2020城市更新項目經濟可行性盡調與財務測算解析報告（115頁）.pdf
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2020城市更新項目經濟可行性盡調與財務測算解析報告（115頁）.pdf
1、城市更新項目經濟可行性盡調與財務測算解析目錄一、城市更新政策底層邏輯分析二、經濟可行性研判三、財務測算模塊解析四、測算案例問題1：項目A位于寶安區航城街道，項目拆遷范圍面積20萬平米，其中非農用地4萬平米，有房產證的廠房5萬平米。法定圖則規劃為住宅+商辦用地。現狀用地涉及到3個舊村。請問項目可行性判斷有哪些問題：【多選】A、合法用地比例；B、更新規模；C、基本控制線D、更新意愿；E、拆遷難度；F、土地成本問題2：城市更新項目提高收益的辦法有哪些？【多選】A、降低拆建比；B、加快拆遷進度；C、貨幣補償改為物業補償；D、增加非農/老屋面積認定；E、做大拆遷成本；問題3：【判斷題】舊改項目主體確認前
2、，基本可以當作全票項目。課前疑問？Part One城市更新政策底層邏輯分析I.典型主營城市更新房企投資策略II.城市更新項目的實質III.不同政策城市更新的底層邏輯IV.城市更新項目的投資模式1.1 典型主營城市更新房企投資策略”自己做”佳兆業、卓越、鴻榮源、華潤等從2010年開始大規模簽署舊村，通過自己的城市更新公司拆遷報建逐漸熟化項目，享受低地價和房價上漲帶來的超額收益。卓越已開發舊改項目包括：皇崗村（世紀中心）、崗廈村（天元）、鹽田橋東、寶安辛養（中寰）、羅湖銀湖汽車站、南山區南新、坪山湯坑、大鵬譚屋圍、大鵬橫頭雙伍、龍崗同興五金廠、龍華油松、龍華橫朗、光明樓村等，廣東省內合作項目覆蓋廣
3、州、東莞、中山、惠州、汕尾等重點城市。同時，積極擴張至北京、上海、青島等一線城市和高GDP增長城市。恒大、碧桂園、萬科等通過收購或合作方式，有效快速的補充土地儲備。至2019 年 ，恒大在深圳共有46個城市更新項目：南山5個，福田3個，羅湖4個，龍崗14個，坪山5個，寶安2個，鹽田1個，龍華5個，大鵬7個。2013年9月，收購國香地產。 舊改項目有布吉國香山、布吉吉廈、葵涌、南山等，國香山項目是恒大在深圳銷售的第一個項目，占地面積7.1萬商住用地，總建面35.5萬，入市時間2013年底。2011年1月，以16.64億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%股權，恒大集團正式進入深圳。當時除了獲得建設集團大院這一項目外，還將蔡屋圍項目50%的所有權以及寶珠花園商場、八卦嶺工業區廠房、中深國際大廈、中深花園等有待參與深圳城市更新的項目收入囊中。2014年，收購南油大廈舊改項目，改造類型為商業+辦
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