1、K2地產第八事業部過程管理操作指引3 工程準備階段管理指引3.1 適用范圍適用于K2地產集團全資或控股開發的所有項目工程準備階段的管理工作，非控股及商業代建項目參照執行。3.2 運作流程圖3.2.1 工程準備階段管理流程圖工程準備階段管理流程時間開始V前期部7質安監登記工程管理部1工程現場圍蔽2地質勘察4施工圖5招投標工作6中標單位進場3三通一平8施工許可證申領9臨設搭建10審批施工組織設計11審批監理規劃細則12圖紙會審13組織規劃部門灰線驗收14簽發開工令15開工3.3 工程準備階段管理流程說明66序號工作內容重點說明前置條件階段成果1工程現場圍蔽1、在取得土地證后復核用地紅線，進行圍墻施

2、工；2、如采用實體圍墻廣告畫面需營銷策劃部報集團進行方案審批；3、建議臨時圍墻施工時與永久圍墻的統一考慮。取得土地證場地封閉2地質勘察1、優先選擇周邊地塊勘察經驗豐富或具備類似經驗且與公司長期合作信譽度較好的勘察單位；2、勘察單位應按設計要求提供勘察任務書；3、開工前應工程部結合周邊樓盤的資料在勘察階段論證樁基選型（必要時通過試樁）和地下室基坑圍護形式?，F場具備勘察條件勘察報告3三通一平1、前期部及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續，臨時道路出入口報批手續（包括市政道路綠化遷移報批手續）；2、工程部組織場地平整、清理和臨時道路的施工；3、建議臨時道路優先選擇與永久性道路的結合；4、工程部應協調設

3、計部門在方案階段要先要進行土方平衡測算，優化方案，尤其對于山地建筑。在場地平整時需考慮項目土方的平衡，后續回填土及景觀用土的留置；5、場地內設置合理的土方臨時堆土點。分期開發或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設置在相鄰、較晚開放的范圍內；一次性開發同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設置在工期短，晚開工的棟號；6、充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。相關手續齊全達到三通一平條件4施工圖1、選擇信譽度較好，與公司長期合作的設計院進行施工圖設計；2、工程部招標前跟蹤施工圖紙，政府圖審及建

4、筑面積預測繪工作確保滿足招標條件。取得方案或擴初批復招標用的施工圖5招投標工作詳見招投標流程67序號工作內容重點說明前置條件階段成果6中標單位進場工程部組織移交：1、場地移交；2、坐標控制點、水準點的移交；3、臨時水電移交；4、相關資料移交確定施工、監理單位中標單位進場7質、安監登記工程部配合前期部及時完成招投標結束登記完成8施工許可證的申領工程部配合前期部及時完成相關資料、手續齊全施工許可證9臨設搭建1、開工前根據項目的建設的規模及開發節奏進行統籌規劃；2、臨設搭設應滿足當地文明施工要求或集團公司 CI 標準；3、臨設就近設置有利于保證項目進度及現場安全文明管理，宜設置在最晚開發的地塊內；4

5、、場地緊張的項目在招標文件中明確臨設解決的方法。場地規劃完成臨建10審批施工組織設計審批重點：1、施工組織設計對保證工程質量和安全應有可靠的技術和組織措施；2、結合工程的具體情況，要求施工單位編制重點分部（項）工程的施工工藝文件；3、針對項目具體情況，要求施工單位提交質量預控措施；4、要求編制施工總平面布置圖和施工進度計劃。具有完善的施工圖審批記錄11審批監理規劃細則審核范圍：1、工程項目概況；2、監理工作范圍、內容、目標和工作依據；3、項目監理部的組織形式、人員配備計劃、崗位職責；4、監理工作程序、工作方法和措施；5、監理工作制度和設施；6、監理記錄目錄。確定監理單位中標審批記錄12圖紙會審

