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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司-項(xiàng)目交房后工程維修整改管理辦法（7頁）.docx

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司-項(xiàng)目交房后工程維修整改管理辦法（7頁）.docx

1、廈門大唐地產(chǎn)集團(tuán)南寧城市公司項(xiàng)目交房后工程維修整改管理辦法（討論稿）修訂記錄修改內(nèi)容修改人批準(zhǔn)人發(fā)布日期1、目的為規(guī)范地產(chǎn)公司內(nèi)部及地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間，在項(xiàng)目物業(yè)交付后工程維修整改、配套設(shè)施完善等事務(wù)的處理程序和原則，以確保快速、高效地處理上述事務(wù)，避免因處理不及時(shí)造成業(yè)主投訴，從而提高公司品牌美譽(yù)度。2、適用范圍適用于大唐地產(chǎn)集團(tuán)南寧城市公司下轄項(xiàng)目已交房物業(yè)的工程維修整改、配套設(shè)施完善等事務(wù)（包括但不限于房屋戶內(nèi)、公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備等）。3.階段管理說明為了便于管理，對維修整改期進(jìn)行分階段對接管理：階段一：集中返修期項(xiàng)目每一批次交付后的三個(gè)月為集中返修期，該階段由地產(chǎn)公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

2、其工程維修整改、配套設(shè)施完善等工作。階段二：零星返修期集中返修期結(jié)束后至交付一年內(nèi)，若地產(chǎn)公司項(xiàng)目部尚未撤離，則由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)其工程維修整改、配套設(shè)施完善等工作；若項(xiàng)目部完工撤離的，在集中返修期整改率達(dá)95%后，移交至地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)。階段三：交付物業(yè)集中返修期結(jié)束后至交付一年，并排除集中返修期的所有返修內(nèi)容，由地產(chǎn)工程部組織移交物業(yè)公司統(tǒng)一管理，物業(yè)公司負(fù)責(zé)后期的維修管理。4、各部門職責(zé)4.1地產(chǎn)公司項(xiàng)目部（1）負(fù)責(zé)接收物業(yè)公司的反饋以及業(yè)主的報(bào)修，按返修期限處理，并及時(shí)回復(fù)物業(yè)公司；（2）負(fù)責(zé)界定整改責(zé)任，確認(rèn)費(fèi)用的歸屬，組織安排工程維修的實(shí)施，并組織工程驗(yàn)收，確認(rèn)維修工作的完成。（3）

3、負(fù)責(zé)對施工單位保修責(zé)任的協(xié)調(diào)管理。（4）負(fù)責(zé)對質(zhì)保期內(nèi)施工單位不能及時(shí)提供保修責(zé)任，對第三方的維修工程進(jìn)行定價(jià)、確認(rèn)手續(xù)辦理。（5）負(fù)責(zé)發(fā)起內(nèi)部事項(xiàng)審批流程，登記施工單位質(zhì)保金扣款臺(tái)帳，跟進(jìn)財(cái)務(wù)付款辦理和扣款手續(xù)。（臺(tái)賬格式詳見附件二*項(xiàng)目分供方質(zhì)保維修臺(tái)賬）（6）負(fù)責(zé)做好施工單位維修負(fù)責(zé)人及其聯(lián)系方式的臺(tái)賬，并及時(shí)對有變更后的聯(lián)系人及聯(lián)系方式進(jìn)行更新；（7）在集中返修期結(jié)束后，負(fù)責(zé)將*項(xiàng)目分供方質(zhì)保維修臺(tái)賬移交給地產(chǎn)公司工程部，所移交資料需滿足如下條件：資料完整；維修整改率達(dá)到95%及其以上（完成量的統(tǒng)計(jì)：住戶按出問題的房號(hào)為單位，公共部分按“同一部位”或“同一問題”為單位進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)

