1、ZionZion Consulting 北京錫恩企業管理顧問公司北京錫恩企業管理顧問公司 萬科未來十年中長期萬科未來十年中長期 規劃主報告規劃主報告 Version：2004-10-20 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 2 萬科未來十年中長期規劃的主報告報告萬科未來十年中長期規劃的主報告報告 背景：房地產行業發展的機會與挑戰背景：房地產行業發展的機會與挑戰 萬科第三個十年:在行業目標與行業標桿下持續領跑中國房地產業 一在國際化視野下審視萬科發展 二萬科未來十年的戰略目標和核心價值觀 三萬科未來

2、十年的業務鏈規劃與戰略定位 四萬科未來十年四大戰略 1. 四大戰略之一：30%行業增長 2. 四大戰略之二：聚集城市圈 3. 四大戰略之三：精細化細分價值 4. 四大戰略之四：產業化產品創新 五萬科的核心能力戰略 ZionZion Consulting 北京錫恩企業管理顧問公司北京錫恩企業管理顧問公司 背景：背景： 房地產行業發展的房地產行業發展的 機會與挑戰機會與挑戰 目錄 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 4 經濟支柱特點經濟支柱特點-房地產投資占房地產投資占GDPGDP比重持續增長比重持續

3、增長 7.4%7.4% 5.4%5.4% 6.5%6.5% 5.6%5.6% 5.0%5.0% 4.6%4.6% 4.3%4.3% 4.7%4.7% 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 90009000 1000010000 1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 3% 4% 5% 6% 7% 8% 房地產投資房地產投資占GDP比重 億元億元 資料來源：2003年中國統計年鑒 9292、9393年中國房地產行業過熱發展后國家對房地產進行有

4、效控制，自年中國房地產行業過熱發展后國家對房地產進行有效控制，自19951995年后房地年后房地 產投資開始萎縮；產投資開始萎縮； 9898年以后中國房地產投資開始復蘇，占年以后中國房地產投資開始復蘇，占GDPGDP比重保持持續增長，比重保持持續增長，20022002年達到年達到7.47.4； ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 5 經濟支柱特點經濟支柱特點住宅銷售額占住宅銷售額占GDPGDP的比重持續增加的比重持續增加 2.9%2.9% 3.6%3.6% 4.1%4.1% 4.7%4.7% 2.

5、6%2.6% 1.0%1.0% 1.9%1.9% 1.6%1.6% 1.8%1.8% 1.6%1.6% 2.1%2.1% 1.4%1.4% 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 199119921993199419951996199719981999200020012002 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% 5% 住宅銷售額住宅銷售額占GDP比重 億元億元 資料來源：2003年中國統計年鑒 9292、9393年是中國房地產行業發展歷史上的過熱階段，住宅銷售出現一個小高潮，隨年是中國房地產行業

6、發展歷史上的過熱階段，住宅銷售出現一個小高潮，隨 后銷售開始下降；后銷售開始下降； 9898年以后中國房地產投資開始復蘇，住宅銷售占年以后中國房地產投資開始復蘇，住宅銷售占GDPGDP比重開始持續增長，比重開始持續增長，20022002年達年達 到到4.74.7； ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 6 中國房地產行業的三個發展階段中國房地產行業的三個發展階段:1994:1994年之后房地產才真正作年之后房地產才真正作 為一個產業出現為一個產業出現 第一階段（第一階段（19781978199119

7、91年）年） 起步階段起步階段 第三階段（第三階段（19931993年年6 6月至今）月至今） 調整階段調整階段 第二階段第二階段 過熱階段過熱階段 房地產真正的作為一個產業是從房地產真正的作為一個產業是從19941994年開始出現的年開始出現的, ,一批以服務體制外一批以服務體制外( (市場經濟市場經濟) )新興階層客戶為目標顧新興階層客戶為目標顧 客的民營房地產公司開始出現客的民營房地產公司開始出現 資料來源：元富證券（香港）資料來源：元富證券（香港） 1616 1414 1212 1010 8 8 6 6 4 4 2 2 0 0 120120 100100 8080 6060 4040

