1、標題：二號宋體加粗，居中設計評審與成本優化作業指引四號宋體編制日期2012.12審核日期2012.12批準日期2012.12修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人1.優化原則1.1與定位要求相匹配：須考量設計是否與擬開發物業的產品定位、交房標準及地域特點相匹配，避免功能溢價；1.2以客戶價值為中心：通過比較不同設計方案所帶來的品質、效果、效益（售價）、成本（含物業管理、運營成本），兼顧長期利益和短期利益的平衡，從中選擇性價比（客戶認可價值與成本支出差額比）最大的設計方案/部品，不宜片面追求效果，或低成本；1.3持續優化：在各階段和各單項設計中都應持續開展方案優化工作；1.4動態測算、

2、及時反饋：成本管理在各設計階段的評審過程中，都應全面測算成本，及時計算各項（不同設計方案、單位可售面積等）成本指標，并整合財務、營銷等部門測算項目收益，向公司決策層提供決策依據；1.5取得設計單位配合：應注意做好與設計單位的溝通工作，通過合同手段取得設計單位在成本控制方面的支持與配合。2.組織與分工2.1設計評審小組：項目進入設計階段后，下屬地產公司應牽頭設立一非常設組織，小組成員應包括設計、成本、工程、營銷四個職能部門（必要時增加酒店管理、商業、物業管理），并必須包括建筑、結構、安裝、景觀、室內設計等各個專業。2.2在各設計階段，評審小組應組織專題研討會，并與設計院保持良好和緊密的溝通，深入

3、廣泛地討論和比較各方案的經濟性，成本部應及時提供方案比較的成本測算；2.3各階段設計完成后，成本部提供包括成本測算在內的成本資料，方案論證應結合成本因素進行綜合評價。3.前期策劃、概念設計階段成本控制重點3.1建筑、結構方面3.1.1設計開展前，成本測算人員應配合規劃設計、營銷部、財務部等部門專業人員共同探討產品類型布置方案，做出單一/組合產品及其不同組合方案的成本估算、營銷收入、以及指導概念設計、形成較為詳盡、準確的最優產品組合；3.1.2結合周邊環境、用地景觀資源、合理確定不同地域的不同產品布置，使產品銷售利潤、土地價值最大化；3.1.2.1控制不可銷售的公建及配套建設面積；3.1.2.2

4、不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經營的建筑面積滿足規劃要求即可；3.1.2.3提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格，估算建設增加的成本，綜合考慮贈送面積的比例。3.1.3通過業態分析和市場調查合理確定商業面積。3.1.4應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高。3.1.4.1土方工程實施前，成本部需要求設計部提供整個項目的土方挖填量、擋土墻及護坡成本，并將計算結果提交至下屬地產公司決策委員會審批。3.1.5總圖規劃應綜合考慮開發周期和永久建筑、園建、交通的合理布局、避免（臨時辦公室、施工生活區、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。3.1

5、.6山地建筑3.1.6.1設計應盡可能減少擋土墻，護壁的建造3.1.6.2根據山體高差確定產品類型3.1.6.3控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎3.1.6.4結合山體實際情況及高差，比選邊坡支護方式3.1.6.5邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+砼噴設、毛石擋墻、砼擋墻3.1.6.6山地建筑必須比選邊坡支護方式3.1.6.7應結合地形情況確定贈送面積的大小3.1.6.8合理利用場地地形地貌：利用原有地形的起伏關系完成山水造型，避免洼地堆山，水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用。3.2園林環境方面3.2.1充分考慮利用場地景觀

6、資源，提升產品品質3.2.1.1不同景觀與建筑產品的合理搭配3.2.1.2不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合3.2.2明確景觀工程費用控制標準3.2.3明確軟硬景控制比例3.2.3.1通常軟景比硬景便宜，因此應盡可能多的設置軟景，少做硬景。4.方案階段成本控制重點4.1建筑、結構設計4.1.1建筑方案造型4.1.1.1評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規則的建筑平面，盡可能減少建筑專業的不合理布置帶來結構成本的增加。4.1.1.2高層建筑單體應選擇對稱形式4.1.1.3考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少4.1.1.4控制屋頂造型4.1.2確定合理層高4.1.2.1結合銷售、成

7、本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價比較優，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5%；4.1.3控制窗地比4.1.3.1通過節能估算指標來控制窗地比。一旦節能審查通不過，成本提的優化建議首先是減少開窗面積，或調整選材，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節能要求。4.1.3.2單體方案確定后，估算不同單體戶型窗地比，合理控制產品窗地比，窗地比不宜超過同類產品的經驗值。4.1.4限定/標準化欄桿、欄板4.1.4.1估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量減少。4.1.4.2提請集團規劃設計部將各種欄桿欄板的分類統計做成標準產品。4.1.5優化外裝飾設計4.

