1、萬科將項目管理的知識與工程管理相結合萬科將項目管理的知識與工程管理相結合萬科將項目管理的知識與工程管理相結合萬科將項目管理的知識與工程管理相結合 六管一控六管一控六管一控六管一控 五個環節五個環節五個環節五個環節 【框架】萬科工程項目管理框架【框架】萬科工程項目管理框架 5 維修與服務維修與服務 1 洞察預定義洞察預定義 2 策劃與評估策劃與評估 3 現場與控制現場與控制 4 完工與移交完工與移交 公 司戰 略 公 司戰 略 項 目 策 略 項 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 計劃 管理 采購 管理 組織 管理 成本 管理 質量 管理 范圍 管理 項目及 風險 項目及 風險 萬科培

2、訓體系 【功能】【功能】萬科工程項目管理的“六管一控”萬科工程項目管理的“六管一控” 公 司戰 略 公 司戰 略 項 目 策 略 項 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 計劃 管理 風險 管理 組織 管理 質量 管理 成本 管理 范圍 管理 項目項目 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理范圍管理范圍管理 管理范圍定義管理范圍定義管理范圍定義管理范圍定義 確保所作的工作既充分且必要，這些工作可 以實現項目的目標。 管理范圍含義管理范圍含義管理范圍含義管理范圍含義 ?所確定的工作范圍是充分的 ?工作范圍不包括

3、那些不必要的工作 ?工作范圍規定要做的工作能夠實現預計的項目目標 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理范圍管理范圍管理 DM - Development ManagementPM - Project ManagementFM - Facility Management 決策階段實施階段決策階段實施階段 準備設計施工 使用階段使用階段 物業公司物業公司 FM 開發方開發方開發方開發方 DMPM 設計方設計方 PM 施工方施工方 PM 其它供方其它供方 PM 規劃 設計 規劃 設計 市場定位 產品建議 市場定位 產品

4、建議 施工圖 設計 施工圖 設計 房屋 建造 房屋 建造 銷售銷售 土地機會 尋找 土地機會 尋找 概念 設計 概念 設計 物業 管理 物業 管理 房屋的生命周期房屋的生命周期 項目的參與者項目的參與者 投資方投資方 DMPM ?通過通過項目策劃項目策劃(Project Plan)(Project Plan)和和項目控制項目控制(Project Controlling) (Project Controlling)以以達到項目的達到項目的費用目標費用目標（投資目標、成本目標）、（投資目標、成本目標）、 質量目標和進度目標質量目標和進度目標。 ?PM=PP+PCPM=PP+PC ?房地產的工程項目

5、管理的范圍包括了房地產的工程項目管理的范圍包括了 ? 參與項目的前期設計參與項目的前期設計 ? 參與項目采購參與項目采購 ? 依照公司的經驗計劃開展質量、進度和成本控制依照公司的經驗計劃開展質量、進度和成本控制 ? 配合銷售配合銷售 ? 對供方的管理對供方的管理 ? 保證房屋竣工驗收保證房屋竣工驗收 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 工程項目管理的含義工程項目管理的含義工程項目管理的含義工程項目管理的含義 提問：由于圖紙原因影響施工進度，誰應該負責？ 【功能】【功能】萬科工程項目管理的“六管一控”萬科工程項目管理的“六管一控” 計劃管理計劃管理 公 司戰 略

6、 公 司戰 略 項 目 策 略 項 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 計劃 管理 采購 管理 組織 管理 成本 管理 質量 管理 范圍 管理 項目 及風險 項目 及風險 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 編制項目計劃的重要性編制項目計劃的重要性編制項目計劃的重要性編制項目計劃的重要性 ? 項目實施前的詳盡預測和模擬項目實施前的詳盡預測和模擬 ? 促進項目干系人之間的溝通，達成共識促進項目干系人之間的溝通，達成共識 ? 為項目測量和控制提供基準為項目測量和控制提供基準 ? 構成項目檔案

