1、產品策劃管理程序編制*日期20120730審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2011.11.30C/0按最新授權調整版2012.7.26D/0按最新授權調整版1. 程序概況程序目的從市場角度，提供產品定位方向及規劃要點建議，降低產品設計的市場風險、提高開發盈利性，確保各項產品設計市場化。程序風險程序范圍集團公司營銷管理部和下屬公司營銷部對市場調研、產品定位、設計建議等工作。所涉及流程名稱制度體系管理流程流程客戶內部客戶制度評審委員會外部客戶策劃公司流程參與部門集團公司各部室、下屬公司上游流程名稱下游流程名稱子流程名稱現場勘查項目營銷策劃管理程序市調、定位及物業發展
2、建議書作業指引流程KPI責任部門/崗位數據來源市調、定位及物業發展建議書及時提交下屬公司營銷部、集團投資發展部、營銷管理部、規劃設計部、成本管理部市場、策劃公司、運營總監流程關鍵點關鍵點說明支持文件進行市場基礎信息研究參見市場調查研究結論形成市場定位、物業發展建議參見項目市場定位及物業發展建議書匯報項目市場定位及物業發展建議書、評審參見市場定位報告匯報會議紀要評審設計院的產品概念、方案、環境等各類設計的市場切合度參見各類設計成果匯報會議紀要2. 特別說明：在下屬公司沒有成立的前提下，本項工作由集團營銷管理部負責；在下屬公司成立的前提下，本項工作由集團營銷管理部負責，下屬公司營銷部協助集團營銷管
3、理部完成相關工作。具體流程參見下屬公司的相關流程。3. 職責部門流程中承擔職責總裁負責各類支持文件匯報的最終決策。決策委員會1、在產品定位及設計研究階段，聽取項目市場、定位、規劃建議等成果匯報，提出綜合調整意見，決定項目合作條件的實施。2、在產品規劃設計階段，聽取產品概念、方案、環境、戶型等各類設計，提供修改意見營銷管理部1、 負責根據地塊可研報告和初步平面規劃設想，開展市場調研、提供市場定位及物業發展建議書報告，提供規劃及成本部參考；2、 根據市場定位，參與審評設計院產品各類設計與市場的吻合度。規劃設計部1、 提供地塊初步平面規劃設想圖；2、 組織設計院等乙方進行各類產品規劃設計；3、 聽取
4、市場定位及物業發展建議書匯報，提供意見；4、 組織各階段設計成果的匯報及研判；5、 提供最終確定的產品規劃設計方案；企管部提供地塊所有的資料信息成本管理部1、 協助營銷管理部，談判并確定前期市場策劃公司2、 聽取市場定位及物業發展建議書匯報，提供意見；項目公司營銷部根據本部實際專業成熟度及力量，協助集團營銷部開展市調及產品定位工作，提供產品市調、定位報告中的各類市場資料，參與各類營銷類研判會議討論。4. 工作規定4.1、選定前期市場策劃公司4.1.1 輸入/輸入部門：項目可行性研究報告/投資發展部 土地各項相關資料/企業運營部4.1.2 輸出/接收部門：市調服務招標書/成本管理部4.1.3 活
5、動說明：4.1.3.1根據地塊目前各項資料及前期項目可行性研究報告，擬定深度市調服務招標書，招標內容包括但不限于：A. 公司戰略的外部環境研究及啟示，包括宏觀政策、經濟動態、社會文化、產業政策法規、行業發展動態等B. 城市經濟動態、消費需求、城市地產競爭狀態研究及啟示C. 競爭對手研究啟示D. 地塊價值研究啟示E. 項目定位F. 物業發展建議G. 經典案例提供4.1.3.2 成本部根據招標書要求，參與策劃公司考察、甄選、談判，報公司審批，簽訂合同。4.2開展市調工作4.2.1 輸入/輸入部門：策劃公司 、市場分析報告/地塊所屬項目公司營銷部4.2.2 輸出/接收部門：市調報告/決策委員會4.2
6、.3 活動說明：集團營銷管理部組織策劃公司、項目公司營銷部，召開工作計劃會議，擬定調研目標、分配調研任務，一起開展各類市場資料收集、調查、整理、討論，最后形成啟示性結論，形成市調報告。市場調查可按以下渠道開展：A. 購買地圖、年鑒、報紙及相關書籍B. 與行內各公司溝通，并取得相關資料C. 去工地現場實地踏勘，項目實地調研D. 重點案例考查E. 專項拜訪政府部門與專項問卷調查F. 進行市場調研與問卷調查G. 每日總結，補遺，返深規整；4.3項目判斷與調查定位4.3.1 輸入/輸入部門：市調報告、定位建議、規劃建議/策劃公司/項目公司營銷部4.3.2 輸出/接收部門： 項目市調、定位及物業發展建議
7、書/集團營銷管理部4.3.3 活動說明：策劃公司、項目公司營銷部、集團營銷部分別根據市調工作中取得的信息，從各自的視角提供定位、規劃等建議，集團營銷部整合各方意見、向營銷總監匯報、開展反復研討，最終形成項目市調、定位及產品發展建議書。4.4評審市調、定位、產品發展建議相關報告4.4.1 輸入/輸入部門：項目市調、定位及產品發展建議書/集團營銷管理部 4.4.2 輸出/接收部門：評審會議紀要/規劃設計部4.4.3 活動說明：決策委員會召開項目專項匯評審會，決策委員會成員由總裁辦公會成員組成，根據需要也可加入公司其他專業技術部門人員參加，評審會舉行程序如下：A. 項目負責人需提前將項目市調、定位及
8、產品發展建議書發給與會人員，為保密起見，只轉發相關領導查閱。B. 會議首先由集團營銷部做介紹，并確定主題由各專業部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。C. 公司集團總裁最終決定項目是否進入規劃落實階段，并根據各方面意見指導項目發展方向。項目經評審確定后，進入規劃落實階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。會議內容根據會議記錄形成會議紀要。4.5參與規劃設計方案研討會4.5.1 輸入/輸入部門：各階段規劃設計方案/規劃設計部、設計院4.5.2 輸出/接收部門：評審會議紀要/與會各部門4.5.3 活動說明：規劃設計部組織設計院召開專項匯評審會，進行各階段規劃成果研討，形成相關修改及深化建議，評審會由總裁、決策委員會、集團成本部、投資發展部成員組成，根據需要也可加入項目公司營銷部。5. 支持性文件6. 相關記錄
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