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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司土地獲取與選擇作業(yè)指引（6頁）.doc

資源ID：36273 資源大?。?span id="vifhfcq" class="font-tahoma">384.04KB 全文頁數(shù)：5頁
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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司土地獲取與選擇作業(yè)指引（6頁）.doc

1、1.92cm頁腳：1.75cm3.17cm3.17cm土地獲取與選擇作業(yè)指引編制日期2012-7-25審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2011-11-30C/0按新授權(quán)調(diào)整版2012-7-25D根據(jù)2012架構(gòu)調(diào)整修訂1. 目的規(guī)范土地獲取的作業(yè)方法，適應(yīng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的規(guī)模要求，擁有適當(dāng)規(guī)模的土地儲備量以備滾動開發(fā)，確保公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2. 適用范圍公司項(xiàng)目發(fā)展過程中獲取土地的全工作過程。3. 術(shù)語和定義3.1 土地招投標(biāo)：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織

2、參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。3.2 土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為3.3 掛牌：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3.4 協(xié)議出（轉(zhuǎn)）讓：協(xié)議出（轉(zhuǎn)）讓國有土地使用權(quán)（簡稱協(xié)議出（轉(zhuǎn)）讓），是指交易雙方基于平等、自愿、互利的原則，依照國家、地方有關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)雙方商定的協(xié)議條款進(jìn)行土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓

3、的行為。4. 職責(zé)4.1 投資運(yùn)營部4.1.1 負(fù)責(zé)土地信息收集，確定意向地塊；4.1.2 負(fù)責(zé)牽頭成立公司新項(xiàng)目發(fā)展小組，完成項(xiàng)目的預(yù)可行性研究報(bào)告；4.1.3 負(fù)責(zé)參與土地交易的各項(xiàng)工作。4.1.4 負(fù)責(zé)遞交土地交易成功分析或失敗分析總結(jié)。4.1.5 負(fù)責(zé)簽訂土地合同的準(zhǔn)備工作；4.1.6負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目土地開發(fā)意向和開發(fā)流程。5工作流程5.1 目前獲得土地的方式主要有兩種：5.1.1 通過國家各級的土地市場，經(jīng)過掛牌、招投標(biāo)、拍賣形式獲取土地開發(fā)權(quán)益。5.1.2 已經(jīng)擁有土地開發(fā)權(quán)的開發(fā)商、公司和機(jī)構(gòu)，經(jīng)過合法程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的獲得土地（或項(xiàng)目）開發(fā)權(quán)益。5.2 掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地獲取5.

4、2.1 關(guān)注土地儲備中心指定發(fā)布公示的報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介。5.2.2 研究公示地塊，確定重點(diǎn)意向操作地塊，形成初步的書面材料新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)，報(bào)部門總經(jīng)理審核后報(bào)董事長、總裁審批。5.2.3 對審核批準(zhǔn)后的地塊，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，提出問題：5.2.3.1 核實(shí)七通一平等情況5.2.3.2該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)5.2.3.3地下有無光纜、防空設(shè)施或者埋藏文物等5.2.3.4發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容不符的，或者對土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)向掛牌-招標(biāo)-拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；5.2.3.5發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人或者拆遷

5、管理辦公室）咨詢拆遷具體負(fù)責(zé)單位與拆遷時(shí)間表；5.2.3.6了解并核實(shí)宗地及其周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實(shí)施計(jì)劃。5.2.4 現(xiàn)場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，內(nèi)部評審后，并在三日內(nèi)報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核。5.2.5 經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，成立項(xiàng)目可行性研究小組，完成項(xiàng)目可行性報(bào)告。具體工作內(nèi)容參照可行性研究報(bào)告編制作業(yè)指引。5.2.6 在可行性研究報(bào)告通過后，投資運(yùn)營部應(yīng)編寫項(xiàng)目投標(biāo)策略方案，該方案包括但不限于以下內(nèi)容：5.2.6.1決策背景；項(xiàng)目概況；法律風(fēng)險(xiǎn)與合作風(fēng)險(xiǎn)分析；市場分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)分析；成本估算；經(jīng)濟(jì)測算；投資收益分析；掛牌-投標(biāo)-拍賣策略；參與掛牌-投標(biāo)-拍賣的基本態(tài)度；5