7、的主要組成部分構成項目檔案的主要組成部分 我們在計劃管理中常犯的錯誤：計劃管理的計劃管理的計劃管理的計劃管理的5 5拍拍拍拍 ?項目的獨特性決定了，每個項目都是從未做過的事情，所 以計劃編制對項目來說是非常重要的。 項目的獨特性決定了，每個項目都是從未做過的事情，所 以計劃編制對項目來說是非常重要的。 ?計劃編制是一項貫穿整個項目生命周期的持續不斷的工作。計劃編制是一項貫穿整個項目生命周期的持續不斷的工作。 ?計劃編制不是精確科學，不同的項目團隊對同一項目可能 做出截然不同的計劃。 計劃編制不是精確科學，不同的項目團隊對同一項目可能 做出截然不同的計劃。 萬科三級計劃管理體系萬科三級計劃管理體

8、系萬科三級計劃管理體系萬科三級計劃管理體系 ? 一級計劃：三年經營計劃一級計劃：三年經營計劃 由公司計劃管理工作組擬稿，公司決策層審議，總經理簽發 ? 二級計劃：項目開發工作指導書等二級計劃：項目開發工作指導書等 由相關責任部門擬稿，計劃管理工作組審核，總經理簽發 例： 項目開發工作指導書：項目經理部與各專業部門協調后擬稿， 計劃管理工作組審核，公司總經理簽發 ? 三級計劃：各專業部門圍繞項目的作業計劃三級計劃：各專業部門圍繞項目的作業計劃 由項目總經理協調各專業部門擬稿（集成） ，項目總經理審核并 簽發 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質

9、量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 萬科的三年經營計劃萬科的三年經營計劃萬科的三年經營計劃萬科的三年經營計劃 ? 目標管理的產物目標管理的產物-組織的目標組織的目標 ? 內容內容 ?公司發展戰略與策略公司發展戰略與策略 ?公司經營目標公司經營目標 ?業績 ?品牌與客戶 ?內部管理 ?創新和可持續發展 ?公司經營計劃公司經營計劃-業績目標的細化 ?利潤銷售面積、銷售收入資金控制性計劃土地儲備控 制性計劃人力資源控制性計劃個項目開發控制性計劃 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 萬科的二

10、級計劃萬科的二級計劃萬科的二級計劃萬科的二級計劃 ? 目標分解的產物目標分解的產物業務目標與管理目標業務目標與管理目標 ? 各部門季度及年度考核的依據各部門季度及年度考核的依據 ? 內容內容 ?項目開發工作指導書項目開發工作指導書 ?項目經營目標 ?項目開發進度（狹義的計劃） ?質量管理、風險管理 ?財務管理、銷售管理、土地儲備、人力資源工作指導書財務管理、銷售管理、土地儲備、人力資源工作指導書 ?各職能部門年度工作目標與計劃各職能部門年度工作目標與計劃 2計劃模板 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計

11、劃管理 ? 過程管理的產物過程管理的產物目標與行動目標與行動 ? 公司多項目操作模式下，項目總經理控制各部門 協同工作的有力工具 公司多項目操作模式下，項目總經理控制各部門 協同工作的有力工具 ? 內容：項目操作全過程中各專業的作業計劃清單內容：項目操作全過程中各專業的作業計劃清單 ? 三級計劃三級計劃 ?項目開發二級計劃的分解落實 ?圍繞項目各專業協同作業的依據 ?實現二級計劃目標的重要保障 萬科的三級計劃萬科的三級計劃萬科的三級計劃萬科的三級計劃 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 【功能】

12、萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 項目計劃（項目計劃（項目計劃（項目計劃（2 2級計劃）在項目生命周期的位置級計劃）在項目生命周期的位置級計劃）在項目生命周期的位置級計劃）在項目生命周期的位置 啟動 計劃編制 實施 收尾 時間 控制 萬科頒布的計劃管理辦法萬科頒布的計劃管理辦法萬科頒布的計劃管理辦法萬科頒布的計劃管理辦法 包 實施方案實施方案施工圖施工圖實施方案實施方案施工圖施工圖設計前期設計前期 3 3個月個月個月個月5 5個月個月個月個月2 2個月個月個月個月 設計周期設計周期設計周期設計周期3

13、3：5 5：2 2 策劃階段策劃階段策劃階段策劃階段 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 ?工期的經驗值是編制計劃的基礎之一工期的經驗值是編制計劃的基礎之一工期的經驗值是編制計劃的基礎之一工期的經驗值是編制計劃的基礎之一 萬科的規劃設計工期萬科的規劃設計工期萬科的規劃設計工期萬科的規劃設計工期 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 ?工期的經驗值是編制計劃的基礎之一工期的經驗值是編制計劃的基礎之一工