6、工程部按圖紙審查管理要點組織和監督施工、監理單位會審施工圖自審記錄圖紙會審紀要13灰線驗收在打樁挖土前工程部配合前期部及時組織報驗灰線放樣完成驗收記錄14簽發開工令總監簽發工程部確認的開工令開工令15開工進一步確認施工、監理單位開工應具備條件的落實情況3.4 控制要點及標準3.4.1 控制要點3.4.1.1 工程現場圍蔽（1）圍墻施工應結合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有：圍墻形式及高度應根據營銷廣告要求選取；圍墻附近今后短期內是否存在地基處理、挖土施工等影響圍墻穩定性的情況，圍墻基礎埋深是否低于臨時道路基層挖土面標高，如存在以上情況，應采取臨時圍護或改變圍墻形式等

7、措施。（2）對于工地范圍以內圍墻使用時間較短（使用時間6 個月）后需拆除的臨時圍墻，如售樓區與施工區、分期之間臨時圍墻可采用活動圍板的分隔形式。3.4.1.2 項目部臨時辦公室選址、租用或搭設（1）項目部辦公室選址一般宜選在項目地塊附近的位置，且應相對固定，項目開發周期內不宜反復搬遷。（2）辦公室租用或搭設需考慮各階段人員總體數量情況，應結合開發周期長短、當前及高峰期人員總體數量多少、當前時期距高峰期時間長短等因素綜合確定辦公場所規模大小、是一次完成到位還是逐步擴租或擴建。（3）項目辦公場所包括辦公室、會議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項目所處位置如較偏遠時還應考慮工程部值班宿舍

8、或駐現場管理人員宿舍。3.4.1.3 地質勘察（1）項目塊獲取后，就可以進行項目地質情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項目規劃設計方案階段完成。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質情況及復雜性。規劃設計方案確定后，應立即根據規劃設計方案對本項目地塊地質情況進一步進行詳細勘察。（2）一般來說，工程勘察費占項目開發總成本的比例很小，而地質情況勘察的準確性68相當重要，對確定基礎選型及基坑支護方案影響極大，應嚴格按照規范勘察密度及勘探深度進行勘察。3.4.1.4 三通一平（1）工程管理部在方案階段要先進行土方平衡測算，優化方案，尤其對于山地建筑。（2）應利用項目前期施工圖設計階段，利用已有設計

9、信息，委托相應施工單位，在總包單位進場前完成場內臨時施工道路及排水組織施工，為總包單位進場施工創造有利條件，同時對縮短項目發展總工期大為有利。（3）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺架變壓器，報裝程序簡單且啟、停方便。3.4.1.5 場地移交（1）施工場地移交完成時間，一般在總包定標及現場具備總包單位進場施工條件后。（2）施工場地移交包括現場施工工作面、變壓器、水表、測量控制點、施工圖紙、勘察資料、測繪資料等移交。（3）現場施工工作面移交由工程部會同前期部協調總包單位與前期工程施工單位如樁基單位等一起辦理移交手續，必要時還需對場地

10、移交時標高等情況進行復核。3.4.2 標準按照集團內部相關控制標準及國家、地方相關規范。3.5 表格模板（1） 工程施工組織設計（2） 分部（項）施工組織設計69（3） 安全專項施工組織設計（4） 施工現場環境、地下管線調查表（5） 工程開工準備工作計劃（6） 施工組織設計審批表（7） 施工圖設計文件會審記錄（8） 工程場地移交驗收表（9） 施工準備工作完成情況檢查表（10） 開工通知70編號：JXH-3-1施工現場環境、地下管線調查表版本：2011項目名稱：填寫日期：年月 日附：場地平面圖一份71工程名稱調查單位施工場地位置：計劃開工時間：調查內容：經辦人： 日期：部門負責人： 日期：審核意

