1、物業資產證券化營銷方案物業資產證券化營銷方案一、一、背景背景目前地產相關的證券化產品主要有：物業租金 ABS、REITs、購房尾款 ABS、物業費 ABS。 購房尾款 ABS 和物業費 ABS 這兩種產品， 債項評級依賴于地產商主體的評級，因此成本與地產商發行私募公司債差別不大。物業租金 ABS 受限于我國商業地產的租售比較低，發行規模難以做大，同時有銀行經營性物業貸競爭，優質物業沒有太大動力發行。REITs 產品需要地產商承擔較高的稅費，在我國沒有法規明確 REITs 稅收優惠條款時，發行阻力依然較大。在這種情況下，我們對于擁有優質物業、實力雄厚的地產商可以營銷物業資產證券化產品。二、二、方
2、案方案總體上說，相當于地產商發行一支私募抵押債。我們通過信托給地產商發放信托貸款，并在期間按期還息，并償還少量本金，到期償還剩余本金。具體而言：1.本專項計劃基礎資產為【】信托對【XX】公司發放信托貸款后所享有的信托貸款債權。發行規模可以做到物業評估價值的 7-8 折。2.信托對【XX】公司發放 1 筆信托貸款， 【XX】公司以物業租金債權合同約定的租金請求權及其他從權利質押給信托，并將物業所有權抵押給信托。3.中信建投證券股份有限公司（ 以下或稱“計劃管理人”）設立資產支持專項計劃，將專項計劃募集的資金用于購買信托對【XX】公司信托貸款的受益權4.認購人認購資產支持證券，并根據其所擁有的資產支持證券享有專項計劃資產收益，承擔專項計劃資產風險。品種品種預期期限（年預期期限（年）發行規模（萬元）發行規模（萬元）擬評級擬評級預期收益率預期收益率優先 A3【】AAA3.8%-4.2%優先 B3【】AA+4.4%-5.0%次級檔3NRNR總計【】-注： 如果發行人主體評級是 AAA， 則沒有優先 B 檔， 所以優先級均為 AAA。三、三、目標客戶目標客戶1. AA+及以上的國有房地產企業；2.持有物業位于一線城市的核心位置；3.物業處于正常運營狀態，出租率高于90%。
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