1、第第1頁頁/共共XX頁頁 設計采購分析匯報設計采購分析匯報 設計管理部設計管理部 20122012年年8 8月月 第第2頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 項目全過程設計費用 建筑專業設計費用 室內專業設計費用 景觀專業設計費用 1.1. 按專業劃分設計費用；按專業劃分設計費用； 2.2. 設計費用組成的主要差異。設計費用組成的主要差異。 方案設計 擴初施工圖 審圖費 人防設計費 日照分析費 PC設計費（根據 項目要求） 景觀設計費 室內設計費 前期沉沒成本 后期重大修改 結構顧問 消防顧問 交通顧問 幕墻顧問 機電顧問 燈光顧問 標示設計 主流住宅主流住

2、宅 高端住宅高端住宅 商辦綜合商辦綜合 一、設計費用構成分析一、設計費用構成分析 第第3頁頁/共共XX頁頁 一、設計管理中心設計合同情況回顧一、設計管理中心設計合同情況回顧 第1頁/共6頁 1、2011.5至今 各項目設計主合同簽訂情況。 A A類：方案類：方案建筑擴初（主要住宅項目）建筑擴初（主要住宅項目） 項目項目 設計單位設計單位 設計費單價（計容面積）設計費單價（計容面積） 總設計費用總設計費用 五玠坊 蘆原 34.66（計容面積12.69萬） 440萬 銅山街 PCPA 233.14（計容面積17.58 ） 4160萬 嘉興 日清 26（計容面積14.6萬） 380萬 地杰B 日清

3、30.9（計容面積25.81萬含商業） 800萬 清林徑 日清 33.60（計容面積14.88萬） 500萬 擴初擴初施工圖（主要住宅項目）施工圖（主要住宅項目） 項目項目 設計單位設計單位 設計費單價（可售面積）設計費單價（可售面積） 總設計費用總設計費用 五玠坊 原構 46（計容面積12.69萬） 590萬 銅山街 中建（國際） 72.64（計容面積17.58） 1296萬 嘉興 中森 31（計容面積14.6萬） 463.35萬 地杰B 中森 40（計容面積25.81萬含商業） 1074萬 清林徑 中森 37.23（計容面積14.88萬） 554萬 第第4頁頁/共共XX頁頁 一、設計管理中

4、心設計合同情況回顧一、設計管理中心設計合同情況回顧 第1頁/共6頁 1、2011.5至今 各項目設計主合同簽訂情況。 B B類：方案類：方案施工圖（主要住宅項目）施工圖（主要住宅項目） 項目項目 設計單位設計單位 設計費單價（可售面積）設計費單價（可售面積） 總設計費用總設計費用 旗忠 中建上海 26（計容面積31萬） 808萬 松江金色華亭 天華 48（計容面積10.5萬） 509萬 嘉定 天華 57（計容面積18.7萬） 1074.5萬 南通住宅 同濟 45（計容面積11.8萬） 532萬 1. 全程設計委托較方案與施工圖分別委托模式節約。（但需要根據項目定位進行 分類控制），同時旗忠采用

5、招投標模式，引入競爭性機制，利于整體費用控制 2. 近年天華設計取費的提高，其全程設計的取費已不具有競爭力。對于戰略設計 單位的費用控制未達到效果。 3. 上海傳統設計資源取費讓利意愿不足，而上海設計院內二線資源或南通、嘉興 本地資源的協商余地較大。需加強對好的新的設計資源的引入。 第第5頁頁/共共XX頁頁 一、現狀分析一、現狀分析( ( 旗忠招投標分析）旗忠招投標分析） 第1頁/共6頁 招投標形式分析：招投標形式分析： 1.2011年1月旗忠項目進行招投標，四家設計單位投標（中建上海、中房、原構、中森）， 投標單位的選擇：已與萬科合作過，設計能力及綜合協調能力較強。 2. 評標原則：采用技術

6、對標+商務比標形式，其中方案標比重 60%，商務比重40%。 3. 參與部門：設計管理中心、成本部、采購部、營銷部、項發、事業部。采用打分制形 式，對方案標進行評選，選出各方案名次后，進行商務標開標，最終方案第一及商務標滿 足我司要求底價的公司：中建（上海）中標，后又與設計公司進行費用協商，以28元/ 平 米單價（計容面積）中標 旗忠招投標意義：旗忠招投標意義： 1. 通過招投標（綜合評標方式）保證設計單位選擇的公正性，同時可以保證設計單位能 力、綜合管控等達到要求 2. 通過競爭性選擇，使設計費可控制在市場價格較低的范圍內。 第第6頁頁/共共XX頁頁 一、現狀問題一、現狀問題 第1頁/共6頁