14、期的經驗值是編制計劃的基礎之一工期的經驗值是編制計劃的基礎之一 萬科的建造各階段工期（集團平均萬科的建造各階段工期（集團平均萬科的建造各階段工期（集團平均萬科的建造各階段工期（集團平均3 3層）層）層）層） 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 工程項目計劃的主要內容（工程項目計劃的主要內容（工程項目計劃的主要內容（工程項目計劃的主要內容（3 3級計劃）級計劃）級計劃）級計劃） ?控制性進度計劃（為業主服務） ?材料設備進場計劃（項目部編制） ?分包進場計劃（項目部編制） ?施工圖需求計劃（項目部

15、編制） ?采購和招標計劃（工程管理部編制） ?銷售配合（賣場）計劃（項目部編制） ?施工總進度計劃（為施工服務） ?階段性進度計劃 ?前期及基礎施工階段進度計劃 ?主體進度計劃 ?裝修進度計劃 ?驗收進度計劃 ?月進度計劃、周進度計劃、日進度計劃 項目里程碑節點表 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理計劃管理計劃管理 2 2、均好中加速、均好中加速、均好中加速、均好中加速 3 3、標準化提高項目的速度、標準化提高項目的速度、標準化提高項目的速度、標準化提高項目的速度 4 4、工廠化提高建造過程的速度、工廠化提高建

16、造過程的速度、工廠化提高建造過程的速度、工廠化提高建造過程的速度 萬科計劃管理體系 【功能】【功能】萬科工程項目管理的“六管一控”萬科工程項目管理的“六管一控” 質量管理質量管理 公 司戰 略 公 司戰 略 項 目 策 略 項 目 策 略 供 方 管 理 供 方 管 理 計劃 管理 采購 管理 組織 管理 成本 管理 質量 管理 范圍 管理 項目 及風險 項目 及風險 質量的困惑質量的困惑 我們都認同質量的重要性 我們有詳細的制度 部分公司也通過了ISO9000的認證 我們在現場頻繁地做著施工監督的工作 交樓前我們會仔細的驗收 但是但是 投訴依然不斷，客服、維修忙個不停 質量是什么？質量是什么

17、？ 誰對質量負責？誰對質量負責？ 關于質量我們應做些什么？關于質量我們應做些什么？ 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理質量管理質量管理 萬科三五年工程管理策劃萬科三五年工程管理策劃萬科三五年工程管理策劃萬科三五年工程管理策劃 供方管理供方管理 質量公共關系 過程管理 質量標準 質量公共關系 過程管理 質量標準 工程團隊建設 質量保證體系 工程團隊建設 質量保證體系 客戶 客戶、服務 技術管理、搭建技術平臺 關注市場、成本和持續學習 客戶、服務 技術管理、搭建技術平臺 關注市場、成本和持續學習 質量文化質量文化

18、【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 計劃管理成本管理質量管理組織管理范圍管理采購管理質量管理質量管理 策劃書 萬科質量管理萬科質量管理之質量文化之質量文化 質量文化的力量質量文化的力量質量文化的力量質量文化的力量 績效 行動 決策 氛圍 規范 符號 準則 價值觀 信念 領導者行為 績效評估 人事慣例 愿景目標和戰略 組織結構 競爭環境 中國質量管理的發展：TQC、TQM、ISO9000、6西格瑪、ERP 突破口和管理工具上：亂點鴛鴦譜，趕時髦，學招式，學皮毛 實施變革和過程管理上：蜻蜓點水、戲化質量文化 領導把要培養的孩子交給別人養 質量文化巡講 質量管理水平

19、評價質量管理水平評價 一級：質量控制-出廠前產品檢驗 入伙前模擬驗收 二級：質量保證-生產過程控制 ISO9000 三級：質量管理-以顧客為中心， 倡導質量文化 萬科質量管理萬科質量管理之質量文化之質量文化 文化：萬科PK中海 質量管理質量管理之萬科質量標準之萬科質量標準 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 第四十條在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構 工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面 的防滲漏，為5年； （三）供熱與供冷系統，為2個