11、見：部門負責人： 日期：說明工程開工前，項目部必須組織填寫此表，經各方同意、確認現場環境、地下管線不影響工程施工后才可開工。本表作為公司資料存檔。編號：JXH-3-2工程開工準備工作計劃版本：2011項目名稱：填寫日期：年 月日72工程名稱擬開工日期施工單位項目經理監理單位總監理工程師編號工作內容計劃完成日期實際完成日期責任人1監理規劃編寫2監理實施細則編寫3施工環境調查4施工圖預算書編制5工程施工承包合同簽訂6三通一平7建筑工程開工許可證辦理8施工圖內審在9施工圖會審及設計交底10施工組織設計會審11施工準備審查驗收12分包商、甲供材料進場計劃的編制工程部日期工程分管領導日期備 注編號：JX

12、H-3-3施工組織設計審批表版本：2011項目名稱：填寫日期：年 月日73名稱會審時間修改時間施工單位監理單位監理意見工程部意見成本管理部意見材料部意見分管領導審批意見備注編號：JXH-3-4施工圖設計文件會審記錄版本：2011項目名稱：填寫日期：年月 日填表人：74工程名稱圖紙會審部位日 期會審中發現的問題：處理情況：參加會審單位人員單位名稱姓 名職 務單位名稱姓 名職 務編號：JXH-3-5工程場地移交驗收表版本：2011項目名稱：填寫日期：年月 日75移交部位建設單位負責人接收單位負責人場地移交內容1、施工場地移交完成時間，一般在總包定標及現場具備總包單位進場施工條件后。2、施工場地移交

13、包括現場施工工作面、變壓器、水表、測量控制點、施工圖紙、勘察資料、測繪資料等移交。3、現場施工工作面移交由工程部會同前期部協調總包單位與前期工程施工單位如樁基單位等一起辦理移交手續，必要時還需對場地移交時標高等情況進行復核。移交情況和驗收結論（包括工程質量評價和對未完成工程有關問題的處理意見）工程管理部意見：負責人：年 月 日監理公司意見：監理總監：年 月 日接收單位意見：負責人：年 月 日編號：JXH-3-6施工準備工作完成情況檢查版本：2011項目名稱：填寫日期：年 月日注：施工準備工作完成情況要求在開工前完成。76工程名稱項目所需臨時設施完成 未完成 不需要 項目相關人員到崗到崗 缺 不

14、需要 三通一平完成 部分完成 不需要 詳勘報告報審完成 未完成 不需要 場地周邊管網查詢完成 無 不需要 施工圖報批完成 未完成 不需要 建設工程施工許可證有 無 不需要 施工臨時排放手續有 無 不需要 施工用水辦理有 無 不需要 施工用電辦理有 無 不需要 臨時路口手續完成 未完成 不需要 用地紅線完成 未完成 不需要 開工驗線完成 未完成 不需要 辦理施工占道手續完成 未完成 不需要 工程監理到崗到崗 部分到崗 不需要 監理許可證完成 未完成 不需要 監理規劃審查完成 未完成 不需要 簽訂各種服務合同完成 未完成 不需要 施工單位人員到位到位 部分到位 不需要 施工單位機械設備到位到位 部

15、分到位 不需要 施工單位場地交接完成 未完成 不需要 施工圖紙會審完成 未完成 不需要 施工組織設計審查完成 未完成 不需要 施工單位開工報告提交 未提交 不需要 項目總計劃有 無 不需要 工程部資料員： 工程部經理意見：日期： 日期：編號：JXH-3-7開工通知版本：2011項目名稱：填寫日期：年月 日XX 公司根據我司與貴司簽訂的合同約定，貴司承接的項目工程開工時間為：年月日，竣工時間：年月日，工期天。特此函告。公司項目部77年月日接收部門/單位接收部門聯系人經辦人審核人抄送成本管理部監理總包單位簽收人4 工程招投標階段管理指引4.1.1 目的通過實施工程招標，擇優選擇施工單位和工程監理單

16、位，確保工程質量、進度、安全和現場文明施工，合理控制工程成本，使工程建設始終處于良好運行狀態，各項管理目標能得到充分實現。4.1.2 適用范圍適用于K2地產集團全資或控股開發的所有項目的施工總承包單位、各專業分包單位、工程監理單位的招標采購，非控股及商業代建項目的工程招標活動需參照執行。4.1.3 組織機構與工作職責（1）集團相關部門是工程招標采購的管理機構，對各項目公司的工程招標和采購工作進行管理，以服務、支持和重點環節的監控為主，并按規定權限參與招投標過程；具體工作包括： 制定招標的管理制度、工作流程、工作規范，編制招標文件和合同的示范文本； 對項目招標工作的整體策劃進行監督和管理； 對招