8、2020 0 0 20032003 30023002 20012001 20002000 19991999 19981998 19971997 19961996 19951995 19941994 19931993 19921992 19911991 19901990 19891989 19881988 19871987 1987198720032003年中國年中國GDPGDP增長與房地產行業周期波動情況增長與房地產行業周期波動情況 GDPGDP增長率（）增長率（） 房地產投資完成額增長率（）房地產投資完成額增長率（） ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司

9、 Zion Consulting Confidential 7 民營房地產企業的崛起是行業走向市場化產業化的標志民營房地產企業的崛起是行業走向市場化產業化的標志 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 8 民營房地產企業的崛起大大改善了行業經營水平民營房地產企業的崛起大大改善了行業經營水平, ,使得行業利使得行業利 潤走出負增長低谷潤走出負增長低谷 1996年年2002年中國房地產企業整體利潤水平變化情況年中國房地產企業整體利潤水平變化情況 (增長率增長率) -5%-5% -4%-4% -3%-3%

10、-2%-2% -1%-1% 0%0% 1%1% 2%2% 3%3% 4%4% 5%5% 1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 9 民營房地產企業的崛起的另一面是一批體制不清管理混亂經民營房地產企業的崛起的另一面是一批體制不清管理混亂經 營不善的企業被淘汰出局營不善的企業被淘汰出局 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 10 19981

11、998年取消福利分房為中國房地產行業持續增長提供了真正的年取消福利分房為中國房地產行業持續增長提供了真正的 市場競爭環境市場競爭環境( (需要在下面標出增長率需要在下面標出增長率) ) 1991-2003年全國商品房銷售面積增長情況年全國商品房銷售面積增長情況 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 2500025000 3000030000 3500035000 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 萬平方米萬平方米 資料來

12、源：中經網資料來源：中經網 19991999- -20032003年的增長量是過去十年的增長量總和年的增長量是過去十年的增長量總和 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 11 19981998年取消福利分房為中國房地產行業持續增長提供了真正的年取消福利分房為中國房地產行業持續增長提供了真正的 市場競爭環境市場競爭環境 中國個人購買房屋趨勢圖 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 年份 購買面積（萬平方米） 其他209928333745388545

13、614233377743924148 個人購買926145629433345334436675233779310409 199119921993199419951996199719981999 個人購買 單位購買 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 12 20032003年房地產行業上市公司的利潤水平大部分都遠遠高于全社年房地產行業上市公司的利潤水平大部分都遠遠高于全社 會平均利潤水平會平均利潤水平, ,這意味著還將有若干新競爭者進入房地產行業這意味著還將有若干新競爭者進入房地產行業 資料來源：資

14、料來源：20032003年度上市公司財報年度上市公司財報 2003年部分房地產上市公司的利潤水平年部分房地產上市公司的利潤水平 0%0% 5%5% 10%10% 15%15% 20%20% 25%25% 30%30% 35%35% 40%40% 首創置業首創置業 合生創展合生創展 陽光股份陽光股份 深萬科深萬科 金融街金融街 陸家嘴陸家嘴 金地金地 招商局招商局 銀基發展銀基發展 世紀中天世紀中天 毛利率毛利率凈利率凈利率 目前全社會行業平均目前全社會行業平均 毛利水平區間毛利水平區間 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting

15、Confidential 13 行業規模最大的行業規模最大的100100家企業中年竣工面積普遍不到家企業中年竣工面積普遍不到100100萬平米萬平米, ,這這 種小公司林立的現狀說明房地產公司是在普遍的低水平層次競爭種小公司林立的現狀說明房地產公司是在普遍的低水平層次競爭 其他 53% 超過200萬 平米的 3% 20萬50萬 平米的 40% 100萬200 萬平米的 4% 中國房地產行業百強企業開復工面積規模分布情況中國房地產行業百強企業開復工面積規模分布情況 房地產行業百強企業中開復工面積超過200萬平米的僅3家，大部分企業開復工 面積低于50萬平米； 百強企業年度竣工面積的均值不到30萬

16、平方米，百強企業中只有萬科集團和合 生創展的竣工面積在100萬平方米以上; ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 14 絕大多數房地產都是區域性企業，并且集中在上海、廣東、北絕大多數房地產都是區域性企業，并且集中在上海、廣東、北 京三地京三地 0303年銷售額超過年銷售額超過2020億的部分億的部分 企業名稱企業名稱 企業總部所在地企業總部所在地 業務區域業務區域 萬科 深圳 深圳、北京、沈陽、武漢、成都等 綠地 上海 上海、南昌、合肥 招商地產 深圳 深圳 富力地產 廣州 廣州、北京 順馳 天津

