1、 碧桂園集團房地產成本核算指導編號：BGY-FR-1-2-1版本：V2.0版頁碼：第41頁共41頁碧桂園集團房地產成本核算指導（V2.0版）制度編碼FR-1-2-1制度類型核心業務流程 部門支持流程編寫部門集團財務資金部審批人伍碧君總經理版本修改情況 生效日期V1.0版初稿（試行）2009-06-29V2.0版1、對付款成本項目進行了修訂2、新增了部分業態檔案3、對核算對象劃分口徑進行了更新4、成本分攤針對自有物業的處理進行了規定5、對成本核算準則進行了調整6、增加成本財務接口業務規則 2013-01-01目錄第一章 總 則3第二章 成本核算的基本程序3第三章 成本核算的基礎工作4第四章 確定

2、成本核算對象7第五章 成本項及費用的核算11第六章 科目設置16第七章 成本的歸集與分配18第八章 成本的結轉34第九章 成本報表37第十章 成本財務接口業務規則37第十一章 附 則40第一章 總 則一、 為規范房地產開發企業成本核算和成本管理，正確計算開發產品成本，為成本管理和動態成本分析提供合理的數據，根據企業會計準則及集團公司對成本管理的要求，制定本核算規范。 二、房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算數據。三、各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷加強成本核

3、算基礎工作，區域內部組織成本核算規范的學習和培訓。四、本指導僅供參考，各區域、項目可根據實際情況靈活運用。第二章 成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序第三章 成本核算的基礎工作一、建立、健全原始記錄制度（一）、項目建設各階段應取得與財務核算相關資料：資料名對應部門作用注意要點拿地階段可行性報告投資管理部了解項目調研情況成交確認書投資管理部了解土地情況摘牌面積、土地款等土地合同投資管理部了解土地情況出讓面積、土地款等與政府約定的其他資料投資管理部如會議紀要、紅頭文件等，了解土地情況注意土地出讓過程中的特殊約定土地款、相關稅費及補償款等票據投資管理部項目管理部成本歸集的依據土地款發票是否齊全、

4、合法、支付土地費用對應土地使用證信息開發周期、開發計劃項目管理部用于了解項目情況掌握開發范圍和開發不同環節時間前期準備立項文件項目管理部土地增值稅需要信息、資料了解立項范圍、以及對應成本核算和銷售苑區范圍開發數據簡表、型號表區域工程管理部、項目管理部開發數據簡表記錄基底面積、室外車位面積、道路用地、綠化用地、總用地面積、可售建筑面積、建筑面積等數據。型號表記錄各苑區型號構成、不同型號的相關面積數據等，隨著項目報建、預售、竣工，面積數據會進行相應更新。均可作為成本拆分的依據。1、根據現有的施工許可證、國土證上面所載的面積數據，核對簡表的面積是否準確，并核對棟號是否齊全。 2、項目推進各階段所發生

5、的成本，按當月開發數據簡表中最新數據處理，以后更新數據時對以前的成本分攤不進行追溯調整（重大差異除外）。世邦六證表項目總辦區域辦公室附有該項目從土地到竣工的相關信息，劃分成本對象、成本拆分等均可參考上面相關信息由“土地辦證清單”、“立項文件”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程施工許可證”、“商品房預售許可證”、“竣工驗收證”組成，應核對其是否準確工程任務表項目總辦參考其工程進度的安排工程任務安排因現場實際情況、公司策略等因素而改變，財務獲得更新信息實際開工時間項目部部分苑區計劃和實際開工時間差異較大，其成本分攤需用時間判斷開工時間及對應的開工苑區范圍明確自有物業與公共配套設施范圍項目管理部判