8、1.5.1提供目前不同產品外墻不同做法價格表，以便作為參考。 4.1.5.2提供目前各種產品外墻平涂，質感涂料，面磚，石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料，面磚，石材的面積比率。4.1.5.3提供常用外裝材料適用性能。4.1.5.4關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。4.1.5.5外立面線條，如非特別復雜，盡量采用砼澆筑、磚砌筑等形式，盡量減少鋁合金、GRC預制件、石材線條等物料構筑，以減少造價。4.1.6優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法4.1.6.1優化比選具體做法及價格，以此形成標準化設計。4.1.6.2地下室底板及外墻防水部位盡量選用滲透防水結晶、水泥基復合防水涂料等較為經濟

9、適用的防水材料；4.1.6.3地下室頂板、外墻、屋面等部位綜合考慮當地市場，選用較為經濟適用的防水村料，并在符合設計規范、防水等級的前提下，盡量采用結構自防水與單層防水結合的防水方案。4.1.7節能方案4.1.7.1盡量采用體形系數滿足節能要求的產品，以最優經濟方式解決節能方案4.1.7.2通過合理的窗墻比實現節能達標4.1.7.3通過墻體材料實現節能達標4.1.7.4控制節能取值范圍4.1.7.5南方地區采用外墻內保溫、加氣砼砌塊等4.1.7.6明確女兒墻內側，屋面構架，樓梯間，風井，突出外墻裝飾墻柱等不必要保溫部位4.1.7.7優化外立面比，減少外立面造型線條4.1.8結構方案優化4.1.

10、8.1結構平面確定后，設計部、成本部配合審核柱網布置，結構形式，選擇最優結構方案。（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻：住宅一般較少采用框架筒體結構。）4.1.8.2減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量4.1.9山地建筑必須比選邊坡支護方式4.1.9.1邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+砼噴設、毛石擋墻、砼擋墻。注意：擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻更經濟，因此高擋土墻需要進行方案估算比較。4.2設備安裝設計4.2.1估算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經濟

11、合理性：因為涉及供電等壟斷行業，成本及相關專業人員要提前跟進方案，避免時間不夠而優化不到位。 4.2.2供配電設備安裝定位設計優選4.2.2.1所有供配電設備（除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減少之間聯接線路。4.2.3估算供電方案采用環網式或是開閉式的綜合經濟性、提出優選方案。一般情況下，環網式比開閉式經濟，多用于住宅、底層商業等負載容量不大的建筑。4.2.3.1合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短4.2.3.2設置開閉所時，應盡量多期共用4.2.3.3條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所、避免新建。4.2.3.4明確需二裝的

12、設計范圍，應分清主體電氣安裝設計與二裝電氣設計的界限，避免重復設計，造成浪費。4.2.3供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性4.2.3.1現階段采用建設水泵房方式供水方式較經濟4.2.3.2必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間4.2.3.4當選用負壓供水方案時，要與水泵房水池供水方案估算對比，確認實施的經濟合理性。4.2.3.5明確二裝的設計范圍，應分清主體給排水設計與二裝給排水設計的界限。避免重復設計，造成浪費。4.2.4合理設置消防分區4.2.4.1在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區。4.2.4.2布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫的區別4.2.4.3盡量利用建筑墻體設置

13、防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防噴淋系統的設置。4.2.5中水處理站與中水提供泵站4.2.5.1中水處理站應根據項目特征，選用設計規定的最小規模4.2.5.2中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短4.2.6污水提升泵站4.2.6.1對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。4.2.7地塊內高壓線路改線4.2.7.1入地方式：造價高4.2.7.2電纜溝方式：相對較高4.2.7.3管道埋設方式：相對較低4.2.7.4建設高壓走廊：造價較低4.2.8電梯布置方案選擇4.2.8.1從成本角度，超高層盡量選用兩階段

