1、http:/ 房地產商域網 - 海量房地產資料下載目 錄第一部分 物業管理服務的整體設想及策劃1第一節創輝煌物業管理有限公司簡介1第二節 物業管理服務的總體設想2第二部分 擬采取的管理模式、工作計劃和物資裝備計劃4第一節 擬采取的管理模式4第二節擬采取的工作計劃7第三節 擬采取的物資裝備計劃8第三部分 擬采取的人員配備、培訓與管理計劃10第四部分 管理規章制度和物業管理檔案管理13第一節物業管理規章制度13第二節 檔案資料的建立與管理15第五部分 各項指標的承諾及采取的措施17第六部分 社區文化管理17第七部分 物業日常管理服務24第一節 入伙管理24第二節 裝修管理26第三節 客戶管理29第

2、四節 護衛管理32第五節 維修管理35第六節 清潔綠化管理42第七節 財務管理43第八部分 經費收支預算44第一節 便民服務項目44第二節 財務收支預算47第九部分 智能化系統的管理維護50第十部分 物業（包括板房）的維修養護計劃和實施52房商網 - 全國最低價銷售2010房地產營銷策劃大全聯系QQ：1053527879第一部分 物業管理服務的整體設想及策劃第一節 創輝煌物業管理有限公司簡介一、 公司概況佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司成立于2000年，注冊資本為300萬元人民幣，是新德業置業投資有限公司屬下的唯一物業管理公司，具備中華人民共和國物業管理企業二級資質，在佛山順德地區享有較高的

3、知名度和信譽度。公司現有員工500多人，其中大專以上文化程度100人，具有初級、高級以上職稱的管理及技術人員50多人次，員工持證上崗率達100%,部分成員更為佛山物業管理協會專家組成員。我司以“創享美好生活”為企業口號，建立了完善的內部工作機制，倡導企業行為的規范化，致力于專業化的發展，著力專業化的發展并提高員工的個人素質，全心全意為業主創造優質美好生活。二、 榮譽情況 星級物業，溫馨家園創輝煌物業管理有限公司現為順德物業管理協會會長單位。創輝煌務求高質量的物業管理服務，為客戶營造文化內涵豐富的和諧家園，自2000年成立以來，擔綱了多個樓盤的全方位物業服務。創輝煌物業管理范圍多元化，包括高級別

4、墅、商業大廈、高級電梯洋房、多層住宅、小區配套市場、學校等?，F管理面積約160萬平方米，管理的項目近20個，其中有：東樂花園、錦城花園、新德業商務中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業大廈、西苑小區、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業一中附屬小學、李兆基中學、順德一中實驗學校等等。一直以來，創輝煌物業備受好評，管理項目屢受表彰。l 2002年東樂花園獲得順德市物業管理示范小區稱號；l 2003年海景苑獲得順德市物業管理示范小區稱號；l 2005年東樂花園獲得佛山市“靜安居住小區”稱號；l 2005年獲得順德區工商行政管理局授予的“守合同重信用企業”稱號；l 2005年康城花園獲得

5、佛山市物業管理示范小區稱號；l 2006年康城花園獲得佛山市物業管理示范小區稱號；l 2006年獲得佛山市順德區消費者委員授予的“維權先進單位”稱號；l 2007年獲得佛山市順德區消費者委員授予的“物業管理行業誠信單位”稱號；l 2008年康城尚城獲得佛山市物業管理示范小區稱號；l 2008年康城尚城獲得廣東省物業管理示范小區稱號；l 2008年獲得佛山房協怡翠杯物業服務（工程維修）綜合技能競賽最佳合作獎；第二節 物業管理服務的總體設想一、項目概況碧桂園荔園位于廣州增城市一環路，四至范圍：東至 經二路 ，西至 一環路 ，南臨 緯五路 ，北面靠 緯六路 。項目總用地面積 9.3 萬平方米，其中居