7、 通過以上綜述，現設計管理中心對設計單位控制及設計單位選擇、設計費用控制的 問題： 1. 戰略設計單位選擇面過于狹窄，2010-2011年戰略設計單位（施工圖設計單位） 為三家：天華、原構、中森。戰略價格對于市場價格沒有明顯優勢。同時戰略合 作伙伴評估機制不完善，設計質量及后期服務把控不夠。 2. 2010-2011年項目基本采用直接委托設計單位，僅旗忠項目以招投標形式進行， 未引入競爭機制，使設計費用未能進行有效控制。 3. 合同流程審批：在直接委托設計單位過程中，設計單位選擇未引入多部門監督， 對設計費用的談判中未利用成本部、采購部的參與，從而有效加強商務談判力度。 第第7頁頁/共共XX頁

8、頁 二、后續措施二、后續措施 第1頁/共6頁 第一類：方案+建筑擴初、擴初施工圖設計(單項目分兩個階段，兩家設計單位進行） 備注：擴初及施工圖設計單位擬采用戰略合作單位，戰略合作單位的選擇需引入多設計資源競爭機制，對戰略合 作伙伴需定期進行評估，不達要求的設計公司取消其戰略資格。同時對戰略合作伙伴進行規范化要求（如圖 紙要求標準、萬科設計圖集要求、設計說明統一要求等） 工作內容工作內容 類別類別 工作工作& &招標方式招標方式 項目舉例項目舉例/ /合作單合作單 位位 參與部門參與部門 方案+建筑擴初（規劃+單 體） A類一 邀請招標： 方案+商務評標 選擇二至三家設計單位參與，采用設計單位

9、方案比選招標方式，設計費用根據市場價格 及公司同類項目進行比對（招標方式采用商 務標+技術標），其中方案標占比60%，商務 標占比40% 五街坊/銅山街等 采用開標方式， 參與部門：設 計部、營銷部、 成本部、采購 部 A類二 競爭性談判 商務議標 根據項目情況及設計單位經驗，指定設計單 位并進行商務談判，價格根據市場價格比對 控制（其中100萬以內費用分管副總進行確 認、100萬以上費用需總經理進行確認） 五街坊/銅山街等 采用商務談判 方式，參與部 分：設計部、 采購部、成本 部 B類 邀請招標： 方案+商務評標 選擇多家設計單位參與，采用設計單位方案 比選招標方式，設計費用根據市場價格及

10、公 司同類產品進行比對（招標方式采用商務標 +技術標），其中方案標占比60%，商務標占 比40% 地杰B等 采用開標方式， 參與部門：設 計部、營銷部、 成本部、采購 部 擴初+施工圖設計 A/B類 戰略單位 競爭性談判 招標確認戰略合作單位，每年進行價格復核 調整（招標單位選擇及戰略合作單位確定需 由分管副總最終同意） 根據項目情況及設計單位經驗，對兩家設計 單位進行商務談判，價格按照區域設計費用 控制標準 五街坊/地杰B等 采用商務談判 方式，參與部 分：設計部、 采購部、成本 部 第第8頁頁/共共XX頁頁 二、后續措施二、后續措施 第1頁/共6頁 第二類：方案施工圖設計(全程設計單位為一

11、家，主要為T類及C類品類） 備注：設計修改：設計費用取費單價閉口包干，除項目定位發生顛覆性變化時（如產品類型改變），原則上不增 加設計修改費用；因某專業設計調整引起的其它各專業的設計修改，屬于正常項目進展的工作量，不另行計 算設計修改費用。招標流程及文件參照旗忠項目招標方式。 工作內容工作內容 類別類別 工作工作& &招標方式招標方式 項目舉例項目舉例/ /合作單位合作單位 參與部門參與部門 方案至施工圖設計 B/C類一 戰略指定 招標確認戰略合作單位，每年進行 價格復核調整（招標單位選擇及戰 略合作單位確定需由分管副總最終 同意） 地杰B/旗忠 采用商務談判方 式，參與部分： 設計部、采購部

12、、 成本部 B/C類二 邀標方式 方案+商務評標 可選擇兩至三家設計單位進行方案 比選招標方式（招標方式采用商務 標+技術標）、設計費用按照區域 設計費用控制標準，其中方案標占 比60%，商務標占比40% 地杰B/旗忠 采用開標方式， 參與部門：設計 部、營銷部、成 本部、采購部 第三類：政府指定設計單位及專項設計單位 工作內容工作內容 類別類別 工作工作& &招標方式招標方式 項目舉例項目舉例/ /合作單位合作單位 參與部門參與部門 由政府指定單位 （審圖公司/交評設 計/橋梁設計/河道 設計） A/B/C類 商務議標 根據政府要求進行設計單位選 擇，設計費用根據市場選定基 準價格，進行商務