14、提升布置方案4.2.8.2在市場無特殊要求下，采用一梯多戶方案4.2.8.3估算以及選定電梯轎廂裝修標準。4.3園林環境設計4.3.1按目標成本控制指標，實行限額設計4.3.2提供材料規劃型號單價4.3.2.1提供常用軟硬景材料規格型號及單價4.3.2.2鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用、易成活、養護費用低的種類。4.3.3請設計部提供基層標準做法，供設計院使用4.3.4軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用規格苗木，一般區域和庭院使用小規格苗木。4.3.5選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗4.3.6材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期

15、維護成本。4.3.7控制木作的使用面積，盡量少用水景。4.3.經常化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節約成本保證效果的目的。5.擴初階段成本控制重點5.1建筑、結構5.1.1明確結構含量控制指標5.1.1.1在設計任務書中明確結構含量設計限額。5.1.1.2結構含量中需要將各部位含量細化，便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。5.1.2選擇最優基礎形式及埋深5.1.2.

16、1根據詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁、灌注樁。5.1.3明確合理結構布置，復核結構參數5.1.3.1樁基選型綜合考慮當地普遍選用樁型、地質條件，如北方地區較常用的粉煤灰碎石樁、夯擴樁等；5.1.3.2設計部與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、安全、最經濟結構參數。其中重點審查：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構

17、構件的幾何尺寸及配筋率。5.1.4結構含量5.1.4.1成本部根據設計院提供的設計電子稿或者白圖，可適當參考概算，計算混凝土含量，保證混凝土含量控制在限額指標內，并及時反饋，以便進上步優化。5.1.4.2驗算時注意：要抽取基礎、首層、標準層、天面層等予以驗算，確保結果不會偏離太遠。估算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙。5.1.4.3如果局部或者全部指標超標，需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結果發給設計部項目對接人，以推進設計優化工作。5.1.5復核建筑控制指標5.1.5.1復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內。5.1.6配合設計開展節能方案估算比選，選擇符合節能要求

18、的成本最優方案5.1.6.1在立面方案已經確定的情況下，節能方案經濟性優先順序為：減小窗墻比加厚外墻砌體材料外墻聚苯顆粒砂漿外墻保溫板。5.1.7部品材料選配標準應盡量與戰略供應商提供的標準保持一致5.1.7.1復核部品材料設計選用表，不符合項要與設計部協商解決方案并進行相關成本估算分析。5.1.8屋面盡量采用結構找坡，減少建筑找坡造價，降低成本5.1.9欄桿選用應盡量低成本化，盡量選用成本低的普通型鋼扶手及立柱+涂刷防銹漆、面漆5.1.10室內毛坯裝修做法應結合當地的交房標準或驗收標準規范，盡量避免施工浪費5.1.11主體室外工程做法應結合園林景觀工程的設計標準設計，避免出現矛盾，減少事后的

19、設計變更。5.2精裝修設計5.2.1根據確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內。減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用。5.2.2公共裝修：裝修方案確定后，參考設計單位提供的概算，并按自己的專業經驗，估算各功能區域（銷售大廳、會所、大堂、電梯廳）的裝修成本是否在目標成本內。5.2.2.1細化節點大樣做法，明確材料規格、厚度，以便對單價的合理性進行評估。5.2.2.2裝修做法采用標準做法，以便各項目綜合成本對比、建立成本指標數據庫。5.2.3根據裝修建筑尺寸，選擇合適模數的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。5.2.4材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期

20、維護成本。5.3機電安裝設計5.3.1估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案下的價格，并可與當地電力公司協商，采取甲方指定品牌，委托電力公司購買，以降低成本。5.3.2變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：5.3.2.1規格在1250KVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情況下，選用變壓器臺數越少越經濟。除可節省費用外，還可節省空間。但若實際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。5.3.2.2規格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。5.3.3配電主干線路不同材料、不同敷設方式

21、、不同走向方案比選：5.3.3.1一般情況下，體格遞增順序為：配電方式/電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽/防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。5.3.4室外供配電線路設計優化5.3.4.1市政供電線路引入：在場地、環境允許情況下，架空線路最省。當影響環境采用電纜時，單線電纜截面規格不得超過300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規格）、產生浪費。在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設。當在線路最短原則下市政無已建電纜溝，而延長線路

22、就可利用市政電纜溝時，要根據實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最優方案。一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要控制在規格最小范圍內。5.3.4.2小區配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管導線+全程穿管普通電纜+全程穿管鎧裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數達到一定數量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。5.3.5配電箱內斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比

