1、成本科目管理作業(yè)指引編制集團成本管理中心日期2012年5月16審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1 目的描述成本科目的組成內(nèi)容。規(guī)范各二級公司項目成本管理工作，統(tǒng)一項目目標成本填報格式，規(guī)范數(shù)據(jù)的統(tǒng)一錄入口徑，統(tǒng)一成本科目，不斷積累并完善成本數(shù)據(jù)庫。2 術(shù)語和定義 【房地產(chǎn)項目成本確定指引】是對【目標成本表】中土地征用及拆遷補償費、前期費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、建安預(yù)備費、營銷費、管理費、財務(wù)費、稅金等十一大類主要包含內(nèi)容的解釋。3 適用范圍適用于集團下屬各二級公司所開發(fā)的項目（包含住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等項目）。4 關(guān)鍵活動描述4.
2、1 成本科目設(shè)置的原則4.1.1 集團成本管理部負責制定和管理【成本科目】，對成本科目名稱等做出統(tǒng)一規(guī)定。各二級公司須嚴格執(zhí)行到二級科目，第一級的十一大類成本項目及第二成本科目為集團統(tǒng)一設(shè)定，各二級公司不得自行增加或刪改，但可根據(jù)項目實際情況對二級以下的成本科目進行調(diào)整。4.2 成本科目設(shè)置4.2.1 為便于項目目標成本編制，在計算總成本時，統(tǒng)一按以下十一大項予以歸類計量。1) 土地征用及拆遷補償費2) 前期費用3) 建安工程費4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5) 公共配套設(shè)施費6) 開發(fā)間接費7) 建安預(yù)備費8) 營銷費9) 管理費10) 財務(wù)費11) 稅金4.2.2 土地征用及拆遷補償費指為取得土地開
3、發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。1) 政府地價：企業(yè)為獲得土地而向政府支付的土地出讓費、土地變更用途和超面積補交的地價和直接發(fā)生于土地的國家稅收：契稅、土地使用稅、耕地占用稅等。2) 合作款項：向原用地人支付的土地轉(zhuǎn)讓費(原用地人為企事業(yè)單位)、土地征用費(原用地人為村鎮(zhèn)集體)。3) 拆遷補償費：農(nóng)作物補償、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物回收的殘值）、安置動遷戶支出等各類國家法規(guī)規(guī)定的費用。4) 紅線外大市政配套費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設(shè)、高壓線埋地、市政接口等建設(shè)費用或繳費。4.2.3 前期費用指項目工程開工前發(fā)生的各種前期費用。1) 勘測丈
4、量費： 指對地塊進行地質(zhì)勘察、地下管線探測、沉降觀測、地形測繪、驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等而支付的費用。2）規(guī)劃管理及設(shè)計費：指項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(方案招標、方案評審)、地質(zhì)災(zāi)害評估、環(huán)境影響評價、交通影響分析、建筑立面設(shè)計、裝修設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計修改、人防設(shè)計、消防評價、制圖、曬圖等而發(fā)生的費用。3）報批報建費政府收費：指必須按照項目所在地政府部門的規(guī)定繳納的與工程建設(shè)有關(guān)的費用，應(yīng)以法規(guī)形式公布的政府規(guī)定作為收費依據(jù)。包括：安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、人防報建、散裝水泥基金、墻改基金、檔案管理費、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。 注：散裝水泥基金、墻改保證金、檔案管
5、理費為預(yù)繳，工程竣工后可退回。4）三通一平和臨時設(shè)施n 指為取得工程開工條件而支付的原有建筑物拆除、挖填土石方、平整場地、地下管線遷移、綠化遷移、接入施工用水用電、開通施工用道路等費用。n 指建設(shè)臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等發(fā)生的費用。 4.2.4 建安工程費指列入開發(fā)項目施工圖預(yù)算的各種建筑安裝工程費用及設(shè)備購置費用，二次裝修費用。1）土石方工程：指土方、護壁(坡)、降水等的施工費用。2）基礎(chǔ)工程指樁基、樁基檢測、基礎(chǔ)處理等的施工費用。3） 主體土建工程n 地下室土建工程費：指建筑物地下室的結(jié)構(gòu)及建筑工程費用。n 地上部分土建工程費：指建筑物上部的結(jié)構(gòu)及建筑工程費用。4）
6、主體安裝工程費及設(shè)備購置費n 常規(guī)室內(nèi)水電暖氣工程：給水管道室內(nèi)外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界。排水管道室內(nèi)外界限劃分：應(yīng)以出戶第一個排水檢查井為界。電室內(nèi)外界限劃分：以室內(nèi)電表箱或低壓配電柜為界。n 室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)外界限劃分：以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界。n 消防工程管道界限的劃分：噴淋系統(tǒng)水滅火管道，室內(nèi)外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界；設(shè)在高層建筑物內(nèi)的消防泵間管道應(yīng)以泵間外墻皮為界；消火栓管道：室內(nèi)外界限以建筑物外墻皮1.5m為界；入口處設(shè)閥門者以閥門為界。5） 主體裝飾工程n 外墻裝飾外立面、單元入
