量，交付方式及程序

12、。交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置。資料準(zhǔn)備、移交安排。竣工檢查、模擬驗(yàn)收及整改時(shí)間安排。做好檢查、驗(yàn)收及整改工作。應(yīng)確定檢查驗(yàn)收及整改的部門、程序，交房前需做好成品保護(hù)措施。周密策劃整改資源的配置，建立交房快修小組及時(shí)響應(yīng)交樓短時(shí)期內(nèi)客戶的維修投訴，最大程度地維護(hù)大唐地產(chǎn)的市場(chǎng)聲譽(yù)。5. 項(xiàng)目工程管理策劃書目錄示例項(xiàng)目工程管理策劃書編寫目錄及要求第一章 編制依據(jù)1.1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；1.2施工圖；1.3規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。第二章 工程概況2.1位置及環(huán)境；2.2建設(shè)用地規(guī)劃要求；2.3建筑概況；2.4建筑分期概況。第三章 項(xiàng)目管理架構(gòu)及人力資源計(jì)劃 第四章 項(xiàng)目管理目標(biāo)4.1進(jìn)度管理目標(biāo)；4.2質(zhì)量

13、管理目標(biāo)；4.3成本管理目標(biāo)；4.4設(shè)計(jì)管理目標(biāo)。第五章 開工準(zhǔn)備5.1資源準(zhǔn)備、采購策劃和計(jì)劃；5.2施工圖；5.3 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備；5.4 政府部門核準(zhǔn)準(zhǔn)備。第六章 項(xiàng)目總平面規(guī)劃及工程承包的范圍劃分6.1項(xiàng)目總平面規(guī)劃；6.2項(xiàng)目總平面圖；6.3總承包商標(biāo)段范圍劃分；6.4總承包商與甲指分包商的工作范圍；6.5甲供材料設(shè)備及甲指品牌材料設(shè)備清單。第七章 工程進(jìn)度管理7.1項(xiàng)目總控制計(jì)劃；7.2施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；7.3工程進(jìn)度控制措施。第八章 工程質(zhì)量管理8.1施工圖會(huì)審制度；8.2施工組織設(shè)計(jì)/施工方案評(píng)審制度；8.3設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度；8.4樣板引路制度；8.5項(xiàng)目質(zhì)量管理要點(diǎn)；8.6質(zhì)量通病防治措施；8.7設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)機(jī)制；8.8質(zhì)量事故處理制度；8.9成品保護(hù)措施。第九章 工程成本管理9.1招投標(biāo)及材料采購方式；9.2圖紙審查；9.3設(shè)計(jì)變更與工程指令單管理；9.4進(jìn)度款支付；9.5合同管理。第十章 風(fēng)險(xiǎn)管理10.1進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策；10.2質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策；10.3成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策。第十一章 展示區(qū)開放、工程交付11.1展示區(qū)開放；11.2工程交付計(jì)劃及方案；11.3檢查、驗(yàn)收及整改。