23、選：5.3.5.1盡量選用國產或合資產品會使價格降低，注意要符合當地供電部門的地方要求，避免來回反復，浪費工期。5.3.6供水方案比選：5.3.6.1根據項目產品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術經濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統；無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等）5.3.7室內水曖材料設備選用要點：5.3.7.1在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材（如常用采曖管價格增序排列：PVC給水管PPR管PE管PB管（幾乎沒用過）襯塑鍍鋅管鋼塑復合管（PEPPRPSP）鋁塑復合管不銹鋼管銅管。5.3.7.2對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。

24、5.3.8消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：5.3.8.1滿足功能前提下，含超高層在內，對溫、煙感探測系統的設備選型優先選用國產設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產品的連續性和后期的維護費用一并考慮）。盡可能選用配線簡單的設備及產品，淘汰配線復雜的產品。5.3.8.2消防噴淋系統平面布置優化。5.3.8.3通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經濟對比分析后擇優選擇。5.3.8.4消防預埋管當地無明確規定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經濟。管徑大小應按規范要求選用，選型不宜過大。5.3.9空調設計優選：5.3.9.1根據實際情況估算比選集中空調方案或小中央空調方案

25、的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。5.3.9.2集中空調系統應根據具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統或水系統方式。5.3.9.3風管、冷凝水管的保溫價格較高，應控制其材料及厚度。5.3.9.4出風口應結合二次裝修設計予以合理布置。5.3.9.5根據實際情況估算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。5.3.9.6空調智能化控制應與弱電專業密切配合，避免重復。5.4園林景觀方面5.4.1考慮每個組團小品配置均衡。5.4.2根據擴初成果圖估算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內。5.4.3估算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考

26、，并為以后的成本優化工作積累經驗。5.4.5估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優化工作積累經驗。5.4.6燈具設計優化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。5.4.7建立標準化的園建結構圖紙，從經濟實用的角度出發，減少園建結構部分的優化工作。6.施工圖設計階段成本控制重點6.1建筑、結構方面6.1.1工程做法與交樓標準/戰略產品規格的統一，避免因兩者不一致造成拆改。6.1.1.1要求設計院按我方交樓標準、戰略供應產品規格要求，編寫施工圖做法。6.1.1.2毛坯房室內廚房、衛生間沿墻面防水高度。應根據具體使用功能基礎上滿足規范最低

27、標準即可。6.1.1.3住宅二層以上公共部位裝修包含在總包范圍，但是圖紙中以上范圍設計深度不足，如電梯廳、水泵房等吊頂高度設計不明確，電梯門套設計不詳等，就以上事項請設計院設計到位，以便有效競價、控制成本。6.1.1.4大部分設計中住宅戶內及商鋪設計均踢腳線、刮膩子等，應結合交房標準是否需要施工到位。戶內及商鋪均為毛坯做法，在設計圖紙中取消踢腳線、刮膩子做法。6.1.2部品及材料選擇：6.1.2.1根據項目定位、產品類型選擇材料部品，避免功能溢價；6.1.2.2在立面圖基礎上針對不同規格外檐面、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗；6.1.2.3廚衛大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚

28、型，減少斷磚損耗；6.1.2.4減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高標準化產品的使用程度；6.1.2.5詳細深化保溫節點做法及保溫厚度。符合節能保溫設計規定基礎上，減少外立面線條等造型外保溫，降低造價成本。6.1.3不在總包合同內/預計將二次裝修單位負責的地面為鋪貼、頂棚為吊頂的房間，商業中庭/走廊欄桿、商鋪室內樓梯等部位欄桿，均可取消（找平、粉刷、欄桿等）項目，或采用簡單的臨時防護欄桿替代，避免造成二次裝修時敲打等不必要浪費；6.1.4設計管理部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結構、安裝各專業的協調一致，以減少錯漏碰缺。6.1.5組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制

29、項目的建安成本控制打下良好的基礎，成本人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙。6.1.5.1利用工程量清單編制、趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。6.1.5.2審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現場實際地質情況。6.1.5.3審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關建設項目之間的幾何尺寸關系以及軸線關系和方向等有無矛盾和差錯。6.1.5.4審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結構、上下水、曖衛、通風、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關系尺寸、標高是否

