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河北保定天河商務(wù)綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商營(yíng)銷策略建議報(bào)告.ppt

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河北保定天河商務(wù)綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商營(yíng)銷策略建議報(bào)告.ppt

1、保定市 天河商務(wù)中心綜合樓項(xiàng)目整體定位及招商營(yíng)銷策略建議(溝通版) 我們對(duì)集中式商業(yè)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分1商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”: 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。住宅、寫字樓開發(fā)的目標(biāo)客戶是小眾,滿足不同消費(fèi)者中一部分消費(fèi)者的獨(dú)特需求。商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)客戶是大眾,滿足不同消費(fèi)者中大部分消費(fèi)者的類同需求。住宅、寫字樓、商業(yè)開發(fā)比較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)精細(xì)的系統(tǒng)工程,有著眾多子系統(tǒng)2城市 與商業(yè)區(qū)位 與商圈消費(fèi)研究業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理推廣銷售一個(gè)都不能少!商業(yè)是城市的空間及功能節(jié)點(diǎn),商業(yè)開發(fā)要放在城市時(shí)空發(fā)展背景之下3沒有“市”的“城

2、”,怎么還叫“城市”?時(shí)間軸初級(jí)階段 中級(jí)階段 高級(jí)階段 30%以下 70 %以下 70%以上城市商業(yè)空間發(fā)展特征城市化率向心聚集(向城市幾何中心聚集)向心分散(向城市幾何中心發(fā)散)離心聚集(離開城市中心向郊區(qū)聚集)城市發(fā)展階段 第一空間 (居住空間)居住功能區(qū)商業(yè)功能區(qū)工業(yè)功能區(qū)其他功能區(qū)空間軸政務(wù)功能區(qū) 第三空間(公共空間)(工作空間) 第二空間人的活動(dòng)空間城市功能空間商業(yè)發(fā)展要從“城”與“市”的關(guān)系出發(fā):一是要重視城市發(fā)展趨勢(shì),抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇,并以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性,影響、促進(jìn)城市的發(fā)展建設(shè)。一是要關(guān)注市場(chǎng)功能需求和城市功能規(guī)劃,尋找交點(diǎn),營(yíng)造城市公共空間,提升和諧、宜居的城市

3、環(huán)境。商業(yè)要以區(qū)位價(jià)值為標(biāo)尺,并合理體現(xiàn)這一價(jià)值4商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律綜合性商業(yè) 交通便捷的城市繁華區(qū)大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近 倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)購(gòu)物中心 用地相對(duì)豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng) 交通樞紐和物流集散中心 中心區(qū)中間帶邊緣帶分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團(tuán)商業(yè)中央商業(yè)區(qū)中心商業(yè)街區(qū)級(jí)商業(yè)中心專營(yíng)商業(yè)街市區(qū)商店郊區(qū)小店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)郊區(qū)商業(yè)中心高高商業(yè)區(qū)位最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向,并以此來決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑,從而決定區(qū)位價(jià)值。服務(wù)門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對(duì)應(yīng),呈分散分布;服務(wù)門檻大的零售業(yè)等級(jí)也相應(yīng)較高,布局?jǐn)?shù)量有限,為了擴(kuò)大服務(wù)半徑,一般區(qū)位選擇在交通的主要節(jié)點(diǎn)。不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為商品銷售量隨著離開最高地價(jià)商業(yè)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。 消費(fèi)需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的唯一基礎(chǔ)動(dòng)力 源5居民消費(fèi)、投資動(dòng)態(tài)模型宏觀


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