17、天津、北京、上海、武漢等 合生創展 廣州 北京、上海、廣州、天津 陸家嘴 上海 上海 中海 深圳 深圳、香港 中國SOHO 北京 北京 萬通 北京 北京 廣州恒大 廣州 廣州、北京 北京城建 北京 北京 首創置業 北京 北京 合生創展、上海綠地、天津順馳少數幾家企業呈現一種跨地域擴張的趨勢；中國房地產行業絕大多數企業都 是純粹的區域性企業，并且集中在上海、廣東、北京三地； ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 15 區域房地產領導者案例區域房地產領導者案例: :北京首創置業和北京城建的未來北京首創置

18、業和北京城建的未來 金融街金融街 7%7% 亞奧商圈亞奧商圈 19%19% 馬甸橋馬甸橋 19%19% 中關村中關村 10%10% CBDCBD 9%9% 麗都麗都 31%31% 其他其他 5%5% 1、首創置業是一家北京本地公司，業 務集中于北京地區； 目前首創置業擁有325萬平方米的土 地儲備； 65已取得了土地使用權證； 2、“北京城建”又一家北京本地公司， 業務集中于北京地區； 目前擁有土地546萬平方米，規劃建 筑面積888萬平方米，主要集中在北 京城鄉接合帶、奧林匹克公園周邊、 CBD及中關村等黃金區域 充裕的土地儲備足夠滿足今后3至5年 的發展,但三五年后呢? 首創置業目前土地儲

19、備地理位置分布首創置業目前土地儲備地理位置分布 北京兩個主要的房地產企業首創 置業和北京城建都是典型的土地 資源壟斷型企業,這說明目前區 域市場的競爭格局是個假象,那 些靠政府力量壟斷土地資源的大 公司要么變革,要么遲早會退出 競爭的領導行列 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 16 中國：中國： 萬科是中國房地產行業從事商品房開發與銷售業務最大的公司，其市場份額不到萬科是中國房地產行業從事商品房開發與銷售業務最大的公司，其市場份額不到1 1； 中國房地產行業前中國房地產行業前3 3名市場份額之和

20、僅僅名市場份額之和僅僅2 2左右；左右； 行業前行業前1010名名20032003年銷售額之和為年銷售額之和為390390億左右，并且前億左右，并且前1010名公司并不穩定；名公司并不穩定； 美國：美國： 美國房地產行業最大的公司美國房地產行業最大的公司Pulte Homes2003Pulte Homes2003年市場份額為年市場份額為4.64.6左右，年銷售額是萬科的左右，年銷售額是萬科的13.513.5倍；倍； 美國前美國前1010強房地產開發商銷售總額強房地產開發商銷售總額3686.763686.76億人民幣億人民幣，是中國前，是中國前1010強的強的1010倍倍, ,市場占有率之和市場

21、占有率之和 達到達到27.25%27.25%； 4.47%4.47%5.09%5.09% 1.83%1.83%2.18%2.18% 0.94%0.94%0.99%0.99% 2002年2002年2003年2003年 銷售額最大公司的市場份額（銷售額最大公司的市場份額（0202年、年、0303年均為深圳萬科）年均為深圳萬科） 行業前行業前3 3名的市場份額之和（名的市場份額之和（0202年、年、0303年均為深圳萬科、上海綠地、招商地產）年均為深圳萬科、上海綠地、招商地產） 行業前行業前1010名的市場份額之和名的市場份額之和 說明：說明：20032003年銷售額超過年銷售額超過2020億的房地

22、產企業有億的房地產企業有1717家，由于天鴻等幾家企業具體銷售數據沒有獲得，故沒有列入上述分析。家，由于天鴻等幾家企業具體銷售數據沒有獲得，故沒有列入上述分析。 對比美國房地產行業，中國房地產行業并沒有真正意義的大公司，行業對比美國房地產行業，中國房地產行業并沒有真正意義的大公司，行業 處于高速成長期處于高速成長期 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 17 宏觀調控的基點宏觀調控的基點: :中央政府將會為中國房地產行業創造有利于公中央政府將會為中國房地產行業創造有利于公 平競爭的市場化法制化環境平

