1、碧桂園項目工程度、 質量控制要點 進度、成本控制是項目管理的重 要內容，很感謝集團給這個機會給我 總結和發表意見,這段時間在項目李總 的關心支持和大力指導下，將個人的 一點工作體會與韶關項目過去兩年工 作的經驗教訓進行結合，談談對進度 質量控制的一點認識和體會，供其它 項目的同事批評、指正與參考，并提 出更好的意見和建議，以達到拋磚引 玉的效果。 二、質量控制二、質量控制 一、進度控制一、進度控制 一、進度控制 進度控制是項目管理的重要內 容之一，能否成功地控制進度直接影響 了項目的資金運作和成本，決定了能否 實現對客戶的交樓承諾，關系到公司的 成本和聲譽，是一項不容忽視的重要工 作。進度控制

2、的內容很多，這里僅站在 項目部的角度，從事前、事中和事后三 個過程談談對進度控制的認識和體會： （一）事前控制 碧桂園項目的特點是占地面積 大，往往位于郊區或二、三線城市。因 此，作為項目部，在項目啟動前，必須 站在項目整體開發的角度上，和集團其 它部門一起，全面、細致和周密地做好 整個項目開發策劃、規劃、方案和計劃 工作，這是整個進度控制的關鍵。 1、做好整體小區的規劃工作 2、合理確定項目的標高 3、做好土方平衡計劃工作 4、做好市政管線規劃設計和綜合管線平衡工作，并 根據項目總體計劃制定好市政報建，施工計劃。 5、對地質進行詳細的勘察。選擇合理的基礎類型和 樁型。 6、制訂項目開發，施工

3、計劃，做好各項工作的穿插， 盡可能縮短時間。 7、做好內外的溝通協調工作 8、做好設計變更圖紙會審和技術交底工作 9、督促施工單位及時進場，做好“三通一平”和場 地交接。 10、督促施工單位按合同約定的時間，編制詳細的 施工計劃，作為進度控制的依據。 1、做好整體小區的規劃工作 首先應根據項目各方面實際情 況，與公司的有關部門一起制訂整個項 目的分段開發計劃和順序，統一意見后 據此制定項目外部交通和內部臨水、臨 電、市政和施工道路、臨設、材實堆放、 攪拌站、辦公室等布置和計劃，做到統 一規劃、有條不絮、避免重復投資，以 利于加快進度，節省投資。 其中，臨水盡可能就地取材，利用合格 的河水、水庫

4、水和地下水，這樣有利于節省投資； 臨電根據開發計劃合理布置；場內盡量提前施工 小區市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證 場內運輸，另一方面也有利于文明施工，對土質 較好的地段，可采用先利用底層砼路面作為施工 道路，施工完成后再澆筑面層砼。土質較差地段 的市政道路，可采用先倒底層砼路面作為施工道 路，施工完成后再鋪上瀝青；臨設材料堆放現場， 辦公室等場地應盡可能放在不影響施工，距離比 較近的位置，避免多次搬遷，減少搬遷費用。攪 拌站應考慮交通運輸問題，放在較晚開發，且便 于交通運輸和取水的位置。另外，碧桂園的項目 多數處于山區，還必須考慮防洪措施，做好邊坡 防護、截洪溝和場地排水工作。 2、合

5、理確定項目的標高 對一個大型小區來說，土方工作量是非常大 的，因此合理確定項目的標高是一項非常重 要的工作。合理確定項目的標高可以大大地 減少土方的開挖和外運，同時也減少了市政 管線的埋設深度。從而達到加快進度，節省 造價的目的，標高的確定必須綜合考慮與外 部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢 的標高問題以及土方平衡問題，必須與設計 院共同進行。 3、做好土方平衡計劃工作 接收場地后必須對場地標高進行的精確 測量，按初步確定的標高準確計算挖方 量的填方量。如果不能滿足平衡要求， 可在不影響與外部市政道路、管線連接， 不影響場地排水等問題前提下適當調整 標高。 土方平衡運轉中，應注意以下幾個問

