怎樣更好地看懂房地產企業的財務報表（6頁）.docx
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怎樣更好地看懂房地產企業的財務報表（6頁）.docx
1、1 / 6怎樣更好地看懂房地產企業的財務報表蔡鑫隨著我國城市化進程的加快，房地產行業在過去 20 年獲得了高速的成長，目前在滬深兩市共有 100 多家上市公司主要從事房地產開發業務，已經成為資本市場重要的組成部分。在當前房地產行業正面臨前所未有的嚴厲調控，一些房地產企業面臨資金鏈斷裂的壞消息不斷傳來，導致行業整體股價出現持續下跌。作為投資者如何通過房地產公司的財務報表了解公司的真實的財務狀況，發現潛在的投資風險和投資價值就變得十分重要。由于房地產開發業務的特殊性，在一些具體業務的會計核算上有別于其他行業，因此投資人不能以通用的財務標準去判斷房地產企業財務狀況的好壞。要看懂房地產企業的報表就必須
2、先充分了解房地產企業財務報表的一些特點。一、資產負債表房地產企業的資產負債表有以下幾個特點：1、總資產規模大房地產行業屬于典型的資本密集型行業，所以房地產企業的總資產規模普遍會比同等銷售規模的其他工業企業大許多。處于快速增長的企業，總資產的增長率也會很快，連續每年可以達到 30%以上的增長，這在一般工業企業是不可想象的。我們評價房地產企業的規模，總資產規模是一個非常重要的指標，一般來說總資產不及 100 億的只能算小型企業，100-300 億的為中型企業，300 億以上的為大型企業。2、流動資產占總資產的比例高房地產企業不需要廠房和機器設備，最重要的生產資料是土地，土地使用權在一般企業是作為無
3、形資產記賬的，而房地產企業是作為存貨記賬的；建設中的開發項目一般企業是作為再建工程記賬，而房地產企業是作為存貨中的開發成本記賬的；建造完成的房屋房地產企業同樣作為存貨的開發產品記賬。2 / 6所以房地產企業流動資產常常可以占到總資產的 80%以上，甚至更高，這并不代表房地產企業的資產流動性好，相反我們必須要注意，作為存貨的土地使用權和再建工程的實際流動性是很差的，很難在短期內變現。我們用通常的流動比率和速動比率去判斷房地產企業的償債能力是沒有意義的，必須逐項去分析房地產企業的流動資產和負債的構成，引入凈負債率等指標加以綜合判斷。3、資產負債率高房地產企業之所以有那么高的收益，一方面來源于房價的持續上漲，還有一方面是源于充分利用了各種財務杠桿。所以房產企業的資產負債率普遍較高，以 2011 年中報為例，上市的房地產企業中有接近一半企業資產負債率超過 70%。而且那些銷售增長速度越快的企業資產
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