20、采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2 年。 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 建設工程質量管理條例 國家質量管理條例國家質量管理條例 萬科質量管理萬科質量管理之質量標準之質量標準 客戶工程質量滿意度調查結果客戶工程質量滿意度調查結果 說明：總體呈上升趨勢。2005年，在各專業系統中是提升最快 的，但絕對值仍是最低的。2005年集團總體滿意度為82%。 歷年工程專業滿意度歷年工程專業滿意度 61% 52% 60% 68% 0% 20% 40% 60% 80% 2002200320042005200220032

21、0042005 萬科的質量標準萬科的質量標準 ?客戶對工程質量的滿意程度作為衡量工程管理專業的核心指標 ?在公司內部以戶均保修率作為改善質量的重要指標 ?設立工程質量管理專項獎金 萬科質量管理萬科質量管理之質量標準之質量標準 關鍵的質量指標： 1. 戶均缺陷率 2. 戶均滲漏率 3. 戶均裂縫率 2003年 抱怨的前三位： 鋁合金鋁合金/塑鋼門窗、墻面、陽露臺塑鋼門窗、墻面、陽露臺 2004年 抱怨的前三位： 鋁合金鋁合金/塑鋼門窗、墻面、樓地面塑鋼門窗、墻面、樓地面/頂棚頂棚 客戶關注的質量重點是什么？客戶關注的質量重點是什么？ 客戶關注的問題就是我們工作的重點 萬科的質量標準萬科的質量標準

22、 萬科質量管理萬科質量管理之質量標準之質量標準 客戶衡量質量的標準客戶衡量質量的標準 客戶質量標準的特點客戶質量標準的特點 ?對滲漏水、裂縫無法接受 ?注重使用功能 ?關注觀感質量 ?關心質量的耐久性能 ?允許質量有瑕疵，但希望及時維修整改 萬科的質量標準萬科的質量標準 萬科質量管理萬科質量管理之質量標準之質量標準 質量管理質量管理之萬科質量管理體系之萬科質量管理體系 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 1 質量策劃 2 合理工期 3 施工過程質量控制 4 對供方的質量管理輸出 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 質量目標： 總體質量水平：魯班獎、X

23、X杯 ?重要分項工程質量指標：滲漏水率、裂縫防治、 其他細項質量標準 ?工程管理流程符合度：體現項目內部管理水平 質量策劃質量策劃 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 1 確定質量目標確定質量目標 工程管理指導書+防水體系等各種分項工程標準 成都工程項目管理 指導書 南京金色二期工程 管理策劃書 武漢公司防水體系 加氣混凝土砌塊砌 筑工藝標準 質量策劃質量策劃 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 1 確定質量目標：成果體現確定質量目標：成果體現 Microsoft Word 文檔 各種成果的上報時間要求 1、減小失誤概率 2、持續保證成功 3、系統性控制風險 4、職責清晰

24、質量策劃質量策劃 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 1 建立質量管理體系的重要性建立質量管理體系的重要性 集團項目評估 集團項目評估 公司檢查評比 公司檢查評比 萬科項目部抽檢 萬科項目部抽檢 監理公司質量監控 監理公司質量監控 承包商質量保證體系 承包商質量保證體系 承包商應建立完善的多級質量保證體系 ： 工人自檢班組自檢質量員檢驗，保證資料（砼試塊、鋼筋抽檢報告等）審查 多級檢查： 承包商監理公司萬科項目部萬科工程部萬科集團工程部 質量管理體系層級 重點 質量策劃質量策劃 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 1 萬科質量管理體系介紹萬科質量管理體系介紹 定期檢查評估與

25、改進 1、監理公司除每天日常監理外并應對重要分項工程 進行專項檢查，對安全文明施工應每周檢查一次 2、項目部每周對承包商進行工地巡檢評比各總包 單位 3、萬科工程部月度檢查評比評比項目部名次 1、檢驗監理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是 否正常運轉，人員架構有無缺失 2、找出施工質量的系統性偏差：工藝、工序、工期 問題 3、組織各承包商相互學習先進經驗 4、處罰是必要的手段、處罰是必要的手段 缺陷一定要整改關閉！IMPORTANT 質量策劃質量策劃 集團檢查深圳區域檢查 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 1 質量管理體系評估和改進質量管理體系評估和改進 深圳區域檢查總結 合理工期