4、）；4.2 地產(chǎn)公司工程部（1）接收物業(yè)公司反饋的問題以及業(yè)主的報(bào)修，報(bào)修后負(fù)責(zé)的事務(wù)必須在時(shí)限內(nèi)完成。（2）負(fù)責(zé)向施工單位發(fā)出施工整改函（質(zhì)保期內(nèi)施工單位響應(yīng)不及時(shí)或已超過質(zhì)保期的整改工程）；對施工單位保修責(zé)任的協(xié)調(diào)管理。（3）若報(bào)修事項(xiàng)涉及的施工單位不響應(yīng)進(jìn)場整改，或已超過質(zhì)保期的，由工程部負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)公司提交的呈報(bào)單，按照維改費(fèi)用承擔(dān)原則確認(rèn)費(fèi)用的歸屬，并按預(yù)估金額的權(quán)限實(shí)施維修。（呈報(bào)單格式詳見附件三維修整改等（階段二零星返修期）呈報(bào)單）（4）負(fù)責(zé)與成本部確認(rèn)整改費(fèi)用，并督促、協(xié)調(diào)原施工單位安排人員進(jìn)場整改或確定第三方施工單位，物業(yè)公司配合現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理。（5）負(fù)責(zé)發(fā)起內(nèi)部事項(xiàng)審批流程，

5、登記施工單位質(zhì)保金扣款臺(tái)帳，以及跟進(jìn)財(cái)務(wù)付款辦理和扣款處理。（6）負(fù)責(zé)建立完整的工程維修檔案（電子版及紙質(zhì)版），并繼續(xù)累計(jì)更新項(xiàng)目部移交的附件一交房后業(yè)主報(bào)修及物業(yè)提報(bào)問題清單和附件二*項(xiàng)目施工單位質(zhì)保維修臺(tái)賬，以及編制附件四*項(xiàng)目交房后工程維修情況清單，對交房后業(yè)主報(bào)修的問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，以提煉項(xiàng)目現(xiàn)場施工管控重點(diǎn)；考核施工單位的響應(yīng)及時(shí)率，并作為是否入選后續(xù)項(xiàng)目的投標(biāo)單位的考評條件之一。（6）在維修整改期內(nèi)，由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督工程的完工質(zhì)量，統(tǒng)計(jì)交房后各階段產(chǎn)生的整改工程，并根據(jù)其內(nèi)容、規(guī)模、金額等，對項(xiàng)目部的交房質(zhì)量做出評價(jià)，報(bào)至計(jì)劃運(yùn)營部，計(jì)入對該項(xiàng)目部的考評中，統(tǒng)計(jì)結(jié)果及評價(jià)

6、同步報(bào)備至客戶關(guān)系部。4.3物業(yè)公司（1）負(fù)責(zé)接收業(yè)主報(bào)修的問題；（2）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主配合工程維修整改工作；（3）協(xié)助工程維修整改工作，并參與驗(yàn)收確認(rèn)維修完成；（4）報(bào)修后負(fù)責(zé)的事務(wù)必須督促項(xiàng)目部在時(shí)限內(nèi)完成。（5）負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主報(bào)修做好維修問題統(tǒng)計(jì)，并提交地產(chǎn)公司項(xiàng)目部。4.4地產(chǎn)公司客戶關(guān)系部（1）涉及客戶的重大整改事項(xiàng)的（指群體性事件），客戶關(guān)系部同步介入?yún)⑴c協(xié)調(diào)、追蹤及督辦，直至關(guān)閉。（2）對維保事項(xiàng)進(jìn)行業(yè)主滿意度回訪，并對責(zé)任單位提出考核建議。5、關(guān)于維改隊(duì)伍、維改費(fèi)用和賠償?shù)奶幚?.1 維改隊(duì)伍和費(fèi)用的確定（1）要求參照公司招投標(biāo)的規(guī)定執(zhí)行。（2）由地產(chǎn)公司工程部對外組織招標(biāo)至少3支（

7、含）以上的第三方維改隊(duì)伍，形成長期合作關(guān)系。（3）未確定長期合作的維修隊(duì)伍前，維改隊(duì)伍的選擇須符合公司的招標(biāo)要求：采購方式選擇表：（括號(hào)內(nèi)為材料設(shè)備類）序號(hào)采購估價(jià)金額招標(biāo)采購方案備注1合同金額10萬元直接采購工程類（材料設(shè)備類）承包商選擇管理210萬元合同金額50（30）萬元議標(biāo)3合同金額50（30）萬元招標(biāo)招標(biāo)單位評價(jià)原則上均需找3家及其以上的單位進(jìn)行采購比價(jià)，對單位的要求需根據(jù)供應(yīng)商基本信息評價(jià)表來進(jìn)行評比。維改單位的確定，原則上按合理低價(jià)中標(biāo)的原則。5.2 維改費(fèi)用承擔(dān)原則（1）合同質(zhì)保期內(nèi)的維修費(fèi)用，因施工單位不響應(yīng)的，由工程部組織第三方進(jìn)行施工，費(fèi)用從施工單位的質(zhì)保金中扣除；成本

