1、1、思考路徑2、定位前提3、定位篇4、企劃篇5、營銷篇整體定位業態建議產品建議推廣階段推廣主題營銷策略推廣手段青浦香花橋開發商投資客經營者消費者本案整體形象包裝建議項目案名本案所在香花橋街道在青浦區的地位對定位的影響？本案周邊環境帶來的影響？本案涉及各方之間的關系若何？開發商目標是什么？投資客看中什么？經營者注重什么？消費者又期望什么？壹、 定 位 前 提本案所在香花橋街道在青浦區的地位對其定位的影響？香花橋街道處于青浦工業園內，位于工業園區的西北段，與青浦其他區域不同的是香花橋街道的工業園區的位置決定了其在未來發展和消費形態上都將受工業園區的巨大影響，必然受到園區經濟的推動發展。因此，香花橋
2、街道是園區經濟的。項目地處香花橋街道新址的東部，處于農民回遷房區域，置身于新的居住聚集地中心。從這個意義上說本案將形成未來香花橋街道的新社區中心，承擔著將老街道商業帶向東遷移并升級的重要任務。本案周邊環境帶來的影響？本案周邊環境帶來的影響？項目自身入住率不斷攀升全國管轄最大的街道辦企業員工數量穩定，消費潛力大期待升級和東移促進成熟居住的象征老商業街 PK 本案老商業聚集區的商業雖然檔次較低，業態卻非常豐富，主要以生活配套為主，商鋪個體體量較小。項目所在地的西段，新橋路與漕盈路交叉范圍是自發形成的老商業聚集地。其中，新橋路段租金從2.0元/天3.0元/天不等，租金最高的是臨近新橋路與漕盈路交叉口
3、的東段。漕盈路租金從1.5元/天2.5元/天不等。老商業街 PK 本案項目名稱湘菜館酒樓竹園文化用品忠華鞋業圣羅蘭飾品地址漕盈路漕盈路金橋路金橋路單位商鋪面積40255050建筑樓層1層底商底商底商業態餐飲等文體用品鞋類飾品租金核算2元/天2.2元/天3.2元/月3元/天售價推算9125元/ 10037.5元/ 14600元/ 13687.5元/備注按照8的回報率推算(注: 影響本案商業價格因素: 業態面積位置)1.75元平方米天 1.05 365天88802.78800元平方米由此:因為本案商業并非純底商所以按照通常規律，本案商業整體租金水平約為：2.5元/天*70%=1.75元/m.天在5年內按照每年5%租金遞增,以第三年為基準.回報率以8%計算。商業平均銷售單價:目前老商業街的中心地帶商鋪平均租金為2.5元/天本案商業的平均售價商業街銷售價格建議17%30%50%二層均價9500三層
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