26、合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 三令五申三令五申 ?集團運營與計劃管理集團運營與計劃管理 ?均好中加速均好中加速 ?質量底線質量底線（質量與計劃的關系）（質量與計劃的關系） 最新運營管理辦法 ?標準工期： 考慮正常的技術間歇、組織間歇、特殊季節 （麥收、秋收、梅雨）和自然條件影響而編制出 的正常施工周期。 ?最短工期： 考慮正常的技術間歇和自然條件影響，通過加大 施工單位成本投入而編制出的最短施工周期。 標 準工 期 上海萬科工程主要 節點統一參考工期 范例：范例： 合理工期合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 一申：萬科確定工期注意的兩個方面

27、一申：萬科確定工期注意的兩個方面 把控關鍵線路，合理穿插搭接 工程規劃許可證 消防審查報建單體報建 基礎施工 開工證及監督登記 施工圖審查 勘察、設計、監理、 樁基、總包合同備案 安全、質量監督手續 主體結構施工 規劃成果 樁基施工銷售許可證 開盤 砌筑工程 室內水電安裝 門窗安裝 防水施工外架拆除 內檐裝飾 室外配套工程 竣工備案園建綠化工程 竣工驗收 外檐裝飾 請寫出簡單的裝修房 施工關鍵線路 合理工期合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 二申：關鍵線路的控制是工期管理的核心二申：關鍵線路的控制是工期管理的核心 ?樁基成樁后28天達到齡期，開始試樁可采用早強劑、 提高

28、標號等措施。 ?土方夯實回填每30cm回填一次，分層夯實，環刀取樣。 ?砼混凝土澆搗后強度達到1.2N/mm2后才能上人。 ?加氣塊砌筑1天砌筑高度不得超過1.5m，2天砌完，7天后頂 磚，15天（含頂磚時間）后才能開始粉刷。 ?粉刷分層粉刷，每層間隔五天。 ?防水表干時間（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和實干時間（聚氨 酯24h，JS涂膜8h）。 ?地坪養護7天后才能上人。 請寫出一項正常施工 工序交接間歇時間 合理工期合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 三申：合理的施工間歇必須考慮三申：合理的施工間歇必須考慮 ?銷售配合是公司經營需要，必須服從大局 ?必須按照合理最短工

29、期排定 ?增加必要的成本以保證質量 ?必須安排相應技術措施和后期整改維修 請列出五項技術措施 提高砼標號、早強劑、鋪設鋼絲網、杜拉纖維、 碘鎢燈、搭設大篷、細石混凝土地坪、防水材料 選擇 合理工期合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 四申：以大局為重，配合銷售四申：以大局為重，配合銷售 堅持合理工期要求 前期工作延誤、銷售 配合、經營壓力等對 工期的壓縮 項目經理職責所在職責所在 堅持合理工期要求是職業項目經理的職堅持合理工期要求是職業項目經理的職堅持合理工期要求是職業項目經理的職堅持合理工期要求是職業項目經理的職 責！沒有合理工期不可能有優質工程！責！沒有合理工期不可能

30、有優質工程！責！沒有合理工期不可能有優質工程！責！沒有合理工期不可能有優質工程！ 合理工期合理工期 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 2 五申：堅持合理工期五申：堅持合理工期 工期的紅牌制度 ? 材料控制 ? 樣板引路制度 ? 成品保護 ? 工序檢查 ? 竣工驗收 ? 質量巡檢制度 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 過程質量控制的6項做法過程質量控制的6項做法 滿足技術 標準和環 保要求 適應地域 特點 質量穩定 可靠 材料選用 室內環境污染控制 作業指引.doc 料設備采購管 規定 工程材料設備使用 管理指引.doc ?品牌產品品

31、牌產品 ?大廠產品大廠產品 ?經過考察的產品經過考察的產品 ?地域差別地域差別 ?地方規定地方規定 ?原材料產地原材料產地 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 材料控制：選用要求材料控制：選用要求 項目材料一覽表 材料和部品定樣手 冊 樣板封存 材料樣板間材料樣板間材料封樣材料封樣材料對樣材料對樣 現場專設一間材料樣板間，由 材料工程師負責管理，分類別 貼標簽有序陳列，并建立材料 樣板入庫臺帳。任何人進入材 料樣板間，都必須有材料工程 師陪同，任何對已確定樣板的 變動都必須通過材料工程師。 招標完成后，項目經理部應要 求工程合約部或材料供應商 提