13、談判，優化 設計費用。 全體 采用商務談判方 式，參與部分： 設計部、采購部、 成本部 專項設計（人防設 計、結構等專項咨 詢單位、門窗幕墻 等二次設計） A/B/C類 商務議標 根據專項設計要求，選定合適 的設計單位進行比價及商務談 判 全體 備注：對于政府指定單位如審圖公司，可以提前與各審圖公司進行溝通，打好基礎，盡量加快審圖進程。對于專 項設計單位建議價格在市場同類價格基礎上下浮10%，同時合作良好的設計單位可以作為配合良好設計單位 優先進行選擇 第第9頁頁/共共XX頁頁 室內篇室內篇。 第第10頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 室內費用 室內設計

14、 軟裝費用 硬裝施工費用 （銷包類） 一、室內設計費用構成分析一、室內設計費用構成分析 第第11頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 室內費用 室內設計 軟裝費用 硬裝施工費用 （銷包類） 一、室內設計費用構成分析一、室內設計費用構成分析 第第12頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 室內費用 室內設計 軟裝費用 硬裝施工費用 （銷包類） 一、室內設計費用構成分析一、室內設計費用構成分析 第第13頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 二、委托方式現狀分析二、委托方式現狀分析 工作內容 類

15、別 工作&招標方式 項目舉例/合作方舉例 精裝設計 A類 按風格直接委托擅長的設計單位 方案比選確認單位，設計費按區域標準控制 五街坊/銅山街 B&C類 參考集團標準，不重新設計，新研究標準依托大批量施工圖單位進行 地杰B/旗忠 大批量精裝修施 工圖 一般采用建筑設計單位的室內所，按設計大總包方式進行 招標確認戰略合作單位，每年進行價格復核調整 所有 毛胚樣板設計&售 樓處設計 A類 根據項目情況及設計單位經驗，指定設計單位并進行商務談判，價格 按公司標準進行控制 翡翠/銅山街 B類 按風格直接委托擅長的設計單位 方案比選確認設計單位，價格按照公司標準進行控制 重固/琥珀 毛胚樣板房施工& 售

16、樓處施工 A類 與設計一起簽訂大總包合同，期間各項變更均由乙方承擔以達到甲方 效果要求為準，根據市場價進行估算和價格談判 合作方：三圣，樂尚 B類 戰略裝修單位，施工圖招標，有封頂價，專門的樣板區施工單位，進 行比價和商務談判，有基礎價，在此之上，小變更不再增加費用，費 用確認參考公司標準 合作方：東尼、乃村、 正 C類 裝飾總包單位，不做費用補充，不簽開口價合同，以施工圖為基礎進 行招標 家樹 軟裝 A類 與設計一起簽訂大總包合同，期間各項變更均由乙方承擔以達到甲方 效果要求為準，根據市場價進行估算和參考上海公司成本適配體系 別墅及毛胚樣板房 B類 按風格直接委托擅長的設計單位,價格參照上海

17、公司成本適配體系 同價比方案，價格按公司要求 公寓精裝配軟裝 第第14頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 三、設計合同情況回顧三、設計合同情況回顧 項目項目 合同名稱合同名稱 乙方乙方 合同合同總價總價 單價單價 （元（元/ ） 售樓處售樓處 五街坊 五街坊會所軟裝承包合同 Kreis/日 門 1226310 1000 松江樂都 松江售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1607400 1900 嘉定 嘉定售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1805000 1900 嘉興 嘉興永久售樓處軟裝承包合同 樂尚 2012100 1900 嘉興永久售樓處地下會所軟裝承包合同 樂

18、尚 266221 2000 南通 南通售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1797400 1900 樣板房樣板房 五街坊 五街坊樣板間A1軟裝承包及C2新增面積軟裝承包合同 樂尚 2518000 A1:5500 C2:6000 新場 新場北地塊A戶型、E戶型樣板房軟裝合同 董世 768000 3200 上海新場C4一期 清林徑A2別墅軟裝布置 合同 內構筑 886,400.00 3200 松江樂都 松江樂都項目90/115樣板間軟裝承包合同 樂尚 697000 3400 嘉定 嘉定金色領域樣板房戶型軟裝90+樣板房合同 無相 315000 3500 重固 重固鎮二期尚源樣板房軟裝承包合同 （聯排別墅

19、） 乃村 1128505 3500 嘉興 嘉興永久售樓處二層搭建樣板房軟裝承包合同 樂尚 775200 3400 嘉興A3樣板房項目軟裝承包合同 樂尚 462300 3450 嘉興DA戶型軟裝承包合同 三圣 1466500 3500 嘉興聯排BD戶型軟裝總包合同 淶澳 1383800 3400 南通 南通78/91/115/125戶型軟裝承包合同 淶澳 1783500 3500 該軟裝成本包括墻紙、電器、收納（因降本，我們收納是軟裝來做，包括主臥衣柜）該軟裝成本包括墻紙、電器、收納（因降本，我們收納是軟裝來做，包括主臥衣柜） 第第15頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費

