1、收入利潤作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2008.6.30B/0完善細(xì)部描述2009.12.4B/1結(jié)合大禹行動2011.11.30C/0根據(jù)新的授權(quán)制度文件修改2012.7.18D/0根據(jù)2012架構(gòu)調(diào)整修訂1.目的規(guī)范集團各下屬房地產(chǎn)公司收入的性質(zhì)，按照收入確認(rèn)的原則，合理地確認(rèn)和計量各項收入，正確計算開發(fā)項目的利潤。2.適用范圍適用于集團各下屬房地產(chǎn)公司的收入、利潤管理及核算。3.術(shù)語與定義3.1收入：收入，是指企業(yè)在日常活動中所形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入，包括銷售商品收入、勞務(wù)收入、讓渡資產(chǎn)使用

2、權(quán)收入、利息收入、租金收入、股利收入等，但不包括為第三方或客戶代收的款項。3.2 利潤: 利潤是指企業(yè)一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果。會計理論中，對于利潤的含義有著不同的理解，大致有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為利潤即營業(yè)利潤，只有那些由本期生產(chǎn)經(jīng)營活動所帶來的利潤才屬于本期利潤，至于由非經(jīng)營活動（如投資活動等）所帶來的收益和前期的調(diào)整項目則單獨列示，這是一種狹義的理解；另一種觀點認(rèn)為利潤即全部利潤，它是指根據(jù)企業(yè)在某一特定期間的經(jīng)濟交易所確認(rèn)的企業(yè)資產(chǎn)凈變動額作為該期間的利潤額，它既包括企業(yè)由經(jīng)營活動所帶來的利潤，也包括企業(yè)由非經(jīng)營活動帶來的利潤和前期的調(diào)整項目，這是對利潤概念廣義的理解。按照我國企業(yè)會計制度

3、的規(guī)定，目前在會計實務(wù)中對利潤的理解是廣義上的。利潤是企業(yè)在一定時期內(nèi)的全部收入抵減全部支出后的差額，它反映了企業(yè)經(jīng)營管理的綜合成果，是企業(yè)經(jīng)濟效益的最終體現(xiàn)。企業(yè)利潤的實質(zhì)是物質(zhì)生產(chǎn)部門為社會創(chuàng)造的一部分價值，以及企業(yè)職工從事生產(chǎn)性勞動為社會所創(chuàng)造的那部分價值的貨幣表現(xiàn)。4. 工作流程4.1房地產(chǎn)銷售收入的核算4.1.1核算范圍4.1.1.1 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、 配套設(shè)施銷售收入,以及出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的租金收入；4.1.1.2 集團及下屬公司出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面

4、積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在房地產(chǎn)銷售收入核算范圍內(nèi)；4.1.1.3 出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是房地產(chǎn)銷售收入的核算對象。4.1.2 房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則4.1.2.1自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則-收入進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須同時滿足以下五個條件： A 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；B 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；C 收入的金額能夠可靠的計量； D 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； E 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計

5、量。4.1.2.2開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)；4.1.2.3開發(fā)產(chǎn)品在不同銷售方式情況下收入的確認(rèn)：A 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；B 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；C 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；D 采

6、取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：a) 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；b) 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品

7、清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；c) 采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入

8、的實現(xiàn)；d) 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定進行處理。E 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固

9、定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.1.2.4開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.1.3房地產(chǎn)銷售收入的核算4.1.3.1 集團公司開發(fā)項目在收入確認(rèn)前所收到的預(yù)售款暫記入“預(yù)收帳款”科目；4.1.3.2 集團公司因預(yù)收款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應(yīng)交稅費一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；4.1.3.3 集團公司在促銷時收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”

10、科目；4.1.3.4 開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。借記“預(yù)收帳款”、“應(yīng)收帳款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；4.1.3.5 出售周轉(zhuǎn)房的收入核算先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“周轉(zhuǎn)房”科目再按購銷合同中雙方簽訂的價格，借記“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；4.1.3.6 舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為集團公司的經(jīng)營收入，借記“預(yù)收帳款”等科目，貸記“主營

11、業(yè)務(wù)收入”科目；4.1.3.7 采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)收入的核算A 分期收款發(fā)出商品，即開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付，房款分期收回（通常為超過3年）；B 在辦妥移交手續(xù)后，將“開發(fā)產(chǎn)品”直接結(jié)轉(zhuǎn)成本；C 如果延期收取的房款具有融資性質(zhì)，其實質(zhì)是企業(yè)向購房方提供免息的信貸時，企業(yè)應(yīng)按應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定收入金額，借記“長期應(yīng)收款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“未實現(xiàn)融資收益”科目；D 應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值按商品現(xiàn)銷價格計算確定；E 應(yīng)收的合同或協(xié)議價款與其公允價值之差，應(yīng)在合同或協(xié)議期間內(nèi)，按應(yīng)收款項的攤余成本和實際利率計算確定的金額進行攤銷，沖減財務(wù)費用；F按開

12、發(fā)產(chǎn)品實際應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。4.1.3.8 集團公司與其他開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目收入的核算：A 如合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為房地產(chǎn)銷售收入；B如分享合資開發(fā)項目利潤的，集團公司作為主辦方，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為房地產(chǎn)銷售收入核算；C集團公司與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為集團公司的房地產(chǎn)銷售收入核算。D 集團公司收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理