32、供封樣材料，同時存檔合同 或定樣時所規定的技術規格、 要求。對非甲供的其它重要材 料，也應進行材料封樣。 甲供和三方供貨材料進場 時，甲方工程師和監理人員 均可調出樣板到現場進行對 樣，用完后及時歸還。已有 封樣的材料第一次進場時， 必須進行現場對樣，并對現 場對樣情況做出書面記載。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 材料控制：建立材料樣板的封樣制度材料控制：建立材料樣板的封樣制度 材料進場檢驗制度 材料合同交底 組織交底組織交底交底內容交底內容 項目經理部組織監理、總包進 行集中交底，對于材料工藝復 雜或特殊的，可邀請供應商進 行交底。 材料

33、規格 技術標準 供貨周期 訂貨方式 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 材料控制：做好材料合同交底材料控制：做好材料合同交底 材料進場驗收 甲供材料甲供材料乙供材料乙供材料 工程師組織監理公司、承建商 對材料當場進行對樣；檢查供 應商是否按要求提供了合格的 產品合格證明、質量檢驗報 告；安排監理公司根據國家規 范、萬科技術標準、合同要求 對材料進行抽樣送檢。 承包商必須向監理公司進行報 驗，驗收要求必須符合國家規 范、現行技術標準、政策、法 規規定的要求；重要的乙供材 料：如鋼筋、水泥、砌塊，項 目經理部會同監理公司將另行 進行抽樣檢查，由項目部

34、人員 見證取樣送檢。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 材料控制：做好材料進場驗收關材料控制：做好材料進場驗收關 設備材料驗收作業 指引 設備材料驗收單 1、交樓標準間管理：、交樓標準間管理： 解決設計缺陷和功能問題解決設計缺陷和功能問題 ?完成時間：在大面積裝修施工開始前完成時間：在大面積裝修施工開始前 ?完成標準：按交樓標準完成整套房間的 全 部施工 完成標準：按交樓標準完成整套房間的 全 部施工 ?作用：檢驗設計合理性、材料部品效 果，確保工程產品滿足營銷、設計要求和 客戶正常使用要求。 作用：檢驗設計合理性、材料部品效 果，確保工程產品

35、滿足營銷、設計要求和 客戶正常使用要求。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 樣板引路：樣板引路制度是質量控制關鍵控制措施樣板引路：樣板引路制度是質量控制關鍵控制措施 施工樣板間：施工樣板間： ? 范圍：每一家總包單位、每一種戶型范圍：每一家總包單位、每一種戶型 ? 作用： 1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及 早發現質量缺陷 2、檢驗施工圖紙 3、規范施工過程 4、讓各承包商明白萬科的質量要求。 5、經過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。 作用： 1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及 早發現質量缺陷 2、檢驗施工圖紙 3、規范施工

36、過程 4、讓各承包商明白萬科的質量要求。 5、經過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 樣板引路制度：施工樣板間樣板引路制度：施工樣板間 工藝樣板：工藝樣板： ? 目的：目的：確定工序質量標準，控制大面積施工 ? 范圍：范圍：每一道關鍵工序 ? 時間：時間：關鍵工序施工前 ?要求：按要求做樣板，樣板的施工工藝和質量 合格后，才能大面積施工。 ?注意事項：工藝樣板的實施時間必須盡量提 前，給設計修改和工藝改進預留足夠的時間。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 樣板

37、引路制度：工藝樣板管理樣板引路制度：工藝樣板管理 Microsoft Word 文檔 樣板引路工 作流程表 成品保護方案審核 合理安排工序 實施并維護 成品保護樣板驗收 成品保護交驗 各負其責的原則 成品保護體系示例 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 成品保護流程和原則成品保護流程和原則 目的：目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之 在分步驟驗收中規定更具體。 內容：內容：確定項目工程師和監理公司的檢查比例；簡要闡述該 施工步驟需控制的主要技術要點。 執行：執行：編制完善的工序檢查表應作為合同簽訂的附件，要求 監理公司和承包單位按

38、工序檢查表格要求進行驗收工作。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 工序檢查的目的和內容工序檢查的目的和內容 編制：編制：由項目經理部組織項目成員和監理公司，聯 合制定實施細則，保證工序檢查能夠落實。 內容：內容：規定總包施工計劃的編制必須符合工序驗收 要求；規定不同施工階段需采用的表格；規定 總包單位建立和深化報驗的工作次數、檢驗 批 規定 總包單位建立和深化報驗的工作次數、檢驗 批；規定違反工序施工的處罰措施等。 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 工序檢查表格的實施細則工序檢查表格的實施細則

