1、存貨管理作業指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人2008.6.30B/0完善細部描述2009.12.4B/1結合大禹行動2011.10.19C/0結合公司授權表2012.7.18D/0根據2012架構調整修訂1.目的為加強存貨管理,規范集團公司存貨管理,便于對集團各下屬房地產公司的存貨結構和存貨存量的分析和考核。2.適用范圍適用于集團公司及各下屬房地產公司的存貨管理。3.術語與定義3.1存貨：存貨是指企業在日常生產經營過程中持有以備出售，或者仍然處在生產過程，或者在生產或提供勞務過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產品、半成品、產成品等。4
2、. 工作流程4.1 存貨的分類：集團公司存貨分類情況見下表序號存貨類別說明會計科目核算要求一開發成本已開工但尚未辦理竣工驗收手續的、以出租或出售為開發目的的物業。開發成本按開發項目的工程內容、工期進度、不同開發期進行成本、費用歸集二完工開發產品已辦理竣工驗收手續、待出售的物業，包括住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位等。完工開發產品三出租開發產品已辦理竣工驗收手續、用于出租或自我經營的物業。出租產品；出租產品攤銷四周轉材料能夠多次使用、逐漸轉移其價值但仍保持原有形態，不確定為固定資產的材料周轉材料按一次轉銷法進行攤銷，計入相關資產的成本、當期損益4.2各類存貨的核算4.2.1開發成本的核算4.2.1
3、.1科目設置“開發成本”及”開發間接費”科目核算在建開發產品的實際開發成本其明細設置參見下表:一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發成本土地獲得價款按各成本、費用項目再進行細分（具體核算內容、核算方法詳見成本核算指引）各成本核算對象成本核算對象可分層次設立開發前期準備費各成本核算對象主體建筑安裝工程費各成本核算對象社區管網工程費各成本核算對象園林環境工程費各成本核算對象配套設施費各成本核算對象開發間接費各成本核算對象自一級科目開發間接費轉入成本結轉各成本核算對象開發間接費項目名稱工程管理費按各成本、費用項目再進行細分（具體核算內容、核算方法詳見成本核算指引）期末轉入開發成本營銷費用資
4、本化利息物業管理完善費其他上述成本核算對象可分層次設立，具體設置參見下圖： 項目 在建一期 住宅在建二期 商鋪 寫字樓“開發成本”其他明細科目的有關核算內容、核算方法，詳見成本核算指引。“開發間接費”是核算房地產成本的過渡性科目，用于歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。期末，“開發間接費”余額按一定標準分配計入各成本核算對象，借記“開發成本”科目，貸記“開發間接費”科目。該科目期末無余額。4.2.1.2核算說明項目辦理竣工驗收手續后，將已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本，從“開發成本”類轉入“完工開發產品”類，作分錄如下：借
5、：完工開發產品；貸：開發成本成本結轉；其它成本、費用項目按公司成本核算作業指引進行處理。4.2.2完工開發產品的核算4.2.2.1科目設置“完工開發產品”科目核算完工開發產品類存貨的庫存實際成本。科目的明細設置如下：一級科目二級科目三級科目核算項目完工開發產品項目名稱具體棟或期住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫、其他4.2.2.2核算說明A 項目辦理完竣工驗收手續后，按開發項目的功能和用途，由“開發成本”科目轉入“完工開發產品”的相應明細科目的借方；B完工開發產品按其功能設置核算項目，以便于簡化明細會計科目及匯總統計本單位住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫等的總數額；C 完工開發產品對外出售時，應于銷
6、售實現時，按售價記入“主營業務收入”科目；同時，按其帳面價值借記“主營業務成本”科目，貸記“完工開發產品項目期（或棟或配套資產名稱）”科目下相應核算項目；D 完工開發產品用于出租時，應將其成本全部轉入“出租開發產品”類中。4.2.3出租開發產品的核算4.2.3.1科目設置為核算出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，應設置“出租開發產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。“出租產品”二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值；4.2.3.2核算說明出租開發產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發產品，它們的盈利是以收取租
7、金的方式逐步實現的。A 出租開發產品增加的核算。企業開發完成的用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品出租產品”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。B 出租開發產品攤銷的核算。出租開發產品在租賃經營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業應根據出租開發產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業務成本。出租開發產品攤銷額的計算公式如下：出租開發產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限100%出租開發產品月攤銷率=出租開發產品年攤銷率12出租開發產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發產品原始價值該出租開發產品月攤銷率企業
8、按月計提出租產品攤銷時，借記“主營業務成本出租產品”賬戶，貸記“出租開發產品出租產品攤銷”賬戶。C 出租開發產品修理的核算。出租開發產品在租賃期間發生的修理支出，數額不大的直接計人“主營業務成本出租產品”賬戶，若數額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤入“主營業務成本出租產品”賬戶。D 出租開發產品減少的核算。企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現時按售價借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“主營業務收入商品房銷售”賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記“主營業務成本”賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記“出租開發產品出租產品攤銷”賬戶，按出租產品
9、原始價值貸記“出租開發產品出租產品”賬戶。4.2.4周轉材料的核算4.2.4.1科目設置周轉材料通過“周轉材料”科目核算。 集團公司按材料或用途下設明細會計科目，總裁辦或綜合部做備查登記；4.2.4.2核算說明周轉材料是指能夠多次使用、逐漸轉移其價值但仍保持原有形態不確認為固定資產的材料，包括包裝物和低值易耗品。A 購入、自制、委托外單位加工完成并已驗收入庫的周轉材料等，借記“周轉材料”賬戶，貸記“銀行存款”；B 對周轉材料采用一次轉銷的方法進行攤銷，計入相關資產的成本或者當期損益。借記“管理費用”、“開發成本”、“銷售費用”等，貸記“周轉材料”；C 低值易耗品報廢時回收的殘料、出租或出借的包
10、裝物不能使用作廢處理所取得的殘料，應作為當月低值易耗品或包裝物攤銷額的減少，沖減有關資產成本或當期損益。4.2.5期末存貨的計量中期期末或年度終了，集團由總裁辦主導、計劃財務部配合對存貨進行全面清查，形成存貨清查報告，報集團財務副總裁審批；各下屬房地產公司由綜合部主導、財務部配合對存貨進行全面清查，形成存貨清查報告，報綜合部、財務部經理、事務副總經理審核，總經理審批。財務會計據審批后的清查報告進行賬務處理。資產負債表日存貨應當按照成本與可變現凈值孰低計量。當存貨成本低于可變現凈值時，存貨按成本計量；當存貨成本高于可變現凈值時，存貨按可變現凈值計量，同時按照成本高于可變現凈值的差額計提存貨跌價準備，計入當期損益。5支持性文件無
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