6、住區用地面積 8.17 萬平方米，住宅用地 5.79 萬平方米，公建用地 0.37 萬平方米，道路用地1.81萬平方米，公共綠地0.54萬平方米。項目總建筑面積8.51 萬平方米，其中住宅建筑面積7.71 萬平方米，公建建筑面積0.03 萬平方米，商鋪建筑面積 0.77 萬平方米，物業管理用房建筑面積170.2平方米。項目規劃設計的物業類型有： 低層別墅 、 多層洋房 、 商業用房 。居住建筑物共 31 幢（其中多層洋房 18 幢，建筑面積共 2.88 萬平方米；低層別墅 50 幢，建筑面積共 5.03 萬平方米）。項目的總建筑密度為 25.81% ，容積率為 1.04 ，綠地率為 36.45

7、% 。本項目共規劃建設機動車停車位750 個，其中住宅停車位574個，商業停車位176個。項目共分 二期開發建設，第一期工程計劃于2009年12月竣工并交付使用；二期工程正在規劃籌建中，具體交付使用時間待定。二、物業管理總體設想根據住宅小區的物業管理的自身運作規律，針對碧桂園荔園的實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該項目的物業管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：（一）實施綜合管理，創建和諧人居環境。1.對小區的環境的綜合管理，注重公共場所、場地的清潔衛生環境。2.對所有沙井、溝渠注重疏通清淤工作，保障排水系統暢通。3、對小區的公共設備、機房、值班室、宿舍等公共設施注意全面檢修維護，保證

8、這些公共設施設備盡量延長使用壽命。（二）健全、完善保安系統，把小區安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。1.建立健全適合碧桂園荔園實際的安全管理規定并嚴格執行。2.對全體安管員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經歷、確認無不良記錄，并實行擔保人制度。3.利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對安管員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。4.對消防設備、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態。5.加強對業主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。（三）將綠化環境的管理變成碧桂園荔園的特色。碧桂園荔園的綠化環境經過精心設計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率

9、較高（36.45），花草樹木品種繁多，接管后將發揮我們多年對物業的管理經驗，結合小區的環境特點，對小區綠化進行精心管理，精心修造，把碧桂園荔園塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的居住小區。（四）以人為本，實施人性化管理，塑造碧桂園荔園鮮明形象。我們將堅持我公司的“業主、住戶至上，服務第一”的服務宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業主、住戶及開發商一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧，塑造碧桂園荔園的美好形象，保證物業的保值與增值。第二部分 擬采取的管理模式、工作計劃和物

10、資裝備計劃第一節 擬采取的管理模式一、管理體制接管碧桂園荔園項目的物業管理業務后，形成以廣大業主為主，居委會、派出所參與的共管體制，管理處根據所簽委托管理合同條款要求，嚴格執行廣東省物業管理條例及廣州市相關法律法規規定，對碧桂園荔園實施綜合一體化物業管理。管理的指導思想是：以社會效益為主，經濟效益、環境效益有機結合，為業主提供一流服務。 （一） 外部管理體制 政府主管部門 佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司 碧桂園荔園服務中心（分公司）（二）碧桂園荔園服務中心（分公司）組織管理架構佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司根據物業管理服務合同，在增城市設立分公司，財務實行獨立核算。分公司組織架構圖如下

11、：服務中心（分公司）經理工程維修中心保安服務中心客戶服務中心維修工安管員客戶員（三）碧桂園荔園服務中心（分公司）組織架構說明1、服務中心（分公司）內部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2、在崗位設置上，充分考慮到碧桂園荔園規模及硬件設施先進的特點，崗位設置少而精，減少中間層，滿足碧桂園荔園的實際需求，降低管理成本。3、要求服務中心的管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數量。二、監督約束機制（一）碧桂園荔園監督約束機制示意圖創輝煌物業管理有限公司政府主管部門業主意見調查各項公司規則制度目標責任書專項檢查物業管理考評碧桂園荔園服務