6、斷作為“固定資產”或分攤成本進苑區的主要依據各苑區動工時,應向業務部門了解自有物業情況，以便確定成本核算對象與施工方及監理單位等簽訂相關工程合同項目管理部、造價管理部成本歸集的依據合同金額、合同范圍、工程項目內容等成本預算造價造價管理部成本歸集、成本分析的依據組成總包合同總金額的預算信息成本核算對象資料項目管理部、造價管理部劃分成本核算對象的依據成本核算的載體與核心項目建設工程進度款、零星工程付款審批表項目管理部、造價管理部成本歸集的依據1、核對金額是否正確、工程款支付比例是否合理、造價是否按要求進行房地產項目劃分等。2、進度款支付申請表應由造價部審定支付款項。3、本期完成工程造價確認表應由施

7、工方和監理單位簽發。4、造價管理部申請計價表應顯示到施工棟號。5、形象進度說明項目管理部應已復核。6、除造價部審核外的成本必須附明細資料，可以體現受益范圍、成本構成、標準等。支付工程款相關附列資料代扣款項預售階段預售款監控銀行資料財務資金部集團對于銀行賬戶資料存檔要求監控協議財務資金部預售范圍、推售時間營銷中心預售時間及對應的苑區范圍預售占地和建筑面積項目管理部成本拆分的依據核對棟號是否齊全，用地面積是否與國土證一致，建筑面積較報建時差異是否合理銷售物業交樓時間營銷中心結轉主營業務收入的依據和成本核算單位是否出現不同時期交付而進行第二次拆分交樓時間及對應苑區范圍預售物業與施工區域對照表營銷中心

8、財務資金部成本核算對算與銷售苑區的對應關系以銷售棟號對應成本核算的施工棟號做一個對照表，以便賬務處理竣工驗收初步和最終結算資料造價管理部成本歸集的依據核對棟號是否齊全，初步結算還應核對是否包含現場簽證等工程發票項目管理部、造價管理部等成本歸集的依據工程款發票是否齊全、票據是否合法實測占地和建筑面積等項目管理部成本拆分的依據核對棟號是否齊全，用地面積是否與國土證一致，建筑面積較預售時差異是否合理 二、健立健全各項財產物資的收發、領退、清查和盤點制度做好各項物資的收發、領退、清查和盤點工作，是正確計算成本的前提。庫存物資要定期盤點，做到賬實相符，以保護其安全。各項財產物資收發要按成本對象、成本要素

9、進行分類核算。房地產行業部分原材料，如用于裝飾、裝修、綠化、電器用品等是直接在房地產公司作為庫存出入庫管理，物料領用必須按成本核算對象、付款成本項目進行分類核算。板房物品也需要作為庫存管理，對于物品的領用、擺放、調撥、報損、盤點等應設置完備的登記制度。第四章 確定成本核算對象一、 確定成本核算對象的基本原則1.產權歸屬 開發產品能夠對外銷售、有產權的，應作為獨立的成本核算對象。不能對外銷售且產權歸業主共有的，成本最終應分攤到可售物業中，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外銷售的成本對象。 各公司根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的公共配套設施（主要是指具

10、有獨立使用功能的主要配套設施）如跨河橋梁、跨線橋、體育館、售樓部、會所、交通中心等，不論是否有產權，不論其支出是否攤入商品房等開發產品成本，均單獨作為成本核算對象歸集。 對于只為一個成本核算對象服務的、應攤入商品房等開發項目成本且造價較低的配套設施，可不單獨作為成本核算對象，其開發費用直接計入開發項目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房等。2.分類歸集對不同開發地點、不同竣工時間、不同產品類型、不同裝修標準、不同施工單位施工的群體開發項目，應單獨作為成本核算對象進行核算。對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可按開發項目周期等劃分為不同的成本核算對象。3.功能區分開發項目某組成部分相

