房地產(chǎn)開發(fā)公司成本分?jǐn)偣芾碇敢?頁）.docx

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房地產(chǎn)開發(fā)公司成本分?jǐn)偣芾碇敢?頁）.docx

1、2.5.2碧桂園集團(tuán)成本分?jǐn)偣芾碇敢倓t1.1集團(tuán)成本分?jǐn)傇瓌t、提高目標(biāo)成本和動態(tài)成本準(zhǔn)確性，特編制本細(xì)則。1.2分?jǐn)倛?zhí)行“誰受益誰承擔(dān)、緊前不緊后”原則。1.3本辦法適用于集團(tuán)總部、各區(qū)域和各項(xiàng)目公司。第一條分?jǐn)傄罁?jù)說明2.1 占地面積：占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內(nèi)用地面積。2.2 建筑面積：指按國家或地方相關(guān)管理文件和規(guī)則計(jì)算的物業(yè)建筑面積。2.3 可售面積：指取得商品房預(yù)售許可證、可以進(jìn)行銷售的物業(yè)建筑面積。第二條分?jǐn)傇瓌t3.1工程成本分?jǐn)?.1.1按照各業(yè)態(tài)的占地面積計(jì)算土地價(jià)款，再按照相應(yīng)業(yè)態(tài)的地上建筑面積分?jǐn)偂?.1.2收費(fèi)與前期工程費(fèi)用：場地平

2、整按占地面積、其余按照總建筑面積分?jǐn)偅?.1.3建造成本建安成本：按照各業(yè)態(tài)單體實(shí)際的成本；社區(qū)管網(wǎng)：按照總建筑面積分?jǐn)偅还才涮祝喊凑盏厣峡墒勖娣e分?jǐn)偅还こ唐渌喊凑湛偨ㄖ娣e分?jǐn)偅?.2非工程成本分?jǐn)?.2.1費(fèi)用及稅金：管理費(fèi)用：按照各銷售業(yè)態(tài)的可售建筑面積分?jǐn)偅粻I銷費(fèi)用：按照各銷售業(yè)態(tài)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偅欢惤穑ú缓枚悾喊凑崭麂N售業(yè)態(tài)銷售價(jià)格對應(yīng)的稅率計(jì)算；3.2.2所得稅：按照銷售業(yè)態(tài)的利潤總額的固定比例計(jì)算；3.2.3其他成本：物業(yè)管理啟動費(fèi)：根據(jù)業(yè)態(tài)類型，按照建筑面積分?jǐn)偂５谌龡l 分?jǐn)偧?xì)則4.1公配的成本分?jǐn)?.1.1 有產(chǎn)權(quán)公建配套設(shè)施：定義：指規(guī)劃報(bào)建中性質(zhì)定位商業(yè)，且可

3、以辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物。包括酒店、大型醫(yī)院、IB國際標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校等。分?jǐn)偅浩涑杀締为?dú)歸集，不分?jǐn)傊磷≌蜕啼仭５谟?jì)算成就共享等獎勵之前區(qū)域和項(xiàng)目需以高于成本價(jià)處理此類資產(chǎn)。否則需要調(diào)增成本。酒店、IB國際學(xué)校等資產(chǎn)集團(tuán)決定自持經(jīng)營的除外。4.1.2 無產(chǎn)權(quán)公建配套設(shè)施：定義：指歸全體業(yè)主所有或無償移交政府相關(guān)部門的會所、業(yè)主活動用房、物管公司用房、架空層、道路橋梁、學(xué)校、菜市場等。分?jǐn)偅核薪ㄔ斐杀炯巴恋爻杀揪璺謹(jǐn)傊磷≌吹厣峡墒勖娣e分?jǐn)偂?.2車位的成本分?jǐn)?.2.1地下室車位的成本歸集：按受益原則，能直接劃入地下室車位的，則直接歸集，如地下室的水、電和車位設(shè)施（車位線、防護(hù)等）；需在地下

4、室和地上產(chǎn)品共同承擔(dān)分?jǐn)偟模瑒t按受益原則分?jǐn)倸w集，包括但不限于土建（圍護(hù)、基坑、樁基礎(chǔ)等）、機(jī)電（消防、防雷等）、公共部位裝修、報(bào)建及行政收費(fèi)等。4.2.2別墅附屬地下車位分?jǐn)偅旱厣霞暗叵萝囄怀杀緫?yīng)直接計(jì)入相應(yīng)產(chǎn)品。4.2.3人防地下車位分?jǐn)偅喝朔儡囄怀杀镜姆謹(jǐn)偼侨朔赖叵率业姆謹(jǐn)傄?guī)則。但在投資測算中，區(qū)域管理層需要對此謹(jǐn)慎考慮。4.2.4非人防地下車位分?jǐn)偅杭瘓F(tuán)營銷中心每年6月、12月在召開集團(tuán)運(yùn)營分析會議前需梳理集團(tuán)所有項(xiàng)目地下車位的銷售價(jià)格。并由集團(tuán)營銷中心出具書面地下車位銷售折后價(jià)格清單至財(cái)務(wù)資金中心。單個車位價(jià)格大于成本的，則車位成本不需分?jǐn)偅粏蝹€車位價(jià)格小于成本的，則需將差額分?jǐn)傊?/p>

