1、1 總則1.1 為進一步理順投資公司內部地產企業與億達物業公司之間在前期物業管理階段的經營管理關系，建立規范、高效的協作機制及產業鏈條，提升億達品牌及信譽，培育更多的忠誠客戶，進而促進房地產公司銷售，特制訂本管理辦法。1.2 本暫行辦法適用于投資公司內部全資及控股的所有房地產公司和億達物業公司（以下簡稱地產公司、物業公司）之間新項目前期物業管理的委托。1.3 本辦法所稱的前期物業管理委托主要是針對物業公司承接地產公司新開發項目的合同洽談、方案確定、前期物業服務合同與前期物業服務協議的簽訂等過程。為加強投資公司所屬地產項目質保金管理，保證各項目質保金有效、規范、合理使用，制定項目質保金操作指引。
2、2 職責劃分2.1 投資公司物業管理部負責前期物業服務合同、前期物業服務協議的審批。2.2 項目所在地產公司負責審核物業公司的前期物業服務合同(含管理方案)、前期物業服務協議，負責組織新項目物業管理招投標工作。2.3 億達物業公司負責具體編寫新項目招投標文件、編制項目物業管理方案、進行費用測算、草擬前期物業服務合同和前期物業服務協議、臨時管理公約。3 工作內容與責任3.1 前期物業管理招投標 (大連市暫未實行)地產公司根據政府主管部門關于項目前期物業管理招投標管理的相關規定，與政府招投標辦等部門及時溝通，在項目正式開盤銷售前30日內與物業公司配合完成項目招投標工作，并簽訂前期物業服務合同。物業
3、公司收到物業管理招標信息后，應迅速組織人員從地產公司(或委托招標單位)獲得招標文件或相關資料，購買招標文件，繳納投標押金，報送投標申請。組織相關部門專業人員成立投標工作小組，完成物業項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。 3.2 參與新項目可研論證開發公司開發（物管）部門組織召開新項目前期工作專題會，新項目可研報告/市調大綱。物業公司根據地產公司要求，對新項目周邊類似樓盤物業管理區域市場狀況組織調查，并依據考察情況形成項目物業管理評估報告，提交地產公司決策參考。3.3 參與營銷策劃地產公司銷售部門在內部預售前60日內召開新項目物業管理相關工作要求說明會，
4、介紹項目營銷基本思路，提出對項目前期物業管理的總體要求。物業公司根據地產公司要求，在項目內部預售前30日內，完成下列工作：a)對項目物業管理概念進行策劃和提煉，報地產公司參考選用，以使物業管理能夠真正作為服務產品與地產產品定位緊密結合，對地產公司產品形成重要的補充、包裝和提升，同時也作為銷售賣點可供提煉的內容之一。b)對項目物業管理服務工作進行全面策劃，形成物業管理方案，報地產公司審核、投資公司審批后組織實施。3.4 前期物業服務合同簽訂地產公司在房屋銷售前30個工作日內，組織物業公司簽訂前期物業服務合同。合同由物業公司參照國家建設部相關示范文本起草，報地產公司審核會簽、投資公司物業管理部審批
5、。a)合同中應明確委托物業管理內容、委托管理期限、雙方權利義務、物業管理服務標準、物業管理服務費用、項目開辦費用、維修基金管理、管理/經營用房、空置房管理費、車庫、會所等配套設施管理等。b)物業公司在簽訂前期物業服務合同前應完成前期物業管理服務費標準測算，報地產公司審核、投資公司審批后執行。服務費標準應參照行業水平和政府限價，結合物業公司自身的經營成本和地產公司銷售需要確定，原則上應保證項目入住兩年內能實現收支平衡。如收支不能達到平衡，應明確虧損責任承擔方和分擔方案報投資公司審批。對于由于配合地產公司銷售需要等而產生的定價虧損，應明確對物業公司的補償方式，具體形式由雙方協商解決。c)有關項目開
6、辦費是物業公司進駐項目時產生的辦公用房、員工宿舍、食堂、活動室及其裝修和必備物資等的一次性費用，可由地產公司實報實銷一次性支付，或由物業公司在管理費測算中分攤進去。如地產公司認為測算的物業管理費偏高，也可由地產公司承擔項目開辦費用。d)對因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用電或工業用電標準交費與按民用標準收費之間形成的價差、前期施工返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，以及因二次加壓供水、供暖未及時移交等發生的費用，由地產公司承擔補差責任。3.5 前期物業服務協議簽訂前期物業服務協議由物業公司負責擬定，
7、在房屋銷售前30個工作日內報地產公司審核確定。物業買受人與地產公司簽訂房屋買賣合同的同時，與物業公司簽署 前期物業服務協議。a)協議內容包括：雙方的權利和義務、物業管理服務內容和責任、物業管理服務質量標準、物業管理服務費用、有償服務費用、維修資金的管理與使用、保險、廣告牌設置及權益、違約責任等。b)協議中對物業服務費、公共產權、維修資金管理和使用、服務內容和責任等方面條款應嚴格審核，慎重嚴謹。為了規避日后經營風險，對管理費定價虧損的項目應在協議中明確與業主約定：前期物業管理定價，地產公司給予了相關支持，物業公司與業主重新簽訂委托合同時，物業公司可根據實際運作情況，與業主協商調整管理費標準。c)該協議應明確起止時間為自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同 生效時止。3.6 簽訂臨時管理規約地產公司在銷售前將項目臨時管理規約向物業公司買受人明示，并予以說明。物業買受人與地產公司簽訂物業買賣合同時對臨時管理規約予以書面承諾認可。臨時管理規約由物業公司負責擬定，在房屋銷售前30個工作日內完成地產公司審核、投資公司審批。4 附則4.1 本辦法由投資公司物業部負責解釋。4.2 本辦法自下發之日起執行。
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