1、1 總則1.1 為做好項目優化設計、施工等工作，為后續的物業管理奠定良好基礎，提升業主（用戶）對產品的滿意度，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內部全資及控股的所有房地產公司和億達物業管理公司（以下簡稱地產公司、物業公司）之間物業前期介入管理。1.3 本暫行辦法所稱物業前期介入是指物業交付使用前，物業公司向地產公司提供的為了優化設計、優化施工、服務銷售的一系列有償物業管理服務，它是前期物業管理服務的重要內容。2 職責劃分2.1 投資公司物業管理部具體負責項目規劃設計階段的前期介入，并對物業公司前期介入工作進行指導監督。2.2 項目所在地產公司負責組織和監督物業公司的前期介入工作
2、，提供必需的工作配合和資源支持，并對物業公司的意見和建議做出反饋。2.3 物業公司負責項目規劃設計階段開始至項目正式承接前的前期介入和營銷配合。3 物業管理前期介入的階段、內容和責任3.1根據地產項目開發特點，以及物業服務的需要，物業管理早期介入的階段包括：a) 項目規劃設計階段b) 施工圖設計階段c) 項目施工階段d) 營銷推廣階段3.2 項目規劃設計階段介入內容和責任3.2.1 在項目規劃設計階段，前期介入工作由地產公司開發設計（或物管/客服）部門負責協調物業公司進行。物業公司的主要工作是：a)整理、匯總、分析集團開發其他類似樓盤中出現過的規劃設計、房屋質量通病問題；b)從物業使用便利、配
3、套完善的角度提出規劃設計建議。3.2.2 物業公司將以上問題整理編制成物業規劃設計階段前期介入意見書，在地產公司提出書面要求后10個工作日內（但須確保在項目設計任務書編制前）提交給項目所在地產公司。3.3 施工圖設計階段介入內容和責任3.3.1 在施工圖設計階段，前期介入工作由地產公司開發設計（或物管/客服）部門負責協調物業公司進行。物業公司的主要工作是：a) 從方便業主生活，降低日后物業管理成本的角度，向項目所在地產公司開發設計部門提出設計建議；b) 通過對集團內部相關類似項目的物業管理調研，匯總分析類似工程質量問題，如建筑中出現的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，在介入報告中列出反饋給項目所
4、在地產公司開發設計部門，以便在設計中關注并避免。3.3.2 物業公司將以上問題整理形成物業施工圖設計階段前期介入意見書，在地產公司提出書面要求后10個工作日內（但須確保在項目設計任務書編制前）提交給項目所在地產公司。3.4 項目施工階段介入內容和責任3.4.1 在項目施工階段，前期介入工作由地產公司工程管理（或物管/客服）部門負責協調物業公司進行。物業公司的主要工作是：a)站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的建議；b)參與了解委托項目各類機電設備設施的安裝調試，房屋結構、各類管線的分布走向及隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工
5、質量等；c)從業主使用功能角度出發，向地產公司建議完善相關設施，修正缺陷，包括開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、門的開啟方向、排煙道等；d)從物業公司管理功能角度出發，對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電的預留接口等需要完善的問題，及時通知地產公司完善、修正，以減少業主入伙后投訴數量，為接管驗收做好前期準備工作。3.4.2 物業公司每月向項目所在公司提出施工階段物業管理前期介入月度報告，特殊情況應隨時通報地產公司。3.5 營銷推廣階段介入內容和責任3.5.1 營銷推廣階段介入工作由地產公司營銷（或物管/客服）部門負責協調物業公司進行。根據地產公司提出的具體配合要求，物業公司的主要
6、工作是：a)參與項目所在地產公司營銷推廣方案討論，對涉及物業管理服務內容的銷售承諾提出相關意見。地產公司若因銷售需要，對購買者作出超過前期物業服務合同范圍的承諾，應取得物業公司書面同意，對因銷售承諾過失或過度導致日后增加物業管理成本和難度的，地產公司承擔由此增加的成本費用或彌補損失；b)銷售現場管理(售樓處及室外環境、秩序等)、樣板房管理(樣板房清潔、維護、秩序、引導等)；c)營銷推廣活動配合支持；d)銷售人員物業知識培訓；e)項目入伙階段，按照項目所在地產公司統一安排，完成入伙，具體執行物業入伙管理暫行辦法。對入伙時可能出現前期階段銷售問題(如過分承諾等)，物業公司配合做好解釋、勸說和投訴處
7、理工作；f)入住后的項目再開發階段，繼續配合項目所在地產公司營銷(策劃)部做好銷售現場維護和活動開展。通過建立各種協會組織，定期開展以促銷為目的社區文化活動，對小區提供高質量的物業服務，與業主建立良好的互動關系，以提高已入住業主的滿意率，進一步做好項目品牌的宣傳推廣工作，進而達到業主進行銷售推薦的目的。3.5.2在售樓進入到內部認購前1個月，物業公司根據項目所在地產公司的具體要求制訂銷售配合工作方案，明確規定需要提供配合服務事項、人員安排、工作內容、成本測算，以及相關準備工作的落實責任和時間要求，報地產公司審核確認。3.5.3 物業公司針對營銷推廣過程中涉及的物業管理內容分階段向項目所在公司營
8、銷(策劃)部提出營銷配合階段物業管理前期介入報告，列明已完成配合工作任務、得失總結，以及成本費用情況，并由項目所在公司營銷(策劃)部門確認。4 工作要求4.1 項目所在地產公司和物業公司應形成書面的前期介入各階段服務合同（協議）。物業公司在前期介入及營銷配合工作所發生成本均視為第三方提供的咨詢服務，按雙方合同約定的價格提供服務，費用由項目所在地產公司承擔，列入成本開發項目的物業管理成本。4.2 為保證前期介入工作的密切配合，項目所在地產公司在項目開發的各階段，應將開發進度計劃提前通報投資公司物業管理部、物業公司，以便物業公司做出相應的前期介入工作安排。4.3 物業公司根據投資公司物業管理部和項
9、目所在地產公司提出的配合要求，應有針對性地制定各階段前期介入工作計劃（方案），明確介入工作內容、執行責任部門(人員)、工作要求和依據、相關成本費用測算等，作為前期介入服務合同附件報項目所在地產公司審批(確認)。4.4 物業公司在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業專業意見和建議。項目所在地產公司相關職能部門在收到物業管理前期介入報告后，須對報告進行評審，將評審結果記錄在案并執行，同時向物業公司做出反饋。4.5 物業公司在每一階段的前期工作結束后應進行物業前期介入工作小結，形成前期介入工作小結報告(周期超過1個月的按月度報告)，報項目所在地產公司確認。5 附則5.1 本辦法由投資公司物業部負責解釋。5.2 本辦法自下發之日起執行。
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