17、標過程的重點環節進行監督和檢查； 建立合格承包人信息庫，逐步與承包人建立戰略合作伙伴管理； 逐步發展戰略采購，建立集團戰略招標采購流程； 對集團規定權限內招標項目的合格供方、招標文件、決標報告進行審核；78 參與規定權限內招標項目的招標、評標及決標工作。（2）各項目公司是工程招標采購的執行機構，全面負責項目的招標采購工作。具體工作包括： 項目公司招投標領導小組負責招標階段的領導工作，由項目公司領導和相關職能部門負責人組成。主要工作包括：審批公司年度招標計劃；負責項目招標文件、招標方案在項目公司內部的評審；負責技術標和商務標的評審；擬定中標單位；審核工程施工合同。 項目公司招標工作小組具體負責招

18、標階段的實施工作，由公司工程、成本、材料設備、財務、景觀、精裝修管理部等相關專業人員組成。主要工作包括：編制年度招標計劃及月度招標計劃；組織投標單位考察，發起會簽，并落實會簽意見；對于未列入 A、B、C 級供方名冊的單位和項目經理，考察完成后形成供方考察評價表，發起會簽，評價合格報集團審批后入圍投標；組織編制招標文件，發起會簽，并落實會簽意見；擬定入圍單位名單，編制招標方案，發起會簽，并落實會簽意見；負責編制招標統一口徑或提供工程量清單；負責組織工程發標、開標、評標、定標等工作，根據需要組織招標答疑等工作；負責評審技術標，并提出評審意見；負責評審商務標，并提出評審意見；負責詢標和商務標洽商等工

19、作；編寫決標報告，同時上報項目經理背景調查，發起會簽；跟蹤評標資料的審批情況，下發中標通知書；編制合同文本（依據合同范本），并負責組織簽署和報批合同文本，落實審核 /審批意見，根據審核 /審批意見修訂合同文本；負責招標工作資料整理歸檔，移交工程部。794.2 運作流程圖4.2.1 項目工程建設招標工作流程圖項目工程建設招標工作流程時間投標單位招標工作小組招標領導小組(片區、集團領導)1開始6編制招標文件2投標單位篩選成立招標小組7審批8形成招標文件3組織對投標單位的考察4通過9確定入選的投標單位5審批發放招標文件10接受招標文件通過11制作投標文件12接受投標文件13組織開標14組織投標評審1

20、5詢標1619接受中標通知書18發中標通知書初步選定中標單位17通過審批20編制合同文本22簽訂合同結束8021通過審批4.2.2 項目工程監理招標工作流程圖項目工程監理招標工作流程時間投標單位招標工作小組招標領導小組1開始6編制招標文件2投標單位篩選成立招標小組7審批8形成招標文件3組織對投標單位的考察4通過9確定入選的投標單位5審批發放招標文件10接受招標文件通過11制作投標文件12接受投標文件13組織開標14組織投標評審15詢標1619接受中標通知書18發中標通知書初步選定中標單位17通過審批20編制合同文本22簽訂合同結束8121通過審批4.3 流程說明4.3.1 項目工程建設招標工程

21、管理流程說明82序號工作內容重點說明前置條件階段成果1成立招標小組組織成立招標工作小組和招標領導小組，明確小組的工作職責和工作權限圖紙招標工作小組成立，招標領導小組成立2投標單位篩選根據投標單位實力、資信，以往和集團合作情況，及對本項目的重視程度和擬派出項目班子的業績和管理能力，結合投標單位的數量綜合考慮后，由工作小組進行初次篩選。合格供方選定投標單位名錄3組織對投標單位的考察1、成立考察小組，制定考察計劃；2、考察范圍：在建項目、已建項目現場踏勘及通過政府、甲方與監理單位了解；3、考察內容：企業資質、資金實力、企業信譽、公司理念、管理模式、施工質量、標化工地、資源整合能力等；4、與項目經理面