5、地上住宅，按可售面積分?jǐn)偂Ｈ羯暾堒囄弧袄墶毖蠓夸N售、或以“車位券”形式打包銷售的，均須將贈送價(jià)值分?jǐn)傆?jì)入地上相應(yīng)產(chǎn)品成本，否則只需分?jǐn)傑囄惶潛p部分。4.3營銷費(fèi)用的成本分?jǐn)?.3.1營銷費(fèi)用定義從分?jǐn)偨嵌龋瑺I銷費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和營銷道具成本兩大類（現(xiàn)行營銷費(fèi)用歸集口徑不變）。銷售費(fèi)用包括營銷、推廣、代理、慶典以及案場包裝等費(fèi)用。營銷道具包括營銷中心（或展示中心）、樣板房、示范區(qū)及看樓通道、營銷宣傳用圍檔和沙盤；4.3.2銷售費(fèi)用分?jǐn)傢?xiàng)目銷售費(fèi)用的分?jǐn)偅喉?xiàng)目當(dāng)年銷售費(fèi)預(yù)算總額項(xiàng)目銷售費(fèi)用分?jǐn)?項(xiàng)目當(dāng)年簽約收入預(yù)算總額100%各產(chǎn)品的銷售收入4.3.3營銷道具類成本分?jǐn)?.3.3.1 樣板房1、

6、臨建板房：所有相關(guān)成本在受益產(chǎn)品中按可售建筑面積分?jǐn)偂?、實(shí)體板房：室內(nèi)裝修成本（含硬裝及軟裝）按可售建筑面積分?jǐn)偂?.3.3.2營銷中心（或展示中心）1、銷售中心：設(shè)置在商業(yè)街或會所中的銷售中心，其軟裝部分需按面積分?jǐn)傊量墒郛a(chǎn)品。其他成本單獨(dú)歸集，不做分?jǐn)偂ＴO(shè)置在酒店銷售中心，其軟裝部分成本需按面積分?jǐn)傊量墒郛a(chǎn)品。2、臨時(shí)展銷中心：租賃期限短于一年的，則租金和裝修（含硬裝及軟裝）成本當(dāng)期費(fèi)用化。按當(dāng)年度簽約銷售目標(biāo)分?jǐn)偅蛔赓U期限長于一年的，則租金和裝修（含硬裝及軟裝）成本按照租賃期限分?jǐn)傆?jì)入每年度銷售費(fèi)用。4.3.3.3其他營銷道具均按當(dāng)期費(fèi)用化處理，計(jì)入當(dāng)期銷售費(fèi)用。4.4混合產(chǎn)品的成本分

7、攤4.4.1 同一樓棟同時(shí)有兩個及以上產(chǎn)品類型時(shí)，如商鋪+別墅、商鋪+多層洋房、商鋪+高層洋房等，按其建筑面積分?jǐn)偝恋爻杀就獾耐两āC(jī)電、基礎(chǔ)、公配、間接費(fèi)用、外掛石材等成本。4.4.2 為更客觀地反映土地在相同位置、不同產(chǎn)品上的價(jià)值差異，土地成本按各產(chǎn)品的可售建筑面積乘以相應(yīng)指定土地加成系數(shù)后再參與總的土地成本的分?jǐn)偂?.4.3 土地加成系數(shù)如下：商鋪+別墅：1.7；商鋪+多層洋房：2.2；商鋪+高層洋房：2.5；（系數(shù)為商鋪的土地加成系數(shù)）注：上述土地加成系數(shù)，視每年的產(chǎn)品均價(jià)情況浮動，具體由集團(tuán)營銷中心每年更新。4.5管理費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)用按當(dāng)年度簽約銷售目標(biāo)面積分?jǐn)偂^(qū)域平臺管理費(fèi)用按照區(qū)域當(dāng)年度簽約銷售目標(biāo)的面積分?jǐn)偂５谒臈l 免繳與返還5.1 免繳費(fèi)用、返還費(fèi)用和返還款項(xiàng)5.1.1 免繳費(fèi)用不列入成本不計(jì)分?jǐn)偅箜?xiàng)目公司取得書面免繳文件并報(bào)備。5.1.2 未取得書面減免文件的，需計(jì)入總成本并分?jǐn)偂５谖鍡l 附則6.1利息費(fèi)用分?jǐn)傄娯?cái)務(wù)字【2014】005號公文關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目利息成本計(jì)算的通知。6.2本細(xì)則由財(cái)務(wù)資金中心負(fù)責(zé)解釋。6.3本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施，同時(shí)原營銷字【2014】001號集團(tuán)字【2014】074號財(cái)務(wù)字【2014】011號相關(guān)文件廢止。

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