20、用構成分析： 三、設計合同情況回顧三、設計合同情況回顧- -20112011年簽訂合約年簽訂合約 項目項目 合同名稱合同名稱 乙方乙方 合同合同總價總價 單價單價 （元（元/ ） 售樓處售樓處 五街坊 五街坊會所軟裝承包合同 Kreis/日 門 1226310 1000 松江樂都 松江售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1607400 1900 嘉定 嘉定售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1805000 1900 嘉興 嘉興永久售樓處軟裝承包合同 樂尚 2012100 1900 嘉興永久售樓處地下會所軟裝承包合同 樂尚 266221 2000 南通 南通售樓處項目軟裝承包合同 淶澳 1797400 19

21、00 樣板房樣板房 五街坊 五街坊樣板間A1軟裝承包及C2新增面積軟裝承包合同 樂尚 2518000 A1:5500 C2:6000 新場 新場北地塊A戶型、E戶型樣板房軟裝合同 董世 768000 3200 上海新場C4一期 清林徑A2別墅軟裝布置 合同 內構筑 886,400.00 3200 松江樂都 松江樂都項目90/115樣板間軟裝承包合同 樂尚 697000 3400 嘉定 嘉定金色領域樣板房戶型軟裝90+樣板房合同 無相 315000 3500 重固 重固鎮二期尚源樣板房軟裝承包合同 （聯排別墅） 乃村 1128505 3500 嘉興 嘉興永久售樓處二層搭建樣板房軟裝承包合同 樂尚

22、 775200 3400 嘉興A3樣板房項目軟裝承包合同 樂尚 462300 3450 嘉興DA戶型軟裝承包合同 三圣 1466500 3500 嘉興聯排BD戶型軟裝總包合同 淶澳 1383800 3400 南通 南通78/91/115/125戶型軟裝承包合同 淶澳 1783500 3500 該軟裝成本包括墻紙、電器、收納（因降本，我們收納是軟裝來做，包括主臥衣柜）該軟裝成本包括墻紙、電器、收納（因降本，我們收納是軟裝來做，包括主臥衣柜） 第第16頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 三、設計合同情況回顧三、設計合同情況回顧- -20122012年簽訂合約年

23、簽訂合約 項目 合同名稱 乙方 合同總價 單價 售樓 處 地杰 上海金色城市B街坊地杰B文體中心售樓處項目軟裝總包合同 淶澳 1,046,800 1600 旗忠 上海閔行區旗忠一期旗忠售樓處項目軟裝承包合同 樂尚 1,045,000 1800 樣板 房 松江 上海松江樂都路一期松江LOFT樣板房項目軟裝總包合同 淶澳 4420000 3400 五街 坊 上海五玠坊一期五玠坊280戶型樣板房項目軟裝總包合同 1400000 5000 上海五玠坊一期五玠坊320戶型樣板房項目軟裝總包合同 1,600,000 5000 五玠坊項目辦公樣板區、會議區軟裝承包合同 無相 387760 清單報價 城花 新

24、園 上海城花新園一期A區4標段城花新園115&145戶型軟裝承包合同 無相 728,000 2800 嘉定 上海嘉定菊園一期 嘉定菊園88戶型精裝樣板房軟裝總包 合同 牧笛 228,800 2600 地杰 上海金色城市B街坊地杰B文體中心102精裝樣板房項目軟裝總包合同 淶澳 285,600 2800 上海金色城市B街坊地杰103/145戶型樣板房項目軟裝承包合同 樂尚 694,400 2800 旗忠 旗忠A/B/C公寓樣板房軟裝總包合同（待簽，同價比方案） 萬品 2600 嘉興 嘉興78/83樣板房軟裝總包合同 吉玖 418600 2600 重固 上海重固鎮二期重固別墅樣板房項目軟裝承包合同

25、 樂尚 904,400 3400 翡翠 上海翡翠別墅五期(5#地塊別墅) 萬科翡翠別墅五期S440、S320獨棟別 墅軟裝承包 合同 三圣 4648000 3500 南通 上海南通永怡路地塊一期南通LOFT樣板房項目軟裝總包合同 淶澳 514,500 3500 自2012年起，軟裝歸口跟其他公司進行統一，墻紙算入硬裝費用，但2800的費用還是包括電視和 DVD一套。 整體費用有所調低，新公司引入，和批量化委托可以有效降低一些成本。 第第17頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 四、現狀問題四、現狀問題 精裝修設計戰略設計單位比較少，談價余地不大。同時戰略合作