30、一致。6.1.5.5審查建筑平、立、剖面圖之前關系是否矛盾或標注是否遺漏,建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致。6.1.5.6審查建設項目與地下建筑物、管線等之間有無矛盾。6.1.5.7審查結構圖本身是否有差錯及矛盾，結構圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表，鋼筋砼關于鋼筋構造方面的要求在圖中是否說明清楚。6.1.5.8總包合同完成標后工程量清單核定后，用此指標校核驗證限額設計指標是否受控。6.1.6通過管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：6.1.6.1目前鋼結構、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景觀工程等分項工作的設計多由專業設計資源來完成。施工圖

31、設計院只負責土建及水曖電等部分的設計，其后果是施工圖與專業分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數量激增，返工和修整量大，致使施工進度延誤和成本增加。6.1.6.2由于專業設計方案的不同造成投標報價不具可比性，造成成本上升。6.1.6.3產生重大質量問題時，責任不清、相互推諉給投資方造成重大的經濟損失。6.1.6.4設計總承包工程和施工總承包一樣，是為了相關專業間合理銜接并統一責任，這將為減少事后的設計變更、投資方權力追溯提供保障。6.1.7鋁合金門窗及玻璃、石材幕墻6.1.7.1根據圖紙核算每平方鋁型材含量及幕墻骨架含量，確保控制在限額指標內，并邀請投標單位對

32、其含量進行再一步優化（如：玻璃幕墻和鋁合金門窗型材用量的復核，避免鋁合金門窗處按幕墻型材配備；根據鋁合金門窗不同部位的受力情況等合理選擇窗框型材斷面）。6.1.7.2鋁型的選用要注意區別室內與室外,室外一般采用氟碳噴涂,室內采用粉末噴涂；型材T5與T6的適用范圍,一般T6用于型材立柱,T5用于型材橫梁；型鋼的選用也要注意區別室內外,室外型鋼一般需要氟碳噴涂,室內采用鍍鋅的即可。6.1.7.3石材種類的選擇也注意考慮其施工現場的損耗及后期維護及清洗。（如砂巖不僅現場施工損耗大，而且容易受污染）。6.2機電安裝6.2.1市政及小區管網設計優選：著重考慮管材優選、綜合施工、使用等因素。6.2.1.1

33、給水管經濟合理性排序為：PVC塑料管PE管焊接鋼管鍍鋅鋼管無縫鋼管球墨鑄鐵管鋼塑管（室外較少應用）。6.2.1.2排水管排序為：規格500以內；UPVC波紋管鋼筋混凝管（一般管徑超過300）HDPE波紋管，規格500以上；鋼筋混凝土管UPVC波紋管HDPE波紋管。6.2.1.3一般情況下，機動車道下選用重型（級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控。6.2.1.4優選檢查井規格及井蓋：避免設計盲目的統一選用大規格井；控制重型井蓋使用部位；除機動道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型。并盡量減少檢查井數量。6.2.1.5盡量減少排水管坡度，降低管網埋深，減少動土量。6.2.1.6優化管

34、網走向、長度、管徑大小。6.2.2水曖施工圖審核成本要點：6.2.2.1滿足壓力、流量等技術條件時的管徑選擇（達到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內管管徑應該計算核定，一般每戶住宅給水進戶管管徑控制在DN20以內。6.2.2.2需要的預留洞、預埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、預埋材料），避免后期鑿剔。6.2.2.3給水管道材料選用應經濟：給水干管選用鋼塑管或襯塑管，鋼塑管最好選用PE鋼塑復合管，支管最好選用PP-R管6.2.2.4排水管材選用應經濟合理：在規范允許范圍內，盡可能采用UPVC塑料管粘結UPVC螺旋消音管粘結鑄鐵排水管承插連接鑄鐵排水管卡箍連接。盡

35、可能不采用（WAB，AD接頭連接）6.2.3電氣設計優化：6.2.3.1電氣預埋管應在規范允許范圍內按經濟型選用：PVC管KBG管JDG管焊接鋼筋鍍鋅鋼管（較少應用）。6.2.3.2電氣預埋管管徑選用，盡可能在滿足規范要求的前提下選用小管徑。6.2.3.3電氣選用經濟型：在滿足規范要求前提下選用：BV型ZR-BV型ZC-BV型ZB-BV型。盡可能在規范允許范圍內不要采用低煙無鹵電纜。6.2.3.4電線、電纜型號規格選用應經濟合理，電線、電纜應根據截流量盡可能選用合理的線徑。6.2.3.5涉及到工程量計算容易出現爭議，盡可能圖紙設計按實際走向進行繪制。6.2.3.6設計深度應滿足規范要求，標注清