39、?項目經理部應建立工程師日常質量巡視制度； ?項目工程師應不定期對現場質量進行專項檢 查； ?項目工程師對檢查的情況應該有詳細的記錄； ?項目經理應定期檢查工程師日常巡檢的記錄， 并作為考核的依據之一。 1、建立項目工程師現場質量巡視制度 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 建立健全質量巡檢制度建立健全質量巡檢制度 各地區公司對現場的質量應進行分級控制； 各地區公司工程管理部應制定項目管理評估檢查制度，定期對 各項目進行橫向檢查。目的是為提高項目質量管理水平，使各 項目工程質量均衡發展并不斷提高。 各項目經理部應組織監理公司聯合制定項目定期質量檢

40、查計劃。 針對不同項目的特點，作為公司工程管理部檢查制定的延伸， 應該更具體。 目前集團公司從年已經開始展開對各地公司綜合檢查 評估的工作，分為深圳區域、上海區域、北京區域、武漢、成 都幾個片區進行檢查，并相應制定了評估辦法：項目工程管 理監控實施辦法（VKGC09-04） 2、建立項目定期質量檢查制度 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 建立健全質量巡檢制度建立健全質量巡檢制度 檢查評分表 由項目經理部組織，監理公司、物業公司、承 包單位參與，其中物業公司在該階段僅做公共 專項方面的檢查。 ?條件：條件：房屋取得竣工備案證；現場所有工作項 目已

41、經完成；設計變更核對完畢；交房標準核 對完畢；工序檢查表記錄完整、齊全、真實、 有效；監理公司提交工程竣工報告。 ?計劃：計劃：項目經理部負責編制項目部內部驗收計 劃。并組織召開預驗收準備會，規定驗收中的 各項事物安排，包括缺點的指標。計劃范例如 附件所示。 ?整改：項目經理部負責組織督促問題整改關閉 情況。 項目部驗收客戶服務中心驗收 施工過程質量控制施工過程質量控制 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 3 模擬驗收模擬驗收 從產品開發的流程：拿地設計報建建 造銷售投訴處理物業管理中不難發 現，幾乎每個環節都離不開與我們合作的供方， 如果供方提供的產品和服務能滿足我們的要求， 則我

42、們的工作質量和效率就會大大提高。 對供方的質量管理輸出對供方的質量管理輸出 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 4 供方管理的重要性供方管理的重要性 建立總包戰略合作關系是 堅守質量底線的基礎 質量底線 長期優質價格合理質量穩定 服務產品 優秀總包優秀總包 萬科首選 合作伙伴 對供方的質量管理輸出對供方的質量管理輸出 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 4 與供方的戰略合作與供方的戰略合作 萬科的發展給合作 提出的研究課題 建構立體管理輸出體系立體管理輸出體系 供方項目管理團隊 供方施工班組供方施工班組 萬科 過程評估 客戶理念 管理流程 工藝標準 后評估 供方高層 對供方

43、的質量管理輸出對供方的質量管理輸出 萬科質量管理萬科質量管理之質量體系之質量體系 4 與供方溝通的方式和方法與供方溝通的方式和方法 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 【功能】萬科工程項目管理的六管一控【功能】萬科工程項目管理的六管一控 ?集團集團“磐石行動磐石行動 ”之一之一珊瑚蟲計劃珊瑚蟲計劃 珊瑚蟲珊瑚蟲技術研究與質量標準化技術研究與質量標準化 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 ?每個項目每項工程每種部品的采購和實施前，都需要工 程人員研究技術要求。 每個項目每項工程每種部品的采購和實施前，都需要工 程人員研究技術要求。 ?因人因時因地而異，同樣的研

44、究對象卻產生出不同程度 差異的技術要求。 因人因時因地而異，同樣的研究對象卻產生出不同程度 差異的技術要求。 ?可能結果：可能結果： ?考慮不周考慮不周 ?錯誤重犯錯誤重犯 ?效率低下效率低下 ?要求各異，供方不適，成本升高，質量降低要求各異，供方不適，成本升高，質量降低 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ?問題催生質量標準問題催生質量標準 思路：系統性改進和預防 建立一套工程技術標準體系，系統性改 善前述不良狀況 目的：以“對”求“快” 思路：系統性改進和預防 建立一套工程技術標準體系，系統性改 善前述不良