6、題： 、對開挖出來的石方應充分利用，可用于 場地的道路回填、換土和擋土墻的原材料， 以達到節省造價的目的。 、對于含水量很大的土，如淤泥等，必須 堅決運走，不能用于建筑物的回填，否則不 但不能節省造價，還會大大提高基礎處理的 成本和時間。 、含有大石塊的土或者石塊不能回填在準 備進行樁基礎施工的場地上，否則會大大增 加樁基礎施工的難度，增加成本和延緩施工 的進度。 、魚塘、水池應該抽干水，適當處理后再 回填。 4、做好市政管線規劃設計和綜合管線平 衡工作，并根據項目總體計劃制定好市 政報建，施工計劃。 小區內的涉及的市政管線比較多，主 要有市政排水、排污、強電、弱電、自來水、 煤氣等。這些管線

7、又分屬于不同施工單位進 行施工，為了避免管線漏設、位置沖突、埋 深過深或過淺等問題，保證與外部市政管線 的順暢連接，并及時做好報建和施工工作， 確保順利驗收。必須在開工前做好小區市政 管線的規劃設計和綜合平衡工作。并根據小 區的開發計劃合理設計方案。制定報建計劃 和施工計劃，配合施工和驗收交樓工作的進 行。 5、對地質進行詳細的勘察。選擇合理的 基礎類型和樁型。 碧桂園的產品類型按系列定型的，因此對 0.00以上部分的成本和工期可以說是基本固定的， 影響產品的成本和工期的主要是基礎部分。根據不同 的地質情況，設計不同的基礎，例如天然基礎、夯擴 樁基礎，預應力管樁基礎，人工控孔樁基礎，鉆（沖）

8、孔樁基礎等，上述基礎的成本和工期的差別是非常大 的。 地質鉆探工作，其成本占建筑施工總成本的 比例是非常小的，但它是基礎設計的依據。因此對成 本和工期的影響又是非常大的。 因此，必須認真、細致做好地 質鉆探工作，選擇合理的基礎類型和樁 型。這是需要注意的是，一般房地產大 公司經過簽訂的都是框架協議，價格比 較低。因此有時難以避免會出現偷工減 料和做假資料的情況，導致地質報告與 實際地質情況不符，以致設計錯誤，造 成難以挽回的損失。以前富力等房地產 公司都曾出現過這種情況。因此，要求 項目部必須派有能力，責任心強專業工 程師全程跟進，確保鉆探工作的準確性 和可靠性。 6、制訂項目開發，施工計劃，

9、做好各項工作的 穿插，盡可能縮短時間。 項目的進度，并不是單指施工進度。它包括 方案、開發報建、專業審查、招投標和各種證件 （規劃、施工許可證和預售證等）的取得、各種驗 收（規劃和各專業驗收等）和備案等工作，而這些 工作反過來又不同程度地影響施工進度。再加上碧 桂園工程是各工程公司負責進行的：土建是由騰越 負責施工的，機電是由機電公司負責施工的，精裝 修是由雅俊公司施工的，園藝、綠化也有專業公司， 土方是土方隊施工的，而自來水是由自來水公司施 工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷 等隊伍。參建單位很多，協調管理的工作量很大， 項目部在某種意義上起到了總包的作用。因此必須 以片為單位，制

10、訂整個片區的整體開發建設計劃， 并做各項工作的穿插和組織。 7、做好內外的溝通協調工作 包括：對外做好與政府有關和周邊村民 等利益相關者的溝通協調，保證施工的 順利進行。對內做好與集團各有關部門 的溝通協調工作，保證圖紙、施工單位 和資金等各種資源的及時到位。 8、做好設計變更圖紙會審和技術交底工作 施工前應組織項目部、監理和施工單位對施 工圖紙進行嚴格細致的審查，發現其中存在問題并由 設計進行修改，保證施工的順利進行，避免因圖紙錯 誤或對圖紙理解錯誤造成返工，影響施工進度。 同時，還應由項目監理公司對施工進行技術 交底，針對產品特點，明確有關要求，對可能出現的 通病及預防措施對施工單位進行技

