1、3.17cm1.92cm頁腳：1.75cm3.17cm舊改項目前期工作作業(yè)指引編制日期2012-07-24審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人2012-7-25A首次制定1、目的規(guī)范舊改項目前期的作業(yè)方法，確保公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。2、兩個新概念：城市更新年度計劃和更新單元2.1.城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實施計劃兩部分 2.2.更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定 2.3.城市更新單元的相關(guān)規(guī)定2.3.1城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍（以下簡稱“拆遷范圍”）的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%。2.3.2.確需納入
2、城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。2.3.3.申報的城市更新單元應(yīng)保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。2.3.4.申報拆遷范圍內(nèi)涉及多個地塊的，同意申請拆除重建地塊的面積占到拆遷范圍用地面積4/5后，方可申報。3、 具體工作規(guī)范參照：3.1.廣東省政府2009年8月25日頒布關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見3.2.市政府20
3、04年10月28日頒布深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法 3.3.二九年十月二十二日經(jīng)王榮市長簽發(fā)的深圳市城市更新辦法3.4.2010年深規(guī)土59號：關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知3.5.深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）3.6.深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法（2007年2月市政府161令）4、政策解讀：4.1.拆遷相關(guān)規(guī)定多個權(quán)利主體無法形成單一主體，但建筑面積占改造項目總建筑面積80以上、且占權(quán)利主體總數(shù)量80%以上的權(quán)利主體已與同一拆遷人簽訂了拆遷協(xié)議【由區(qū)政府（管委會）核查拆遷協(xié)議，核準拆遷人并核發(fā)拆遷人核準文件】，該拆遷人持更新單元規(guī)劃批復、區(qū)
4、政府（管委會）核發(fā)的拆遷人核準文件及其他有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證，由征地拆遷與用地保障科主辦。管理局在20個工作日內(nèi)核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人與全部權(quán)利主體達成協(xié)議的形成單一主體后，由區(qū)政府（管委會）核準改造實施主體并予以公示（公示期為15個自然日）。4.2. 161號文第三十三條拆遷下列住宅房屋，以其房地產(chǎn)市場評估價格與同區(qū)域普通住宅商品房交易平均價格（以下簡稱商品房交易均價）二者之中價高者確定貨幣補償金額： 4.2.1擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品住宅； 4.2.2.安居房或者其他具備相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利證書的不完全產(chǎn)權(quán)的住宅； 4.2.3.定的應(yīng)當按照完全產(chǎn)權(quán)商品住宅補償?shù)钠渌?/p>
5、宅。本市各區(qū)域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。5、拆除重建低價計算5.1.城中村部分 新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4. 5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標范圍內(nèi)的建成區(qū)域 。5.1.1.非農(nóng)建設(shè)用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。5.1.2.非農(nóng)建設(shè)指標內(nèi)用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準社區(qū)股份公司（居委會）的非農(nóng)工商和公建用地。
6、5.2.舊屋村部分 現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 1993年7月前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。 5.3.工業(yè)區(qū)改造 5.3.1.改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。 5.3.2. 改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途 原有合法建筑面積以內(nèi)：新建用途-原用途（公告基準地價） 增加建筑面積部分：市場評估地價 5.4.其他情形的用地 按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價 6、 舊改報批流程7、支持性文件6.1深圳市城市更新辦法62深圳市城市更新辦法實施細則8、相關(guān)記錄無
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