22、對面進行溝通，了解人品、責任心、信譽、業務及管理能力；5、考察投標單位的財務狀況、法律訴訟、履約情況等；6、編寫考察報告選定投標單位名錄考察報告4非合格供方報審對于未列入 A、B、C 級供方名冊的單位和項目經理，考察完成后形成供方考察評價表，報集團審批?？疾靾蟾婀┓娇疾煸u價表5確定入選的投標單位根據考察情況，由工作小組討論入圍單位。主要依據：1、項目經理過往簡歷及組織協調能力；2、投標單位對項目重視程度；3、向既往項目的業主單位了解合同履約情況；4、本項目人員、設備配置及資金實力；5、每個標段投標單位不能少于 3 家，原則上應有 1 家新投標單位，該單位無本項目施工經歷，以便形成有效競爭?？疾?/p>

23、報告招標方案6入圍單位審批初步確定的入圍投標單位須按集團公司相關審批管理制度進行報審審批7編制招標文件招標工作小組應參考集團標準文本，結合項目特點編寫招標文件，應明確質量、安全文明施工等相關管理要求、驗收標準，關鍵節點的完成時間，總分包配合要求及標準工藝工法和重點工序的質量標準，工程結算、支付和調價審批辦法等。招標準備工作完成招標文件審批文本8招標文件審批招標文件須按集團公司審批管理制度進行報審審批的招標文件審批報告91011形成招標文件發放招標文件接受招標文件落實審批意見經批準的招標文件，在確認已經繳納投標保證金后由工作小組負責及時發放到各合格投標人，并做好發放記錄各投標單位應簽收招標文件招

24、標文件招標文件各投標單位在規定的時間內完成投標文件;12制作投標文件招標文件制定過程中，招標工作小組應對投標單位提出的各類問題進行澄清,必要時，招標文件、圖紙投標文件招標工作小組可組織現場查勘。1314接受投標文件組織開標各投標單位應在規定的投標時間前將投標文件遞交至招標工作小組。招標工作小組接受各投標文件并記錄。工作小組應按招標文件約定時間組織現場開標投標書招標小組15組織投標文件評審工作小組組織進行技術標和商務標的評審，并根據評審情況組織詢標投標文件標錄1、主要技術方案的可行性、先進性，投標報價的準確性、合理性分析；2、進度計劃的合理性以及與項目整體計劃的匹配程度；3、材料設備的保證措施；

25、4、安全文明施工保障措施；16詢標5、樣板施工、標準節點等質量保障措施；投標文件評審完詢標記錄6、工程重點難點分析與保障措施；7、總分包單位配合具體要求；8、主要管理人員要求等承諾；9、投標單位的優惠條件、招標主要條件的響應程度等。17初步選定中標單位報告根據評審和詢標情況討論，初步確定中標單位，完成項目經理背景調查。評標報告18評標報告審批按集團相關管理審批流程進行報批評標報告審批結果1920212223發中標通知書接受中標通知書編制合同文本合同審批簽訂合同工作小組向審批通過的中標單位發出中標通知書中標單位確認接受中標通知書按招標和詢標情況，編寫合同文本按集團相關管理審批流程進行報批審批意見

26、的落實、合同修訂與定稿，雙方簽字蓋章后分發中標通知中標通知施工合同834.3.2 項目工程監理招標工作流程說明84序號工作內容重點說明前置條件階段成果1成立招標小組組織成立招標工作小組和招標領導小組，明確各自的職責和工作分工。圖紙招標工作小組成立招標領導小組成立選定投標單位名錄2投標單位篩選根據投標單位類似工程的業績和投標單位已建和在建項目現場的考察，尤其是對監理班子特別是總監和總監代表的管理協調能力，個人人品進行綜合考察比較后選定。合格供方3組織對投標單位的考察1、成立考察小組，制定考察計劃；2、考察范圍：在建項目及其業主單位溝通；3、考察內容：企業資質、企業信譽、公司理念、管理模式、配合工