23、競爭的市場化法制化環境, ,從而真正確立房地產作為支柱產業從而真正確立房地產作為支柱產業 的地位與作用的地位與作用 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120 100 80 60 40 20 0 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1987198720032003年中國年中國GDPGDP增長與房地產行業周期波動情況增長與房地產行業周期波動情況 GDPGDP增長率（）增長率（） 房地產投資完成額增長率（）房地產投資完成額增長率（） 在1993至今的第三階段

24、（調整階段），房地產行業出現了兩次集中的宏觀政策調控期： 第一次調控期：19931994年；控制行業發展，限制不良現象發展和“泡沫”膨脹； 第二次調控期：2002規范行業發展，促進土地市場化和房地產金融正規化； 資料來源：元富證券（香港）資料來源：元富證券（香港） ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 18 土地政策向招投標桿方向邁進土地政策向招投標桿方向邁進, ,由此會帶來房地產企業從依賴由此會帶來房地產企業從依賴 土地生存的格局向依賴金融方向改變土地生存的格局向依賴金融方向改變 重點是金重點是金

25、 融緊縮，融緊縮， 限制小公限制小公 司發展司發展 認為房地產行業總體健康，肯定了 房地產行業的支柱地位； “對符合條件的房地產開發企業和 房地產項目要繼續加大信貸支持力 度。同時要加強房地產開發項目貸 款審核管理，嚴禁違規發放房地產 貸款”； 鼓勵“強者恒強”，弱者淘汰； 央行上調商業銀行存款準備金利率1個百分點， 這將使商業銀行減少貸款約1000億元； 據統計，截至2003年4月，房地產貸款占到商業 銀行各項貸款余額的17.6； 2004年4月，國務院發出通知，將房地產投資項 目資本金比例由20%提高到35%以上，但對一些資 金充足的上市公司沒有太大影響； 20032003年年8 8月月

26、1818號文件號文件 20032003年年6 6月月 121121號文件號文件 緊縮貸款緊縮貸款 鼓勵強者鼓勵強者 行業現狀行業現狀 20042004年年 存款準備金利率上調存款準備金利率上調 及其他規定及其他規定 金融緊縮金融緊縮 認為房地行業過熱； 要求各商業銀行全面收緊對房地產 企業的貸款，對開發貸款、土地儲 備貸款、建筑商流動資金貸款、個 人住房按揭貸款、公積金委托貸款 等六個方面做出嚴格規定； 資金密集型行業； 規模擴大的同時，資金鏈越繃越緊； 銀行信貸是房地產金融的主渠道； 開發商、銀行、客戶現狀開發商、銀行、客戶現狀 銀行貸款壓力大，積極性低； 房地產開發企業自有資金不足，貸款渠

27、道單一； 購房客戶住房貸款需求大，但貸款不足、貸款難； 建立三贏結建立三贏結 構促進大公構促進大公 司發展司發展 未來趨勢未來趨勢 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 19 未來是巨大的市場與前所未有的機會，但抓住并不容易未來是巨大的市場與前所未有的機會，但抓住并不容易 80008000 1300013000 13001300 800800 300300 0 0 20002000 40004000 60006000 80008000 1000010000 1200012000 1400014000

28、 1 12 23 34 45 5 起步起步 高速發展 平穩期平穩期 衰退期衰退期 人均收入(單 位：美元) 未來未來20年中國所處階段年中國所處階段 穩定增長 主要城市所處階段主要城市所處階段 未來未來20年，中國房地產行業處于高速發展期及穩定增長期年，中國房地產行業處于高速發展期及穩定增長期 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 20 做一個假設：如果從做一個假設：如果從19941994年起，萬科房地產業務能夠以行業增年起，萬科房地產業務能夠以行業增 長率同步增長，萬科年銷售收入到長率同步增長，萬