26、精裝修設計戰略設計單位比較少，談價余地不大。同時戰略合作 伙伴評估機制不完善，設計質量及后期服務把控不夠。伙伴評估機制不完善，設計質量及后期服務把控不夠。 直接委托設計單位的情況較多，未引入競爭機制，使設計費、軟直接委托設計單位的情況較多，未引入競爭機制，使設計費、軟 裝費用未能進行有效控制。合約談判中未引入多部門監督，對設裝費用未能進行有效控制。合約談判中未引入多部門監督，對設 計費用的談判中未利用成本部、采購部的參與，從而有效加強商計費用的談判中未利用成本部、采購部的參與，從而有效加強商 務談判力度務談判力度 具體操作過程中，管理動作缺失，設計過程中監管不足。如軟裝具體操作過程中，管理動作

27、缺失，設計過程中監管不足。如軟裝 清單、軟裝材料板等過程管理動作執行不充分。清單、軟裝材料板等過程管理動作執行不充分。 第第18頁頁/共共XX頁頁 一、項目設計費用構成分析：一、項目設計費用構成分析： 五、問題產生的原因和后續操作辦法五、問題產生的原因和后續操作辦法 備注：精裝修單位擬采用戰略合作單位，戰略合作單位的選擇需引入多設計資源競爭機制，對戰略合作伙伴需定 期進行評估，不達要求的設計公司取消其戰略資格。同時對戰略合作伙伴進行規范化要求（如圖紙要求標準、 萬科設計圖集要求、設計說明統一要求等） 原有精裝修設計工作的操作局限于“大總包”設計思路， 我們自己和乙方都認為建筑由誰來做，室內就也

28、是誰來做， 這種情況下，價格談判空間不大。由于設計院的體制問題， 尤其是“現場配合費”普遍偏高。 而實上的配合也并不是有效，建筑和室內的配合還是經常 出現疏漏。 一、會同建筑部，跟相關建筑設計單位的室內部重新 進行價格約談和工作管理方式的梳理，建立戰略單位 的價格優勢和工作優勢； 二、不是精裝備案的項目，引入新的精裝修設計單位， 可以是發展中的中型企業，預計會比較有價格優勢 概念樣板房設計及軟裝合作單位比較固定且選擇較少。 優點：是長期合作單位，設計結果比較可控，對萬科需求 比較了解，時間進度等配合較好，合約談判也有相互信任， 可以做急活。 缺點：太了解萬科，缺乏新創意，價格形成慣性，難以進

29、一步調低。 一、長期合作單位還是要保有； 二、開發新的單位，從創意和價格上形成競爭 ； 三、讓工作形成一定的量，工作有計劃，給與多點操 作時間，有利于商務談判； 四、制定供應商等級，優秀供應商限價委托，良好供 應商同價比方案確認。 硬裝合作單位目前都是大總包或戰略單位 一、銷包類裝修設計工作進一步提前，提早完成施工 圖和材料樣板，提供招標可能性；招標為施工圖范圍 招標，招標過程中的漏項，由中標單位自己吃進。 二、招標條件不允許的情況下，23價進行邀標比較 確認實施單位； 三、總價封頂，按實結算，中間對價格影響不大的小 變更，施工單位吃進。 大總包 優點：可以跟建筑無縫搭 接，都是一家總包，項目

30、 部管理比較容易； 缺點：對于較復雜裝修如 售樓處或別墅樣板房的設 計理解能力、材料替換能 力、細節施工工藝比較差， 成本控制較差 戰略裝修單位 優點：具有方案深化和材料 替換能力，細節施工較好。 目前按包死價簽約，成本可 控。 缺點：戰略單價比總包略高， 經常由于示范區時間比較緊。 沒法進行招標，只有比價、 詢價和約談步驟。 第第19頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 19 銷包類銷包類- -軟裝對標及操作專題軟裝對標及操作專題 萬科其他公司軟裝成本對比 萬科其他公司軟裝操作方式 上海其他公司軟裝成本及操作模式 上海公司銷包操作管理辦法 第第20頁頁/共共XX頁頁 08. 0

31、8. 30 Page 20 其他公司軟裝成本對比情況 公司及負公司及負 責人責人 C標精裝公標精裝公 寓寓 B標精裝公寓標精裝公寓 A標精裝標精裝 別墅別墅 概念樣板房概念樣板房 售樓處售樓處 深圳-周艷 紅&隋坤 2500-2800 3000-3300 4000 1500-1800 一般一個項目2-3個樣板房 打包做 例：堂樾 7期 根據設計師不同， 售樓處面積1000以上， 按1500；以下單方要 高 西安-李順 恩 3200 3500 35004000 2000-3000 去年平均3500，今年 尚未有類似項目 北京-趙惠 明 2500-2800 2800-3500 2000-3000

