1、1 總則1.1為及時發現并防止房屋、設備設施出現嚴重質量問題，通過以顧客期望為中心的承接驗收，協助房地產開發公司把好質量關，維護億達品牌，提升業主（用戶）對房屋工程質量滿意度，特制訂本管理辦法。1.2本暫行辦法適用于投資公司內部全資及控股的所有房地產公司和億達物業管理公司（以下簡稱地產公司、物業公司）之間物業移交與接管驗收管理。1.3本暫行辦法所稱承接驗收是指地產公司在新項目竣工驗收合格后，將該項目向物業公司移交，物業公司按照前期物業管理服務合同的約定代表全體業主為防止承接物業出現嚴重質量問題，導致業主群訴而采取的替業主提前服務式的驗收。1.4由于承接驗收的重要性，為了更有效地監督工程保修、整
2、改的實施，承接驗收結束以后的施工單位工程尾款支付，由物業公司總經理參與支付審核。2 職責劃分2.1地產公司負責成立物業移交小組，主要職責包括：根據承接驗收方案內容移交相關的資料及實物，對承接驗收小組查出的問題組織整改。2.2物業公司負責成立物業承接驗收小組，主要職責包括： a)編制承接驗收方案及承接驗收報告，并實施物業的全面驗收檢查；b)物業項目產權、工程、設備資料的接收，以及房屋本體、公共配套設施和機電設備實物的接收；c)物業項目產權、工程、設備資料的保管工作；d)業主資料的接收，根據與地產公司合同約定協助房屋分戶驗收移交；e)對檢查出的問題進行后續跟蹤，督促協調小組整改及接管驗收小組的復驗
3、，編寫復驗報告，直至合格。2.3投資公司物業管理部負責對接管驗收進行指導，編制承接驗收作業指導書，關注驗收承接中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質量隱患。3 物業移交與承接工作前期準備3.1項目物業移交與接管的前提條件:a)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯網等已開通，具備試驗條件；b)各種機電設備已安裝調試完畢，具備運行條件；c)樓宇及公共配套設施已清理完畢，具備交樓條件；d)衛生間已注滿水，具備做48小時閉水試驗的條件；e)所有物業的產權、工程、設備資料及業主資料已準備完畢；f)單體建筑已通過市質檢部門驗收。3.2地產公司項目部在項目入住前60日內組織召開物業公司、施工單位、監
4、理單位協調會，組織接管驗收資料的準備及交接事宜，部署現場驗收工作進度計劃安排。3.3成立物業接管驗收小組及物業移交小組3.3.1物業公司總經理（主管副總經理）負責成立物業接管驗收小組，并擔任組長。成員應包括：資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。3.3.2項目所在地產公司組成物業移交小組，小組成員應包括：總經理（工程總監）、規劃設計部門人員、項目部施工管理人員、監理人員等，并指定物業移交負責人與物業公司接管驗收小組對接。3.4制定物業接管驗收方案3.4.1接管驗收小組按照建設部 房屋接管驗收標準及現場驗收工作進度計劃在正式入住前30個
5、工作日編制完成項目接管驗收方案，接管驗收方案的內容包括(但不限于)：a)接管驗收項目清單；b)接管驗收日期安排；c)物業公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃；d)項目所在地產公司、監理單位、施工單位負責人及參加人員；e)樓宇接管驗收順序及接管驗收進度計劃；f)接管驗收標準；g)縖制人、審批人、編制日期。3.4.2接管驗收方案經物業公司總經理審核，項目所在地產公司總經理批準后，3個工作日內報投資公司物業管理部備案，投資公司物業管理部根據接管項目的實際情況對各項目物業接管驗收工作進行指導、監督。3.4.3接管驗收小組將經審批的接管驗收方案轉呈物業移交小組，由其負責轉發地產公司相關部門、各施工
6、單位、監理單位。3.5接管驗收前的準備工作3.5.1物業公司a)所有參加驗收人員必須經過接管驗收專業培訓，并熟悉接管驗收方案內容；b)接管驗收前，相關標準表單必須準備完畢；c)接管驗收前，相關檢測工具、儀器必須準備完畢；d)根據物業接管驗收標準、物業驗收與移交資料清單，結合項目的實際情況，填寫物業承接驗收項目清單（附表1），并進行歸類編號。清單可進行以下分類：單體房屋驗收清單（從業主方面考慮）、公共設施設備及場地按系統驗收清單（從不同施工方方面考慮）。3.5.2 項目公司a)相關人員熟悉接管驗收方案內容；b)接管驗收前，安排好配合檢查人員，并要求施工方、監理單位等相關單位做好接管驗收準備工作。