13、。4.1.3.9 集團公司為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣，作為“財務(wù)費用”核算，不影響集團公司銷售收入金額的確認(rèn)。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)集團公司同意后作相應(yīng)賬務(wù)處理。如果銷售退回發(fā)生在企業(yè)確認(rèn)收入之前，則無需進行賬務(wù)處理；如果企業(yè)確認(rèn)銷售收入之后發(fā)生銷售退回的，不論是當(dāng)年銷售的，還是以前年度銷售的，除特殊情況外，一般應(yīng)沖減退回當(dāng)月的銷售收入，同時沖減退回當(dāng)月的銷售成本；如該項銷售已經(jīng)發(fā)生現(xiàn)金折扣或銷售折讓的，應(yīng)在退回當(dāng)月一并調(diào)整；如果是銷售退回發(fā)生在資產(chǎn)負(fù)債表日后至財務(wù)報告批準(zhǔn)報出日之前，則應(yīng)調(diào)整報告年度利潤表的收入、成本等，

14、并相應(yīng)調(diào)整報告年度的應(yīng)納稅所得額以及報告年度應(yīng)繳的所得稅等；4.1.3.10 集團公司采用售后租回方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)合同或協(xié)議條款判斷所售房產(chǎn)是否滿足收入確認(rèn)條件。如果售后租回屬于融資交易，則不能確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，收到的房款應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；售價與開發(fā)產(chǎn)品成本之差應(yīng)采用合理的方法進行分?jǐn)偅鳛檎叟f費用或租金費用的調(diào)整。如果有確鑿證據(jù)表明認(rèn)定為經(jīng)營租賃的售后租回交易是按公允價值達成的，銷售的商品可以按售價確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本；4.1.3.11 集團公司采用售后回購方式銷售房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)合同或協(xié)議條款判斷所售房產(chǎn)是否滿足收入確認(rèn)條件。如果售后回購屬于融資交易，則不能確認(rèn)房地

15、產(chǎn)銷售收入，收到的房款應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；回購價格大于原售價的差額，應(yīng)在回購期間按期計提利息，計入財務(wù)費用。如果有確鑿證據(jù)表明售后回購交易滿足收入確認(rèn)條件的，銷售的房地產(chǎn)可以按售價確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，回購的房地產(chǎn)作為購買商品處理；4.1.3.12 如購銷合同中有銷售退貨條款的，根據(jù)以往經(jīng)驗?zāi)軌蚝侠砉烙嬐素浛赡苄郧掖_認(rèn)與退貨相關(guān)負(fù)債的，應(yīng)在符合房地產(chǎn)銷售確認(rèn)條件的情況下確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入；若不能合理估計退貨可能性的，應(yīng)在退貨期滿時確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。4.2房地產(chǎn)利潤的核算4.2.1 利潤是指集團公司在一定會計期間的經(jīng)營成果，包括收入減去費用后的凈額、直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失等。

16、4.2.1.1 營業(yè)利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用-資產(chǎn)減值損失+公允價值變動收益（-公允價值變動損失）+投資收益（-投資損失）；4.2.1.2 利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；4.2.1.3 凈利潤=利潤總額-所得稅費用。4.2.2 利潤核算明細(xì)項目說明4.2.2.1 投資收益，是指集團公司或各下屬房地產(chǎn)公司對外進行投資所獲得的經(jīng)濟利益；4.2.2.2 營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，是指集團公司或各下屬房地產(chǎn)公司發(fā)生的與日常活動無直接關(guān)系的各項收支。營業(yè)外收入主要包括：非流動資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補助、盤盈利得、

17、捐贈利得等。營業(yè)處支出主要包括：非流動資產(chǎn)處置損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、公益性捐贈支出、非常損失、盤虧損失等；4.2.2.3 營業(yè)外收入和營業(yè)外支出應(yīng)當(dāng)分別核算，并在利潤表中分列項目反映。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出還應(yīng)當(dāng)按照具體收入和支出設(shè)置明細(xì)項目，進行明細(xì)核算；4.2.2.4 所得稅費用，是指企業(yè)應(yīng)計入當(dāng)期損益的所得稅費用。所得稅的計算處理方法如下：A 集團公司及各下屬房地產(chǎn)公司采取資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅費用；B當(dāng)期所得稅是指企業(yè)按照稅法規(guī)定計算確定的針對當(dāng)期發(fā)生的交易和事項，應(yīng)交納給稅務(wù)部門的所得稅金額，即當(dāng)期應(yīng)交所得稅；C 應(yīng)納稅所得額=會計利潤+按照會計準(zhǔn)則規(guī)定計入利潤表但計稅時不允許稅前扣除的費用+（-）計入利潤表的費用與按照稅法規(guī)定可予稅前抵扣的金額之間的差額+（-）計入利潤表的收入與按照稅法規(guī)定應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額的收入之間的差額-稅法規(guī)定不征稅收入+（-）其他需要調(diào)整的因素；D遞延所得稅是指按照所得稅準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)期應(yīng)予確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債金額，但不包括計入所有者權(quán)益的交易或事項的所得稅影響；E所得稅費用為當(dāng)期所得稅及遞延所得稅二者之和。5支持性文件無6相關(guān)記錄無