11、對獨立，且具有不同使用功能時，如裙房、公寓、寫字樓等，可作為獨立的成本核算對象。若地上與地下的建筑均為一體，而地上建筑有不同產品，應以其整體為一成本核算對象歸集成本。4.裝修標準差異開發項目因產品類型、功能不同或其他原因而導致交付裝修標準存在較大差異，如毛坯、普通裝修、精簡裝修、升級裝修、豪華裝修等，應分別作為成本核算對象。成本歸集過程中，物業的裝修標準通常是在后期確定改變或最終確定，成本歸集時往往不能準確的劃分裝修和毛坯的范圍，在不確定性較大情況下，歸集時可以不將未確定的裝修和毛坯范圍分別作為成本核算對象， 但在完工結轉到庫存商品時應分開（詳見第八章成本的結轉）。5.成本差異開發產品因建筑上

12、存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本核算對象。如樣板區，其裝修成本較其他物業略高，可單獨作為一個成本核算對象。6.權益區分開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本核算對象。二、確定成本對象的具體方法外包單位的總包合同對應施工范圍與銷售苑區并不能一一對應，支付工程進度款、出具預結算資料都只包含其施工部分。集團內判項目，也可能一個銷售苑區分幾批建設、完工，這種情況下，以施工范圍為主要思路劃分成本核算對象。各項目應在開工后2-3月內確定成本核算對象。以下為對確定成本核算對象有重要影響因素，供參考（根據現場特殊情況靈活運用）1.總包范圍明確總包合同的對

13、應樓棟的范圍（對集團內判項目，不造成影響），同時根據需要結合銷售苑區劃分。如：A施工單位總包范圍為1#-15#（均為聯排），其中1#-10#為山湖翠柳苑、11-15#為鳳鳴芷岸苑。假設不考慮其他影響因素，成本核算對象可為1#-15#，也可根據需求（假設財務分析針對銷售苑區進行等），將成本核算對象分為1#-10#和11#-15#。2.工程進度工程進度跟竣工結轉的賬務處理有直接聯系，工程進度不同的，由于竣工結轉時仍要將先結轉部分的成本拆分，為避免重復工作，進度差異超過三個月的應成本歸集時就分開核算。但對于工程進度不一，最后還是同期竣工的，可以不分開核算。3.用地紅線范圍規劃時建筑物部分基底超出或者

14、壓住目前已取得用地紅線，暫不能報建和施工，若與該苑區其他物業一起發包的，應向項目部了解該部分是否可以趕進度與該苑區其他物業同時完工，還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建造，以此判斷是否單列核算。4.立項范圍基于對土地增值稅清算的考慮，在確認成本核算對象時應結合立項判斷。應了解稅局對土增稅清算要求，盡量減少成本核算對象出現跨立項范圍情形，導致成本再次拆分。5.建設工程施工許可證對應施工棟號與發包范圍，是否存在未取施工許可證但已開工情況，與項目管理部了解后續操作后再判斷成本核算對象的處理。6.其他相關信息建設工程施工許可證時間、現場實際開工時間、預計竣工時間、銷售合同約定收樓時間，主要考慮

15、計劃進度和預計竣工時間相隔較遠，將同一個發包范圍拆分多個成本核算對象，一般時間差異不超過3個月可以不單列核算。7.命名規則苑區名+地塊（若需要）+施工單位+標段名（若需要）+業態（若需要）成本核算對象采用后，應與造價、項目等業務相關部門及時溝通，在不影響項目建設開發的條件下，日后進行簽訂工程合同、支付工程款等工作時，與成本核算對象一致，避免業務部門對成本數據的拆分。成本核算對象的確定必須由項目財務負責人和集團財務部審核通過（流程：會計會計主管財務經理(或區域經理)會計核算分部ERP分部在系統上新增苑區），同時與造價部、項目部等業務部門溝通其合理性，并確認。為保證成本核算的準確性，成本核算對象一