29、科年銷售收入到200200年將達億元年將達億元 行業CAGR=25.7% 萬科CAGR=51.4% 以萬科1994年房地產銷售收入7.0億元為基數，按行業增長率兩倍計算萬科的銷售 收入。1994-200年增長率為51.4% 19941994年年- -20142014年房地產行業與萬科銷售額對比年房地產行業與萬科銷售額對比 數據來源：2003年中國統計年鑒，建設部科技信息研究所，萬科內部報告，錫恩公司的分析 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 房地產行業銷售額 1018.5 1257.7 1427.1 1799.5 2513.3 2987.9 3935.4 486

30、2.8 6032.3 7671 萬科銷售額 7.0 10.6 16.0 24.2 36.7 55.6 84.2 127.4 192.9 292.0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 c ZionZion Consulting 北京錫恩企業管理顧問公司北京錫恩企業管理顧問公司 萬科第三個十年萬科第三個十年: :在國際化標桿與行在國際化標桿與行 業目標下持續領跑中國房地產業業目標下持續領跑中國房地產業 目錄 ZionZion Consulting 北京錫恩企業管理顧問公司北京錫恩企業管理顧問公司 第一部分第一部分: :在國

31、際化在國際化 視野下審視萬科發展視野下審視萬科發展 目錄 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 23 萬科選取標桿的意義萬科選取標桿的意義: :通過國際化標桿通過國際化標桿Pulte homesPulte homes公司把握中公司把握中 國房地產的未來國房地產的未來 做一家持續增 長的偉大公司 比如，普爾特公司為何專注于住宅業 務,又何以持續53年保持贏利？為什 么在美國那樣一個成熟的市場，它的 凈資產回報率能達到18%，近十年增 長率達到行業的兩倍？ 比如，為什么在普爾特公司新推出的 項目中，老客

32、戶重復購買或推薦購買 的比例達到47%？它何以實現客戶的 終身鎖定？ 比如普爾特在業務橫跨美國27個州， 44個市場的情況下，如何實施它的跨 區域經營？ Pulte HomesPulte Homes公司的做法公司的做法 萬科的未來萬科的未來 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 24 問題問題: :在高風險的房地產行業在高風險的房地產行業, ,房地產公司能夠持續增長嗎房地產公司能夠持續增長嗎? ? 年份年份 新屋銷售額新屋銷售額 Pulte HomesPulte Homes銷售額銷售額 2002 7

33、.5% 26.1% 2001 3.5% 15.7% 2000 -.00% .5% 1999 -0.1% 19.2% 1998 10.2% 5.8% 1997 6.2% 8.2% 1996 13.5% 15% 1995 -.01% 11.6% 1994 .01% 13.8% 1993 9.1% 22.0% 1992 19.8% 20.0% 10 年平均 7.0% 15.9% 美國房地產行業銷售額在走平的同時，美國房地產行業銷售額在走平的同時，PulteHomesPulteHomes 卻持續卻持續1010年不斷的增長年不斷的增長 通過學習通過學習Pulte Pulte homeshomes持續增長

34、持續增長 5050年年, ,在近十年在近十年 兩倍于行業增兩倍于行業增 長長, ,萬科要做一萬科要做一 家領先于行業家領先于行業 增長水平的公增長水平的公 司。司。 回答是:能！ ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 25 問題問題: :房地產是一個客戶導向房地產是一個客戶導向, ,競爭充分的行業嗎競爭充分的行業嗎? ? Pulte Homes是唯一一個全美國客戶 滿意度連續四年排名第一的房地產公 司 在Pulte Homes 公司運營的20個市場 中，有19個公司都進入前四名。 而且拉斯維加斯的地

35、產杯評為全國客 戶滿意度最高的。該地區的Del Webb 被評為第二名。 通過學習通過學習Pulte Pulte homeshomes尊重客戶尊重客戶, ,創造創造 價值價值, ,萬科要做一家萬科要做一家 最受客戶歡迎的公司最受客戶歡迎的公司 回答是:是！ ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 26 問題問題: :在關系與資源如此重要的房地產行業在關系與資源如此重要的房地產行業, ,什么是房地產公什么是房地產公 司競爭優勢的來源司競爭優勢的來源 1956年Bill Pulte成立Pulte Home