11、術交底，盡可能避 免因質量問題造成返工，延誤工期。 9、督促施工單位及時進場，做好 “三通一平”和場地交接。 10、督促施工單位按合同約定的時 間，編制詳細的施工計劃，作為 進度控制的依據。 （二）事中控制 施工過程中的進度是進度控制的一項重要工 作，室外重要在于及時發現存在的問題，找到根本原 因或主要矛盾，要及時進行處理和化解。 1、加強檢查和督促 主要是檢查施工單位的計劃落實情況和人、材、機情 況，發現異常應及時查找主要原因，采取相應措施進 行處理。 2、加強組織、管理 碧桂園的施工隊伍很多，有土方、土建、機電、鋁窗、 園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊，水 平參差不齊。各施工單位

12、只對自己施工單位范圍負責， 因此作為項目部的管理責任和協調工作量很大，必須 全面、細致地做好整個項目的施工組織，保證各專業 施工及時進場和穿插。同時還必須加強管理，抓好施 工的質量和安全，確保施工順利進行，才能保證施工 進度。 3、加強協調和溝通 主要包括： 加強與當地政府及主管部門的溝通，爭取他們的最大支持 和幫助 加強與工地周邊村民及有關利益團隊，個人的溝通、協調， 為施工創造一個良好的外部環境，保證施工的順利進行。 做好與集團各有關部門的溝通協調工作，在工作上得到他 們的理解和幫助，保證圖紙各項安排和各種資源的及時到 位。 做好與項目內部各參建單位，如監理、施工單位的溝通， 了解他們存在

13、的問題和困難，盡力協助、支持他們進行解 決。同時針對碧桂園參建單位多、各單位僅對自己的自己 施工范圍負責的特點。全力做好協調工作，可采用現場會， 定期（如期）召開各參建參加協調會議等方式，及時發現 施工中出現的各種問題并加以協調處理，保證施工的順利 進行。 5、及時、果斷地處理各類突發事件，保護公司的利 益和聲譽，確保項目的進度。 碧桂園的項目具有處于市郊，或二、三線城市，與村 莊交接，且具有開工面積大、參建單位多、工人素質 參差不齊等特點，因此難以避免會出現各種突發事件。 作為項目部，應盡早發現事件的苗頭，及時、果斷地 進行處理，對通過努力處理不了的問題，需迅速向集 團上報，爭取集團的支持。

14、 （三）、事后控制 主要是事后需組織項目部、監理和參建單位進行認真 總結，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避 免類似的情況再次發生，不斷提高項目部的進度控制 能力。 從韶關碧桂園的情況來看，影響項目進度主要原因事 前主要是： （1）、沒有提前施工小區的市政道路作為施工通道， 影響了整個小區的交通運輸。 （2）、沒有做好小區的土方平衡，導致土方反復運 進和運出，對西片的進度造成了嚴重影響。 韶關項目北片吸取了西片的經驗教訓，提前施工市政 道路、認真做好土方平衡，取得了比較理想的效果。 事中影響項目進度的主要有以下幾個因素： （1）、施工單位的資金實力和自身管理水平 以東片的幾家外判單位為例

15、，目前造成進度滯后的最 主要原因是這幾家單位存在資金實力不足，無力購買 裝修鋪貼材料，水電等材料。再加上存在不同程度的 分包情況，導致管理水平難以達到要求，解決問題不 及時造成的。 （2）、其他單位的影響 如西片，由于前序施工單位的進度達不到要求，使后 續施工單位不能及時進場。 （3）、材料價格上漲的影響 如東片幾家外判單位因材料價格上漲而停工。 從事中控制情況看，影響項目進度的主要因素還是施 工單位的資金實力和管理能力。因此，建議集團重視 招標工作，選擇真正有實力的施工單位，以保證項目 進度目標的實現。 二、質量控制二、質量控制 質量控制是項目管理的重點，作為項目部，必須認真 做好質量控制、