16、旦確定不得隨意改變，若特殊情況需要修改必須通過審批。三、特殊產品類型（一）同為一個基礎的不同產品同為一個基地但有不同產品的物業，應根據不同產品的重要性及占比進行判斷，應以“較為重要”或“較大占比”的產品作為該物業的“業態檔案”。如多層洋房底層帶有商鋪，底層以上是洋房，則視為“多層洋房”；聯排別墅的底層全部或前面部分帶有商鋪，其余是聯排別墅，則視為“聯排別墅”，結轉庫存商品時再分開。（二）關于車位物權法對建筑區劃內的車庫、車位歸屬作了以下明確規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由公司通過出售、附贈或出租等方式約定；占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。故

17、對于車位核算以規劃時產權的歸屬判斷處理。產權歸屬房地產公司的車位可以由房產公司經營銷售，其成本和收入都計入房產公司，應獨立為成本核算對象。產權歸屬業主共有的車位可以由業主共同使用、經營管理，一般采取出租的方式經營，其成本在房產公司的銷售物業中分攤，租金收入計入物業管理公司。其成本應分攤至苑區，但可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。洋房底層下的地下車庫，車庫與洋房屬于同一整體，無論產權歸屬，在確認成本核算對象時視為“洋房”統一歸集成本，結轉庫存商品時再分開。洋房首層后附有蓋車庫，若該車庫有占用土地，確認成本核算對象視車庫和所連接洋房為洋房產品類型，不

18、將車庫單獨核算。第五章 成本項及費用的核算一、成本項核算釋義成本科目科目釋義1.土地成本費用為獲取土地支付的全部費用1.1土地征用費通過招拍掛或協議轉讓方式獲得土地所支付的成本，包含但不限于土地出讓金、安置補償等費用1.2拆遷補償費及其他除土地出讓金中的拆遷補償費之外的，另外發生的有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。以及各類土地租賃費用、交易費用等。1.3契稅契稅2.前期工程指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、 報建、七通一平等前期費用2.1七通工程費指施工過程中的臨時道路、臨時變配電工程及設施

19、、臨時給排水、臨時辦公管網、臨時供暖等設施，不同于苑區內的永久設施2.2場地平整 指為施工過程中需要場地平整、土石方工程等，如鉤機填土平整、取土費運費、鉤機填土費，土地平整費2.3臨時設施指施工過程中的臨時辦公設施、施工物資存施地、工地臨時圍墻、臨時樣板房及銷售設施的攤銷2.4勘測設計費含勘查、設計、方案咨詢等費用2.4.1勘測費勘察人根據發包人的委托，收集已有資料、現場踏勘、制訂勘察綱要，進行測繪、勘探、取樣、試驗、測試、檢測、監測等勘察作業，以及編制工程勘察文件和巖石工程設計文件等收取的費用2.4.2設計費設計人根據發包人的委托，提供編制建設項目初步設計文件、施工圖設計文件、非標準設備設計

20、文件、施工圖預算文件、竣工圖文件等服務所收取的費用2.4.3其他勘測設計費除了上述勘測設計費之外的勘測費用2.5行政規費開發前期各項報批手續費用2.5.1基礎設施建設配套費開發項目內按規劃應發生的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛等設施和建設費用,此收費屬政府性收費2.5.2人防易地建設費按國家規定，需要同步配套建設防空地下室的項目，因條件限制不能同步配套建設的，應支付人防易地建設費。如配套建設人防設施的（一般在地下室配套），其對應成本費用列支在“建筑安裝-土建機電工程”科目中（含人防設計費及工程費等）2.5.3其他行政規費向政府歸口管理部門繳納的、除以上費項的各項費用

21、2.6工程相關費2.6.1監理費各類監理工程合同費用等2.6.2定額外專項檢測費定額外的專項監測費用，如幕墻三性檢測費，生活給水水質檢測費、室內環境監測、樁基動測、氡濃度檢測等2.6.3工程測量費用沉降觀測費，工程開工前施工放線、復線、驗線、定線的費用，規劃驗收建筑輪廓線驗線費用，規劃驗收建筑竣工面積測繪費等2.7其他前期工程成本以上沒有涵蓋到的其他前期工程費用，如工程咨詢費、審計費、招投標費用、房管辦證費用等3.建筑安裝單體土建、安裝、裝修發生的成本3.1主體土建機電工程指項目開發過程中發生的單體列入總包合同預算內的各項費用（指總包合同中單體成本，含毛坯土建、外立面裝修、公共部位裝修、門窗安