32、全部采用集團標準軟裝。例：香河項目 3500；舊宮項目3000 2000-3000 廣州-曾曙 軟裝不分標準30004000（紅郡） 暫無 1800 武漢-胡珂 1800-2000 2200-2400 2500-2700 2000-2200 2500-2600 沈陽-孫博 2300-2500 2600-2800 3500-4000 2500 成都-李鐵 瑋 3000 4000 2000 以上成本均不包括電器、墻紙以上成本均不包括電器、墻紙 第第21頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 21 其他公司軟裝成本對比情況 公司及負公司及負 責人責人 C標精裝公標精裝公 寓寓 B標精裝公

33、標精裝公 寓寓 A標或別標或別 墅精裝墅精裝 概念樣板房概念樣板房 售樓處售樓處 東莞-劉沛 然 2400-2600 3200 1600-1800 依托當地豐富資源，確認一些家具和燈具的指定樣式和單位。樣板房軟裝公司可從中 選取；部分售樓處家具可直接采購。 杭州-楊菁 2800 去年3000-3500 3800-4500 3800-4500 20002500 其他3800；獨棟4500 重慶-王蓓 2500 3500 2000-3000 所有樣板房由本地一家軟裝單位完成 去年價格，今年預計 提升 全部結合會所做，一 單一價 溫州-張愛 娥 2800 3300 3800-4500 3000-35

34、00 天津-袁望 2800（去年2600） 3000 3200-3400 1800 南京-王磊 2400 2800-3000 1500-1800-2000以下 蘇南-胡瑩 3000 3000 4500-5000 4500 根據目標成本每單確 認 以上成本均不包括電器、墻紙以上成本均不包括電器、墻紙 第第22頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 22 其他公司軟裝操作方式 示范區軟裝單位確認方式：示范區軟裝單位確認方式： 直接委托直接委托 同價方案比選同價方案比選 入選單位來源：入選單位來源： 本地長期合作的資源本地長期合作的資源 -直接委托直接委托 硬裝設計單位（售樓處或概念樣板

35、房）硬裝設計單位（售樓處或概念樣板房）-直接委托直接委托 其他兄弟公司考察，獲得的資源其他兄弟公司考察，獲得的資源 -方案比選方案比選&直接委托直接委托 集團推薦的軟裝資源（原來軟裝集團推薦的軟裝資源（原來軟裝C C標的軟裝單位）標的軟裝單位）-直接委托直接委托 本地新增資源本地新增資源-方案比選方案比選 價格確認：價格確認： 根據效果橫向比較，確認初步價格范圍根據效果橫向比較，確認初步價格范圍 與其他系統內公司進行比較與其他系統內公司進行比較 與城市競品進行比較與城市競品進行比較 根據項目級別不同設定價格范圍，特殊項目特殊申請根據項目級別不同設定價格范圍，特殊項目特殊申請 第第23頁頁/共共

36、XX頁頁 08. 08. 30 Page 23 其他公司軟裝操作方式成都公司管理細節 軟裝委軟裝委 托托 委托形式委托形式 委托單位資質條件委托單位資質條件 委托流程委托流程 委托依據委托依據 限價比方案 評估為“良好”和“中等” 的單位、新資源 由設計部和營銷部共同進行 評估，各部門經辦人和部門 負責人共同參加決議。 以會議紀要作為確定中標單位審批文 件。 直接委托 評估為“優秀”的單位 無 以軟裝資源評估表結論為依據 需郵件審批 直委 評估為“良好”或“中等” 的單位、新資源 需要發直接委托審批申請郵 件報設計部分管領導審批。 以分管領導的審批郵件為依據 硬硬/軟軟 裝委托裝委托 委托形式

37、 委托單位資質條件 委托流程 委托依據 直接委托 評估為“優秀”的單位 無 以軟硬裝資源評估表結論為依據 需郵件審批 直委 評估為“良好”或“中等” 的單位、新資源 需要發直接委托審批申請郵 件報設計部分管領導審批。 以分管領導的審批郵件為依據 對合作單位進行后評估并進行評級，根據評級不同有不同的選擇策略對合作單位進行后評估并進行評級，根據評級不同有不同的選擇策略 入圍供應商只能從合格供應商和新資源中選擇入圍供應商只能從合格供應商和新資源中選擇, , 評估“不合格”的設計單位將不再合作評估“不合格”的設計單位將不再合作 第第24頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 24 其他公司

38、軟裝操作方式售樓處 重慶公司：售樓處一定與會所相結合，一次性投入到位也不存在浪費；臨時售樓重慶公司：售樓處一定與會所相結合，一次性投入到位也不存在浪費；臨時售樓 處非常少，裝修要求很低，家具多為重復利用處非常少，裝修要求很低，家具多為重復利用 東莞公司：售樓處中件數較多、樣式重復的家具或燈具，設計公司負責進行樣式東莞公司：售樓處中件數較多、樣式重復的家具或燈具，設計公司負責進行樣式 設計或選型，由萬科自己跟家具廠直接定做，物業及項目部負責配合擺場。設計或選型，由萬科自己跟家具廠直接定做，物業及項目部負責配合擺場。 深圳公司：成熟風格售樓處復制，家具可重復利用，剛需型售樓處低成本投入，深圳公司：