6、.2.6.2掛牌-投標(biāo)-拍賣競買可承受價(jià)格、最高投標(biāo)價(jià)或最高應(yīng)價(jià)；籌措資金額度。5.2.7 在掛牌/投標(biāo)/拍賣競買開始日期7日前，投資運(yùn)營部應(yīng)備齊下列材料。5.2.7.1 召開新項(xiàng)目聽證會的申請。5.2.7.2 已填寫的摘牌申請或投標(biāo)書-競買申請書樣稿。5.2.7.3項(xiàng)目投標(biāo)策略5.2.8 投資運(yùn)營部在備齊上述資料后，完成以下工作：5.2.8.1 組織項(xiàng)目可行性研究小組對項(xiàng)目資料進(jìn)行評估，并將評估意見報(bào)送董事長、總裁審核。5.2.8.2組織召開投資風(fēng)險(xiǎn)管理委員會對項(xiàng)目進(jìn)行評議。投資風(fēng)險(xiǎn)管理委員會應(yīng)對新項(xiàng)目可行性分析報(bào)告進(jìn)行評議，并對是否參加掛牌-投標(biāo)-拍賣競買發(fā)表意見。5.2.8.3確定參加掛

7、牌-投標(biāo)-拍賣競買后，應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好履約保證金與參加掛牌-投標(biāo)-拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定；法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；銀行資信證明；其他需要提供的材料。5.2.9 參加摘牌-投標(biāo)-拍賣的投標(biāo)工作。5.2.9.1 摘牌、中標(biāo)或者拍賣競買成功的，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂拍賣成交確認(rèn)書；與招標(biāo)人-土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；與掛牌人簽訂掛牌交易成交確認(rèn)書；并依合同約定給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長、總裁提交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-拍賣競買成功的分析總結(jié)。5.2.9.2 若掛牌-投標(biāo)-拍賣競

8、買失敗，應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長、總裁提交關(guān)于掛牌-投標(biāo)-競買失敗的分析總結(jié)。5.2.10 摘牌申請書-投標(biāo)書-競買申請書等與摘牌-投標(biāo)-拍賣有關(guān)的資料備份，并存檔保存。5.2.11 投資運(yùn)營部最遲須在摘牌-投標(biāo)-拍賣截止日的三日前申請召開投資風(fēng)險(xiǎn)管理委員會會議，本辦法規(guī)定的其他期間相應(yīng)縮減。5.3 協(xié)議轉(zhuǎn)讓或其他方式（股權(quán)、舊改、政府合作等）5.3.1 采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓或其他方式形式的項(xiàng)目，以協(xié)議的名義與相關(guān)部門、企業(yè)或機(jī)構(gòu)簽訂土地出讓合同或協(xié)議。5.3.2 投資運(yùn)營部對協(xié)議或其他方式形式項(xiàng)目的土地情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查，將土地信息整理存檔。5.3.3 對于存檔的土地信息進(jìn)行研究

9、，對符合條件的，匯同設(shè)計(jì)管理部、營銷策劃部、計(jì)劃財(cái)務(wù)、成本管理部、工程管理部等部門意見，對地塊可操作性進(jìn)行初步判斷，形成報(bào)告后上報(bào)部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長、總裁審批。5.3.4 根據(jù)公司決策結(jié)果與土地方進(jìn)行前期洽談與初步談判。投資運(yùn)營部將初步談判結(jié)果上報(bào)董事長、總裁審批。如果決策通過，則投資運(yùn)營部匯同營銷策劃部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、成本管理部、工程管理部等部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編寫，并進(jìn)行內(nèi)部評審工作。5.3.5 如談判結(jié)果需要調(diào)整則修改可行性研究報(bào)告、合同草案等內(nèi)容。如未通過則將項(xiàng)目信息存檔研究。5.3.6 按照談判最終結(jié)果，董事長、總裁授權(quán)人（有權(quán)人）與對方簽訂正式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。5.3.7 投資運(yùn)營部將有關(guān)資料分別移交各個(gè)相關(guān)部門，部門內(nèi)部將所有資料存檔研究。6.支持性文件無7、相關(guān)記錄7.1WT-QR-TY15項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容目錄參考7.2WT-QR-TY08投資項(xiàng)目內(nèi)部推薦評審表7.3 WT-QR-TY11地區(qū)公司投資項(xiàng)目推薦表

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