36、s 公 司,是一個家族公司 1969年Pulte Homes發行20萬普通股，開 始引入外部資金。 1975年，Pulte Homes公司在美國證券交 易所AMEX上市交易，股票代碼PHM 1983年, 集團的股票開始在NYSE上市進 行交易 2001年，Bill Pulte 僅擁有Pulte Homes 公司26%的股份。 盡管比較難于量化，我們估計大約有200- 300基點的稅前利潤來自于我們精明地運 作我們的業務。 從我們的住房設計到我們的住房建造，直 到優秀的供應鏈管理和優異的日常費用管 理，我們可以節省很多成本。 -Pulte Homes公司2002年年報 通過學習通過學習pulte

37、 pulte HomesHomes公司作為公公司作為公 眾公司的透明體眾公司的透明體 制與集約運營制與集約運營, ,萬萬 科要做一家最受科要做一家最受 股東歡迎的公司股東歡迎的公司 回答是:企業競爭力 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 27 問題問題: :房地產是一個區域化很強的行業房地產是一個區域化很強的行業, ,這種行業可以進行跨這種行業可以進行跨 區域經營嗎區域經營嗎? ? 業務在在25個州、超過40個地區市場 在包括 Mexico在內的四個國際市 通過學習通過學習pulte pulte

38、HomesHomes公司全國化公司全國化 甚至國際化經營甚至國際化經營 經驗經驗, ,萬科要做一萬科要做一 家跨區域的房地家跨區域的房地 產領跑者產領跑者 回答是:可以 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 28 第二部分：在行業目標下制訂萬第二部分：在行業目標下制訂萬 科的遠景科的遠景, ,核心價值觀與戰略目標核心價值觀與戰略目標 目錄 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 29 一個產業的發展是這個產

39、業發展目標下的結果一個產業的發展是這個產業發展目標下的結果 美國的住宅產業發展目標美國的住宅產業發展目標 中國住宅產業的發展目標將基本上是與美國五十年前的目標基本相同中國住宅產業的發展目標將基本上是與美國五十年前的目標基本相同: : 從消費者來說從消費者來說: :每一個中國人都應當有權擁有一個象樣的住房與合適的居住環境每一個中國人都應當有權擁有一個象樣的住房與合適的居住環境, , 從住宅產業來說從住宅產業來說: :住宅應當是國民經濟與社會發展的支柱住宅應當是國民經濟與社會發展的支柱 從住宅公司來說從住宅公司來說: :每一次建造都應當是經濟利益與社會責任的統一每一次建造都應當是經濟利益與社會責任

40、的統一 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 30 中國房地產行業發展目標中國房地產行業發展目標 房地產不僅是國民經濟的支柱產業，同時也是支持社會房地產不僅是國民經濟的支柱產業，同時也是支持社會 保障公平和長期繁榮穩定的基礎。中國房地產行業的目保障公平和長期繁榮穩定的基礎。中國房地產行業的目 標，應當是讓每一個家庭都有適宜居住的住宅。標，應當是讓每一個家庭都有適宜居住的住宅。 這一產業目標意味著，我們發展商要為消費者提供優質、這一產業目標意味著，我們發展商要為消費者提供優質、 安全、環保、適于居住與

41、交流的住宅。安全、環保、適于居住與交流的住宅。 這一目標要求我們做到這一目標要求我們做到“三個統一三個統一”：增長數量與質量：增長數量與質量 的統一的統一, ,短期利益與長遠利益的統一，開發商利益與社短期利益與長遠利益的統一，開發商利益與社 會公眾利益的統一。會公眾利益的統一。 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 31 萬科未來十年的遠景：未來我們是一家什么樣的公司？萬科未來十年的遠景：未來我們是一家什么樣的公司？ 成為房地產行業的持續領跑者成為房地產行業的持續領跑者 ZionZion Consu

42、lting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 32 核心價值觀核心價值觀: :我們有什么不同我們有什么不同? ? 格守底線格守底線, , 超越成功超越成功, ,創造健康豐盛的人生創造健康豐盛的人生 恪守三大底線：恪守三大底線： 對人永遠尊重對人永遠尊重 追求公平報酬追求公平報酬 開放透明體制開放透明體制 創造三大人生創造三大人生 客戶客戶: :客戶是我們永遠的伙伴客戶是我們永遠的伙伴, , 員工員工: :人才是萬科的資本人才是萬科的資本, , 股東股東: :持續的增長和領跑持續的增長和領跑 ZionZion Consulting 機密