12、中心業主意見調查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監督欄公布有關投訴電話服務承諾制員工定期考核業 主（二）碧桂園荔園監督約束機制說明1.由政府部門及業主、創輝煌物業管理有限公司對碧桂園荔園服務中心實行全方位監督。2.服務中心內部運作公開透明，便于大家監督。3.強化佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司及碧桂園荔園服務中心（分公司）的檢查考核職能，考核結果與員工工資待遇掛鉤。三、激勵機制（一）激勵機制示意圖激勵機制獎懲體系薪酬體系企業文化體系培養提升體系溝通體系（二）激勵機制說明1.公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業文化體系，滿足員工的精神需求。

13、2.通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。3.通過加強溝通，加強企業文化建設，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓再教育的機會，隨著企業的發展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創造條件滿足員工自我價值實現的愿望。四、管理工作的控制方式1.采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現象，發現問題及時糾正。2.實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核

14、獎優罰劣，從而不斷改善工作質量。3.實行動態信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對服務中心（分公司）的意見和建議，并在工作中予以改進。第二節 擬采取的工作計劃依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一、接管管理工作計劃對于接管管理工作，我們注重對資料檔案的接管，一方面要接管開發商所移交的建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要建立有關業主的各種入伙、交費資料檔案，以便今后進行完善的管理服務，更為了業主的切身利益，所以在接管時我們將對資料檔案認真、嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登

15、記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對于各類設備設施，結合設備檔案，認真核對，辦好接收手續。序號項 目內 容時 間一檔案接管建筑施工竣工全套資料簽訂委托管理合同后一周內二設備接管公共設備接管公共設備技術檔案二、正常期管理工作計劃序號項 目內 容時 間一機電設備的維修養護設備的基礎資料管理設備的運行管理設備的維修管理設備能源和安全管理每日二保安管理治安管理交通、車輛管理消防管理每日三小區環境管理園林綠化管理清潔衛生管理每日四財務管理費用收取財務記帳每日五社區文化活動開展社區宣傳舉辦社區活動重大節假日六便民服務和完善配套為住戶提供便民服務每日投標單位：佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司第 56

16、 頁 共 55 頁第三節 擬采取的物資裝備計劃一、固定資產購置表序號項目計量單位數量1工程設備/儀器儀表1.1室外管道疏通機臺11.2對講主機臺12清潔設備2.1真空吸塵機臺12.2吸水機及配套設備臺22.3多功能洗地機套22.4清潔服務車部13行政辦公設施設備3.1電腦含管理軟件臺93.2打印機臺33.3數碼照相機臺13.4電視機（培訓）臺13.5圖紙柜個5注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過5年。二、低值工具/器具購置表序號項目計量單位數量1工程工具器具1.1沖擊鉆把11.2手電鉆把11.3電焊機臺11.4砂輪切割機臺11.5室內疏通機臺11.6水泵臺21.7扳手套91.8儀表塊

17、21.9工具箱套21.10空調專用維修工具套11.11手電筒把101.12消防服及配套工具套101.13應急燈個101.14鑰匙柜個11.15鋁合金組合梯架51.16線纜盤個51.17低平板推車部12行政辦公工具器具2.1保險柜臺12.2打卡鐘臺12.3塑封機臺12.4辦公桌椅套102.5文件柜個102.6檔案柜個23宿舍工具器具3.1宿舍設施（床/柜）套303.2更衣柜組30第三部分 擬采取的人員配備、培訓與管理計劃一、人員配備碧桂園荔園服務中心（分公司）經理：1人經理助理：1人客戶主管：1人工程主管：1人安全主管：1人維修工：2人安管員30人（三班制）客戶員2人財務：1人以上編制：41人備