27、作等；4、與總監正面溝通，對其責任心、協調能力及人品進行考察?？疾靾蟾?確定入選的投標單位1、項目總監過往經歷及組織協調能力；2、投標單位對項目重視程度；3、向既往項目的業主單位了解合同履約情況；4、本項目人員、檢測設備配置情況。考察報告招標方案5投標單位審批初步確定的入圍投標單位須按集團公司相關審批管理制度進行報審審批完成6編制招標文件參考集團標準文本和項目的具體要求，應明確監理的工作范圍，包括質量、進度、初步目標的控制和現場安全，文明施工的控制管理，明確相關的管理權限和職責，應要求監理單位提供主要的監理方法和控制手段等。招標文件審批文本7招標文件審批招標文件須按集團公司審批管理制度進行報審

28、招標文件審批文本8形成招標文件落實審批意見招標文件9發放招標文件若有投標保證金，在確認已經繳納投標保證金后，工作小組負責及時將招標文件發放到各合格投標人，并做好發放記錄10接受招標文件各投標單位應簽收招標文件招標文件11制作投標文件各投標單位在規定的時間內完成投標文件。招標文件制定過程中，招標工作小組應對投標單位提出的各類問題進行澄清。招標文件、圖紙投標文件12接受投標文件各投標單位應在規定的投標時間前將投標文件遞交至招標工作小組。招標工作小組接受各投標文件并記錄。投標書13開標工作小組應按招標文件約定時間組織現場開標招標小組8514組織投標評審工作小組組織進行技術標和商務標的評審，并根據評審

29、情況組織詢標投標文件標錄15詢標1、管理方法的針對性和有效性；2、主要監理人員到位率；3、監理費調整辦法。詢標記錄16初步選定中標單位根據評審和詢標情況討論，初步確定中標單位評標報告17評標報告審批按集團相關管理審批流程進行報批評標報告審批結果18發中標通知書工作小組向審批通過的中標單位發出中標通知書中標通知19接受中標通知書中標單位確認接受中標通知書中標通知20編制合同文本按招標和詢標情況，編寫合同文本21合同審批按集團相關管理審批流程進行報批22簽訂合同審批意見的落實、合同修訂與定稿，雙方簽字蓋章后分發施工合同4.4 控制要點及標準4.4.1 控制要點工程招標階段項目公司應重點控制好以下工

30、作:（1）招標小組的成立：招標工作小組應在招標工作開始前成立；（2）投標單位的考察及篩選：投標單位考察的深度直接影響到中標單位的質量,各投標單位之間的競爭性直接影響到招標結果，因此項目公司應充分重視，至少應選一家無本項目施工經歷的投標單位；隊伍的篩選應通過小組集體討論確定，當參與投標的單位不超過 5 家時原則上應等考察完成后進行；每標段投標單位須 3 家以上；入選的投標單位之間應有一定的競爭性且均符合要求、具備完成發包內容的實力，避免陪標、串標、圍標等現象出現。（3）招標文件的編制、審批及發放：招標文件必須充分結合項目的實際，包括工程重點難點、質量驗收標準、文明施工要求，項目銷售、樣板房和樣板區的要求等，招標文件必須經過審批后才能發放；投標單位在領取招標文件前須已按招標文件要求繳納了投標保證金。綠化工程招標須保證施工圖的深度和質量滿足招標和施工要求，須采用工程量清單方式招標；精裝修、門窗、幕墻工程原則上須采用工程量清單方式招標。（4）開標及評審：開標和評審應始終貫徹公開、公平、公正的原則，對技術和商務報價進行綜合分析比較，并考慮到項目的特點以及可能遭遇的風險分析；按規定應取消詢標資格的不準參加詢標和后續工作。（5）確定中標單位，簽訂合同：合同簽訂須及時，杜絕先進場施