22、裝、毛坯標準機電安裝等）；以及工程相關維修成本3.2裝修工程各類裝修標準房發生的裝修裝飾費用（含總包合同范圍中已含的裝修工程費用，比如有些總包合同中可能已經含了總包單位負責的塊料鋪貼、乳膠油漆、安裝預埋等裝修標準成本，這些已歸總包合同預算控制的裝修成本應該在這里列示；以及項目部自行采購安裝的精簡6大類新型材料；雅駿裝修等）；以及工程相關維修成本；不含總包范圍外的石材工程成本（一般指干掛石）3.3電梯工程含電梯的采購、安裝、維護等成本費用3.4石材工程指各類住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干掛石材，也就是石材工程監督部負責范圍的石材工程成本。3.5其他建筑安裝工程指總包合同、裝修類工程合同之外

23、的其他同單體建筑安裝有關的工程合同費用4.基礎設施含室外小區管網布置、園林綠化、小區道路等建設項目4.1小市政工程4.1.1道路工程主要含路基處理、道路基層、道路面層、人行道及其他、交通管理設施、雨污水系統等工程。還含庭院路燈工程等工程。如果部分市政土建工程在總包合同或者單獨簽合同,一般相應的在市政負責簽訂的合同中,會分開簽,不會有重復的計算或者簽合同.但是有個例子,如果在市政基礎設施施工中導致道路破壞要進行修護與改建的話,一般是由市政配套去協調,讓施工單位負責修護或者負責合同簽訂.一般會在基礎設施合同中談定.其他的正常的道路修護與改建,不是市政施工破壞的,一般由造價部總包或者項目部單獨發包處

24、理.4.1.2擋土墻、護坡工程指由于地勢原因需建公共護坡或擋土墻工程4.1.3圍墻工程主要指指該項目與外界永久圍墻建設工程。4.1.4園建工程含建筑主體花園的園建（土建工程）工程+室外的公共部分園林綠化土建工程（土建工程）；具體指主體內外土建類的園林綠化工程，如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池管道工程、花園草地燈安裝工程、泳池工程的建設及管道設備的安裝、包括主體分部圍欄工程。4.1.5綠化工程含建筑主體內+室外公共部位的的園林綠化成本（苗木采購、場地租用、機械費、綠化種植合同及費用等）4.1.6人工湖含人工湖的設計、施工、土方等工程成本費用4.1.7其他室外市政工程其他的室外小市政建安工

25、程（主要含總包單位/土建單位負責的其他小市政建安工程等）4.2大市政及管網工程含室外給排水、燃氣、高低壓系統，整個小區或項目整體布局考慮的非個體設施4.2.1給排水工程給水指掛網費(政府收費)、紅線外主干管工程、用地紅線內的主管、干管工程、各苑區用戶計量表前的給水工程、加壓泵房及設備工程（不含總包單位/機電公司負責范圍的工程及安裝）。排水指掛網費(政府收費)、雨水工程、污水處理站、其他工程等（不含總包單位/機電公司負責范圍的工程及安裝）4.2.2供電工程 指永久供電類的市政工程，含掛網費(政府收費)、紅線外電纜工程、用地紅線內至中心開關房的電氣工程、紅線內電氣工程、其他工程等4.2.3供暖工程