18、注：清潔、綠化外包。二、人員培訓（一）培訓內容 1.企業文化培訓科目授課部門課時1.入司指引（公司簡介、規章制度、勞資政策）經理/主管52.應知應會、物業基本特點客戶服務中心主管23.服務理念及管理目標客戶服務中心主管14.職業道德客戶服務中心主管15.客戶識別與溝通技巧客戶服務中心主管16.禮儀、禮節客戶服務中心主管17.安全常識保安服務中心主管18.軍事訓練（單兵隊列、班隊列）保安服務中心主管52.專業知識 培訓科目授課部門課時1.物業管理概論客戶服務中心主管12.房屋構造與識圖工程維修中心主管13.房屋設備基礎知識工程維修中心主管14.計算機應用工程維修中心主管15.公文寫作與文書處理客

19、戶服務中心主管16.物業管理案例分析23.法律法規、規范標準培訓科目授課部門課時1.法律基礎知識客戶服務中心主管12.國家物業管理條例客戶服務中心主管23.治安管理處罰條例保安服務中心主管14.住宅室內裝飾裝修管理辦法工程維修中心主管15.城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法工程維修中心主管16.房屋接管驗收標準工程維修中心主管17.國家示范項目考評標準客戶服務中心主管18.國家及碧桂園荔園市物業管理合同（范本）客戶服務中心主管19. 國家及碧桂園荔園市前期物業管理協議（范本）客戶服務中心主管110. 國家及碧桂園荔園臨時管理規約（范本）客戶服務中心主管111.住宅裝修管理辦法客戶服務中心主管11

20、2.其他法律法規（房地產及物業管理類）客戶服務中心主管14.管理服務體系 培訓科目授課部門課時1.各部門服務規范各自部門22.各部門崗位職責、規章制度各自部門13.入伙流程與入伙管理客戶服務中心14.裝修流程與裝修管理客戶服務中心15.接待客戶服務流程客戶服務中心16.業主（住戶）戶籍管理客戶服務中心17.消防治安管理保安服務中心18.設備、設施維修保養工程維修中心19.電梯系統運行、保養工程維修中心110.樓宇綜合布線系統工程維修中心111.物業服務收費客戶服務中心112.其他分項工作流程各部門113.分項工作檢驗與考核標準各部門114.突發事件的預防和應急處理各部門1第四部分 管理規章制度

21、和物業管理檔案管理第一節 物業管理規章制度常言道：“沒有規矩，不成方圓”。企業的“規矩”就是企業制度的“規章制度”，健全、完善、具有操作性的規章制度是我公司進行統一、規范化管理的準繩和保證。長期以來，佛山市順德區創輝煌物業管理有限公司致力于探求專業化、規范化的管理途徑，構建出一套完善的、科學化的質量保障體系。我公司若能中標碧桂園荔園項目，我們將對該園區實施專業化，規范化管理。規范業主、使用人、來訪客人，以及社區行為、企業管理行為，共建輕松、安全、怡人的居住環境，為碧桂園荔園項目注入清新和活力，形成全新的現代化生活模式。在此我們歸納了碧桂園荔園初步介入的基本規章制度，以便為中標后的管理提供有效的

22、管理保證。在中標后進入日常管理后，我公司將根據項目的實際情況，對項目進行更為深入的管理，并不斷修改和完善制度，以及制定新的符合園區現狀的規章制度，緊緊圍繞碧桂園荔園的具體情況，為住戶提供引導、服務、內部員工的培訓與考核等；并參照國家考核標準，做到量化、細化，從而使各項制度更具操作性及實用性。類別名稱人力資源管理制度勞動人事管理制度公司考勤管理制度物業公司獎罰辦法項目人員管理制度計劃文檔管理制度物業公司計劃管理制度物業公司合同管理制度物業公司內部行文規定工程款項審批規定資產管理制度物業公司資產購置管理辦法辦公用品管理細則公務車使用管理規定工裝管理規定標識管理規定倉庫管理規定二級倉庫管理規定財務管

