徐州淮海文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)定位方案（46頁(yè)）.ppt

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徐州淮海文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)定位方案（46頁(yè)）.ppt

1、徐州淮海文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園營(yíng)銷(xiāo)定位方案從地塊本身談起引地塊指標(biāo)占地總占地150畝，計(jì)100000容積率2.0，無(wú)限高要求規(guī)劃總建筑面積約200000項(xiàng)目四至北臨經(jīng)七路，南靠昆侖大道，西接食品加工廠和徐州市人才交流中心，東依緯一路和故黃河容積率規(guī)劃建筑面積規(guī)劃用途住宅、商業(yè)和辦公商辦和居住各50%（暨住宅和商辦的建筑面積均為10萬(wàn)）。商業(yè)和辦公沒(méi)有具體比例要求，但需要建設(shè)5000民族大舞臺(tái)（不能銷(xiāo)售）住宅：控制風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)：八仙過(guò)海地塊價(jià)值分布圖物業(yè)形態(tài)分布圖附屬地塊市場(chǎng)分析1p徐州市場(chǎng)格局p區(qū)域現(xiàn)狀分析p區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析p區(qū)域購(gòu)房需求分析p附屬地塊SWOT分析徐州市場(chǎng)格局2011年之前徐州市場(chǎng)格局北區(qū)

2、西區(qū)南區(qū)銅山新區(qū)中心區(qū)東區(qū)高鐵新區(qū)新城區(qū)食品城板塊2011年前徐州樓市八分天下中心區(qū)不斷擴(kuò)大，逐漸輻射北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)三個(gè)區(qū)域；高鐵新區(qū)、新城區(qū)“異軍突起”，樓市開(kāi)發(fā)建設(shè)火熱。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，食品城地塊夾縫中生存，市場(chǎng)地位岌岌可危食品城板塊逐漸消失2011年之后徐州市場(chǎng)格局徐州市場(chǎng)格局老城區(qū)銅山新區(qū)東區(qū)高鐵新區(qū)新城區(qū)城市擴(kuò)張政府引導(dǎo)重心偏移副中心雛形區(qū)域現(xiàn)狀分析區(qū)域交通情況區(qū)域現(xiàn)狀分析5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余條公交線路通往或途徑食品城，更有多條城際或縣際班車(chē)在此中轉(zhuǎn)候車(chē)。昆侖大道途徑食品城，快速連

3、接主城區(qū)和新城區(qū)，迎賓大道（204國(guó)道）連接?xùn)|、南三環(huán)，可暢達(dá)城市每個(gè)角落。迎賓大道本案兩大城市主干道多條公交路線縱橫區(qū)域交通方便快捷昆侖大道區(qū)域人口分布及現(xiàn)狀區(qū)域現(xiàn)狀分析流動(dòng)人口約1萬(wàn)人未來(lái)5年內(nèi)，區(qū)域住戶、行政辦公等固定人員約5萬(wàn)人，區(qū)域商務(wù)、出行等流動(dòng)人口約1萬(wàn)人，合計(jì)約6-7萬(wàn)人；受區(qū)域規(guī)劃及城市發(fā)展限制，未來(lái)人口增長(zhǎng)速度緩慢，主要靠區(qū)域企業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的流動(dòng)人口形成人口增量；目前，區(qū)域規(guī)劃以企業(yè)、工廠和市場(chǎng)為主，人口分布較分散，流動(dòng)性較大，人口成分較復(fù)雜。區(qū)域人口分散、成分復(fù)雜流動(dòng)性較大、增長(zhǎng)速度緩慢區(qū)域客戶構(gòu)成情況區(qū)域現(xiàn)狀分析區(qū)域流動(dòng)人口以在食品城及周邊做生意的居多；區(qū)域固定人口以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及地緣客戶為主，客戶選擇于此多衷于交通便利性及未來(lái)的升值潛力。區(qū)域人口以私營(yíng)企業(yè)為主，政府企事業(yè)單位人員主要是在2008年左右區(qū)域處于發(fā)展期是進(jìn)入，隨著區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)減緩，這部分人員進(jìn)入的比

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