1、項目營銷作業指導書一、項目背景（一）、區位交通（二）、總平面規劃（三）、產品簡述（戶型、面積區間、優劣勢）二、營銷目標（一）整盤貨值產品可售面積可售套數預測均價貨值高層商業洋房別墅車位其他合計（二）、經營目標1、整盤銷售目標銷售周期、銷售額、首期開盤去化、階段性銷售目標2、首年度銷售目標 產品推售面積推售樓棟推售套數銷售面積銷售套數簽約額銷售比率高層商業洋房別墅車位其他合計3、其他目標（品牌、市場、價格目標等）三、客戶訴求分析客戶類型客戶來源年齡段客戶特征置業訴求四、競爭分析（一）、宏觀市場簡述（城市或區域）（二）、區域競品分析區域項目名稱產品類型戶型及區間成交均價后續體量精裝情況項目賣點（三
2、）市場機遇與挑戰五、產品價值體系（一）、價值梳理（二）、生活方式及價值主張六、營銷策略（一）、營銷總綱1、總體策略（1）、項目的重點難點（2）、項目整體競爭策略1、 營銷總綱 （1）、項目入市時間選擇及選擇原因（2）、項目關鍵節點計劃銷售階段啟動品牌導入期蓄水期認籌期首開強銷二開強銷平銷期尾盤期節點開始X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日關鍵節點X月X日產品發布會X月X日示范區開放X月X日首開X月X日二次開盤X月X日客戶答謝會推廣目標推廣主題線上渠道線下渠道營銷活動（二）、價格策略1、整體價格說明（設定邏輯，要說明項目均價、入市價格、漲價幅度、優惠幅度、促銷
3、政策方向）2、整盤價格表產品一期一批（時間）一期二批（時間）二期一批（時間）小計面積均價面積均價面積均價面積均價高層商業洋房別墅車位合計備注：價格根據項目定位批復均價基礎上制定策略，最終以項目委員會實際批復價格執行。（三）、銷售策略1、整盤推售策略（1）、整盤推售思路（2）、推售鋪排表（節點、貨量及去化目標）批次樓號總套數總面積產品類型面積區間區間占比開盤時間套數去化60%節點套數去化80%節點套數去化95%節點一期一批高層70- 9020%90- 12060%120-14020%2、銷售模式如內銷，外銷，內外結合，強拓客+內銷，聯合代理，強分銷等銷售模式3、銷售能力（團隊和銷售能力）a 團隊
4、組織構架b 團隊管理重點（獎懲、管理重點等等）4、 客戶渠道客戶渠道渠道1渠道2渠道3渠道4合計渠道比重（備注：包括戶外、電開、老帶新全民營銷、區域拓客、三級市場聯動、多家代理、分銷等）5、重點渠道策略（對重點渠道應用策略進行闡述）（四）、形象策略1、營銷示范區包裝（1）、說明示范區整體包裝的調性（2）、說明示范區重要點位的包裝措施2、VI體系設計（1） 、Logo（2） 、主題形象（3） 、主要推廣語（4） 、關鍵VI應用（簡要說明重點）（五）推廣策略1、推廣思路（營銷推廣主要策略方向：如推廣、宣傳、拓客具體策略）2、推廣要求（目標分解）（1）、任務分解（分階段目標）開盤首開盤二次推盤三次推
5、盤合計銷售目標成交率來訪量來電量（2）、渠道任務分解客戶渠道短信渠道2渠道3渠道4合計來訪量來電量3、推廣鋪排銷售階段啟動品牌導入蓄水認籌首開二開平銷期尾盤期節點開始日期X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日月份7月8月12月1月2月線上搜房微信線下戶外報廣營銷活動4、推廣重點（根據推廣鋪排，分類說明推廣重點事項及落地措施）（六）、營銷預算銷售階段啟動品牌導入蓄水認籌首開小計二開小計平銷期尾盤期小計合計節點開始X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日X月X日月份7月8月9月11月12月2月搜房微信戶外報廣活動合計 （7） 、營銷工作清單項目營銷工作清單一級節點一級節點事項二級節點二級節點工作責任部門協助部門責任人啟動日期完成時間備注進度跟蹤11.111.222.122.233.1 榮盛XX公司 XX項目 年 月 日
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