43、機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 33 未來十年戰略目標未來十年戰略目標 100100億億 利潤年增長利潤年增長30%30%，0909年利潤年利潤27.827.8億，億，20142014年利潤年利潤103.4103.4億億 10001000億億 銷售規模年增長銷售規模年增長30%30%，0909年規模年規模259.9259.9億，億，20142014年規模年規模965965億億 3%3% 根據建設部科技信息研究所估算：根據建設部科技信息研究所估算：20142014全國銷售規模全國銷售規模3 3萬億，萬科銷萬億，萬科銷 售售10001000

44、億，全國市場占有率約為億，全國市場占有率約為3%3% 14001400萬萬 根據建設部科技信息研究所估算：全國未來根據建設部科技信息研究所估算：全國未來1010年間銷售均價預計年復年間銷售均價預計年復 合增長合增長4.71%4.71%。萬科目前均價。萬科目前均價44634463元元/ /平，推算平，推算20142014年萬科均價年萬科均價70757075元元 / /平，平，20142014需銷售需銷售14001400萬平米房子萬平米房子 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 34 未來未來1010年

45、人均住宅面積預測年人均住宅面積預測 20 25 30 35 40 45 50 時間序列24.224.925.726.427.227.928.729.430.230.931.7 回歸分析24.72627.42930.732.634.636.939.442.145.1 最終預測值24.22525.926.727.528.429.330.231.132.133 20052006200720082009201020112012201320142015 數據來源：建設部科技信息研究所中國未來10年住宅房地產需求增長因素分析 0 5 10 15 20 25 人均住宅面積 14.214.815.215.71

46、6.31717.818.719.420.320.822.823.7 1991199219931994199519961997199819992000200120022003 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 35 未來未來1010年住房需求面積的預測年住房需求面積的預測 由居住條件改善引發的住宅總量=人均住房建筑面積*城鎮總人口 第N年住宅需求=第N年住宅總量-第N-1年住宅總量 0 2 4 6 8 10 12 住宅需求(億平方米) 7.547.898.28.518.899.27 8.48.79

47、.079.389.68 20052006200720082009201020112012201320142015 未來10年的住宅需求預測 數據來源：建設部科技信息研究所中國未來10年住宅房地產需求增長因素分析 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 36 未來未來1010年中國城鎮人口，家庭戶數與規模年中國城鎮人口，家庭戶數與規模 0 1 2 3 4 5 6 7 城鎮人口數（億）5.37 5.51 5.655.85.94 6.08 6.19 6.296.46.56.6 城鎮家庭戶數（億） 1.52

48、1.569 1.624 1.679 1.738 1.793 1.849 1.895 1.94 1.984 2.029 家庭規模（人）3.53 3.51 3.48 3.45 3.42 3.39 3.35 3.323.33.28 3.25 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 數據來源：建設部科技信息研究所中國未來10年住宅房地產需求增長因素分析 ZionZion Consulting 機密機密 北京錫恩企業管理顧問公司 Zion Consulting Confidential 37 2004-2014年未來建筑投資及用地面積

49、預測 單位：萬平方米 年份 商品房需求面積 用地面積 2004 23984.9 15989.93 2005 25559.0 17039.31 2006 27133.0 18088.69 2007 28707.1 19138.07 2008 30281.2 20187.45 2009 31855.2 21236.83 2010 33429.3 22286.2 2004-2010 200949.7 133966.5 2011 35003.4 23335.58 2012 36577.4 24384.96 2013 38151.5 25434.34 2014 39725.6 26483.72 2010

50、-2014 149457.9 99638.6 2004-2014 350407.6 233605.1 住宅用地需求：住宅用地需求：1010年發展中商品房投資增加將不少于年發展中商品房投資增加將不少于3535億平方米，估億平方米，估 計在計在3535- -4040億平方米之間，需占用土地億平方米之間，需占用土地23.323.3- -26.626.6億平方米億平方米 以19872002年商品房銷售面積為基礎，利用歷年商品房銷售面積增長與 GDP、居民年收入等增長關 系，進行函數擬合、求和平均計算 數據來源：國土資源部中國未來10年土地供給分析 ZionZion Consulting 北京錫恩企業管