26、表前工程（以供暖公司所收配套費負責的工程內容后至各業主或運營單位（酒店、會所）的入戶裝置進水下法蘭前及回水上法蘭后為分界點，但通常以土建總包合同約定的建筑物外墻外1.5m處做為市政供暖配套及土建總包的施工分界點。）4.2.4燃氣工程主要包括管道系統、調壓站等表前工程，也包括室內部分的表后工程（含燃氣管道、管道支架制作安裝、管道附件）具體指以燃氣公司指定的燃氣接入點至業主用戶終端的設備、設施、管線（不含燃具）為分界點，酒店、會所以接入點的計量表為分界點，含室內部分。4.2.5智能化工程費包括監控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理。 主要指碧日公司等內判單位負責的社區智能化系統工

27、程，主要指碧日公司4.2.6其他室外市政管網工程由市政部分負責的其他室外市政及附屬管網工程（主要含電信、電視、防雷等其他市政管網工程）5.公共配套設施指室外公共服務設施5.1交通中心（巴士站）指為方便業主而建造交通網絡點成本分攤5.2幼兒園、學校指屬于公建性質的教育配套工程（含建造成本及配套資產購置）成本分攤5.3業主活動用房指為苑區內業主提供物業管理的辦公場所、活動場所等成本分攤（含醫務所、派出所等）5.4售樓部產權屬于業主，后期一般作為會所移交給業主的售樓部建造成本（如產權屬于我司則不在這里列示）成本分攤5.5會所屬于公建性質的會所成本分攤5.6大型橋梁工程大型的跨河、跨區橋梁工程成本分攤

28、5.7其他配套設施其他公共配套設施成本成本分攤（含獨立配套的發電機房及設施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套設施）6.貸款利息與開發項目直接相關的貸款利息支出。7.開發間接費用定期結轉到開發成本的間接費用。指項目現場部門發生的費用，包括區域、項目管理部、采購、倉管等部門發生的費用二、制造費用主要核算內容指區域、項目管理部、采購、倉管等部門為組織和現場項目開發而發生的各項費用，月末分攤到生產成本的付款成本項目【開發間接費用】，正常開發情況下該科目余額為零。主要包括：(1) 現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費

29、、通訊費、業務招待費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等。 (2) 物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。(3) 質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。(4) 其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔辦理竣工驗收費用以及補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。三、銷售費用主要核算內容指銷售管理部門在開發產品銷售環節發生的各項費用。主要包括：(1)按規定或協議應交物業管

30、理公司的空房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。(2) 小區內、主體外臨時樣板房、售樓部軟裝、外鋪貼園林綠化等費用。但樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。(3) 開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金

31、、銷售許可證、外銷費等。(4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。四、管理費用主要核算內容指財務資金部、人力資源管理部等管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。主要包括：(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。(2) 工會經費和職工教育經費。(3) 財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。(4) 稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(5) 審計費、咨詢費、聘

32、請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷。(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。(9) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。發生費用應計入制造費用還是期間費用，以是否與直接組織、管理開發項目發生的費用還是與銷售商品和管理企業經營所發生的費用來判斷，同時以部門屬性來判斷，一般情況下在房產項目交付使用前設置的部門：如項目管理部、保安部（工地）、綠化部、家政部發生的費用計入制造費用。第六章 科目設置會計科目的設置及使用遵循企業會計準則，資產類科目發生時在借方反映，轉出時在貸方反映；負債類和損益類

33、科目發生時在貸方反映，轉出時在借方反映。為了直接從系統取數生成報表等功能，避免手工填報，增加日常工作量。賬務調整應采取紅字更正法，以免虛增累計數。調整成本時應先從生產成本轉入庫存商品，再結轉到主營業務成本。一、 生產成本房地產開發成本核算商品房等產品開發過程中所發生的各項成本。各級明細科目詳見“房地產成本核算科目明細表”。同時按【房地產專用項目】、【業態檔案】、【付款成本項目】輔助核算。每月末出具財務報表前，應檢查“生產成本房地產開發成本”科目中房地產專用項目、業態檔案相對應的付款成本項目各明細的輔助核算項目期末余額是否出現異常，不允許出現貸方余額。二、 制造費用房地產開發間接費制造費用在本科