23、理制度收費管理規定商務中心財務管理規定物業公司消費卡管理辦法消防安全管理制度消防管理辦法公共秩序管理制度安管員離職交接手續規定安管員請銷假規定安管員訓練管理規定安管員宿舍管理規定安管員宿舍衛生管理規定安管員門崗管理規定停車場管理規定對講機使用管理規定關于發現業主未鎖汽車的處理程序和獎勵辦法后勤事務管理制度通訊管理規定檔案管理制度食堂管理制度職工宿舍管理規定公司衛生管理規定辦公區域衛生管理規定午間值班規定夜間值班規定公共設施設備管理制度電梯機房管理規定配電房管理規定第二節 檔案資料的建立與管理檔案資料的管理是物業管理工作的一個重要組成部分，科學的、規范化的檔案管理能有效地為住宅區樓宇及共用設施的

24、使用、維修、改建和各項管理工作提供指導和服務。針對碧桂園荔園的物業管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規范、有工作詳實記錄，計算機系統對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工作，從物業管理的角度記錄每一個住宅單元的生活檔案，配備專職檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。一、碧桂園荔園檔案的建立（一）主要思路1.碧桂園荔園檔案資料分類：依據小區的具體情況，管理特點略有增減、各有側重。在管理過程中，注重對資料的整理，找到過往管理中存在的缺陷和不足，并進行重新的分類和補充，使其符合對園區細致管理的需求。2.檔案建立抓住初次接管這一契機，從一開始就注重整理住戶全面的

25、原始資料，最大限度的明確物業狀況和業主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎，以方便接管后日常管理。3.檔案管理實行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統；做到各種檔案資料并重，互相補充，形成小區管理的無盲點網絡。4.區內各項管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規范程序，逐一建檔，形成標準化、制度化的檔案管理體系。二、碧桂園荔園檔案的管理物業管理檔案的種類繁多，我們擬采用建立檔案、資料的分類檢索的方式進行管理。1.發展商提供的資料1）產權資料 項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷安

26、置資料2）技術資料規劃圖；竣工圖（a.總平面圖b.單體建筑、結構、設備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網竣工圖d.地質勘測報告e.工程合同開f.竣工報告g.工程預決算h.圖紙會審記錄i.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）j.隱蔽工程驗收簽證k.沉降觀察記錄l.竣工驗收證明書m.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書n/新材料、構配件的鑒定合格證書o.水電、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓報告q.供水的試壓報告r.綠化工程竣工圖紙及相關資料s.其他技術資料）2.管理處建立的資料1）物業資料住宅區基本資料；住宅區分區資料；商業網點資料；娛樂設施資料2）住戶資料

27、住戶入住資料；入住通知書；入住協議書；家庭人員檔案；住戶情況登記表3）管理資料保潔管理記錄：日常巡查記錄；綠化消殺記錄保安管理記錄：日常巡查記錄；交接班記錄；值班記錄；物資搬運放行記錄；緊急事件處理記錄；車輛管理記錄；夜間查崗記錄出租屋檔案：承租人員資料車輛管理檔案：車位使用協議裝修管理檔案：裝修申請表（附圖紙）；裝修工程隊安全責任書；臨時施工人員登記表；施工單位營業執照工程返修檔案：住戶情況登記表第五部分 各項指標的承諾及采取的措施一、總體目標在物業管理合同期內，把小區管理成“安全、文明、優美、舒適”的示范小區，在小區達到硬件指標后，所有建筑物及配套設備設施完善，全部正式竣工驗收并交付使用后

28、的一年內，達到“市物業管理示范小區標準”，兩年內達到“省物業管理示范小區標準”。二、分項目標1.房屋及公共配套設備設施完好率達98%以上，其中大型設備完好率99%以上，中小型設備完好率95%以上，消防水系統設備完好率達100%，其它消防器材完好率達98%，公共照明完好率95%以上；2.衛生合格率達98%，環境綠化完好率95%；3. 24小時電話報修服務，房屋零修、急修及時率100%；維修質量合格率達到100%；4.管理人員專業培訓合格率100%；5.業主對物業管理滿意率95%以上，年有效投訴率不超過0.2%，投訴處理率100%；6.維修服務回訪率達85%；7.管理區域內車輛停放有序，交通秩序良