16、確保產品的質量，維護公司的聲譽和 利益。這里主要站在項目部的角度，從施工前、施工 中、施工后三個過程談談對質量控制的認識和體會。 （一）、施工前控制（一）、施工前控制 施工前控制是質量控制的重點，應事先對影響質量的各種因素加以施工前控制是質量控制的重點，應事先對影響質量的各種因素加以 控制。而不能消極被動地等待出現質量問題再進行處理，造成不必控制。而不能消極被動地等待出現質量問題再進行處理，造成不必 要的損失。作為項目部，事前建議抓好以下幾個環節：要的損失。作為項目部，事前建議抓好以下幾個環節： 確立質量管理目標，并加以貫徹落實，并建立有效的整體質量管理確立質量管理目標，并加以貫徹落實，并建立

17、有效的整體質量管理 體系。體系。 選擇水平高、責任心強的項目部工程管理人員，建立質量制度，責選擇水平高、責任心強的項目部工程管理人員，建立質量制度，責 任到人任到人 選擇好的監理單位，并檢查督促他們根據項目的實際情況和可能出選擇好的監理單位，并檢查督促他們根據項目的實際情況和可能出 現的問題制訂符合實際情況、切實可行的監理細則，落實安排質量現的問題制訂符合實際情況、切實可行的監理細則，落實安排質量 和數量滿足要求的監理人員進行監理工作。和數量滿足要求的監理人員進行監理工作。 選擇資金好，管理能力強的施工隊伍，并督促他們建立和落實有針選擇資金好，管理能力強的施工隊伍，并督促他們建立和落實有針 對

18、性的、有效的，可實施的施工方案和質量控制措施。對性的、有效的，可實施的施工方案和質量控制措施。 施工單位是施工實施者，也是質量控制的關鍵。選擇好的施工隊伍，施工單位是施工實施者，也是質量控制的關鍵。選擇好的施工隊伍， 根據項目部各方面的實際情況，制定有針對性的施工方案和質量控根據項目部各方面的實際情況，制定有針對性的施工方案和質量控 制措施是做好質量控制的一項很重要的工作。制措施是做好質量控制的一項很重要的工作。 5 5、做好圖紙會審和設計交底工作，使施工單位能理解設計圖，避、做好圖紙會審和設計交底工作，使施工單位能理解設計圖，避 免因設計錯誤或對圖紙理解錯誤造成質量問題。免因設計錯誤或對圖紙

19、理解錯誤造成質量問題。 做對施工技術交底工作，并參與監督、施工單位做好對施工組技術做對施工技術交底工作，并參與監督、施工單位做好對施工組技術 交底。交底。 做好對施工方案的審核做好對施工方案的審核 （二）、施工中質量控制 施工中質量控制主要是要加強檢查和管理，及時發現 和處理存在的問題。 1、采用樣板引路，對于各項工程，盡可能先做一個 樣板。 2、認真、監督各級質量管理人員的工作到位，包括 施工員、質委員、監理工程師，工程部人員等。 加強檢查和抽查，及時發現存的質量問題，嚴格執行 驗收程序，保證質量控制體系的效運行。對于有代表 性或者比較重林的質量問題，一定要做到以下三點： （1）必須查明質量

20、問題的根本原因。 （2）必須明確責任，對引起較大損失的單位和個人 必須給予相應處罰和處理，以示警戒。 （3）必須落實對各參建單位的教育工作，避免類似 問題的再次發生。 4、認真落實做好各專業工程驗收和交 接工作 5、認真落實好產品保護工作 6、對進場材料必須嚴格把關，保證施 工單位按合同保證材料的質量 個人認為，施工過程的質量控制要注意以下三個 問題： 1、堅持按質量標準、施工規范和施工圖紙進行施工 和驗收質量標準是質量管理控制和驗收的依據，碧桂 園集團目前已經是國內名列前茅的房地產集團，質量 是企業的生命。因此，完全有必要執行國家質量標準， 施工規范，嚴格按施工圖紙進行施工，這樣才有可能 真