45、狀況 目的：以“對”求“快” 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? 尋找解決方法及其目的尋找解決方法及其目的尋找解決方法及其目的尋找解決方法及其目的 ? 工程技術標準工程技術標準 ? 施工方案施工方案 ? 設計與工程設計與工程 ? 新節點、新技術、新工藝、新材料新節點、新技術、新工藝、新材料 ? 重點分項工程重點分項工程 ? 維修支持維修支持 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ?萬科的質量技術的分類萬科的質量技術的分類

46、主體結構 建筑裝飾裝修 建筑防水 建筑節能與降噪 建筑給排水及采暖 建筑電氣 智能建筑 通風與空調 電梯 設備降噪 消防 室外建筑環境 主體結構 建筑裝飾裝修 建筑防水 建筑節能與降噪 建筑給排水及采暖 建筑電氣 智能建筑 通風與空調 電梯 設備降噪 消防 室外建筑環境 清水結構 加氣混凝土砌體 鋼結構設計與施工 鋁合金門窗工程設計與安裝統一標準 塑鋼門窗工程設計與安裝統一標準 標準化木質入戶門及配件 外墻涂料施工工藝標準 外墻彈性涂料施工工藝標準 櫥柜地柜制作與安裝 臺面板、窗臺板 標準化鋼制樓梯 標準化玻璃欄板 標準化空調百葉 標準化輕質雨棚 多層防水構造統一標準 高層防水構造統一標準 中

47、空玻璃窗 防噪地板 多層水暖工程設計與施工統一標準 室內外管材及防腐要求 變頻供水設備統一技術標準 。 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? 1212項分部工程，項分部工程，項分部工程，項分部工程，3434項子分部工程，項子分部工程，項子分部工程，項子分部工程，8080個分項工程個分項工程個分項工程個分項工程 1、國家、地方、行業標準 2、萬科以前的做法 3、萬科工程歷史上的經驗教訓 4、供應商資源及他們的企業標準 1、國家、地方、行業標準 2、萬科以前的做法 3、萬科工程歷史上的經驗教訓 4、供應商資源

48、及他們的企業標準 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? 編制依據編制依據編制依據編制依據 1、以客戶的需求和滿意程度為衡量標準 2、源于國家標準，但又不同于國家標準，一 般高于國家標準。 3、側重于我們的成熟做法和經驗教訓的轉化。 4、比國家規范做法更具唯一性。 5、底線是能通過各種驗收 1、以客戶的需求和滿意程度為衡量標準 2、源于國家標準，但又不同于國家標準，一 般高于國家標準。 3、側重于我們的成熟做法和經驗教訓的轉化。 4、比國家規范做法更具唯一性。 5、底線是能通過各種驗收 質量管理質量管理之萬

49、科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? “ “度度度度” ”的把握的把握的把握的把握 1、技術創新亮點 2、對質量通病的克服辦法。 3、對成本的影響。 4、其它提升品質的特點。 1、技術創新亮點 2、對質量通病的克服辦法。 3、對成本的影響。 4、其它提升品質的特點。 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? 重點關注重點關注重點關注重點關注 1、適用范圍 2、編制依據 3、材料、設備及配件要求 4、設計、制作、安裝及施工要求 5、成品保護及維護 6、附件（圖形） 7、本項目特殊要求 8、檢測工具及檢測方法 9、推薦的供應商資源 1、適用范圍 2、編制依據 3、材料、設備及配件要求 4、設計、制作、安裝及施工要求 5、成品保護及維護 6、附件（圖形） 7、本項目特殊要求 8、檢測工具及檢測方法 9、推薦的供應商資源 質量管理質量管理之萬科質量技術標準之萬科質量技術標準 設計控制技術研究三新研究控制重點技術標準維修支持技術標準技術標準 ? ? 統一技術標準模板（九個部分）統一技術標準模板（九個部分）統一技術標準模板（九個部分）統一技術標準模板（九個部分） ? 詳細的施工語言 ? 仔細描述了產品產生的過程 ? 施工