1、土地評估各方法綜合測算表土地評估各方法綜合測算表成本法成本法成本逼近法成本逼近法項目項目單價單價單位單位備注備注取費標準取費標準一、土地取得成本一、土地取得成本5846元/平方米（土地購買價格+土地取得稅費+土地開發成本）年期修正系數1.土地購買價格6000元/平方米根據周邊土地招拍掛市場及項目自身情況綜合確定2.土地取得稅費183元/平方米主要包括契稅、印花稅、交易手續費等，但由于交易手續費所占比例較小，在此只考慮契稅及印花稅，根據北京市契稅管理規定及印花稅相關規定，契稅稅率為 3%，印花稅稅率為 0.05%，取土地購買價的3.05%(契稅 3%，印花稅 0.05%)3.05%3.土地開發成
2、本0元/平方米由于現在招拍掛取得的土地多已經是熟地，因此實際上土地開發成本已經包含在土地取得成本里了，在此不在單獨計取4.年期修正系數0.9455年期修正系數=11/(1r)n（r 為土地還原利率，取 7%；n 為土地剩余使用年期，估價對象出讓土地，土地剩余使用年限為 43 年）437%二、管理費用二、管理費用175元/平方米指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動的必要開支，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。本次評估綜合考慮估價對象所在區域的經濟發展狀況、行業發展水平、社會平均工資水平等影響因素，以土地取得成本的 3%計算3%三、銷售費用三、銷售費用120元/平方米企
3、業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，按土地取得成本和管理費用之和的 2%計算2%四、投資利息四、投資利息318元/平方米為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。設定項目在購買土地后即開始建設，開發建設周期為 1 年，設定土地取得成本在項目開始建設時一次性投入、管理費用、銷售費用在建設周期內均勻投入，按單利計算，土地取得成本貸款利率+（管理費用+銷售費用）貸款利率/2，貸款利率按當期人民銀行公布的基準利率計取5.31%五、投資利潤五、投資利潤1842元/平方米根據北京市同類房地產市場開發情況，結合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值、規模、用途、類似房地產競爭狀況等影響因素取值，投資利潤率取土地取得成本、管理費用、銷售費用之和的百分比30%六
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