29、好；8.做好消防設施、設備的檢修保養，保證隨時啟用；9.有效投訴處理和回訪率達100%。第六部分 社區文化管理一、社區活動設想社區文化是社區成員包括業主和管理人員塑造的反映社會文明、體現現代生活方式、具有個性特征的小區居住理念及其活動方式的綜合。社區文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，是社會安定團結的需要，是創造小區良好人文環境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實施物業管理的潤滑劑。社區文化建設是物業管理的使命，營造文明、靜雅、祥和的碧桂園荔園五星級的文化居住環境和人文環境是我們的追求。（一）碧桂園荔園社區文化的目標創輝煌物業管理

30、有限公司已積累了豐厚的文化底蘊。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進的方式，以“愛家、愛區、愛國”、“營造現代居家新理念”、“綠色環境”為主題，堅持大中小散相結合、老中青少相結合、古今中外相結合的原則，重點考慮老人和兒童的需求，特別設置社區文化部門，精心選派能文能武、素質綜合全面的社區文化專干，合理做出社區文化活動計劃和安排，優先保證社區文化活動經費及活動場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網絡文化、修造文化等活動，突出一些有特色的固定性社區文化活動，把碧桂園荔園建設成與特區文化相融合的親和型社區文化的典范。(二)碧桂園荔園社區文化的重要內容1.

31、碧桂園荔園的環境文化社區環境是社區的臉面，是社區文化的依托，是最直接最明顯的外在表現，時時刻刻影響著業主的心理和情緒，影響著業主的生活質量，影響著社區的人文環境。環境建設是社區文化建設的起點，經過精心設計和精心維護的環境有助于良好社區文化的形成。（1）環境凈化環境保護的目標是小區文明潔凈，環境質量良好，資源合理利用，生態良性循環，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環保意識。我們將環境保護工作納入物業管理日常工作中。設立專人負責，齊抓共管。擬定制度，及時監督，并邀請居民代表組成環保小組，義務監督溝通信息，發現問題及時處理。我們將定期向社區成員公布環境公告。我們采取的主要措施有：按照ISO14000

32、環境管理體系和使用指南，控制家庭污水進入雨水管網、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監測和管制、空氣污染控制等。（2） 環境綠化綠色是生命和力量的象征，環境綠化是生活在城市中的現代人的迫切需要，生活多一點綠色，生活便多一點輕松，多一點健康。創輝煌物業管理有限公司將根據小區的綠化規劃特點，合理劃分管理區域，管理好綠化，同時利用小區文化節向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導居民發揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使碧桂園荔園成為園林式、花園式“綠色”住宅小區。碧桂園荔園的綠化管理擬采取的措施： 由服務中心和綠化工負責實施； 對所有綠化植物的栽

33、培、養育、修剪、造型工作； 對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作； 對所有綠化植物的澆水等日常養護； 對所有綠化區域的清潔衛生工作； 根據小區情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新； 針對不同時令和季節的綠化美化辦法； 重大節日或活動的綠化美化辦法； 小區將根據情況建設園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實行開放管理，居民可自行欣賞甚至選購； 小區開展家居綠化擺花服務。（3）環境美化保護環境、綠化環境是營造“綠化環境”的起步和塑型，而環境美化才是“畫龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。碧桂園荔園的環境美化，要依照園林式的建筑風格，在不破壞建筑設計思想的前提下，要充分體現出古雅、現代、和美