34、目歸集并按一定方法、標準分配，月末結轉至“生產成本房地產開發成本【開發間接費用】”。本科目按【部門檔案】輔助核算。三、 應付賬款應付工程款暫估核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本費用進行預提。本科目按【客商檔案】進行輔助核算。應預提的成本費用一般包括：已完工苑區尚未結算的工程成本；尚未完工的公共配套設施但參與受益的成本；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的成本費用、租金、保險金、由于工程質量問題后續承擔的維修費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付補地差價等。四、應付賬款應付工程款發票已到核算施工單位已開發票的工程款支出，按【客商檔案】進行輔

35、助核算。由于“生產成本”科目未采用客商檔案輔助核算，為及時向管理層提取每個集團外包單位累計已付工程款，在取得發票支付工程款時，需先通過“應付賬款應付工程款發票已到”（集團內施工單位通過“預付賬款-預付工程款”核算），然后計入相關科目。舉例如下： 1.支付工程款。XX碧桂園經審批支付A區工程款100,000.00元，并取得發票，賬務處理為：借：生產成本房地產開發成本【付款成本項目】【房地產專用項目】【業態檔案】 100,000.00貸：應付賬款應付工程款發票已到【客商檔案】 100,000.00借：應付賬款應付工程款發票已到 【客商檔案】 100,000.00貸：銀行存款 100,000.002

36、.預提成本。XX碧桂園第一季度A區項目竣工結轉，根據合同金額預提XX建筑公司的工程款13,000,000.00元，賬務處理為：借：生產成本房地產開發成本【付款成本項目】【房地產專用項目】【業態檔案】13,000,000.00貸：應付賬款應付工程款暫估【客商檔案】 13,000,000.00XX碧桂園6月經審批需要支付XX建筑公司A區工程款5,000,000.00元，并取得發票，同時沖銷預提成本，賬務處理為：借：生產成本房地產開發成本【付款成本項目】【房地產專用項目】【業態檔案】 5, 00,000.00貸：應付賬款應付工程款發票已到【客商檔案】 5,000,000.00借：應付賬款應付工程款發

37、票已到 【客商檔案】 5,000,000.00貸：銀行存款 5,000,000.00同時紅字沖銷借：生產成本房地產開發成本【付款成本項目】【房地產專用項目】【業態檔案】 5,000,000.00貸：應付賬款應付工程款暫估【客商檔案】 5,000,000.00五、 庫存商品開發產品核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本，本科目按【房地產專用項目】、【業態檔案】、【數量輔助核算】輔助核算。有些樓盤出現特殊產品在成本歸集時暫時不需要拆分成本歸集，但在結轉庫存產品時必須拆分不同產品類型，例如洋房底層下的地下車庫，結轉時將產權歸屬房地產公司的車位結轉至庫存商品開發產品【車位】。第七章 成本的歸集與

38、分配一、成本歸集及分攤的一般原則（一）成本歸集以結算為依據1.集團內判項目以雙方確認的結算價為準歸集成本，交付使用時尚未出具結算書的，由承建單位的預結算部門在物業交付使用前提供初步結算價，房地產公司以初步結算價歸集成本，竣工驗收備案后三個月內預結算部門提供最終結算價，按最終結算價作調整。2.外包單位承建項目以實際結算價為準歸集成本，交付使用時尚未取得結算的按初步結算價預提，若初步結算價超過合同總金額10%，應告之各相關業務部門簽訂補充協議或書面說明，預提的外包成本須有合同或具體資料作依據，并編制表格作為核算底稿，待出具結算后調整。外包單位承建項目對于初步結算的處理方法 現狀：取得造價部出具的初