36、楚。6.2.4智能化設計優化6.2.4.1室外智能化、景觀燈具設計優化應結合項目定位、市場接受程度、銷售價格、周邊樓盤使用狀況、小區場地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產品品質前提下還應兼顧實用性、經濟性；6.2.4.2以項目的市場定位、規劃設計思想和物業管理思路來確定智能化系統規劃設計方案（如：封閉管理社區選用紅外對射周界防翻越系統、開放的大社區管理結合封閉的單元管理選用電視監控加電子巡更系統）；6.2.4.3家居安防與可視對講系統分別設置和二合一的技術經濟比較及產品檔次選擇；6.2.4.4紅外對射探頭的設置與小區圍墻的走向優化（避免不規則圍墻增加探頭數量）；6.2.4.5景觀燈

37、具的布置應根據項目定位，分期設定燈具總價來控制燈型、位置和數量（向設計提供常用燈型和單價）；6.2.4.6樓宇自控DDC控制器的選型，應避免容量過多，當監控對象安裝較集中時（同一房間、相鄰房間和相鄰樓層），且又是相互獨立時，應充分運用控制容量，將其布置在同一臺控制器上，盡量減少控制器富裕I/0點。6.3園林環境工程6.3.1根據不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇：6.3.1.1壓頂50厚6.3.1.2非行車道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）6.3.1.3行車道地面4050mm厚6.3.1.4立面20mm厚6.3.1.5踏面30mm厚6.3.2注意園林環境設計與建筑、配套管網設計的

38、銜接，避免標高、平面布置差錯出現。6.3.3估算各頂指標是否在目標成本內，并提出優化建議。6.3.4綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優化建議。6.3.5清單編制完成后，做出最后完整的預算/參考標底，并同目標成本比較，按照以上園建估算方案一樣提出最后的修改和復核意見。6.3.6喬木樹種選擇盡量本地化，20的大規格樹木少量搭配使用,大量選用20小規格苗木,名貴樹種少量搭配使用且盡量選用小規格苗木；6.3.7提供常用苗木不同規格的價格表，根據常用苗木不同規格價格表綠化灌木、地被種類優化時注意盡量選用廉價類型；6.3.8普通住宅區、商業區苗木可參照i條原則，別墅或其他高檔社區可酌情另行考慮；6.3.

39、9景觀招標時，安排投標人對非本地景觀單位設計的植物配置予以優化，盡量選用當地植物。7.深化設計階段成本控制重點7.1鋁合金門窗7.1.1根據當地氣候條件、項目、產品定位和保溫節能要求，選擇相應的門窗系統（常見門窗系統按成本高低排序依次為木鋁復合鋁合金窗塑鋼窗）。7.1.2根據建筑施工圖進行門窗分格設計時，在滿足采光通風要求前提下，避免門窗面積過大和窗型過多過小。7.1.3對于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結構，可以使整窗的性能最大優化。7.1.4高性能窗的熱性能弱點是窗框材料和玻璃邊部材料，

40、因為玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導相對較高，應該選擇絕緣間隔條（沒有金屬/很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導的窗框材料。7.1.5避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節的費用是很高的。7.1.6在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。7.1.7加大版面設計，減少窗框和扇的材料面積，提高整窗的視野通透及性能。7.1.8門窗五金件選擇：根據門窗系統（木、鋁、塑）、項目產品定位、建設期和使用期全壽命周期費綜合選擇門窗五金件系統。避免功能不足或過剩。7

41、.2玻璃幕墻及干掛幕墻7.2.1根據當地氣候條件、項目、產品定位和保溫節能要求，選擇相應的玻璃幕墻材料系統。7.2.2根據設計院提供的設計電子稿或者白圖，計算骨架含量，確保控制在限額指標內，及時反饋設計管理部、設計院，以便進一步優化。8.金屬構件8.1欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強度和鋼度即可（需注意節點構造設計）；8.2注意對欄桿百葉的間距控制（滿足安全間距和遮擋要求）；8.3玻璃雨蓬等承重鋼構件，需由結構工程師進行強度復核（裝飾設計計算一般保守）和結構優化；8.4面層防腐處理：鋼構件需區分使用場所（室內外），分別采用不同的防腐處理，如室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅+靜電噴涂；8.5提出優化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規范要求以及后期維護使用成本；8.6常用欄桿百葉做成標注做法備選，減少重復優化工作。9.支持文件【項目目標成本管理程序】10.相關表格【無】