34、、靜宜、自然的整體文化環境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。其具體體現方式就是要突出社區觀賞文化。在環境美化上，擬采取如下措施： 全面推廣CIS系統。服務中心處除了統一設計制作與物業管理企業CIS相統一的各類美觀大方的標識牌以外，在小區各類物業模式和架構上更加深入地灌注創輝煌物業的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。如人性化的綠化藝術、即時凈化的環衛意識、隱性管理的安全意識等。這樣一來，就充分實現了社區視覺形象的高度協調和統一； 建議開發公司在適當位置建設兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園； 建兒童涂畫墻，給孩子們自由發揮創造的余地；

35、 吸取國外先進經驗，專門設計實用、美觀、藝術化的分類垃圾箱，使其成為碧桂園荔園的一道風景。 逢大的節假日，開展形式多樣的節日裝點活動。2.碧桂園荔園的形體文化社區形體文化就是通過人的形體、動作表現的文化。形體文化是社區文化最基本、最主要的組成部分，它有強身健體，滿足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。我們將采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效的社區形體文化活動，具體做法有：（1）開展文化娛樂活動。開展各種形式的歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動。每年重點舉辦2-3次大型活動；（2）舉辦體育健身活動，如二年一次的碧桂園荔園業主運動會，以個人或以家庭為單位或以樓宇區域為單位

36、開展友誼比賽。開展各種形式的球類、武術、氣功活動等；（3）組織老年人集體郊游、踏青、登高等；（4）在教師節，舉辦茶話座談會等；（5）舉辦美食會餐。動員社區成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技術，相互交流與溝通。這樣既吃了“團圓飯”，又加深了感情，還學習了“食文化”，一舉三得；（6）每年開展2-3次美容、美發、服飾表演競賽，以推動社區的“形體美”文化和“穿”文化。3.碧桂園荔園的約束文化社區約束文化是對社區成員的思想、心理和行為具有約束和規范作用的文化氛圍、行為準則、道德規范、規章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在社區文化中起重要作用。碧桂園荔園的約束文化，我們擬采取兩

37、個方面的大行動：（1）營造社區觀念文化以傳統美德和現代生活理念為基礎，以文明公約、行為準則、道德規范為內容，運用群眾意識、小區社會輿論、共同的習俗等觀念的東西，造成強大的個體行為從眾化的群體心理壓力和動力，使社區成員產生心理共鳴，繼而產生行為的自我控制。這種約束不是強迫規定，而是一種“軟”約束，主要靠通過強烈的社區氛圍促成社區成員自覺的行動來維護。（2）開展社區制度文化建設社區制度文化是由管理處制定，要求社區成員必須遵守的規章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰，不管是您愿不愿意，都要執行，具有強制的性質。制度文化建設是碧桂園荔園社區文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標的實

38、現，同時制度文化本身也是一種文化，充分傳達著碧桂園荔園文化居住區個性化的文化內涵。我們將制訂碧桂園荔園文化居住區管理規章制度，作為該區制度文化建設的藍本。4.碧桂園荔園的精神文化社區精神文化是反映社區成員內心和精神的文化，是最高層次的社區文化，是社區文化的核心和靈魂，是社區文化的升華，是社區文化中最高尚最重要的構成因素，是社區文化最終所要追求的目標。培養社區精神文化需要高素質的社區成員，而一旦這種精神文化形成，社區成員就能達到一種高度精神享受的境界。如何升華碧桂園荔園社區文化的層次，做到雅、俗、教、尚相結合，盡量滿足不同層次的文化需求，突出高層次社區文化，是我們的社區文化工作的重點。碧桂園荔園

39、的精神文化，重點包括以下兩個方面的內容：（1） 社區凝聚文化通過社區文化中所蘊含的價值觀、世界觀、人生觀、道德規范、行為準則和精神理念的宣傳，使社區成員產生共鳴，形成一種粘合劑，從各個方面把社區成員“粘合”起來，從而產生一種巨大的向心力和凝聚力，將整個社區的個人行為轉化為自覺的共同行為，共同為社區的建設出謀劃策、做出貢獻，并使其感到能為社區共建而自豪和光榮，從而達到一種精神上的享受。（2） 社區激勵文化是指能使社區成員從內心產生高昂情緒、進取精神、鼓舞推動的社區文化。如開展“愛家、愛區、愛國”活動、“五四”紀念活動、“抗日勝利”紀念活動、“未來家園設想描繪計劃”活動等。文化本身就具有激勵這一特