21、正地保證質量目標的實現。 2、管理要堅持以人為核心的原則 人是工程實施的管理者和實施者，各級施工和管理人 員是否稱職，直接決定了質量控制的效果。因此，施 工過程管理必須嚴抓人的因素，堅持以人為核心，加 強對各級人員的管理，保證他們能稱職和到位。 首先，施工班組是施工的實際操作者，其能力素質、 責任和配合程度直接決定了施工質量水平。因此，對 施工班組，一方面要加強教育和技術交底，嚴格要求， 另一方面對水平、素質不符合要求的班組要堅決撤換， 才能保證施工質量控制的實施。另外對施工員、質安 員、監理工程師、總監工程部人員也需嚴格要求，督 促他們工作到位，對不稱職人沒要予以更換。 3、堅持公平、公正和

22、科學的處理原則 對施工過程中出現的問題，要尊重事實，尊重合同， 以數據為依據，客觀公道處理，以保證施工的質量。 （三）施工后質量控制 主要是組織施工，監理和工程部進行認真總結，避免 類似問題再次發生，并研究如何進一步提高施工質量 水平。 韶關項目西片目前在住宅，市政存在的問題較多。這 主要是施工前、施工中和施工后的控制工作沒有完全 到位造成的，同時特別在市政施工上，施工單位沒有 嚴格按照施工規范和質量標準進行施工，也是造成市 政質量不理想的重要原因。 綜上所述，個人對質量、項目進度管理有以下認 識和體會： 一、項目的質量、進度和成本控制不是絕對矛盾和相 互制約的。質量是企業的生命，犧牲質量是追

23、求進度 和成本的產品是難以被客戶認可和接受的。因此，只 有認真做好質量管理，把質量控制在一個合理的水平 （并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才 能保證項目的進度和成本控制目標的實現。因此，從 這個意義上來說，質量、進度和成本控制的利益目標 是一致的，只有做好項目的質量管理工作，才能保證 進度、成本控制目標的實現。 二、無論是質量、進度和成本控制，事前控制是關鍵。 因此在項目啟動前、動工前必須從全局出發認真、周 密、細致地做好規劃、統籌和各項準備工作，才能達 到理想的效果。 三、項目管理就象一臺大機器一樣，是由無數的零件 （細節）組成的，一個零件出了問題，就會減慢甚至 終止機器的運作。因

24、此，在做好全盤計劃、統籌的基 礎上，還必須加強管理，確保各人員工作到位，處理 好每一個細節，才能保證項目管理目標的實現。 四、目前項目部的工作主要存在以下困難：在對外方面由 項目多處在市郊和二、三線城市，政策法規相對不太完善， 政府各部門和周邊村民在征地、項目施工等問題上給項目 的進度造成了很大的影響。從集團內部來說，集團內部部 門較多，流程較長，而且項目多、分布廣，也使各部門人 員對項目的具體情況難以有充分的了解，致使內部處理問 題的時間偏長。在項目管理上，由于參建單位很多，分工 過細（分土方、土建、機電、裝修、園建、綠化、鋁合金 等）且各參建單位是對其施工范圍負責，造成項目總體管 理統籌責

25、任很重，協調工作量非常大。因此，要求項目部 對外必須認真做好與各級政府，主管部門及周邊村民、企 業等利益相關者的溝通、協調工作，保證項目的一個良好 的外部環境；對上必須加強與集團各主管部門的溝通和交 流，使他們能及時掌握項目的實際情況和需求，才能保證 各項資源的及時到位；在項目內部必須做好對各參建單位 管理、溝通和協調，做好整個項目的計劃和統籌，才能保 證質量、進度和成本控制目標的實現。 五、從施工角度來說，施工單位是施工工作實施到立 體，施工的進度和質量很大程度取決于施工單位的素 質和能力，以韶關項目為例，東片外判的住友、機施 等單位由于資金、管理等問題，目前已基本處于半停 工狀態，質量、進度控制難以進行。西片騰越不同的 施工隊伍，其進度、質量差別也很大。因此，需要集 團大力重視施工單位的選擇問題，選擇符合要求的施 工單位，才能保證施工質量進度和成本控制目標的實 現。