房地產(chǎn)投資公司前期物業(yè)委托暫行辦法（3頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)投資公司前期物業(yè)委托暫行辦法（3頁(yè)）.doc

1、1 總則1.1 為進(jìn)一步理順投資公司內(nèi)部地產(chǎn)企業(yè)與億達(dá)物業(yè)公司之間在前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)作機(jī)制及產(chǎn)業(yè)鏈條，提升億達(dá)品牌及信譽(yù)，培育更多的忠誠(chéng)客戶，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)公司銷售，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內(nèi)部全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和億達(dá)物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司、物業(yè)公司）之間新項(xiàng)目前期物業(yè)管理的委托。1.3 本辦法所稱的前期物業(yè)管理委托主要是針對(duì)物業(yè)公司承接地產(chǎn)公司新開發(fā)項(xiàng)目的合同洽談、方案確定、前期物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽訂等過程。為加強(qiáng)投資公司所屬地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)保金管理，保證各項(xiàng)目質(zhì)保金有效、規(guī)范、合理使用，制定項(xiàng)目質(zhì)保金操作指引。

2、2 職責(zé)劃分2.1 投資公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的審批。2.2 項(xiàng)目所在地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)合同(含管理方案)、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，負(fù)責(zé)組織新項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)工作。2.3 億達(dá)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體編寫新項(xiàng)目招投標(biāo)文件、編制項(xiàng)目物業(yè)管理方案、進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算、草擬前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理公約。3 工作內(nèi)容與責(zé)任3.1 前期物業(yè)管理招投標(biāo) (大連市暫未實(shí)行)地產(chǎn)公司根據(jù)政府主管部門關(guān)于項(xiàng)目前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定，與政府招投標(biāo)辦等部門及時(shí)溝通，在項(xiàng)目正式開盤銷售前30日內(nèi)與物業(yè)公司配合完成項(xiàng)目招投標(biāo)工作，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)

3、公司收到物業(yè)管理招標(biāo)信息后，應(yīng)迅速組織人員從地產(chǎn)公司(或委托招標(biāo)單位)獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料，購(gòu)買招標(biāo)文件，繳納投標(biāo)押金，報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。組織相關(guān)部門專業(yè)人員成立投標(biāo)工作小組，完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。 3.2 參與新項(xiàng)目可研論證開發(fā)公司開發(fā)（物管）部門組織召開新項(xiàng)目前期工作專題會(huì)，新項(xiàng)目可研報(bào)告/市調(diào)大綱。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，對(duì)新項(xiàng)目周邊類似樓盤物業(yè)管理區(qū)域市場(chǎng)狀況組織調(diào)查，并依據(jù)考察情況形成項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估報(bào)告，提交地產(chǎn)公司決策參考。3.3 參與營(yíng)銷策劃地產(chǎn)公司銷售部門在內(nèi)部預(yù)售前60日內(nèi)召開新項(xiàng)目物業(yè)管理相關(guān)工作要求說明會(huì)，

4、介紹項(xiàng)目營(yíng)銷基本思路，提出對(duì)項(xiàng)目前期物業(yè)管理的總體要求。物業(yè)公司根據(jù)地產(chǎn)公司要求，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)售前30日內(nèi)，完成下列工作：a)對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理概念進(jìn)行策劃和提煉，報(bào)地產(chǎn)公司參考選用，以使物業(yè)管理能夠真正作為服務(wù)產(chǎn)品與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結(jié)合，對(duì)地產(chǎn)公司產(chǎn)品形成重要的補(bǔ)充、包裝和提升，同時(shí)也作為銷售賣點(diǎn)可供提煉的內(nèi)容之一。b)對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行全面策劃，形成物業(yè)管理方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后組織實(shí)施。3.4 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂地產(chǎn)公司在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)，組織物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。合同由物業(yè)公司參照國(guó)家建設(shè)部相關(guān)示范文本起草，報(bào)地產(chǎn)公司審核會(huì)簽、投資公司物業(yè)管理部審批

5、。a)合同中應(yīng)明確委托物業(yè)管理內(nèi)容、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目開辦費(fèi)用、維修基金管理、管理/經(jīng)營(yíng)用房、空置房管理費(fèi)、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施管理等。b)物業(yè)公司在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前應(yīng)完成前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，報(bào)地產(chǎn)公司審核、投資公司審批后執(zhí)行。服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照行業(yè)水平和政府限價(jià)，結(jié)合物業(yè)公司自身的經(jīng)營(yíng)成本和地產(chǎn)公司銷售需要確定，原則上應(yīng)保證項(xiàng)目入住兩年內(nèi)能實(shí)現(xiàn)收支平衡。如收支不能達(dá)到平衡，應(yīng)明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報(bào)投資公司審批。對(duì)于由于配合地產(chǎn)公司銷售需要等而產(chǎn)生的定價(jià)虧損，應(yīng)明確對(duì)物業(yè)公司的補(bǔ)償方式，具體形式由雙方協(xié)商解決。c)有關(guān)項(xiàng)目開

6、辦費(fèi)是物業(yè)公司進(jìn)駐項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動(dòng)室及其裝修和必備物資等的一次性費(fèi)用，可由地產(chǎn)公司實(shí)報(bào)實(shí)銷一次性支付，或由物業(yè)公司在管理費(fèi)測(cè)算中分?jǐn)傔M(jìn)去。如地產(chǎn)公司認(rèn)為測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)偏高，也可由地產(chǎn)公司承擔(dān)項(xiàng)目開辦費(fèi)用。d)對(duì)因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用由于非銷售承諾形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用電或工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差、前期施工返修等造成水電開支過大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時(shí)移交等發(fā)生的費(fèi)用，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。3.5 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，

7、在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)報(bào)地產(chǎn)公司審核確定。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同的同時(shí)，與物業(yè)公司簽署前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。a)協(xié)議內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、維修資金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。b)協(xié)議中對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修資金管理和使用、服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任等方面條款應(yīng)嚴(yán)格審核，慎重嚴(yán)謹(jǐn)。為了規(guī)避日后經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)管理費(fèi)定價(jià)虧損的項(xiàng)目應(yīng)在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：前期物業(yè)管理定價(jià)，地產(chǎn)公司給予了相關(guān)支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時(shí)，物業(yè)公司可根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。c)該協(xié)議應(yīng)明確起止時(shí)間為自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。3.6 簽訂臨時(shí)管理規(guī)約地產(chǎn)公司在銷售前將項(xiàng)目臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)公司買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與地產(chǎn)公司簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾認(rèn)可。臨時(shí)管理規(guī)約由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬定，在房屋銷售前30個(gè)工作日內(nèi)完成地產(chǎn)公司審核、投資公司審批。4 附則4.1 本辦法由投資公司物業(yè)部負(fù)責(zé)解釋。4.2 本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。

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