8、部負(fù)責(zé)審核整改事項(xiàng)的金額，并保留造價(jià)版本（即博奧、廣聯(lián)達(dá)類）文件的電子版（2）合同質(zhì)保期外的維修整改費(fèi)用，自該批次物業(yè)的質(zhì)保期結(jié)束之日起，由物業(yè)公司承擔(dān)；5.3賠償（1）整改完成后，如有業(yè)主或其他第三方因其經(jīng)濟(jì)損失提出的賠付，由地產(chǎn)項(xiàng)目部、工程部、客戶關(guān)系部與物業(yè)公司共同判定、明確責(zé)任歸屬，屬于地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，在雙方確定事項(xiàng)及金額屬實(shí)無誤后，由地產(chǎn)公司先行與業(yè)主或其他第三方協(xié)商賠付。（2）賠付完成后，屬于質(zhì)保期內(nèi)施工單位責(zé)任的，地產(chǎn)公司工程部向施工單位發(fā)函，告知相關(guān)整改產(chǎn)生的費(fèi)用、業(yè)主賠付金額以及應(yīng)扣除的質(zhì)保金。（3）因維修整改問題涉及重大維修整改事項(xiàng)、業(yè)主索賠或是對公司品牌聲譽(yù)造成惡

9、性影響的業(yè)主投訴及群體性事件的，應(yīng)進(jìn)行追責(zé)，由地產(chǎn)公司工程部組織客戶關(guān)系部及計(jì)劃運(yùn)營部進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查。 6、考核指標(biāo)及考核辦法6.1考核辦法：考核指標(biāo)指標(biāo)涵義數(shù)據(jù)來源考核對象考核時(shí)間維修工作業(yè)主滿意率統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，對維修工作的業(yè)主評價(jià)“滿意”戶數(shù)占完成維修戶數(shù)的百分比客戶關(guān)系部項(xiàng)目部或工程部每季度維修及時(shí)率統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，及時(shí)完成的維修項(xiàng)目占應(yīng)及時(shí)完成維修項(xiàng)目總數(shù)的百分比物業(yè)與客戶關(guān)系部共同核定項(xiàng)目部或工程部每季度6.2考核辦法：（1）集中返修期或未交付工程部的零星返修期階段，業(yè)主滿意率或維修及時(shí)率低于80%的，給予項(xiàng)目總罰款4000元，工程組長罰款2000元，主管工程師罰款1000元；地產(chǎn)公司工程部

10、接收主管的零星返修期內(nèi)，業(yè)主滿意率或維修及時(shí)率低于80%的，給予工程部負(fù)責(zé)人罰款4000元，維保主管罰款2000元，主管工程師罰款1000元。（2）因維修不當(dāng)引起群訴事件，或是造成重大公關(guān)危機(jī)等嚴(yán)重?fù)p壞公司品牌形象的，對項(xiàng)目總或工程部負(fù)責(zé)人給予降職或辭退處分。7、本辦法自2017年4月1日起實(shí)施。附件：附件一交房后業(yè)主報(bào)修及物業(yè)提報(bào)問題清單附件二-*項(xiàng)目施工單位質(zhì)保維修臺(tái)賬附件三-維修整改等（階段二）呈報(bào)單附件四-*項(xiàng)目交房后工程維修情況清單附件五-大唐地產(chǎn)南寧城市公司*項(xiàng)目維修整改明細(xì)工作時(shí)限表附件六-供應(yīng)商基本信息評價(jià)表附件七-大唐地產(chǎn)南寧城市公司*項(xiàng)目交房后維修工程合同附件八-大唐地產(chǎn)南寧城市公司*項(xiàng)目交房后維修整改責(zé)任判定表

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