7、口及雨蓬、建筑外保溫、陽臺欄桿等。n 公共部位裝修主要包括大堂、樓梯間、電梯廳、走道、其它（如標識牌）等精裝修費用。n 戶內(nèi)精裝修主要包括戶內(nèi)廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺、入戶花園、辦公室等精裝修費用。4.2.5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費以及環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。1) 社區(qū)管網(wǎng)道路工程含政府為開發(fā)地塊提供電力、自來水、污水處理等資源或設(shè)施而收取的各種費用。如電增容費、水增容費、排污增容費等。正常情況下，應(yīng)以法規(guī)形式公布的政府規(guī)定作為收費依據(jù)。 注：煤氣報戶費、電
8、話初裝費、有線電視開戶費等是為小業(yè)主墊付的。室外排水系統(tǒng)（中水、排水系統(tǒng)工程，污水處理工程）。n 室外給水系統(tǒng)（給水工程）。n 室外燃氣系統(tǒng)（燃氣調(diào)壓站、燃氣外線、燃氣二次管線工程）。n 室外采暖系統(tǒng)（換熱站、熱力外線、熱力二次管線工程）n 室外強電系統(tǒng)（高壓外線、高壓開關(guān)站、高低壓變配電、電表集抄系統(tǒng)工程）n 室外弱電系統(tǒng)（一體化智能管理系統(tǒng)，如停車管理、小區(qū)閉路監(jiān)控、周界紅外防越、小區(qū)門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等）n 室外消防系統(tǒng)（室外消防水、電系統(tǒng)）n 室外道路系統(tǒng)（道路、路燈工程）2) 園林景觀工程 n 園林水系工程：園區(qū)內(nèi)水景。n 園林綠化工程：包括公共綠化、組團宅間綠
9、化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出。n 硬質(zhì)景觀與小品工程：道路廣場鋪設(shè)、道路標示系統(tǒng)、雕塑、環(huán)廊、假山、永久性圍墻、圍欄及大門。n 其他：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈，各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.2.6 公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括：1) 政府規(guī)劃的公建（原本需要開發(fā)商建設(shè)，但通過向政府交費免除開發(fā)商建設(shè)的，其交費支出也在此核算）。幼兒園建造成本、配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔的教學資源引入費學校建造成本、配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔的教學資源引入費2)
10、 自行配套的公建4.2.7 開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。1) 咨詢、評估費工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用造價咨詢費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢費用2) 工程保險費3) 物業(yè)啟動費: 指項目建設(shè)過程中發(fā)生的清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、管理費用、綠化養(yǎng)護費、公共設(shè)施維護費以及竣工后的一次性物業(yè)完善費等。4) 營銷設(shè)施建設(shè)費n 賣場費用：臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現(xiàn)場的建安、裝飾、家俱配飾、設(shè)施、整改及租金等費用，展會建賣場的費用入營銷費用n 樣板間費用：包括樣板間設(shè)計、裝修、家
11、俱配飾、設(shè)施費、整改費等，租用場地所建的還括租用場地的租金n 銷售環(huán)境改造費：包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設(shè)計、工程及租用場地租金費用、精神堡壘費用、現(xiàn)場包裝、環(huán)境整改費用等n 維護費用：銷售賣場和樣板間日常維修工程、清潔物耗費用、水電費用及超過保修期限發(fā)生的維修費用等(1) 建安預(yù)備費指建設(shè)期為保證項目順利實施，由可能發(fā)生的風險因素而導致的建安費用增加的部分，包括基本預(yù)備費和材料漲價預(yù)備費兩部分，合計為建安工程費用指標的5%。基本預(yù)費主要用于設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量引起的工程造價變化而預(yù)留的費用；材料漲價預(yù)備費主要用于建安工程施工期間內(nèi)由于主材、設(shè)備等價格變化引起的
12、工程造價變化而預(yù)留的費用。涉及設(shè)計變更引起的工程量的增加和鋼筋、砼、有色金屬以及電線電纜、成套設(shè)備價格變化的幅度超過10%的部分方可分別申請使用基本預(yù)備和材料漲價預(yù)費，由總裁批準后使用（不足10%部分，在其他科目指標中消化）。本項費用在成本測算及目標成本編制過程中需要考慮，在項目結(jié)算后本項費用已被消化掉，不再列支。 4.2.8 營銷費指企業(yè)為銷售產(chǎn)品發(fā)生的費用，如廣告費、代理費、傭金、銷售獎勵、其他費用等。4.2.9 管理費指企業(yè)為組織經(jīng)營活動的內(nèi)部管理而發(fā)生的費用，包括開辦費（指為成立項目運作班子支出的人工、租金、固定資產(chǎn)購置、公司注冊手續(xù)費等）、勞動報酬、經(jīng)營場地租金、其他管理費、政府收費、分攤費用等。4.2.10 財務(wù)費指企業(yè)為經(jīng)營活動籌集資金而發(fā)生的費用，如利息收支、匯兌凈支出、銀行手續(xù)費等。4.2.11 稅金指企業(yè)依法向政府繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育附加費、土地增值稅及所得稅等稅費。 5 支持性文件5.2 【項目成本構(gòu)成表】6 記錄和表單6.1房地產(chǎn)項目成本確定指引6.2項目成本構(gòu)成表
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