40、質，營造社區特有的文化氛圍，就更有這種作用。它對人的激勵不是一種外在的推動而是一種內在的激發，它不是被動消極地滿足人們對實現自身價值的心理需求，而是通過社區文化的塑造，使每個成員從內心深處自覺參與各種文化活動，產生為社區服務的奉獻精神。5.碧桂園荔園的網絡文化21世紀是知識經濟時代，信息是知識的載體，電腦網絡是信息傳播的手段。碧桂園荔園作為高尚住宅小區，是文化人聚積的地方，所以信息、網絡對于該區是至關重要的。我們擬通過以下工作，建設碧桂園荔園的網絡文化：（1）在Internet網上增設網站，對有需求的用戶進行聯網，分配網址、網頁，為社區成員與外界傳輸知識信息開辟新通道，為開展社區文化搭建新舞臺

41、。（2） 開展網上溝通、交流、學習。在Internet網上設“碧桂園荔園”網上論壇、網上報告會、網上培訓站、網上書苑、網上交友站等，使社區成員足不出戶就可以交流、溝通、學習、交友、論事。（3）在內聯網上進行社區內的娛樂游戲活動。（4）管理處可以采用網絡進行工作，通知有關事項。（三）碧桂園荔園社區文化的人員配備為真正做好碧桂園荔園的社區文化工作，管理處特設置社區文化部，選配綜合素質高的人員，負責社區文化活動的工作。采取專職和兼職相結合、義務協助和專業顧問相結合的方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項社區文化活動。1.專職人員（1人）。專門負責整個居住區的社區文化活動，如大型文娛體育活動、編輯小區

42、報、開辦宣傳欄、對外宣傳等。專職人員熟悉和掌握住宅區管理法規，了解住宅區居民特點，具有文藝特長，能文能武、能說會道，有十分強的組織和協調能力，是社區文化工作的核心人員。2.兼職人員（5-6人）。在社區管理人員中挑選愛好廣泛、知識水平高、綜合素質好、有較強組織能力和協調能力的人員兼任，在組織大型社區文化活動時，協助專職人員工作。3.義務協助人員（10人左右）。在社區居民中，挑選熱愛公益事業并具有一定專長的人員，在發給其適當勞動補貼的前提下，義務協助社區文化部開展各項活動。 （四）碧桂園荔園社區文化的經費來源1.管理費中撥出部分經費；2.適當的酌情收費，如郊游、培訓等；3.接受資助（含發展商）；4

43、.其他合法來源。（五）碧桂園荔園社區文化活動場所1.社區文化體育中心；2.社區公共場所；3.借用學校體育場所；4.報紙、宣傳欄等。（六）碧桂園荔園社區文化活動計劃碧桂園荔園社區文化活動計劃是對社區文化活動設想的具體實施安排，是所有社區文化活動的集中反映，是社區文化的重點。碧桂園荔園的社區文化活動在內容上，既考慮全體業主多層次的需要，又突出老人和小孩的地位與需求，在時間分布上既考慮節日重大性活動，又考慮平日經常性活動，還考慮固定性特別活動；在類型和方式上，既考慮大型集體活動，又考慮小型分散活動。根據碧桂園荔園住戶的特點，我們將突出以下幾項固定性社區文化活動：1.秋季重陽節“夕陽紅”系列活動。老人是城市社區文化的最主要的需求者，這部分社區文化活動的安排直接影響著整個社區文化的好壞。城市中的老人在家庭、社會中處于很尷尬的地位，白天子女們、孫子們去上班上學，晚上又忙