7、4 物業移交與接管工作實施4.1文件資料的驗收a) 一般情況下，文件資料應提前于其他項目完成驗收；驗收責任人發現缺少有關資料時，應及時向移交單位索??；驗收完畢填寫相關記錄。b) 對在建物業的隱蔽工程，接管驗收小組可根據工程進度情況提前于整體工程的完工進行局部驗收，并做好相關記錄。4.2 物業的檢查驗收a) 地產公司組織物業公司現場驗收，一般接管驗收每10萬平米需要投入20人約需15天的工作量，地產公司每10萬平方米應預留15個工作日給接管驗收。驗收重點是房屋本體公共部位、配套設備設施和場所的質量、使用性、完好性、感觀效果等。業主房屋驗收由地產公司負責，如委托物業公司進行驗收，應簽訂書面協議，明
8、確工作內容、工作標準及相關費用等。b) 驗收責任人進行驗收時，應提前至少一天，對新建物業通知項目所在地產公司的物業移交協調小組、施工隊、工程監理單位派員共同參與驗收，對其它物業，通知地產公司派員共同驗收。 c) 各項目接管驗收人員按制定好的清單內容及相應的接管驗收標準進行檢查驗收，將存在的問題填寫在物業承接驗收項目清單上。每張清單內容檢查完畢現場檢查雙方需在清單上進行相關記錄并簽字，再由承接驗收人員交接管驗收小組專責人員將存在問題匯總物業承接驗收問題處理單（附表2）。4.3編制承接驗收報告4.3.1物業公司接管驗收小組在驗收完成后，根據匯總的所有接管驗收記錄，在三個工作日內編制物業承接驗收報告
9、，內容包括：a) 承接驗收范圍及過程說明；b) 資料驗收中發現的資料不齊全、不真實、不合格等問題；c) 房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的不影響房屋結構安全和設備使用安 全的質量問題；d) 房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的影響房屋結構安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質量問題；e) 建議整改期限；f) 驗收記錄附件（復印件）。4.3.2物業承接驗收報告經物業公司總經理審核，交項目所在地產公司工程(配套)部經理、總經理簽字確認。物業驗收總結會議 物業移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業移交與接管會議。會議內容包括(不限于)：a) 確定物業移交時間；b) 審議在接管
10、驗收過程中存在的重大質量問題，并制定解決措施；c) 確定整改及復查時間。4.4 物業移交與接管 a) 房屋本體公共部位、公共設施、設備等在落實存在問題的整改措施，承接驗收合格后，地產公司與物業公司移交及承接雙方負責人填寫項目工程移交記錄表（附件4），完成物業移交與承接。b) 對智能化安防系統等科技含量較高設備設施，驗收交接需在正式起用三個月后進行，以便于判斷其穩定性。c) 移交小組與接管驗收小組解散，承接驗收遺留問題的處理由物業公司專人跟進監督，項目所在地產公司指定專人負責處理承接驗收遺留問題。4.5 承接驗收遺留問題的處理 a) 物業公司將物業承接驗收問題處理單與物業承接驗收報告一同交給項目
11、所在地產公司。項目所在地產公司根據物業承接驗收報告建議，將物業承接驗收問題處理單交給相應單位(部門)進行整改，將整改結果填寫在物業承接驗收問題處理單上，作為復檢依據。b) 物業公司根據復驗結果，編寫承接驗收存在問題復驗報告，由物業公司總經理審核、項目所在地產公司總經理審批。c)所有承接驗收中發現的問題都需在入伙前處理完畢。d)物業公司在承接驗收過程中發現的任何可能影響項目入伙、公司品牌形象和后續物業服務的重大問題時，必須及時(二個工作日內)向項目所在地產公司提出書面報告，由項目所在地產公司協調處理，同時報投資公司物業管理部備案。e)承接驗收完畢后，將物業承接驗收報告及承接驗收存在問題復驗報告報投資公司物業管理部備案。4.6 對承接驗收后再發現的質量問題，物業公司會同地產公司、設計、施工單位共同分析，在質保期外如屬設計、施工、材料原因由地產公司負責處理，如屬管理使用不當，由物業公司負責處理。4.7 資料的保存: 承接驗收后物業公司將物業產權、工程、設備資料及所有交接記錄、表單于三個月內交所在物業服務中心歸檔長期保存。5 附則5.1 本辦法由投資公司物業部負責解釋。5.2 本辦法自下發之日起執行。6 支持文件6.1 WYBD04物業接管驗收項目清單6.2 WYBD05物業接管驗收問題處理單
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