39、成熟風格售樓處復制，家具可重復利用，剛需型售樓處低成本投入， 可以盡量多的采用剩余的家具飾品（原有家具飾品須有良好保存）可以盡量多的采用剩余的家具飾品（原有家具飾品須有良好保存） 廣州公司廣州公司& &蘇南公司：售樓處清單報價，經約談后直接委托（清單外后增加物品，蘇南公司：售樓處清單報價，經約談后直接委托（清單外后增加物品， 需要增加費用，軟裝操作周期延長半個月的約談審核時間）需要增加費用，軟裝操作周期延長半個月的約談審核時間） 由于樣板房獨特性較強，家具及飾品等品類繁多，難以形成批量化采購，一些由于樣板房獨特性較強，家具及飾品等品類繁多，難以形成批量化采購，一些 公司著重在售樓處可以進行一些

40、細節管理以提升品質和降低成本。公司著重在售樓處可以進行一些細節管理以提升品質和降低成本。 第第25頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 25 其他公司軟裝操作方式售樓處及概念樣板房軟硬裝管理 硬裝單位確定：硬裝單位確定： 招標招標-大多數項目大多數項目 約定價格，直接委托約定價格，直接委托-設計、施工、軟裝一體操作的大總包公司設計、施工、軟裝一體操作的大總包公司 戰略單位比價委托戰略單位比價委托-時間緊張且要求較特殊的項目時間緊張且要求較特殊的項目 價格確認：價格確認： 根據效果及項目預算估算總造價根據效果及項目預算估算總造價 根據效果橫向比較，確認初步價格范圍根據效果橫向比較，

41、確認初步價格范圍 與其他系統內公司進行比較與其他系統內公司進行比較 與城市競品進行比較與城市競品進行比較 根據項目級別不同設定價格范圍，特殊項目特殊申請根據項目級別不同設定價格范圍，特殊項目特殊申請 第第26頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 26 上海其他公司軟裝成本及操作模式 金地：金地： 在在20112011年以前，金地在示范區方面花費比較“大方”。售樓處與會所結合，軟硬裝單方年以前，金地在示范區方面花費比較“大方”。售樓處與會所結合，軟硬裝單方 可以達到可以達到800010000800010000（如金地天域項目）（如金地天域項目） 今年由于公司運營不好，管理層更換后對

42、示范區要求降低，今年主要是老項目軟裝利用今年由于公司運營不好，管理層更換后對示范區要求降低，今年主要是老項目軟裝利用+ + 局部調整（如將天鏡項目售樓處軟裝全部挪至藝年華使用）今年完全新作樣板的只有揚州局部調整（如將天鏡項目售樓處軟裝全部挪至藝年華使用）今年完全新作樣板的只有揚州 項目，成本項目，成本27002700 優點：節省費用優點：節省費用 缺點：樣板房家具搬遷使用尺寸多有不合適，示范區打擊力下降。需要較多物業人員配合缺點：樣板房家具搬遷使用尺寸多有不合適，示范區打擊力下降。需要較多物業人員配合 搬遷。家具拆裝搬遷。家具拆裝3 3次以上后，就沒法再進行使用了，也比較難以直接賣給客戶。次以

43、上后，就沒法再進行使用了，也比較難以直接賣給客戶。 前提：售樓處同類型，軟裝才可使用。原有軟裝要保存比較良好。前提：售樓處同類型，軟裝才可使用。原有軟裝要保存比較良好。 華潤：華潤： 大師作品大師作品+ +自己操作自己操作 邱德光作品，軟裝邱德光作品，軟裝80008000；世尊作品，軟裝；世尊作品，軟裝70007000；三圣作品，軟裝；三圣作品，軟裝50005000 室內部設置軟裝團隊，配置室內部設置軟裝團隊，配置5 5人，有戰略合作的家具、燈具、窗簾布藝合作方。根據以上人，有戰略合作的家具、燈具、窗簾布藝合作方。根據以上 的大師作品剝樣仿造，成本約的大師作品剝樣仿造，成本約30003000。

44、 優點：檔次仿造大師的，成本相對節省；操作速度比大師要快并比較可控，操作周期約優點：檔次仿造大師的，成本相對節省；操作速度比大師要快并比較可控，操作周期約 4545天。天。 缺點：樣板房都是“仿大師”的，沒有區別和針對性，效果比較類似；如果出現判斷失誤缺點：樣板房都是“仿大師”的，沒有區別和針對性，效果比較類似；如果出現判斷失誤 家具樣式或尺寸不合適，公司只能自己吃進。家具樣式或尺寸不合適，公司只能自己吃進。 前提：要“大師”作品先行，需要較多的備用金購買裝飾品前提：要“大師”作品先行，需要較多的備用金購買裝飾品 第第27頁頁/共共XX頁頁 08. 08. 30 Page 27 上海公司銷包管