39、步結算，但該初步結算對應的合同除總包合同外，還包含室外附屬工程、綠化工程等輔助合同及零星合同的金額，且不能明確分開相關工程對應的合同。 解決方案思路：根據重要性原則，因主體工程占整個建安工程比例較重，現只針對總包合同的主體工程對應的初步結算進行預提，其他室外及附屬工程按合同補提。 具體做法：先把“總包合同”金額拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額（若總包合同沒有包含附屬工程的不需做該項工作）。把下發的“初步結算”拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額。帳上成本拆分的比例參考“初步結算”中的主體工程金額的比例進行拆分。補提成本時，根據“初步結算”中的主體工程金額進行補提；“總包合同”的室外

40、及附屬工程金額和其他合同按通常的原則進行補提。補提部分的成本建議盡可能集中放入各成本要素的其中一個付款項目。3.不論以何種方式發包，在收到預結算資料時，應進行核對相關信息，如棟數、型號等均應與開發數據簡表上所記錄的正確信息一致。（二）成本歸集流程由于外包和騰越、雅駿等內部單位施工不同，現分兩種情況說明。1、集團內部單位承建的項目，分不同階段：2、外包單位承建的項目，分不同階段：二、各成本要素具體內容及分攤原則項目開發成本應按制造成本法進行計量與核算，區分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本應直接計入產品成本，共同成本和不能分清成本對象的，可先在“公共”歸集，然后根據成本

41、動因按收益原則和配比原則分配至各成本對象，不得采用某些標準統一簡單進行分配。若成本動因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的，可參考以下原則，但必須以成本分攤底稿作為憑證附件、工作底稿。（一）名詞解釋1、面積指標基地面積， 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積，包含在總占地面積內。占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分攤所采用的指標，可參考“開發數據簡表”上的“總用地面積”。建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規模大小，是各成本分攤所采用的指標。建筑面積與占地面積可用于計算容積率，容積率=建筑面積/占地面積。可售建

42、筑面積，指取得商品房預售許可證、可預售和銷售的商品房面積。是完工結轉計入“庫存商品”以及結轉“主營業務成本”采用的指標。2、業態檔案業態編碼業態名稱01獨立別墅02超豪別墅 03拼接別墅04聯體別墅 05多層洋房06小高層洋房07高層洋房08商鋪09酒店 10學校 11會所12售樓部 13體育館 14車位15宿舍16幼兒園17超市20獨立別墅（毛坯）21超豪別墅（毛坯）22拼接別墅（毛坯）23聯體別墅（毛坯）24多層洋房（毛坯）25小高層洋房（毛坯）26高層洋房（毛坯）27拼接別墅（簡裝）28聯體別墅（簡裝）29衛生站30公寓式酒店（精裝）31多層洋房（簡裝）32小高層洋房（簡裝）33高層洋房

43、（簡裝）34公寓式酒店（毛坯）35多層洋房（大戶型）36多層洋房毛坯（大戶型）37四拼別墅(簡裝)38四拼別墅(毛坯)39拼接別墅（精裝）40拼接別墅（豪裝）41聯體別墅（精裝）42聯體別墅（豪裝）43高層洋房（精裝）44高層洋房（豪裝）45小高層洋房（精裝）46多層洋房（精裝）47多層洋房精裝（大戶型）（二）各成本要素分攤原則1.土地征用及拆遷補償費在“生產成本房地產開發成本土地費用 公共 公共”歸集，分配計入成本核算對象。也可直接分配計入“生產成本房地產開發成本【土地費用】【房地產專用項目】【業態檔案】。有關分配方法為：（1）按土地面積計征地價、進行補償、繳納稅費時 方法一：按實際占地面積將其分配到各苑區，將分配到苑區內的地價和拆遷補償費，按苑區內產品類型再進行直接分配。若苑區內的道路、廣場等單列總用地面積，未計入產品（參考開發數據簡表，視項目而定），則將其分配得到的地價和拆遷補償費，按該苑區各產品類型的占地面積比間接分配。直接分配數加間接分配數，即該商品房等成本核算對象應承擔的地價和拆遷補償費。 方法二：將公用占地面積先分攤到商品房等成本核算對象的占地面積上，商品房等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公