45、理操作方式 對比分析：對比分析： 經與其他兄弟公司對標，目前上海公司軟裝成本水平基本處于中等位置，操作模式大多公經與其他兄弟公司對標，目前上海公司軟裝成本水平基本處于中等位置，操作模式大多公 司大同小異。有一些其他公司的游戲操作可以學習借鑒。司大同小異。有一些其他公司的游戲操作可以學習借鑒。 一、成都公司的軟裝單位評級，優秀級可直接委托；良好及新單位要進行方案評比（同價一、成都公司的軟裝單位評級，優秀級可直接委托；良好及新單位要進行方案評比（同價 比方案）比方案） 二、在售樓處方面加強軟裝控制，可以采取廣州公司二、在售樓處方面加強軟裝控制，可以采取廣州公司& &蘇南公司：售樓處清單報價，經約蘇

46、南公司：售樓處清單報價，經約 談后直接委托；談后直接委托； 三、從項目增提操縱考慮，售樓處位置要提前規劃，必須與會所結合，不造成浪費三、從項目增提操縱考慮，售樓處位置要提前規劃，必須與會所結合，不造成浪費 四、銷包施工盡量采用招標流程，如果實在時間緊迫也需要進行詢價和比價確認，總價上四、銷包施工盡量采用招標流程，如果實在時間緊迫也需要進行詢價和比價確認，總價上 限，按實結算。限，按實結算。 五、補充新資源，加強完善過程管理。五、補充新資源，加強完善過程管理。 第第28頁頁/共共XX頁頁 景觀篇景觀篇。 第第29頁頁/共共XX頁頁 一、設計管理中心設計合同情況回顧一、設計管理中心設計合同情況回顧

47、 第1頁/共6頁 1、2011.1至今 各項目景觀設計主合同簽訂情況。 第一類：方案第一類：方案建筑擴初、施工圖設計（建筑擴初、施工圖設計（toptop類住宅項目）類住宅項目） 擴初擴初施工圖（主要住宅項目）施工圖（主要住宅項目） 項目項目 項目類型項目類型 景觀面積景觀面積 產品 產品 品類品類 設計單位設計單位 總價（元）總價（元） 設計單價（元設計單價（元/ /平平 方米）方米） 均可售面積單價均可售面積單價 （元（元/ /平方米）平方米） 五玠坊五玠坊 住宅、商業 93330 top 山設計（方案、擴初） 2910000 30 28 浙江院（施工圖） 984500 10 9 銅山街銅山

48、街 綜合體 60000 top BA/SLP（方案、擴初） 6600000 110 63 ccdi（施工圖） 1000000 16.7 翡翠翡翠 1#辦公 25274 top 鳳咨詢（方案、擴初） 750000 32 13.4 中建（施工圖） 126370 5 2#別墅 23299 jwda（方案、擴初） 306000 27（庭院部分7元） 18 中建（施工圖） 116500 5 5#別墅 23400 jwda（方案、擴初） 333100 27（庭院部分7元） 19 中建（施工圖） 117000 5 商業 22378 鳳咨詢 820000 30 第第30頁頁/共共XX頁頁 一、設計管理中心設計

49、合同情況回顧一、設計管理中心設計合同情況回顧 第1頁/共6頁 1、2011.1至今 各項目景觀設計主合同簽訂情況。 第二類：方案第二類：方案施工圖（再改、首置項目）施工圖（再改、首置項目） 項目項目 項目類型項目類型 景觀面積景觀面積 產品 產品 品類品類 設計單位設計單位 總價總價 設計單價（元設計單價（元/ /平平 方米）方米） 均可售面積單價均可售面積單價 （元（元/ /平方米）平方米） 地杰地杰B B 住宅 108000 G Ddot 2494400 22 10 金色華亭金色華亭 住宅 8476 C HWA（安琪道爾） 1157000 28 9.25 尚源尚源 住宅1期 32665 C

50、 廣東棕櫚 2830000 22 19.6 住宅2期 37225 商業街 11595 城花新園城花新園 住宅 88370 G 日本和計畫 1590660 18 9 旗忠項目旗忠項目 住宅 115451 T1 HWA（安琪道爾） 2621000 23 8 HWA（安琪道爾） 商業街 HWA（安琪道爾） 23 金色領域金色領域 住宅 73872 C HWA（安琪道爾） 1882100 28 10 金玉緹香金玉緹香 住宅 80568 C HWA（安琪道爾） 1812800 22.5 13.7 秀洲大道 43340 HWA（安琪道爾） 525000 7.5 4 金域藍灣金域藍灣 住宅 56000 G3